法律背景下房地產(chǎn)交易存在的問題與防范策略

吳志剛

房地產(chǎn)行業(yè)在我國城市化及城鎮(zhèn)化進程的不斷推進中，逐步發(fā)展壯大起來。隨著城鎮(zhèn)人口數(shù)量的增長，社會各界對房屋建筑的購買需求與日俱增，房地產(chǎn)交易總量持續(xù)增長，在實際房地產(chǎn)交易中潛在的風險及危害性也逐漸加劇。如簽訂書面房屋合同無效性風險、銀行貸款審批未通過風險、交付購房定金后賣方不履行合同風險、房屋出租在售風險等，加劇了交易矛盾糾紛?；诖?，本文在法律背景下對現(xiàn)階段房地產(chǎn)交易中存在的法律風險及防范策略進行分析，以供參考借鑒。

房地產(chǎn)交易是基于廣大消費者購買需求，以各種類型、價格的房屋建筑為交易產(chǎn)品的雙向互動經(jīng)濟模式。在這一過程中可以實現(xiàn)房屋建筑的商品價值與使用價值。而房地產(chǎn)交易是否安全、規(guī)范、合法，是該項交易活動能否順利推進的關(guān)鍵影響因素?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)交易活動仍然潛在諸多法律風險問題，不僅嚴重損害了廣大購房消費者的合法權(quán)益，同時還在一定程度上擾亂了房地產(chǎn)交易市場運行秩序。由此可見，對法律背景下房地產(chǎn)交易中存在的問題及防范策略進行研究分析，具有較為深遠的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)交易中常見的法律問題

（一）簽訂的書面房屋合同存在無效風險

合同是房地產(chǎn)交易活動中的基礎(chǔ)要素與安全保障，其中明確劃分了交易雙方所承擔的責任、義務(wù)、享有的權(quán)利等，可以在最大限度上保障消費者的合法權(quán)益。在房地產(chǎn)交易過程中，只有對合同的完整性、真實性、合法性、有效性加強管理，才能更好地保障交易雙方的切實利益與權(quán)益。而無效合同便是當前房地產(chǎn)交易的法律風險之一。何為無效合同？《中華人民共和國民法典》中對無效合同做出了明確界定，以下幾種情況可以視簽訂的合同為無效合同。

第一，不具備民事行為能力的人員在簽訂房地產(chǎn)交易合同時，應(yīng)當交給法定代理人代為簽訂，否則可以將其自主簽訂的房地產(chǎn)交易合同判定為無效合同。

第二，簽訂房地產(chǎn)合同的一方隨意杜撰、編造另一方的謠言，最終致使一方被迫無奈所簽訂的房地產(chǎn)交易合同可以判定為無效合同。

第三，房地產(chǎn)交易合同簽訂雙方合謀勾結(jié)，其行為損害國家、社會集體、他人合法權(quán)益的合同可以判定為無效合同。

第四，并非當事人本人簽訂的房地產(chǎn)交易合同可以判定為無效合同。

（二）銀行貸款審批未通過風險

在房地產(chǎn)交易過程中，如果買方向銀行所提交的購房貸款申請未及時得到審批，賣方將不會把房屋過戶到買方名下。因此買方有責任密切關(guān)注貸款事宜，以便及時發(fā)現(xiàn)其中潛在的風險并采取措施補足余款空缺。針對房地產(chǎn)交易合同中尚未明確的貸款審批不通過問題，交易雙方應(yīng)當共同商討加以解決。

通常情況下，該類事件的合同約定包含以下三個方面：

第一，如果買方在申請購房貸款時存在申請未審批通過的情況，可以在合同約定期限內(nèi)使用現(xiàn)金的形式補齊資金缺口。這一做法可以最大限度上保障買賣雙方的合法權(quán)益。

第二，如果貸款未審批通過，房地產(chǎn)交易雙方均具有解除房地產(chǎn)交易活動、免除交易合同法律效力的正當權(quán)利。

第三，針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)交易活動中存在的銀行房貸遲遲不審批的情況，雙方還可以依據(jù)當初合同對這一情況的規(guī)定來明確自身的責任與權(quán)利。

（三）交付購房定金后賣方不履行合同風險

在房地產(chǎn)交易活動中，買方在支付全部購房資金以前，可以先行支付一部分擔保定金，然后在后續(xù)一一補齊剩余金額。而事前交付的定金一般會回收處理或者直接抵扣部分購房資金。在這一過程中，如果房地產(chǎn)交易雙方中的買方未在合同支付時限內(nèi)補交購房尾款，那么買方就喪失了要求賣方主動歸還自己購房定金的主動性。但是如果由于賣方原因，如單方面違約、房屋遲遲不肯過戶等，那么買方則有權(quán)利要求賣方歸還自己的購房定金。

在實際房地產(chǎn)交易活動中，如果交易雙方尚未簽訂任何具有法律效力的合同，那么就較容易出現(xiàn)一方單方面違約的情況。加上缺少定金交付的原始憑證、協(xié)議、合同等證據(jù)，因此守約方的合法權(quán)益將無法得到保障。在這一環(huán)節(jié)中買方可能遭受的經(jīng)濟損失更大，賣方單方面毀約，定金自然不會返還給買方，而買方?jīng)]有任何可以證明自己交付定金的證據(jù)，因此只能自認倒霉。

（四）房屋出租在售風險

根據(jù)我國現(xiàn)行的與房地產(chǎn)交易相關(guān)的法律法規(guī)，任何在出租過程中對外售賣的房屋建筑，其租用者均享有優(yōu)先購買權(quán)利。根據(jù)這一法律規(guī)定，房屋所有者在對外出售房屋之前，應(yīng)當詢問承租者是否需要行使房屋優(yōu)先購置權(quán)利。如果房屋承租者放棄了這項權(quán)利，那么出租方可對外出售。房屋所有者需要明確一點，無論承租者是否有錢、有意愿購買出租的房子，都應(yīng)當在正式售賣以前通知承租者。此外，房屋承租者的優(yōu)先購買出租房屋權(quán)利受到他人損害時，房屋所有者有義務(wù)向承租者提供相應(yīng)賠償及補償。

為了降低房屋出租在售風險的發(fā)生概率，避免后續(xù)各種矛盾糾紛，房屋所有者應(yīng)當及時與承租者加強溝通交流，在確認承租者沒有購買出租房屋的意愿以后，方可與房產(chǎn)中介、買方等，針對房屋產(chǎn)權(quán)、交易價格、交付期限等房地產(chǎn)交易合同事宜進行商討。這一做法可以防范后續(xù)房地產(chǎn)交易糾紛，保障買方、賣方、承租方三者合法權(quán)益。

（五）房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確風險

房地產(chǎn)交易活動是否合法、合規(guī)、合理的重要評判標準，在一定程度上影響著房地產(chǎn)交易活動能否順利開展。在房地產(chǎn)交易活動中，房屋買賣雙方都需要出具相應(yīng)憑證，如賣方需要證明自身對房屋建筑的所有權(quán)與處理權(quán)利，買方則需要證明自己的身份信息、購買能力等。其中證明材料應(yīng)當有公證處的法律蓋章、簽字等，并經(jīng)過房屋中介公司核實以后，方可進行后續(xù)房地產(chǎn)交易活動。

如果房地產(chǎn)交易一方存在疑惑問題，就比較容易導致后續(xù)合同簽訂過程中出現(xiàn)交易雙方矛盾糾紛、交易價格爭議等情況，最終導致房地產(chǎn)交易活動無法順利進行。此外，在房地產(chǎn)交易活動中還存在大量交易欺騙、欺詐等問題。例如，部分人員借助收購房屋的由頭壟斷一定區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)資源，但是在支付購房資金、獲取房屋鑰匙等環(huán)節(jié)上一直含糊其辭，然后冒充房屋所有者對外出租房屋、一房多賣等，嚴重損害了房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

二、法律背景下房地產(chǎn)交易風險防范策略

針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)交易中存在的各種法律風險問題，究其背后的原因，主要是由于尚未建立一套與房地產(chǎn)交易市場環(huán)境契合的交易管理法律機制，因此在實際組織開展的房地產(chǎn)交易活動中存在大量法律風險問題，嚴重損害了交易雙方的合法權(quán)益。

在法律背景下，相關(guān)單位及工作人員應(yīng)當將如何防范好房地產(chǎn)交易活動中存在的各類合同問題作為工作重點。依據(jù)當前房地產(chǎn)行業(yè)運行狀態(tài)、社會購房需求、不同交易雙方的需求等，進一步制定完善可行的風險防范策略，以確保房地產(chǎn)交易活動順利推進。

（一）規(guī)避合同風險

第一，針對預(yù)售房屋購置情況，買方在正式簽訂購房合同以前，應(yīng)當對房地產(chǎn)開發(fā)商、房屋建設(shè)地理位置、效益情況、房屋整體建設(shè)質(zhì)量及居住環(huán)境等進行實地調(diào)查。

第二，二手房交易時，買方應(yīng)當嚴格審核賣方的身份信息、房屋信息等，合理規(guī)避一房多賣的情況。

第三，在簽訂房屋交易合同過程中，交易雙方應(yīng)當針對個人的權(quán)利、責任和義務(wù)加以明確。例如，針對未能如期交房這一情況，制定補救或者補償措施，避免后續(xù)出現(xiàn)合同糾紛問題。

（二）建立健全房地產(chǎn)信息安全管理體系

在我國社會經(jīng)濟高速發(fā)展的帶動下，科技領(lǐng)域取得了顯著進步，各類現(xiàn)代化信息技術(shù)被廣泛應(yīng)用于社會生產(chǎn)生活中，為人們的實際生活帶來了諸多便利。其也為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展帶來了新機遇，在一定程度上拓展了房地產(chǎn)交易活動覆蓋范圍及交易規(guī)模。為了持續(xù)推動房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定運行及長效發(fā)展，就必須結(jié)合實際情況，建立健全與房地產(chǎn)交易活動相配套的信息安全管理體系。

第一，充分利用現(xiàn)代化信息技術(shù)，全面歸集和在線共享房地產(chǎn)交易活動中產(chǎn)生的數(shù)量龐大、內(nèi)容繁復的數(shù)據(jù)信息。一旦房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)違法違規(guī)行為，及時叫停交易活動并加以整改。這樣就可以最大限度上保證房地產(chǎn)交易活動的可靠性與安全性。

第二，在房地產(chǎn)交易活動中，相關(guān)管理部門及工作人員應(yīng)當切實發(fā)揮好自身的工作職能，及時發(fā)布相應(yīng)法律政策、文件、交易信息等，從而保障廣大房屋購買者的知情權(quán)。房屋購買者通過了解最新的房地產(chǎn)交易政策，避免上當受騙。

（三）健全房地產(chǎn)配套法律機制

相比較于其他產(chǎn)業(yè)而言，房地產(chǎn)仍然屬于新興產(chǎn)業(yè)，因此相關(guān)法律法規(guī)仍存在不完善的問題，這增加了房地產(chǎn)交易活動中各類風險問題的發(fā)生概率?；诖?，相關(guān)政府部門應(yīng)當充分發(fā)揮好自身的組織管理職能，進一步加大對房地產(chǎn)交易市場的監(jiān)督與管理力度。

第一，對房地產(chǎn)交易市場、房地產(chǎn)交易雙方的實際需求、現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)交易情況等加以重點分析，利用意見箱、反饋熱線電話、網(wǎng)絡(luò)平臺等了解社會公眾對房地產(chǎn)交易的法律需求，不斷完善和優(yōu)化房地產(chǎn)法律制度。

第二，在房地產(chǎn)法律制度落實環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)交易中心、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓公證機構(gòu)等，應(yīng)當嚴格遵照“有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴”的基本原則，及時發(fā)現(xiàn)和處理交易過程中存在的各類違法違規(guī)行為，加大懲戒力度，充分發(fā)揮法律效力。

第三，根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)交易中存在的交易雙方法律意識薄弱問題，相關(guān)政府部門應(yīng)當及時做好法制宣傳工作，為房地產(chǎn)交易雙方科普相關(guān)法律知識，從而促使其在交易過程中合理規(guī)避各類法律風險。

（四）加強誠信教育與風險防范意識

良好的誠信環(huán)境基礎(chǔ)，是順利推進公平、公正、公開的房地產(chǎn)交易活動的依托。

第一，相關(guān)部門及工作人員應(yīng)當做好以誠信為主題的思想道德引導工作，在房地產(chǎn)交易活動中全面滲透誠信交易準則。通過各種多媒體做好宣傳推廣、指導管理、約束監(jiān)督等工作。除此之外，相關(guān)部門及工作人員還應(yīng)當在房地產(chǎn)交易活動中進一步明確自身工作職責，定期為當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商、房屋中介公司業(yè)務(wù)人員等開展思想教育活動，不斷強化其思想道德品質(zhì)、誠信經(jīng)營理念，以順利推進房地產(chǎn)交易活動，在維護房地產(chǎn)交易市場秩序的同時，降低各類法律風險發(fā)生概率。

第二，如果在房地產(chǎn)交易活動中出現(xiàn)開發(fā)商、經(jīng)銷商、房屋中介違反誠信交易準則的情況，市場監(jiān)管部門應(yīng)當加以嚴懲，并視情節(jié)嚴重為其設(shè)定整改期限，督促其進行工作整改。

（五）防范交易中的買方風險

第一，做好購房前準備工作。購房者可以利用互聯(lián)網(wǎng)查詢與房屋建筑相關(guān)的信息，或者咨詢房屋中介機構(gòu)專業(yè)意見。同時還應(yīng)當密切關(guān)注最新的房地產(chǎn)交易政策，切忌不可盲目購買。在正式交易以前，買方最好親自到樓盤現(xiàn)場考察，針對自己無法評判的問題，購房者可以參照專家的指導意見。

第二，在實際房地產(chǎn)交易活動中，房屋交易雙方都應(yīng)當仔細閱讀合同內(nèi)容，針對合同中存在爭議的內(nèi)容、涉及法律法規(guī)的內(nèi)容，交易雙方可以溝通并咨詢法律機構(gòu)、專業(yè)人員，待到確認合同內(nèi)容沒有問題以后再簽訂交易合同。這樣就可以最大限度上保障買方合法權(quán)益，避免不必要的糾紛與麻煩。

結(jié)語：

近幾年，隨著我國城市化建設(shè)進程提速，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)范疇、開發(fā)數(shù)量、交易總量逐年提升，整體朝著市場化、規(guī)劃化、效益化方向發(fā)展。但是在實際房地產(chǎn)交易過程中仍然存在諸多法律漏洞和風險?；诖耍嚓P(guān)單位及工作人員應(yīng)當提高風險防范意識，通過規(guī)避合同風險、完善房地產(chǎn)安全信息管理工作、健全房地產(chǎn)配套法律機制、加強誠信教育與風險防范意識、防范交易中的買方風險等措施，將各類法律風險問題、交易矛盾糾紛問題的發(fā)生概率降到最低。在房地產(chǎn)交易過程中，相關(guān)單位及工作人員要勇于直面問題，提高風險防范措施的針對性，打造更安全的房地產(chǎn)交易環(huán)境，從而推動我國房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展。

（作者單位：黔阿西南州公共資源交易中心）