“投資人+EPC+招商運營”模式下產(chǎn)業(yè)園項目財務(wù)測算分析及納稅籌劃的探討

李德才　鄒鎣

摘要：文章對“投資人+EPC+招商運營”模式下產(chǎn)業(yè)園項目進行財務(wù)測算分析，利用IRR稅后估值模型和LINGO軟件求解線性規(guī)劃模型得出最優(yōu)解。通過研究開發(fā)進度對各項經(jīng)濟指標的影響，結(jié)合X市產(chǎn)業(yè)園項目實例，發(fā)現(xiàn)在以銷定產(chǎn)前提下，合理安排開發(fā)進度保持年累平均開發(fā)進度達到租賃前置后的租售去化率的1.03倍，使得IRR稅后最大化，并有效降低投資決策風(fēng)險。文章揭示了產(chǎn)業(yè)園項目投資成效，為未來類似項目提供了可行途徑，結(jié)合合理的稅收籌劃，助力企業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：資本金內(nèi)部收益率；IRR稅后估值模型；最優(yōu)值分析；納稅籌劃

產(chǎn)業(yè)園項目投資是一項高風(fēng)險與高收益并存的投資，產(chǎn)業(yè)園項目具有產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，一旦形成規(guī)模效應(yīng)，將會帶來更高的收益和品牌溢價，通過科學(xué)決策和理性分析可在一定程度上降低投資風(fēng)險。而財務(wù)分析在投資分析中的應(yīng)用非常廣泛，企業(yè)需要將投資決策與財務(wù)管理理念有機結(jié)合，以便有效地優(yōu)化投資決策、降低投資風(fēng)險，為企業(yè)提供行之有效的戰(zhàn)略保障。而“投資人+EPC+招商運營”運作模式是由政府授予的實施機構(gòu)對項目進行備案，備案完成后通過“投資人+EPC+招商運營”招標方式，引入社會資本方，并與社會資本方共同成立項目公司。由項目公司開展項目范圍內(nèi)的投資、建設(shè)、 招商、運營工作，合作期滿后進行移交。在“投資人+EPC+招商運營”的產(chǎn)業(yè)園投資模式中，項目規(guī)模宏大且周期漫長，因此，合理規(guī)劃開發(fā)節(jié)奏對于參與各方的潛在收益至關(guān)重要。其中內(nèi)部收益率是判斷項目財務(wù)可行性和預(yù)期盈利能力的主要指標。為達成這一目標，需要進行全面的市場調(diào)查，在滿足既定銷售去化率、制定切實可行的融資計劃方案，以及在理解政策的基礎(chǔ)上，通過對投資項目的現(xiàn)金流進行測算與分析，考慮投資的時間價值和風(fēng)險因素，運用IRR稅后估值模型，研究、分析開發(fā)進度與資本金內(nèi)部收益率、投資回收期、凈現(xiàn)值之間的敏感性，幫助投資者通過有效地管控保障項目的IRR稅后，從而進一步提高企業(yè)投資收益和抗風(fēng)險的能力。

進行合理的稅務(wù)籌劃，選擇節(jié)稅效果較好的方案，不斷降低企業(yè)稅負，提高企業(yè)的二次收益，促進企業(yè)的健康發(fā)展。

IRR稅后估值模型是一種用于評估工業(yè)地產(chǎn)投資回報率的數(shù)學(xué)模型。此模型基于現(xiàn)金流分析，考慮了投資的時間價值和風(fēng)險因素，可以幫助投資者更準確地預(yù)測投資回報率。

一、主要財務(wù)測算指標

（一）財務(wù)內(nèi)部收益率

在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資分析中，一個關(guān)鍵的財務(wù)指標是財務(wù)內(nèi)部收益率。這一指標反映了項目在考慮時間價值和風(fēng)險因素下的盈利能力，內(nèi)部收益率越大，項目在經(jīng)濟上的效益越好。財務(wù)內(nèi)部收益率是使投資項目各期凈現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率IRR。其表達式為：NPV=■（CI-CO）t（1+IRR）-t=0

式中：CI代表現(xiàn)金流入量；CO代表現(xiàn)金流出量；（CI-CO）t代表第t年的凈現(xiàn)金流量；t代表項目計算期（t＝0，…，n），若令CF＝CI-CO，x（1+IRR）-1則公式變?yōu)镃F0+CF1x+CF2x2+…+CFnxn=0

可見，財務(wù)內(nèi)部收益率的計算即為求解一個具有n次冪的方程。這個方程在理論上可能擁有n個不同的解，就像一條曲線在坐標軸上可能有多個交點一樣。每一個解都代表了一個潛在的內(nèi)部收益率值，揭示了投資回報的不同可能性。

當IRR高于行業(yè)基準收益率或投資者設(shè)定的目標收益率時，意味著項目盈利能力已達到最低要求，該投資項目可行。

（二）資本金內(nèi)部收益率

在考慮融資影響后，在整個項目計算周期內(nèi)，使項目凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。它反映了項目自有資金的獲利能力，是項目投資決策的重要依據(jù)。

影響資本金內(nèi)部收益率的因素包括融資資金的比例、融資利率，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入時間與金額，以及各項活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出時間和金額等。根據(jù)項目設(shè)計的融資策略，編制資本金現(xiàn)金流量表，并對其進行財務(wù)測算與分析，運用估值模型，通過LINGO軟件求解線性規(guī)劃模型，分析計算可得出與銷售去化率相匹配的使得資本金內(nèi)部收益率最大的開發(fā)投入進度，確保投資效益達到預(yù)期。

（三）動態(tài)投資回收期

在評估投資項目的經(jīng)濟效益時，動態(tài)投資回收期是一個至關(guān)重要的指標。它類似于一個計時器，測量從項目啟動到收回全部投資成本所需的時間長度。與靜態(tài)分析不同，動態(tài)投資回收期綜合考慮了每年現(xiàn)金流的時間價值。具體而言，它將未來的收入和支出按照預(yù)設(shè)的基準收益率進行折現(xiàn)，以確定累計投資收益能夠覆蓋項目總投資成本所需的時間。

企業(yè)為明確項目投資的資金占用時間，須將投資項目進行可行性分析，以便更好地了解資金流動和投資回報情況，有助于評估該項目的資金風(fēng)險。

（四）財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）

將項目計算期內(nèi)各年的財務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照行業(yè)基準收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，是投資項目決策的重要參考指標。在進行投資額相等的項目方案選擇時，當NPV≥0時，該方案被認為是可行的，較高的NPV值表示方案的質(zhì)量更高，其投資所帶來的經(jīng)濟效益也更大。NPV指標綜合考慮了資金的時間價值，它通過貨幣金額直接反映了項目的盈利水平，可根據(jù)NPV的大小來評價投資項目的優(yōu)劣程度。

二、財務(wù)測算分析的基本前提條件

（一）投資年化收益率

是在產(chǎn)業(yè)園項目中，政府或相關(guān)機構(gòu)在中標時給予投資者的資金回報率。

（二）項目總投資

項目總投資通常涵蓋建筑安裝費用、建設(shè)工程其他費用、預(yù)備費用和土地費用等，但不包括建設(shè)期間的利息。建筑安裝費用的具體比例在中標時確定。建設(shè)成本應(yīng)符合《基本建設(shè)財務(wù)規(guī)則》（財政部令第81號）以及《基本建設(shè)項目建設(shè)成本管理規(guī)定》（財建【2016】504號文）等文件規(guī)定。

（三）招商運營費

為實現(xiàn)園區(qū)年度產(chǎn)值、產(chǎn)業(yè)稅收、年度去化率、經(jīng)營收入、帶動就業(yè)、人才培養(yǎng)等產(chǎn)出、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)孵化考核指標，而開展的園區(qū)推廣和招商活動需開支的費用，分為年度基礎(chǔ)運營費和績效考核運營費，費用限額在中標時確定。

（四）合作期限

自合同生效日起至甲乙雙方全部履行完合同條款之日止。

（五）項目公司

甲方和乙方共同出資，設(shè)立為實施項目投資、建設(shè)、運營維護管理以及期滿后的資產(chǎn)移交的企業(yè)法人。

（六）建設(shè)管理

從項目啟動到最終完成，這一流程涵蓋了從地勘設(shè)計到工程技術(shù)服務(wù)的全方位工作，包括但不限于場地的勘查、詳細設(shè)計、施工階段的實施、物資供應(yīng)，以及最終的測試和竣工。此外，項目的每一步都伴隨著緊密的監(jiān)督和管理，涉及到采購、交付、安裝、驗收、缺陷修補、工程保修以及全程的質(zhì)量監(jiān)控等多個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以及為完成上述工作按照適用法律規(guī)定進行的招投標活動。

（七）運營管理

項目公司對項目竣工驗收合格且達到項目交付標準的資產(chǎn)進行運營以及維護管理。

（八）移交

合作期限結(jié)束并經(jīng)對移交資產(chǎn)質(zhì)量進行鑒定符合約定的移交質(zhì)量標準后，項目公司將資產(chǎn)交付給甲方，由甲方負責進行運營以及維護管理。

（九）第n年的合理收益

（第n年末建設(shè)成本+第n年末經(jīng)營成本-第n年末運營收入）*日投資回報率*除甲方出資外的資金到位占用天數(shù)計算后的金額。

（十）補助收入

累計建設(shè)成本（不含建設(shè)期利息）、累計經(jīng)營成本及累計合理收益加總扣除累計項目自身收入后的金額。

（十一）去化率

以銷售面積計取。各單元目標銷售面積在投資協(xié)議中確定。

（十二）項目資本金占比

項目的資本金占比與其內(nèi)部收益率成反比關(guān)系，簡言之，資本金比例較低時，內(nèi)部收益率較高。為了確保項目能夠順利啟動并保證后續(xù)融資渠道暢通，政府與投資方會在投資協(xié)議中明確項目資本金占比情況。

（十三）項目融資方案

“投資人+EPC+招商運營”模式下產(chǎn)業(yè)園項目主要通過銀行貸款進行融資，并涉足基礎(chǔ)設(shè)施類REITs、ABS等多元化領(lǐng)域。融資成本會隨著方案的不同而有所變化，需要結(jié)合市場經(jīng)濟形勢和政策導(dǎo)向制定相應(yīng)的融資方案。

（十四）相關(guān)稅費

產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的開發(fā)運營涉及的主要稅種為增值稅、附加費、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等。銷售、出租不動產(chǎn)、建安費適用增值稅稅率9%，物業(yè)收入、合理收益部分、設(shè)計費、運營費適用增值稅稅率6%；附加費稅率按照應(yīng)交增值稅的12%計算；房產(chǎn)稅適用稅率從價計征1.2%、從租計征12%；城鎮(zhèn)土地使用稅適用6元/平方米·年；契稅適用稅率3%；企業(yè)所得稅稅率按25%計算；土地增值稅采用四級超率累計稅率，詳見表1。

三、涉及主要稅種納稅籌劃方案

加強實施前的籌劃與布局，在依法合規(guī)納稅的基礎(chǔ)上，充分享受政策紅利，為公司創(chuàng)造經(jīng)濟效益。

（一）增值稅

1. 針對廠房出租合同，根據(jù)客戶規(guī)劃進行二次分割，按照用途分別簽訂經(jīng)營租賃合同和倉儲保管合同，倉儲保管部分增值稅稅率由9%降低為6%，同時房產(chǎn)稅從按租金收入的12%計征轉(zhuǎn)變?yōu)榘捶慨a(chǎn)余值的1.2%計征。

物業(yè)管理與租售合同分開簽訂，物業(yè)收入適用6%的增值稅稅率，租售不動產(chǎn)適用9%的增值稅稅率，在降低增值稅的同時，物業(yè)收入不作為計算房產(chǎn)稅的基數(shù)，從而減少房產(chǎn)稅。

2. 針對公寓“干租”變“濕租”，附加提供保潔、水電等服務(wù)，出租不動產(chǎn)增值稅稅率由9%變?yōu)樯鐣?wù)業(yè)增值稅稅率6%。

3. 開發(fā)建設(shè)階段施工建筑材料由施工方采購調(diào)整為由開發(fā)企業(yè)自行采購發(fā)放給施工方使用，材料部分由取得稅率為9%的工程款增值稅專用發(fā)票變成稅率為13%的材料類發(fā)票進項扣除，進項稅抵扣額增加4%，從而降低增值稅稅負。

4. 針對項目開發(fā)階段出現(xiàn)的增值稅留抵情形，須爭取滿足增值稅增量留抵退稅條件申請留抵退稅，以緩解資金壓力。

（二）土地增值稅

1. 分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入。將房屋買賣合同拆分為房屋定制、房屋裝修合同，變相降低轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入總額，從而有效降低土地增值稅。

針對采用銷售代理或渠道銷售模式進行運營銷售的情形，若將銷售代理費直接從房屋轉(zhuǎn)讓價款中剝離出來，減少可售部分收入，在降低土地增值稅的同時，銷售代理部分增值稅由給客戶開具增值稅發(fā)票需繳納9%的銷項稅扣除銷售代理商向企業(yè)開具的運營費發(fā)票取得6%的進項稅，增值稅凈下浮3%。

2. 增加扣除項目金額。能扣除的利息支出是否超過稅法規(guī)定的土地使用權(quán)支付金額和開發(fā)成本總和的5%，若超過5%，提供金融機構(gòu)證明占優(yōu)勢，若未超過5%則不提供證明占優(yōu)勢，開發(fā)費用在土地使用權(quán)支付金額和開發(fā)成本總和的10%以內(nèi)計算扣除。

園區(qū)內(nèi)綠化、植被、道路、停車場、物業(yè)管理場所等公共配套設(shè)施投入建設(shè)時須加強核算、明確區(qū)分、合理歸集以便在土地增值稅清算時取得20%加計扣除的優(yōu)惠，最大限度合理降低土地增值稅稅負。

3. 土地增值稅清算時間節(jié)點。若合同期限結(jié)束移交前已滿足清算條件，根據(jù)清算結(jié)果退繳稅款，剩余未銷售部分在移交時按尾盤銷售或二次清算處理，看此期間是否還繼續(xù)發(fā)生已清算面積的房產(chǎn)扣除項目成本費用，若發(fā)生則選擇二次清算，更有利。若移交時才滿足清算條件，按照稅法規(guī)定及時取得相應(yīng)合規(guī)票據(jù)（如建安費質(zhì)保金、利息支出）進行扣除即可。

（三）企業(yè)所得稅

1. 從長期發(fā)展戰(zhàn)略角度考慮，根據(jù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)平臺引進對象如：智能制造、光電子產(chǎn)業(yè)和數(shù)字經(jīng)濟等相關(guān)初創(chuàng)科技型或中小高新技術(shù)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)若將開發(fā)的房產(chǎn)租售模式調(diào)整為投資模式，在享受創(chuàng)投企業(yè)的企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠政策的同時，也降低了相應(yīng)房產(chǎn)的需繳納的增值稅和房產(chǎn)稅。優(yōu)惠政策如下：

（1）當創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)選擇通過股權(quán)投資形式投資于未上市的中小型高新技術(shù)企業(yè)，并且持有這些股權(quán)超過兩年時，它們可以利用其投資額的70%來減輕滿2年的當年企業(yè)的稅負。如果可抵減的金額超過企業(yè)當年的應(yīng)納稅所得額，超出部分可以結(jié)轉(zhuǎn)到未來納稅年度繼續(xù)抵扣。

（2）公司制創(chuàng)投企業(yè)選擇通過股權(quán)投資形式直接投資于初創(chuàng)科技型企業(yè)，并持股超過兩年時，這一減稅政策同樣適用。

（3）對于合伙制創(chuàng)投企業(yè)中的法人合伙人，他們在符合同樣條件的情況下，也能享受按投資額的70%抵扣其從企業(yè)中獲得的收益。若在一個納稅年度內(nèi)無法全部遞減，剩余部分可保留至后續(xù)年度繼續(xù)使用。

2. 充分利用預(yù)提費用將成本費用前置，前期利潤確認后移，從而實現(xiàn)企業(yè)所得稅遞延繳納。

預(yù)提費用應(yīng)基于實際情況且遵循特定規(guī)則。例如，在以下情況下預(yù)提費用是可行的：

（1）報批報建費用和物業(yè)完善費用：應(yīng)上繳政府但尚未上繳的部分，可以按照規(guī)定預(yù)提。

（2）對于還未動工或尚未完成的公共配套設(shè)施，如果合同中已明確承諾了它們的建設(shè)，并且這一承諾是不可撤銷的，或者根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，這些設(shè)施的建設(shè)是必需的，可以根據(jù)預(yù)算造價合理預(yù)提這部分費用。

（3）未辦理最終結(jié)算的出包工程費，針對未取得分包發(fā)票部分的工程費用在有足夠證明資料的情況下可預(yù)提，但預(yù)提金額不超過合同總額的10%。

在采用預(yù)提費用策略的情況下，計稅成本應(yīng)當是實際發(fā)生的成本，除了符合上述規(guī)則的預(yù)提費用。

3. 土增稅清算涉及企業(yè)所得稅的相關(guān)處理。

如果企業(yè)在開發(fā)項目土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且有后續(xù)開發(fā)項目，可將虧損結(jié)轉(zhuǎn)至后續(xù)年度，以彌補這一虧損。

若無后續(xù)開發(fā)項目，企業(yè)可計算由土地增值稅引起的實際多繳企業(yè)所得稅，并向稅務(wù)機關(guān)申請退稅。

四、具體案例分析

（一）案例簡介

X市產(chǎn)業(yè)園一期項目總建筑面積（含人防）149500m2，其中廠房面積117000m2、研發(fā)中心4000m2、研發(fā)樓6500m2、公寓15000m2、商業(yè)5000m2?？傮w容積率1.48，綠化率6.8%，擬設(shè)地上機動停車位382個。該項目采用“投資人+EPC+招商運營”模式進行開發(fā)、運營，整體合作期限暫定為5年，總投資5億元，其中建筑安裝工程費用4.1億元、下浮率為4%，建設(shè)工程其他費用0.3億元、預(yù)備費0.1億元及土地費用0.5億元。項目資本金1億元，占總投資的20%，其中政府持20%的股份，投資人持80%的股份，資本金按照項目建設(shè)進度分期到位。每年實體銷售去化率（銷售面積/可售面積）目標分別為8%、16%、24%、24%、5%，后三年租賃去化率分別為7%、6%、7%，剩余3%自用，停車、物業(yè)與租售相匹配。預(yù)計為園區(qū)推廣和招商運營、維護產(chǎn)生的費用，分別為基礎(chǔ)運營費0.25億元、績效考核運營費0.25億元、運營管理費0.12億元。項目采用“建設(shè)成本+經(jīng)營成本+合理收益”方式的回報模式，投資年化收益率為7.5%，投資回報路徑由項目自身收入及補貼收入平衡項目建設(shè)成本、經(jīng)營成本及合理收益。

其中合理收益、補貼收入計算不含建設(shè)期利息，管理費用總額參照《基本建設(shè)項目建設(shè)成本管理規(guī)定》（財建【2016】504號文）控制在394萬元范圍內(nèi)。

（二）案例估值模型

（三）案例結(jié)論

通過經(jīng)營收入計劃表、投資成本計劃表、資金收支計劃表（含融資計劃）、稅費計算表（含土地增值稅清算）、合理收益計算表、利潤表、投資現(xiàn)金流量表等對相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)進行測算，運用IRR稅后估值模型并結(jié)合LINGO軟件求解線性規(guī)劃模型，對開發(fā)進度與資本金內(nèi)部收益率、投資回收期、凈現(xiàn)值之間敏感性進行分析研究，可得出最優(yōu)的資本金內(nèi)部收益率下的投資開發(fā)進度。經(jīng)過財務(wù)分析測算得出該項目從建筑面積口徑剔除室外面積每年開發(fā)進度依次為8%、28.5%、29.6%、29.4%、4.5%，即在以銷定產(chǎn)的前提下，年累計平均開發(fā)進度達到租賃前置后的租售去化率的1.03 倍，對IRR稅后影響越明顯。

綜合考慮各項因素該項目所得稅后資本金內(nèi)部收益率為8.9%；自第五年十月份起各項收入所帶來的累計現(xiàn)金流入彌補了項目開發(fā)中的資金投入，當累計現(xiàn)金流量凈額首次呈現(xiàn)正值時，標志著投入的資本已全部收回，此時的投資回收期約為4.76年；考慮所得稅后，財務(wù)凈現(xiàn)值達到1741.73萬元。

項目資本金內(nèi)部收益率超過基準收益率2.9%，從財務(wù)指標測算結(jié)果反應(yīng)該項目采取分期開發(fā)，合理的中長期融資，過程中通過適當?shù)慕M合安排，可使得項目自有資金達到可觀的回報，從而使開發(fā)項目的效益最大化。從財務(wù)視角來看該項目具有較強的適應(yīng)市場變化的能力。

根據(jù)案例的已知條件，我們將符合上述納稅籌劃方案的部分進行稅收測算對比分析，該項目整體稅負率可下降1%?？梢娡ㄟ^選擇適用合理的稅率、規(guī)劃享受稅收優(yōu)惠政策等方式，能有效減輕企業(yè)負擔。

五、結(jié)語

產(chǎn)業(yè)園項目投資開發(fā)決策的財務(wù)分析是非常必要的，通過開發(fā)進度的變動對資本金內(nèi)部收益率進行敏感性分析，預(yù)估項目在不同開發(fā)進度和市場環(huán)境下的經(jīng)濟效益，幫助優(yōu)化投資收益，降低不確定性風(fēng)險帶來的影響，實現(xiàn)科學(xué)決策。

在合法、合理、合規(guī)的前提下充分運用國家政策，逐步降低稅負，助力企業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展。

本文通過三個維度為對“投資人+EPC+招商運營”模式下工業(yè)地產(chǎn)項目投資分析提供了切實可行的途徑。

第一，項目前期分析投資的可行性；第二，項目中期追蹤投資效果是否滿足預(yù)期，以便過程中予以管控，適時調(diào)整；第三，項目后期根據(jù)投資成果，回顧分析、總結(jié)經(jīng)驗，確保類似決策有章可循。

企業(yè)通過科學(xué)決策，合理的資源配置既可實現(xiàn)項目投資效益的最大化，有效的履約也為后期區(qū)域滾動發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。面對目前嚴峻的地產(chǎn)市場形勢，尋找到工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)獲利的突破口，對企業(yè)發(fā)展而言具有重要的意義。

通過建設(shè)產(chǎn)業(yè)園支持性基礎(chǔ)項目，對于促進并拉動企業(yè)和社會向本行業(yè)加大投入，大幅提升X市關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和水平，從而對加快地方經(jīng)濟發(fā)展、提升園區(qū)形象、創(chuàng)造就業(yè)機會，維護社會穩(wěn)定也具有積極的意義。

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（作者單位：中化學(xué)建設(shè)投資集團有限公司）