房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理存在的問題及改進措施

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的重要行業(yè)，在促進經(jīng)濟發(fā)展，改善人民群眾住房條件方面發(fā)揮了巨大的作用。隨著近年來國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境不斷變化，國家陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力巨大，資金鏈緊繃。2022年部分房企無法按期交房，2023年頭部房企出現(xiàn)債務違約，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景不明。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理顯得更為重要。本文基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的重要性，從資金的取得、運用及風險防范等方面分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金管理中出現(xiàn)的問題及對策。

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，在過去二十余年取得了長足的發(fā)展。在促進經(jīng)濟發(fā)展、改善人民居住環(huán)境的同時，也造就了一批成功的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。進入2023年后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陸續(xù)出現(xiàn)債務違約，暴露出在資金管理方面存在諸多問題。如資金運用無計劃，沒有預算或預算沒有落地；籌資渠道單一，財務成本高；資金利用效率低下，專業(yè)性不夠；企業(yè)財務風險大，對關鍵性經(jīng)營活動缺乏資金支持，導致項目開發(fā)滯后，企業(yè)經(jīng)營風險不斷加大。種種跡象表明，在企業(yè)運營中資金就是血脈，現(xiàn)金為王。所以，加強資金管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的重心。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理概述

（一） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的含義

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理是以資金為主旨，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項業(yè)務開展涉及籌融資、投資、資金運用等的行為。通過資金不斷循環(huán)支持企業(yè)正常經(jīng)營，以獲取到比資金成本更高的收益，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于所處行業(yè)的特殊性，其資金運行涉及到項目設立、土地獲取，各項證照的取得、項目建設，證照辦理等多個環(huán)節(jié)。加強對資金鏈上各個環(huán)節(jié)的管理，是實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營及獲取利益的重點工作。

（二） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點

房地產(chǎn)開發(fā)由于涉及范圍較廣，資金管理具有以下特點：一是資金需求量大。房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)，取得土地使用權及工程建設都需要大量的資金。再加上項目前期投入，財務費用、各項稅費等，一般以億元來計量。二是資金鏈長，資金回收周期長。開發(fā)項目從立項開始到取得預售許可回籠資金，涉及到的工作繁雜，時間較長。如投資前期準備，取得土地使用權，工程建設達到辦理預售許可證的條件。這些工作時間跨度較大，一般企業(yè)需要二年時間。在這期間資金只有投入而無回籠，資金流為純流出。取得預售許可后，資金的回籠還受到國家政策、監(jiān)管部門、銀行及市場等方面的制約，資金回收速度不可控。三是資金管理風險大。由于資金用量巨大，回收周期長，回款又受到諸多因素的影響，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務成本較高，加大了財務風險。企業(yè)在運營中財務風險會傳導至企業(yè)經(jīng)營的各個方面，導致企業(yè)經(jīng)營面臨較大風險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）資金運用缺乏計劃性，資金預算執(zhí)行不到位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金需求量大，必須合理計劃資金的使用，通過資金的有序運行，完成企業(yè)的經(jīng)營目標，實現(xiàn)盈利。部分企業(yè)在日常經(jīng)營中，對資金的籌集、使用及歸還沒有計劃，企業(yè)資金運行無序，造成資金對重點經(jīng)營目標的保障不突出，資金運行中規(guī)中矩。雖然有些企業(yè)對未來資金的收支做了計劃，形成了資金預算，但由于預算沒有與企業(yè)的實際情況相結(jié)合，造成預算指標與實際結(jié)果差異較大，沒有體現(xiàn)預算的計劃性。還有部分企業(yè)雖然重視資金預算的編制，但忽視資金預算的執(zhí)行，在經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)預算指標與實際結(jié)果有差異時，沒有及時解決或反饋，導致產(chǎn)生差異的原因得不到解決，資金預算執(zhí)行成為一句空話。

（二）融資渠道單一，資金成本過高

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要有自有資金，金融機構(gòu)借款，發(fā)行股票或債券籌集資金。從實際情況來看，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬中小型企業(yè)，整體資金實力不強，企業(yè)自有資金不足以支持企業(yè)進行開發(fā)建設；行業(yè)中上市公司較少，大部分企業(yè)受制于自身因素及客觀條件，無法通過發(fā)行股票或債券籌資，只能通過向金融機構(gòu)借款來滿足企業(yè)開發(fā)建設所需的資金，融資渠道較單一；受到國家政策影響，如2021年1月1日開始實行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三條紅線政策，企業(yè)從金融機構(gòu)獲取借款的難度不斷增大，本著高風險高收益的原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得的借款利率遠高于其他企業(yè)的借款利率，導致資金成本過高。

（三）缺乏專業(yè)人員，資金利用效率低下

房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，資金利用效率對企業(yè)發(fā)展起著重要的作用。近年來房企不斷爆雷，資金鏈出現(xiàn)問題，很重要的一個原因就是企業(yè)的資金利用效率低下。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理理念滯后，沒有與時俱進。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展階段受當時實際情況影響，土地使用成本較低，如采用合作開發(fā)模式，整體開發(fā)成本較低。

其次，充分享受了人口紅利。人們對住房剛性需求巨大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不需要大力營銷就可以收回大量資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是賣方市場，銷售價格不斷攀升，企業(yè)利潤率很高，現(xiàn)金流很充裕，導致資金管理較粗放。

再次，房地產(chǎn)行業(yè)進入成熟階段后，隨著國家各項調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭不斷加劇，土地使用權取得方式以“招拍掛”為主，土地價格不斷上升，加大了開發(fā)成本。同時，房屋銷售受到前所未有的挑戰(zhàn)，銷售以現(xiàn)房或準現(xiàn)房為主，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從賣方市場轉(zhuǎn)入買方市場，各種促銷措施層出不窮，銷售費用不斷加大，企業(yè)利潤率逐年下降，現(xiàn)金流趨緊，企業(yè)資金管理急需向精細化轉(zhuǎn)型。

從次，面對市場環(huán)境及政策的快速變化，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理理念跟不上時代的要求，管理手段粗放，達不到精細化管理的水平，極易導致資金鏈斷裂。

最后，從事資金管理的人員素質(zhì)有待提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，在日常經(jīng)營中資金運行是血脈，現(xiàn)金管理是核心?？墒遣糠制髽I(yè)在實際工作中對于融資節(jié)點的把控，工程關鍵點的保障，銷售回款的落實，還款的計劃性等方面缺乏強有力的手段，無法在保證企業(yè)正常經(jīng)營的同時，管理閑暇資金，防止資金閑置，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。究其原因，最重要的是企業(yè)缺乏資金管理專業(yè)人才，資金運行只能滿足日常經(jīng)營，不能通過高效的資金運行實現(xiàn)資金的保值增值，資金利用效率低下。

（四）缺乏風險防控意識，風險防控措施不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于項目周期長，資金量大，面臨的風險也大。在日常工作中，一些企業(yè)對資金運行面臨的風險缺乏防范意識。在論證項目可行性時，對于銷售回款估計過于樂觀，在制定資金回籠金額時沒有進行壓力測試。因此，計劃資金回籠的速度及金額與實際相差很大，導致計劃支出無法實現(xiàn)，銷售返投不足，致使企業(yè)項目建設滯后，不能按時交付，給企業(yè)帶來極大的負面影響。

從融資方面來看，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌資方式多為銀行借款，少數(shù)企業(yè)通過債券融資，企業(yè)的資產(chǎn)負債率不斷攀升，還本付息壓力巨大，存在很高的財務風險。很多企業(yè)在借入款項后，由于風險防范意識不夠，未能制定出資金預算或應急方案，以致借款到期后不能償付，對企業(yè)經(jīng)營造成嚴重沖擊，影響社會穩(wěn)定。2023年恒大爆雷后，碧桂園、融創(chuàng)等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相繼出現(xiàn)債務違約跡象，給企業(yè)帶來了極大的經(jīng)營風險。

企業(yè)籌集到資金后，應當堅持戰(zhàn)略定力，將資金投入到企業(yè)的主營業(yè)務中，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展。可是，部分企業(yè)對資金運行中的風險認識不足，對無序的資金運行不采取控制措施，資金運行隨意性強，資金充裕時花錢大手大腳，產(chǎn)生高額的非經(jīng)營費用。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將資金投入到與房地產(chǎn)主業(yè)無關的項目上，如恒大投資礦泉水、汽車，導致企業(yè)資金鏈斷裂，面臨破產(chǎn)風險。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的措施

（一）加強資金使用的計劃性，強化資金預算管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金運行過程中，要加強資金使用的計劃性，將涉及到的資金收支編入計劃，形成資金預算，并落實到位。企業(yè)首先要建立資金預算管理制度，成立企業(yè)高層領導、全員參與的資金預算管理小組，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標，結(jié)合內(nèi)外部競爭環(huán)境、企業(yè)資源，通過從上到下，從下到上或上下結(jié)合的方式，經(jīng)過充分討論，做好資金計劃，形成企業(yè)的資金預算。資金預算可為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動提供指導，企業(yè)各部門要按照計劃落實資金預算，并結(jié)合資金預算運行情況分析、查找與實際執(zhí)行發(fā)生偏差的原因。屬于可控范圍的，要求各部門將未完成的指標在后期分解完成；屬于非可控原因的，向預算管理部門提請調(diào)整預算指標申請，讓資金預算服務于企業(yè)經(jīng)營。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用預算手段管理資金時，要強化資金預算落地，制定周、月、季度預算會議制度，及時跟進資金預算的落實，發(fā)現(xiàn)問題及時分析，查找原因，找到解決方案。預算執(zhí)行部門要經(jīng)常與財務部門、預算管理部門溝通，加強業(yè)財融合。要嚴格控制預算外收支，尤其是計劃外投資。凡是計劃外支出項目必須通過資金預算會議審議，審議通過后要調(diào)整資金預算指標，然后方可執(zhí)行。同時，建立預算考核機制，將各個部門、全體員工的績效與資金預算的執(zhí)行結(jié)果掛鉤，推動資金預算順利實施。企業(yè)以資金預算為手段開展管理，讓企業(yè)的資金運行切實可行，為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營提供保障。

（二）拓寬融資渠道，降低資金成本

近年來，隨著國際形式不斷變化，國家金融管理機構(gòu)不斷出臺房地產(chǎn)行業(yè)金融政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資門檻逐年提高，融資成本居高不下。企業(yè)要想破解這個困境，必須加強分析企業(yè)面臨的外部環(huán)境，創(chuàng)新、拓寬融資渠道。比如可以采用股權融資方式籌集資金。目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為中小型企業(yè)，股權單一。股權融資雖然稀釋了一部分利潤，但成本較高。由于不向投資者定期支付利息，減少了企業(yè)發(fā)生債務違約的可能性，股權融資具有可操作空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了金融機構(gòu)借款，股權融資外，還可以采用合作開發(fā)，信托融資等多種方式。除上述直接融資方式外，企業(yè)還可以采用與上下游供應商加強合作，提供供應鏈融資，以加長應付賬款付款周期，緩解資金壓力。

（三）提高資金利用效率

資金管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中居于重要地位，資金運行的好壞關系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將資金管理作為頭等大事，引進先進的資金管理理念。

首先，資金運行是為企業(yè)的經(jīng)營目標服務的，面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷增加的成本，不斷吃緊的資金鏈，資金運營要突出重點與防范性。即保證項目正常運行，又能實現(xiàn)資金的保值增值。企業(yè)要認真落實資金預算，在資金方面保障項目的各個重要節(jié)點的需要，如取得土地使用權，工程建設的付款節(jié)點，項目交付的時間點，借款的還本付息節(jié)點等，做好銷售返投的控制。

其次，加強對銷售回款的管理。跟蹤定金、首付款，協(xié)調(diào)與銀行、公積金中心，及時落實個人按揭貸款。充分利用盈余資金理財投資或提前歸還借款，提高資金的利用效率。資金是企業(yè)的血脈，其重要性不言而喻。資金管理需要專業(yè)人員。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過招聘具有專業(yè)能力的人員從事資金管理，如具有金融、基金或風投經(jīng)歷的管理人員。為現(xiàn)有財務人員提供培訓，加強他們資金管理及運營方面的知識與能力?；蛘咭M專業(yè)的第三方，對資金運營提供專業(yè)化的指導意見。通過人員素質(zhì)的提升，加強資金運行效率。

（四）增強風險管理意識，落實風險防控措施

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于開發(fā)周期長，資金流轉(zhuǎn)時間長。因此，資金鏈上任何一環(huán)出現(xiàn)失誤，將對企業(yè)造成致命威脅，如借款不能還本付息、資金不到位導致工程爛尾等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要樹立風險管理意識，找到開發(fā)項目在各個節(jié)點面臨的風險，通過分析其產(chǎn)生的原因，制定風險防控措施。企業(yè)在進行投資決策時，要根據(jù)資金情況，客觀、審慎地測算未來的現(xiàn)金流量，通過多種方式評估投資是否可行，避免盲目投資，減少投資風險；在籌措資金時，要根據(jù)實際情況，選擇合理的融資渠道，采用多種形式混合籌集資金，同時嚴格控制融資規(guī)模，降低籌融資風險；在企業(yè)的日常運行中，要按照政府監(jiān)管機構(gòu)的要求，將銷售資金全額匯入資金監(jiān)管賬戶，避免違規(guī)風險；嚴格執(zhí)行資金預算及資金管理制度，降低運營風險。

結(jié)語：

隨著國內(nèi)國際經(jīng)濟環(huán)境的不斷變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從當初的野蠻生長到現(xiàn)在斷臂求生，挑戰(zhàn)與機遇并存。2023年10月召開的中央金融工作會議，對房地產(chǎn)行業(yè)特別提出： 要健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好地支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。對于穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流、緩釋房地產(chǎn)企業(yè)信用風險尤為關鍵。宏觀形勢向好，房地產(chǎn)企業(yè)應如何度過困難時期，抓住新的機遇？首先，必須做好資金管理，防止資金鏈斷裂。其次，執(zhí)行資金預算要加強計劃性，多渠道融資降低財務成本。要改進資金管理理念，多管齊下保證資金運營的安全性與效率，加強風險管控，平穩(wěn)渡過困難期。

（作者單位：蘭州魯商實業(yè)集團有限公司）