商務(wù)樓宇合同節(jié)水與節(jié)水管理措施研究

楊杰

摘要：本研究針對(duì)商務(wù)樓宇的節(jié)水需求，分析了商務(wù)樓宇水資源利用的現(xiàn)狀，從提升節(jié)水管理水平出發(fā)，對(duì)合同節(jié)水管理的概念與商業(yè)模式，商務(wù)樓宇合同節(jié)水管理的實(shí)施重點(diǎn)進(jìn)行討論，提出了加強(qiáng)節(jié)水監(jiān)督管理、完善節(jié)水日常規(guī)范制度、探索完善節(jié)水激勵(lì)機(jī)制等管理措施。這些研究有助于提升商務(wù)樓宇水資源利用效率和效益，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商務(wù)樓宇；節(jié)水機(jī)制；合同節(jié)水；管理措施

DOI：10.12433/zgkjtz.20241423

水資源不僅是基礎(chǔ)性的自然資源，更是國(guó)家戰(zhàn)略性資源。全國(guó)有近三分之二的城市不同程度缺水，解決水資源短缺問(wèn)題，節(jié)水是根本出路。現(xiàn)代商務(wù)樓宇是城市建筑的重要組成部分，是公民、社會(huì)組織及政府機(jī)構(gòu)開(kāi)展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和日常經(jīng)營(yíng)管理的重要場(chǎng)所，商務(wù)樓宇節(jié)水工作尤為重要，已經(jīng)成為城市用水和節(jié)水管理的重點(diǎn)方向。

一、商務(wù)樓宇水資源利用的現(xiàn)狀分析

（一）商務(wù)樓宇的用水特點(diǎn)

首先，現(xiàn)代商務(wù)樓宇用水需求較大，質(zhì)量要求高。隨著綠化、保潔標(biāo)準(zhǔn)的提高，后勤服務(wù)用水總量和單位面積用水強(qiáng)度也在持續(xù)增加。其次，由于水費(fèi)相對(duì)于其他資源價(jià)格較低，占企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本不高，管理者往往不愿意在用水量上做過(guò)多限制，導(dǎo)致用戶(hù)對(duì)用水量無(wú)感。最后是商務(wù)樓宇內(nèi)業(yè)態(tài)豐富，越來(lái)越多的商務(wù)樓宇提供餐飲、健身等耗水量大的服務(wù)，地下車(chē)庫(kù)提供洗車(chē)等增值配套服務(wù)，進(jìn)一步增加了用水管理難度。

（二）商務(wù)樓宇的水資源浪費(fèi)現(xiàn)象和原因分析

隨著配額管理和階梯水價(jià)的推行，用水效率普遍提高，但水資源浪費(fèi)情況還是普遍存在。

一是設(shè)施問(wèn)題導(dǎo)致的浪費(fèi)。早期供水系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理和終端節(jié)水設(shè)施不完善。部分樓宇在供水系統(tǒng)設(shè)計(jì)和建設(shè)方面缺乏前瞻性和科學(xué)性，未能充分考慮節(jié)水因素，導(dǎo)致供水系統(tǒng)在運(yùn)行過(guò)程中存在水資源浪費(fèi)的隱患。由于改造成本較高，管理者有畏難情緒。部分用水設(shè)施老化破損，從市政管網(wǎng)進(jìn)入終端用戶(hù)的最后一百米存在“跑冒滴漏”現(xiàn)象。在用水器具選擇上沒(méi)有關(guān)注節(jié)水標(biāo)識(shí)，往往使用一些價(jià)格便宜、造型獨(dú)特但耗水量較大的潔具和浴具，也造成了一定程度的浪費(fèi)。隨著時(shí)間的推移，與節(jié)水器具相比，普通潔具和浴具的耗水總量驚人。部分樓宇沒(méi)有中水回用和污水處理系統(tǒng)，造成水資源的浪費(fèi)。

二是管理問(wèn)題導(dǎo)致的浪費(fèi)。商務(wù)樓宇產(chǎn)權(quán)主體、使用主體、管理主體互相分離的情況較為普遍，節(jié)水管理責(zé)任主體多元，責(zé)任落實(shí)存在技術(shù)與管理及其銜接問(wèn)題。樓宇物業(yè)方往往對(duì)用水管理認(rèn)識(shí)不到位，缺乏嚴(yán)格的用水計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)。管理手段落后，缺乏用現(xiàn)代科技和精準(zhǔn)計(jì)量的方式，特別是對(duì)食堂餐飲、洗浴洗車(chē)等服務(wù)，缺乏嚴(yán)格的用水標(biāo)準(zhǔn)管理，造成使用量過(guò)大。水資源監(jiān)管部門(mén)出于支持樓宇發(fā)展的角度考慮，對(duì)樓宇的用水指標(biāo)管理也相對(duì)寬松。對(duì)于能帶來(lái)大量租金收益的樓宇使用單位，物業(yè)對(duì)其用水管理約束的積極性和力度極為有限，使得部分低效用水行為得不到有效約束和規(guī)范。部分樓宇對(duì)于用水?dāng)?shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)和評(píng)估體系尚未完善，難以準(zhǔn)確掌握用水情況并進(jìn)行有效管理。

三是節(jié)水意識(shí)和節(jié)水機(jī)制導(dǎo)致的浪費(fèi)。由于宣傳教育不到位，樓宇內(nèi)的業(yè)主對(duì)水資源節(jié)約利用的認(rèn)識(shí)不到位，主動(dòng)性不夠，缺乏規(guī)范的節(jié)水行為培訓(xùn)和指導(dǎo)，在用水過(guò)程中存在諸多漏洞，造成浪費(fèi)。由于缺乏體制機(jī)制創(chuàng)新，業(yè)主對(duì)如何將市場(chǎng)節(jié)水服務(wù)資源和自身需求相結(jié)合考慮不深入，不知道如何節(jié)水，也沒(méi)有享受到節(jié)水帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，主動(dòng)節(jié)水的內(nèi)驅(qū)動(dòng)力不足。

二、商務(wù)樓宇合同節(jié)水管理的應(yīng)用分析

（一）合同節(jié)水管理的概念與商業(yè)模式

合同節(jié)水管理是指用水單位為了實(shí)現(xiàn)水資源節(jié)約的目標(biāo)，與節(jié)水服務(wù)企業(yè)簽訂合同，節(jié)水服務(wù)企業(yè)通過(guò)籌集資金、集成先進(jìn)技術(shù)，提供節(jié)水改造和管理服務(wù)，項(xiàng)目運(yùn)行后，企業(yè)和用水戶(hù)按照約定對(duì)節(jié)水效益進(jìn)行分配的新型節(jié)水機(jī)制。

合同節(jié)水管理的商業(yè)模式主要是節(jié)水服務(wù)企業(yè)投入資金、技術(shù)，幫助用水單位進(jìn)行節(jié)水改造、提供節(jié)水管理服務(wù)，從而創(chuàng)造節(jié)水收益，企業(yè)通過(guò)分享節(jié)水收益等模式實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。實(shí)踐中，這一商業(yè)模式會(huì)根據(jù)節(jié)水項(xiàng)目的具體情況適當(dāng)調(diào)整，具體由節(jié)水服務(wù)企業(yè)與用水單位通過(guò)簽訂合同的模式明確相關(guān)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

（二）商務(wù)樓宇合同節(jié)水管理的實(shí)施重點(diǎn)

建造年代較早的商務(wù)樓宇在節(jié)水硬件方面和日常管理方面的問(wèn)題尤為突出，樓宇節(jié)水改造投資較大，通過(guò)常規(guī)途徑實(shí)現(xiàn)節(jié)水目標(biāo)難度較大，針對(duì)這種情況，可以充分運(yùn)用合同節(jié)水管理的方式，引入節(jié)水服務(wù)企業(yè)，并和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)合作，采用整體打包、長(zhǎng)期合作的方式，“一攬子”措施來(lái)提供資金、技術(shù)、運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，因地制宜采取節(jié)水效益分享、節(jié)水效果保證、用水費(fèi)用托管以及“效果保證+效益分享”等多種模式，由節(jié)水服務(wù)企業(yè)為商務(wù)樓宇節(jié)水改造提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益相統(tǒng)一。商務(wù)樓宇通過(guò)實(shí)施合同節(jié)水管理，可以重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)方面：

第一，優(yōu)化用水系統(tǒng)，整體提升用水效益。商務(wù)樓宇用水系統(tǒng)的優(yōu)化提升應(yīng)充分考慮用水特點(diǎn)和用水量等因素，結(jié)合先進(jìn)的節(jié)水理念和技術(shù)手段，進(jìn)行系統(tǒng)性?xún)?yōu)化。首先要合理規(guī)劃供水系統(tǒng)，通過(guò)精確計(jì)算、優(yōu)化樓內(nèi)供水管網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)，最大限度減少管網(wǎng)長(zhǎng)度和彎頭數(shù)量。其次，要合理限定配水點(diǎn)的水壓，避免出流超壓造成浪費(fèi)。推薦采用分區(qū)供水、變頻調(diào)速供水等先進(jìn)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)供水系統(tǒng)的高效運(yùn)行。最后，加強(qiáng)供水系統(tǒng)的監(jiān)控和維護(hù)是確保節(jié)水效果持續(xù)發(fā)揮的重要保障。鼓勵(lì)用水單位建立用水實(shí)時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)智能化、信息化管理，對(duì)各樓層及主要用水設(shè)備、用水部位安裝遠(yuǎn)程智能水表，利用先進(jìn)的監(jiān)控設(shè)備，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)水系統(tǒng)的運(yùn)行狀態(tài)和用水情況，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理潛在問(wèn)題，使用水系統(tǒng)保持高效運(yùn)行，降低漏損，從而整體提升用水效益。

第二，更換節(jié)水器具，提高用水效率。選用高效節(jié)水型潔具和設(shè)備是節(jié)水管理的關(guān)鍵一環(huán)，也是資金投入量較大的一部分。管理人員必須進(jìn)行深入調(diào)研和評(píng)估節(jié)水設(shè)備，在選擇用水設(shè)備時(shí)，應(yīng)注重設(shè)備的節(jié)水性能，實(shí)現(xiàn)節(jié)水器具全覆蓋，鼓勵(lì)使用一級(jí)水效節(jié)水器具。

第三，建設(shè)雨水和中水回收與利用系統(tǒng)，拓展用水來(lái)源。雨水和中水回收與利用系統(tǒng)，作為商務(wù)樓宇節(jié)水管理的重要組成部分，其使用管理路徑已日趨成熟，不僅有助于節(jié)約寶貴的水資源，還能在一定程度上減輕城市排水系統(tǒng)的壓力，具有深遠(yuǎn)的節(jié)能環(huán)保意義。商務(wù)樓宇建立雨水和中水回收系統(tǒng)后，每年可收集大量雨水和中水，雨水和中水經(jīng)過(guò)初步過(guò)濾、沉淀和消毒處理后，可達(dá)到非飲用水的使用標(biāo)準(zhǔn)，被廣泛應(yīng)用于園林綠化、道路保潔和洗車(chē)等方面，從而整體降低樓宇用水成本。

第四，應(yīng)用真空節(jié)水系統(tǒng)，降低用水消耗。真空節(jié)水系統(tǒng)可以提供一種可持續(xù)的節(jié)水解決方案，在不影響服務(wù)品質(zhì)的前提下，減少用水量，為商務(wù)樓宇提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、清潔高效的節(jié)水效果。該技術(shù)以空氣替代水，利用真空負(fù)壓原理，產(chǎn)生高速氣水混合物，從而迅速?zèng)_洗掉潔具內(nèi)的污水和污物。這種技術(shù)可以顯著減少用水量，有效地排走污濁空氣，通過(guò)優(yōu)化沖洗過(guò)程，實(shí)現(xiàn)高效節(jié)水并提升環(huán)境的質(zhì)量。真空節(jié)水技術(shù)還具有環(huán)保和可持續(xù)性的優(yōu)勢(shì)。通過(guò)降低用水量，真空節(jié)水技術(shù)有助于降低污水排放，并減少對(duì)環(huán)境的污染。

三、現(xiàn)代商務(wù)樓宇節(jié)水管理措施分析

（一）加強(qiáng)現(xiàn)代商務(wù)樓宇節(jié)水監(jiān)督管理

首先，完善用水定額管理機(jī)制。各城市用水主管部門(mén)應(yīng)牽頭建立或者督促樓宇產(chǎn)權(quán)單位和管理單位建立一套完善的用水監(jiān)管機(jī)制。這一機(jī)制要涵蓋水資源使用的全過(guò)程，包括水源管理、用水計(jì)量、漏水檢測(cè)與修復(fù)以及節(jié)水效果評(píng)估等環(huán)節(jié)。貫徹落實(shí)《節(jié)約用水條例》，按照樓宇所在城市用水定額管控要求和不同功能區(qū)域樓宇的實(shí)際使用用途，分區(qū)域、分主體明確用水定額管控標(biāo)準(zhǔn)，建立以水定需的剛性約束機(jī)制，通過(guò)超額控制、區(qū)段計(jì)價(jià)等方式，落實(shí)各用水主體節(jié)水責(zé)任。

其次，精準(zhǔn)實(shí)施用水計(jì)量與監(jiān)控。在推進(jìn)商務(wù)樓宇節(jié)水管理的過(guò)程中，做好用水計(jì)量與監(jiān)控，是確保水資源高效利用、減少浪費(fèi)的重要基礎(chǔ)措施。用水計(jì)量的實(shí)施是節(jié)水工作的基礎(chǔ)。通過(guò)將精準(zhǔn)的用水?dāng)?shù)據(jù)、水質(zhì)監(jiān)測(cè)與節(jié)水管理制度相結(jié)合，不僅可以深入了解樓宇的用水狀況，還能為管理者提供有力的決策支持。商務(wù)樓宇應(yīng)安裝具備高精度的用水計(jì)量?jī)x表，一級(jí)用水計(jì)量率應(yīng)達(dá)到100%，次級(jí)用水計(jì)量達(dá)到95%，必要的用水部位要達(dá)到三級(jí)計(jì)量。這些先進(jìn)的儀表具備實(shí)時(shí)采集用水量數(shù)據(jù)的功能，借助物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將所收集的數(shù)據(jù)迅速傳輸至中央監(jiān)控系統(tǒng)。通過(guò)深入對(duì)比不同時(shí)間段、不同區(qū)域的用水量數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)用水情況的有效監(jiān)控與管理。

最后，應(yīng)定期開(kāi)展用水情況考核評(píng)估。采用對(duì)比分析的方法，全面研究樓宇在實(shí)施節(jié)水措施前后的用水量變化、用水效率的提升以及經(jīng)濟(jì)成本的節(jié)約等核心指標(biāo)，檢查節(jié)水措施執(zhí)行情況以及用水行為的規(guī)范化程，客觀評(píng)價(jià)節(jié)水工作的實(shí)際成效，為樓宇未來(lái)節(jié)水工作的進(jìn)一步優(yōu)化提供清晰明確的改進(jìn)方向和建議。通過(guò)一系列考核和評(píng)估，幫助樓宇管理者及時(shí)發(fā)現(xiàn)節(jié)水工作中存在的問(wèn)題和不足，為制定針對(duì)性的改進(jìn)措施提供有力的支撐。樓宇管理者應(yīng)完善水資源消耗評(píng)估與監(jiān)測(cè)制度，定期對(duì)樓宇內(nèi)各區(qū)域的用水量進(jìn)行評(píng)估，分析用水結(jié)構(gòu)和節(jié)水潛力，提出改進(jìn)措施。

（二）完善現(xiàn)代商務(wù)樓宇節(jié)水日常規(guī)范制度

為確保商務(wù)樓宇水資源的高效利用與節(jié)約，壓實(shí)樓宇管理者責(zé)任。各用水單位應(yīng)制定完善用水管理制度，規(guī)范樓宇內(nèi)的用水行為，明確節(jié)水措施的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任主體，實(shí)現(xiàn)水資源的優(yōu)化配置和可持續(xù)發(fā)展。

一是完善定期檢查制度。要明確檢查的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，定期檢查與維修樓宇內(nèi)的用水設(shè)施，應(yīng)進(jìn)行至少每月一次的定期檢查，確保無(wú)漏水現(xiàn)象。發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞或漏水后，應(yīng)組織維修團(tuán)隊(duì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成修復(fù)工作。二是完善更新改造老舊、低效的用水設(shè)施的制度。要本著節(jié)水優(yōu)先和可持續(xù)發(fā)展的理念，積極安排資金，或者與節(jié)水服務(wù)企業(yè)或第三方合作，有計(jì)劃組織完成更新改造工作，及時(shí)推廣使用新型節(jié)水設(shè)備，提高用水效率。三是完善推進(jìn)非傳統(tǒng)水源利用制度。倡導(dǎo)綠化灌溉和沖廁用水優(yōu)先使用雨水收集系統(tǒng)水源，減少用水量。鼓勵(lì)建設(shè)中水回用系統(tǒng)，將空調(diào)冷凝水、凈化器尾水、剩余生活熱水等進(jìn)行廣泛收集利用，通過(guò)提高中水回用率，進(jìn)一步節(jié)約用水量。

（三）探索完善現(xiàn)代商務(wù)樓宇節(jié)水激勵(lì)機(jī)制

合理的節(jié)水激勵(lì)機(jī)制是確保現(xiàn)代商務(wù)樓宇節(jié)水效果的有效手段。一是相關(guān)部門(mén)可以采用資金補(bǔ)貼、低成本融資和產(chǎn)業(yè)鼓勵(lì)等方式，支持優(yōu)質(zhì)的節(jié)水企業(yè)和第三方節(jié)水服務(wù)機(jī)構(gòu)廣泛參與商務(wù)樓宇節(jié)水改造。同時(shí)，探索建立節(jié)水輔導(dǎo)機(jī)制，不斷強(qiáng)化對(duì)用水單位的技術(shù)支撐；切實(shí)落實(shí)財(cái)稅金融支持政策，提升節(jié)水服務(wù)能力，推動(dòng)節(jié)水創(chuàng)新鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、資金鏈、政策鏈融合發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)水資源節(jié)約集約利用、推動(dòng)節(jié)水產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力保障。

二是加強(qiáng)對(duì)循環(huán)利用水資源的激勵(lì)。要明確各類(lèi)水資源的使用條件和優(yōu)先級(jí)，確保得到有效節(jié)約和合理利用。特別是加強(qiáng)水資源的循環(huán)利用，完善雨水和中水等非傳統(tǒng)水資源開(kāi)發(fā)和利用的政策支持和激勵(lì)機(jī)制。創(chuàng)新現(xiàn)有的水資源定額管理機(jī)制，考慮到商務(wù)樓宇業(yè)態(tài)特點(diǎn)不同、人流量有季節(jié)性差異的特點(diǎn)，鼓勵(lì)業(yè)主采用使用處理過(guò)的雨水和中水來(lái)滿(mǎn)足日常保潔、綠化等需求。

三是加強(qiáng)對(duì)節(jié)水型單位建設(shè)的激勵(lì)。堅(jiān)持用水總量和用水強(qiáng)度雙控管理，按照“公共機(jī)構(gòu)水效領(lǐng)跑者”等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，組織商務(wù)樓宇使用單位開(kāi)展節(jié)水型單位建設(shè)，落實(shí)節(jié)水措施，深挖節(jié)水潛力，提高智慧化管理能力，加強(qiáng)節(jié)水宣傳教育，積極營(yíng)造珍惜水、節(jié)約水和愛(ài)護(hù)水的良好氛圍，推動(dòng)各樓宇使用主體積極落實(shí)節(jié)水要求。我國(guó)新制定的《節(jié)約用水條例》也明確規(guī)定，“對(duì)節(jié)水成績(jī)顯著的單位和個(gè)人，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定給予表彰、獎(jiǎng)勵(lì)”。城市用水管理部門(mén)和商務(wù)樓宇管理者可通過(guò)評(píng)選“節(jié)水標(biāo)兵”和“節(jié)水先進(jìn)部門(mén)”“節(jié)水樓宇”等措施，提高節(jié)水社會(huì)美譽(yù)度，激發(fā)員工和樓宇業(yè)主的節(jié)水熱情，促進(jìn)節(jié)水措施的有效實(shí)施。

四、結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)代商務(wù)樓宇是城市節(jié)水管理的重點(diǎn)領(lǐng)域，通過(guò)實(shí)施合同節(jié)水管理，可以幫助用水單位用較低的成本實(shí)現(xiàn)節(jié)水系統(tǒng)優(yōu)化提升等管理目標(biāo)，在日常節(jié)水管理工作中，可以采取加強(qiáng)節(jié)水監(jiān)督管理、完善節(jié)水日常規(guī)范制度、探索完善節(jié)水激勵(lì)機(jī)制等管理措施，這樣不僅可以有效降低水資源消耗，提升水資源的利用效率，還可以發(fā)展節(jié)水產(chǎn)業(yè)，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

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