金稅四期背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理探討

【摘要】為深入貫徹落實黨中央國務院決策部署，加快新時代稅收現(xiàn)代化建設，國家稅務總局建設金稅四期，現(xiàn)已全面推廣實施。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，面對金稅四期帶來的變革，應當借助科技力量提升市場競爭力，主動完善財務管理體系、建立合規(guī)的稅務制度。

【關鍵詞】金稅四期；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務管理

【中圖分類號】F810.42

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)從獲取土地到開發(fā)建設、營業(yè)銷售、竣工備案再到項目清算，以及日常經(jīng)營中涉及到多個稅種、特定業(yè)務納稅調整等復雜的稅務處理，容易引發(fā)稅務風險。隨著金稅四期的持續(xù)推進，國家將會構建強監(jiān)管高效率的稅收系統(tǒng)，以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)從項目登記、稅源申報、發(fā)票取得、施工關聯(lián)方、房產(chǎn)交易等信息全過程監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)、業(yè)務信息更加透明，稅務機關對企業(yè)運營動態(tài)全流程、全方位滾動監(jiān)控，稅務稽查也會更精細、精準、嚴格。

當前金稅四期已全面推廣實施，房地產(chǎn)企業(yè)應當順應數(shù)字化潮流、積極響應稅收發(fā)展方向，不斷提高稅務管理水平。通過提升財務系統(tǒng)協(xié)同能力、強化增值稅發(fā)票管理、建立稅務管理機制、加強人才隊伍建設等多項舉措并行，加強稅務管理、防范稅務風險。

二、金稅四期的基本情況

（一）改革背景

隨著2016年“營改增”全面擴圍，我國全面實行營業(yè)稅改征增值稅，營業(yè)稅取消。以前主要負責營業(yè)稅征管的地稅局工作任務大量減少，而主要負責增值稅的國稅局工作任務大量增加。從整個稅收征管制度改革和完善等多方面考慮，國務院于2018年6月進行了行政機構改革，將省級和省級以下國稅、地稅機構合并。此外，2024年7月《會計法》第三次修訂，對經(jīng)濟業(yè)務事項的會計處理進行了簡化和明確、強化會計信息化建設，說明各項稅務管理制度、財務管理規(guī)章制度和企業(yè)會計準則都在逐步修訂完善。

在“營改增”重大稅制改革、全國統(tǒng)一稅收征管、新《會計法》實施等多重背景下，為持續(xù)優(yōu)化稅務征管體制，深入推進納稅服務的便捷性和精準性，切實增強稅收服務經(jīng)濟發(fā)展的主動性，國家稅務總局于2020年提出建設金稅四期設想，將金稅四期調整為以發(fā)票電子化為基本內容，推行數(shù)字化電子發(fā)票，對內稱指揮端的指揮臺及配套功能系統(tǒng)。

（二）實施特點

金稅四期以大數(shù)據(jù)、云計算等現(xiàn)代信息技術為驅動力，形成了全數(shù)據(jù)、全方位、全業(yè)務、全流程的智慧稅務系統(tǒng)，能夠更好地滿足稅收征管的需求，提升納稅服務質量和效率，實現(xiàn)了稅務管理向數(shù)字化轉型。

數(shù)據(jù)處理方面，金稅四期采用了人工智能、區(qū)塊鏈等新一代信息技術和先進的云計算數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，大幅提升了多源數(shù)據(jù)處理能力。同時在數(shù)據(jù)傳輸和存儲過程中，引入數(shù)據(jù)加密和身份驗證等技術手段，加強了安全防護措施，提升了系統(tǒng)的安全性和穩(wěn)定性。

稅務監(jiān)管方面，金稅四期強化了對企業(yè)更全面的監(jiān)管。不僅是稅務方面，還增加對非稅業(yè)務的管控。同時通過搭建信息共享和核查的通道，推進稅務、工商、公安、社保、國家統(tǒng)計局等行政部門以及銀行等金融機構多元信息共享交換。稅務機關能夠更精準地掌握企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況和納稅申報信息，實現(xiàn)數(shù)字政府和稅收共治。

系統(tǒng)功能方面，金稅四期增加了一些新的稅收管理模塊和業(yè)務工具，方便納稅人網(wǎng)上辦、掌上辦、自助辦、遠程辦各項涉稅業(yè)務，提供更智能、高效、便捷的納稅申報服務。金稅四期全電發(fā)票的實施，不再借助稅控盤、金稅盤、稅務UK開票，在電子稅務局系統(tǒng)新增開票業(yè)務、在線查詢、電子發(fā)票、稅務數(shù)字賬戶、征納互動等功能，方便納稅人通過互聯(lián)網(wǎng)進行稅務操作。

三、金稅四期背景下房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題

（一）財稅系統(tǒng)協(xié)同能力不足

隨著金稅四期數(shù)電票的推廣，傳統(tǒng)的財務管理信息化平臺中稅務板塊尚未得到深度開發(fā)，更新完善不及時，導致稅務模塊共享能力較弱。企業(yè)需要對外開具發(fā)票時，業(yè)務人員在財務管理信息化平臺錄入合同評審、開票申請等事項。由于與國家稅務總局電子稅務局系統(tǒng)未建立連接通道，審批流程走完后，財務人員需要在電子稅務局中手動錄入，存在信息孤島等現(xiàn)象，財務稅務系統(tǒng)無法實現(xiàn)互聯(lián)互通、互相分享、整合利用，以至于財務管理信息化平臺錄入的開票信息與電子稅務局中的所需開票信息列示內容不一致，開票人員需要重新搜集基礎資料填寫開票信息。

財務工作本就繁雜瑣碎，財務平臺與稅務系統(tǒng)搭建不順暢反而會增加財務人員的工作量，還存在潛在隱患，辦稅人員可在未經(jīng)部門領導知曉或審批同意的情形下，直接登錄電子稅務局開出發(fā)票。財務管理者不僅無法對發(fā)票開具業(yè)務進行前端控制，而且在對發(fā)票票面各類信息的顯示也無法及時精準地進行過程審核，這對財務管理信息化發(fā)展的推進不利，會增加房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險。

（二）增值稅發(fā)票管理不重視

房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設、開發(fā)階段參與方較多，涉及取得發(fā)票的環(huán)節(jié)較多。一則一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有針對自身實際情況，對增值稅發(fā)票管理進行認真梳理工作流程、建立完善發(fā)票臺賬、形成長效防范制度。二則個別企業(yè)在內部控制與會計審計、績效考核等方面，沒有設置發(fā)票管理監(jiān)督機制，從而導致管理層、財稅人員不重視增值稅發(fā)票管理工作。三則房地產(chǎn)企業(yè)積壓大量應收未收的發(fā)票，按照稅法規(guī)定無法進行進項稅額抵扣，這不僅會增加企業(yè)多繳增值稅的稅負壓力，也會影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益；且如果應收而未收到的增值稅發(fā)票占成本費用金額比例較大，稅務機關會認定企業(yè)存在虛增成本費用、少繳企業(yè)所得稅的稅收風險。

金稅四期背景下，智慧稅務系統(tǒng)可以統(tǒng)計出房地產(chǎn)企業(yè)上游企業(yè)開具的發(fā)票，若核實發(fā)現(xiàn)非地產(chǎn)項目經(jīng)營性采購，將會要求企業(yè)進項稅額轉出或開出銷項發(fā)票繳納銷項稅。同時通過對企業(yè)開具的發(fā)票比對申報表中增值稅銷售額、企業(yè)所得稅收益類項目，企業(yè)收取的增值稅專票比對申報表中進項稅額、企業(yè)所得稅成本費用類項目，如有數(shù)據(jù)差異、比例異常就會預警提示風險點，進行跟蹤稽查。

（三）收入成本核算申報不準確

一則房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務周期較長，施工成本和銷售商品房金額較大，在項目建設開發(fā)過程中缺少輔助明細登記臺賬，無法詳細反映企業(yè)的施工成本實際投入及支付情況。房地產(chǎn)項目竣工備案完成后，以房屋交付時確認收入；結轉開發(fā)成本是一般先預估項目整體總成本除以建筑面積確定單位成本，乘以收入所對應的面積，最終確定當期營業(yè)成本。雖然在項目清算階段，房地產(chǎn)項目總收入、總成本是可以準確確定的。但預估成本受到主觀業(yè)務人員能力水平影響，同時在成本分攤時，在地下車位、地下室和地上住宅、商鋪間出現(xiàn)單位成本不對等、收入成本不匹配等情況。

二則房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)務招待費與廣告宣傳費沒有按照項目運營階段進行準確的時間區(qū)分，這兩項費用在企業(yè)所得稅匯算清繳時涉及納稅調整。由于籌建階段和其他運營階段扣除標準存在較大差異，如果財務人員不熟知稅收政策，沒有按規(guī)定進行企業(yè)所得稅納稅申報，房地產(chǎn)企業(yè)就會出現(xiàn)少繳稅或多繳稅的情況。

在金稅四期背景下，稅務機關可以從邏輯上將年末12月增值稅納稅申報本年累計數(shù)據(jù)與企業(yè)所得稅年匯算清繳表核對。除此之外，還會將政策依據(jù)、申報數(shù)據(jù)與歷史同期以及同業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)進行橫向核對，從而綜合判斷申報信息是否符合稅收政策、行業(yè)發(fā)展的規(guī)律。

四、金稅四期房地產(chǎn)企業(yè)加強稅務管理的對策

（一）提升財務系統(tǒng)協(xié)同能力

房地產(chǎn)企業(yè)通常以銷售不動產(chǎn)為主，部分企業(yè)還同時涉及房屋租賃和物業(yè)服務，收入來源的多樣化，財務處理過程相對復雜。面對金稅四期的推廣，房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理信息化體系中要結合實際運營范圍，制定智能化、移動化、電子化的系統(tǒng)提升改革方案，保障系統(tǒng)平臺服務覆蓋到企業(yè)財務管理和經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)，實施全過程、全方位信息化優(yōu)化和操作流程改革，從而降低企業(yè)運營成本、提高資金使用效率。

在大數(shù)據(jù)及金稅四期應用背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應以當前的財務管理信息化平臺為基礎，構建業(yè)、財、稅三位一體的系統(tǒng)平臺。房地產(chǎn)企業(yè)要立足于金稅四期應用，結合行業(yè)特性，設置個性化的稅務管理板塊。深度挖掘稅務管理模塊的作用和功能，持續(xù)更新發(fā)票管理、納稅申報、稅務臺賬、地產(chǎn)稅務等模塊。結合智慧電子稅務系統(tǒng)，同步銷項發(fā)票開具、進項發(fā)票認證等模板，順利將財務管理信息化平臺與稅務系統(tǒng)搭建，實現(xiàn)信息共享的協(xié)助配合，切實提高工作效率和準確度。

（二）強化增值稅發(fā)票管理

房地產(chǎn)企業(yè)要加強發(fā)票開具和收取管理，降低企業(yè)稅務風險。首先，企業(yè)可以通過優(yōu)化完善財務管理信息化系統(tǒng)，結合內部管理制度增加銷項發(fā)票管理、進項發(fā)票管理、銷項進項臺賬等板塊，業(yè)務部門在開票申請中準確錄入發(fā)票開具所依據(jù)的基礎數(shù)據(jù)信息。審批完成后財務部門開具發(fā)票，財務管理信息化系統(tǒng)將發(fā)票信息自動傳入智慧稅務系統(tǒng)。實現(xiàn)財務、稅務工作信息同步，在降低財務工作量的同時保證了發(fā)票的準確度。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)要對在建項目上游施工企業(yè)進行嚴格的發(fā)票管理，通過在財務管理信息化系統(tǒng)中引入增值稅發(fā)票的自動識別并合規(guī)校驗信息技術，對發(fā)票銷方名稱、購方名稱、發(fā)票狀態(tài)等基本信息校驗，如出現(xiàn)異常進行系統(tǒng)預警提醒。在提升取得發(fā)票信息的有效性、合法性的同時，確保抵扣信息的真實性、準確性。

此外，企業(yè)可強化內部審計監(jiān)督效能，定期由內部審計人員對發(fā)票管理規(guī)章制度、應用實施情況、財務信息化建設進行檢查反饋，將檢查評價結果作為部門、個人考核賦分的重要依據(jù)，確保規(guī)章方案落地執(zhí)行，發(fā)票管理工作嚴格按照制度開展處理。

（三）建立稅務專崗管理機制

企業(yè)財務部門應該設立稅務專業(yè)崗位，建議選拔或者聘任兩人以上具備相應的稅務師或者具有中級會計專業(yè)資格、涉稅專業(yè)業(yè)務能力過硬的人員負責部門稅務管理工作。重點負責完善稅務制度、規(guī)范涉稅行為，主要包括風險識別、評估反饋和方案應對三個環(huán)節(jié)。

風險識別環(huán)節(jié)，稅務專業(yè)人員前期在項目籌劃階段制定稅收籌劃方案；在運營過程中審核經(jīng)濟業(yè)務合同或協(xié)議、監(jiān)督檢查納稅申報中存在的涉稅風險，結合政府稅收制度發(fā)布、實際業(yè)務模式發(fā)生變化等情況，對敏感風險識別，對稅收籌劃方案進行實時調整。評估反饋環(huán)節(jié)，稅務專業(yè)人員在房地產(chǎn)企業(yè)全經(jīng)營開發(fā)全過程中，通過橫向行業(yè)發(fā)布財務報表分析、縱向企業(yè)歷史數(shù)據(jù)將涉稅數(shù)據(jù)進行對比，發(fā)現(xiàn)其中存在的異常情況，并及時將涉稅風險點傳遞至高層管理者。方案應對環(huán)節(jié)，稅務專業(yè)人員對接稅務機關稽查發(fā)現(xiàn)的風險點，在有政策依據(jù)的基礎上，最大程度降低企業(yè)稅務風險，對風險點進行解釋撰寫形成稅務報告，并據(jù)此制定合理的風險應對方案。

（四）加強財稅人才隊伍建設

房地產(chǎn)企業(yè)應采取多種舉措加強稅務人才隊伍建設，令員工了解學習稅務知識，降低企業(yè)稅務風險。

一則企業(yè)可以定期對財稅人員進行內部專業(yè)知識培訓。重點圍繞房地產(chǎn)項目開發(fā)建設過程中申報方法流程和稅務重點關注事項，關注房地產(chǎn)企業(yè)稅務處理過程中可能存在的問題，充分調動財稅人員對稅收政策學習的積極性和主動性，引導其全面了增值稅和土地增值稅，以及企業(yè)所得稅匯算清繳間的稅收政策和交叉關系，從而減少企業(yè)逾期納稅、違規(guī)扣除等事項的發(fā)生，降低稅務稽查風險。

二則還可以聘請外部稅務師、會計事事務所等專業(yè)技術人員，以專題輔導講座、研討分析會的形式展開學習討論，分析土地增值稅預繳和土地增值稅扣除項目疑難點處理及新收入準則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理及稅收風險，幫助財稅人員深入了解和掌握相關領域的稅收知識和實踐經(jīng)驗，規(guī)范公司財稅管理工作，推進依法合規(guī)治理，提高風險應對能力。

三則企業(yè)可以組織開展案例分析和模擬演練，通過情景模擬貼近現(xiàn)實工作，讓財稅人員置身于真實問題和實際情況中，幫助財稅人員將理論專業(yè)知識與實際財務操作相結合，提高他們的實際操作能力、財務合規(guī)意識、風險應對策略，積累問題處理經(jīng)驗。

主要參考文獻：

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責編：夢超