全面“撤辣”后的香港樓市

張燕

“已經(jīng)很久沒(méi)有在香港的賣樓現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)到這么多人了，隊(duì)伍不僅排滿了紅磡置富都會(huì)的行人天橋，甚至一路排到了巴士站，平均要半個(gè)小時(shí)左右才能進(jìn)入開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)?！?/p>

談及4月6日港島南岸（Blue Coast）的新盤(pán)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，地產(chǎn)代理殷子珊用“墟冚”（廣東話，表示現(xiàn)場(chǎng)如集市一樣熱鬧）向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者形容當(dāng)日的情景。

Blue Coast是由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和港鐵合作的黃竹坑站上蓋開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，首輪推出的422套住宅當(dāng)天即賣出406套，單套房的折后實(shí)售價(jià)從878萬(wàn)至2649.4萬(wàn)港元不等。

長(zhǎng)實(shí)營(yíng)業(yè)部首席經(jīng)理郭子威表示，Blue Coast的銷售套現(xiàn)近75億港元，創(chuàng)下2013年4月香港《一手住宅物業(yè)銷售條例》實(shí)施以來(lái)新盤(pán)單日銷售金額的最高紀(jì)錄。

“撤辣”首月，一手住宅成交量環(huán)比上升57.2%

對(duì)于全面“撤辣”后的香港樓市來(lái)說(shuō)，Blue Coast的盛況并不罕見(jiàn)。就在特區(qū)政府宣布“撤辣”的首個(gè)周末，恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)旗下的“長(zhǎng)沙灣（Belgravia Place）”首輪發(fā)售在開(kāi)盤(pán)4個(gè)小時(shí)過(guò)后便全部售罄，總吸金約7.48億元。

所謂“撤辣”，指的是今年2月28日，香港特區(qū)政府宣布自即日起撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施（俗稱“辣招”），即所有住宅物業(yè)交易無(wú)須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

“撤辣”之前，內(nèi)地買家或公司買家在香港購(gòu)買物業(yè)需要繳付樓價(jià)共15%的買家印花稅和新住宅印花稅，“撤辣”后只需繳付從價(jià)印花稅，依據(jù)物業(yè)價(jià)值計(jì)算，稅費(fèi)在100港元至樓價(jià)的4.25%之間。

打個(gè)比方，若以1000萬(wàn)港元的住宅為例，此前非本地買家需要繳納150萬(wàn)港元的“辣稅”，如今則只需要按照稅費(fèi)梯度繳納37萬(wàn)港元從價(jià)印花稅，較原先節(jié)省了113萬(wàn)港元。此外，額外印花稅被撤銷，亦意味著住宅買賣不再設(shè)有兩年期的轉(zhuǎn)售限制，購(gòu)入物業(yè)后任何時(shí)間出售，都不需要再繳交樓價(jià)10%至20%的額外印花稅稅項(xiàng)。

對(duì)于已經(jīng)沉寂了很久的香港樓市來(lái)說(shuō)，全面“撤辣”的刺激效果是顯而易見(jiàn)的。物業(yè)代理公司美聯(lián)物業(yè)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，3月，香港一手房成交按月升逾14倍至4200宗，創(chuàng)1998年后單月新高，而“撤辣”前一個(gè)月（1月28日至2月27日）成交量?jī)H有229宗。香港特區(qū)政府土地注冊(cè)處最近公布的數(shù)據(jù)亦顯示，3月份送交土地注冊(cè)處注冊(cè)的所有種類樓宇買賣合約共5013份，環(huán)比上升57.2%。其中，住宅樓宇買賣合約占3971份，環(huán)比上升67.2%，單月注冊(cè)量亦為去年6月以來(lái)最多。

樓價(jià)方面，反映二手樓價(jià)走勢(shì)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）亦開(kāi)始見(jiàn)回升，最新報(bào)147.08點(diǎn)（4月7日）。此外，土地注冊(cè)處的數(shù)據(jù)顯示，3月份樓宇買賣合約總值374億港元，環(huán)比上升65.5%。其中，住宅樓宇買賣合約總值301億港元，環(huán)比上升57.4%。

中原集團(tuán)創(chuàng)辦人施永青在接受媒體訪問(wèn)表示，“撤辣”效果較預(yù)期好，因過(guò)去樓市由用家（剛需自住者）主導(dǎo)，“撤辣”后，壓抑已久的投資者重投樓市?！耙郧笆且恢皇滞兄鴺莾r(jià)，現(xiàn)在有兩只手，基礎(chǔ)就好了很多?！彼J(rèn)為，這一次不是簡(jiǎn)單的反彈，而是結(jié)構(gòu)性變化之后，整個(gè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)會(huì)提升。

施永青補(bǔ)充稱，過(guò)去樓市欠佳時(shí)，地產(chǎn)商未有推售新盤(pán)，故一手庫(kù)存量高，現(xiàn)時(shí)樓市轉(zhuǎn)活，大部分地產(chǎn)商想先求量，希望能盡快套現(xiàn)。他預(yù)計(jì)，基于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境，本港樓價(jià)于下半年可望升5%至8%。

香港樓市庫(kù)存壓力高企，內(nèi)地客、新港人被視作“買房主力”

“救市”無(wú)疑是“撤辣”的第一考量。香港差餉物業(yè)估價(jià)署（負(fù)責(zé)向香港所有地產(chǎn)物業(yè)估值及征收差餉及地租的政府部門(mén)）數(shù)據(jù)顯示，2023年全年，香港住宅樓價(jià)下跌6.75%，較2021年高位累跌近22%。2024年1月樓價(jià)指數(shù)跌至306.4，跌至7年多以來(lái)的最低點(diǎn)，按年跌幅達(dá)9.43%。

據(jù)媒體報(bào)道，香港特區(qū)政府財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波在解釋“撤辣”政策時(shí)指出，2023年，香港住宅物業(yè)市場(chǎng)在息口上升及外圍環(huán)境充滿不確定性的情況下，市場(chǎng)氣氛自去年中起十分審慎。樓價(jià)全年下跌7%，成交量縮減5%至約4.3萬(wàn)宗的低水平。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)情況下，有關(guān)措施已無(wú)需要。

此前為抑制樓價(jià)走勢(shì)，“辣招”推出已有10余年。自2022年樓市開(kāi)始下行，香港特區(qū)政府就已經(jīng)開(kāi)始逐步“減辣”。尤其是對(duì)于外來(lái)人才，此前推出的“先征后退”“先免后征”都從一定程度上促進(jìn)了非本地買家在香港置業(yè)。

對(duì)于香港特區(qū)政府來(lái)說(shuō)，全面“撤辣”的另一原因，許是賣地收入減少帶來(lái)的財(cái)政壓力。

據(jù)特區(qū)政府公布的新一年財(cái)政預(yù)算案顯示，2023/2024年度港府綜合赤字預(yù)計(jì)達(dá)1016億元，較去年的估算多出86%。相對(duì)比印花稅收入的減少，土地收入的影響因素占比或許更大。數(shù)據(jù)顯示，2023/2024年度地價(jià)收入為194億港元，較去年的2月預(yù)計(jì)的850億港元大幅減少77%。這也是近18年來(lái)地價(jià)收入最低的一年。

記者注意到，盡管樓市表現(xiàn)火熱，但一手住宅的交易價(jià)格并未出現(xiàn)顯著上漲，不少地產(chǎn)商更是趁勢(shì)推出優(yōu)惠活動(dòng)。以剛剛銷售一空的Blue Coast為例，最低實(shí)用面積18998港元/平方英尺的價(jià)格，相較于周邊同類二手住宅價(jià)格，相當(dāng)于打了7折。

如此大的優(yōu)惠力度背后，是香港樓市不可小覷的庫(kù)存壓力。香港房屋局的數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)3到4年，香港一手可售住宅單位潛在供應(yīng)量約為109000套，創(chuàng)有記錄以來(lái)最高。相比之下，土地注冊(cè)處的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去兩年，一手住宅年均銷售量?jī)H為10000套左右。

居高不下的庫(kù)存即使對(duì)于頭部地產(chǎn)商亦是不小的壓力。長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)最新公布的2023年財(cái)報(bào)顯示，公司目前擁有可開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備約7400萬(wàn)平方英尺，其中位于香港的有700萬(wàn)平方英尺。此外，2023年全年，房地產(chǎn)銷售收入同比減少29%至131.53億港元，其中香港的銷售收入為58.4億港元，比上一年減少60%。此外，新鴻基地產(chǎn)發(fā)展中及待售物業(yè)達(dá)2197億港元。恒基地產(chǎn)則擁有總計(jì)1010萬(wàn)平方英尺的待發(fā)展/發(fā)展中之物業(yè)及已建成主要存貨。而新世界發(fā)展截至去年6月，在香港持有應(yīng)占總樓面面積的土地儲(chǔ)備則為814萬(wàn)平方英尺。

華泰證券首席宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家易峘表示，香港有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力，如租金回報(bào)率較高、多重優(yōu)勢(shì)下人口流入，但租金回報(bào)率較高本身不成為房?jī)r(jià)上升的理由，還要看其相對(duì)于通脹預(yù)期和真實(shí)利率的變化。近年來(lái)，隨著香港加大對(duì)人才和資金的吸引力度，香港人口于2022年下半年以來(lái)重回上升通道，香港租金回報(bào)率趨于上升。但如果降息伴隨通脹預(yù)期快速下行，真實(shí)房貸利率可能上升，香港房貸負(fù)擔(dān)能力則不一定上升。