如何算好城市更新“經(jīng)濟(jì)賬”

張宇軒

“老破小”改建成了精致社區(qū)，廢棄廠房搖身一變成了藝術(shù)園區(qū)，年久失修的古跡重新煥發(fā)生機(jī)……過(guò)去幾年中，城市更新是政策的高頻詞匯。越來(lái)越多的成功案例正在讓城市改舊貌、換新顏。

近年來(lái)，城市更新的熱度逐漸上升，與之相關(guān)的投資規(guī)模逐漸擴(kuò)大，行業(yè)在策劃布局、資金運(yùn)作、建設(shè)運(yùn)營(yíng)等方面的探索不斷趨于成熟。與此同時(shí)，城市更新的“經(jīng)濟(jì)賬”也擺在了“操盤(pán)手”的案頭。

城市更新能否成為房地產(chǎn)行業(yè)的新增長(zhǎng)點(diǎn)

按照城市化發(fā)展規(guī)律，城鎮(zhèn)化率達(dá)70%至80%時(shí)，城市發(fā)展將從數(shù)量的快速擴(kuò)張向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。至2023年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為66.16%，為城市更新提供了市場(chǎng)空間。

今年兩會(huì)期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹透露，2024年全國(guó)將再改造5萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，建設(shè)一批完整社區(qū)。今年初，北京、上海、廣州、深圳4座一線城市均明確了今年城市更新的實(shí)施計(jì)劃，總體呈現(xiàn)出城中村、老舊小區(qū)和老舊廠房改造力度更大，城中村改造與籌建保障性住房相結(jié)合，鼓勵(lì)城市更新模式創(chuàng)新等特點(diǎn)。

城市更新熱潮之下，房地產(chǎn)行業(yè)積極發(fā)力，多家頭部房企正在該領(lǐng)域進(jìn)行探索布局。如中交集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在2023年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上披露，集團(tuán)批復(fù)的城市更新項(xiàng)目有19個(gè)，其中城中村改造項(xiàng)目占比50%左右。

值得注意的是，城市更新在市場(chǎng)化過(guò)程中存在諸多難點(diǎn)，業(yè)內(nèi)討論熱點(diǎn)之一是——城市更新究竟能否成為房地產(chǎn)行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)？

中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院研究員、合作研究部主任劉英接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)表示，城市更新一定是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，這一點(diǎn)毋庸置疑。伴隨著城市經(jīng)濟(jì)和人口發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整及完善，特別是新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展，以及包括居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施完善等在內(nèi)的不斷增長(zhǎng)的民生需求，城市需要進(jìn)行更新改造?！拔覀冎辽傩枰浴磥?lái)50年的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行城市更新規(guī)劃?！?/p>

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)崔霽接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)分析，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由過(guò)去的增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，從大開(kāi)發(fā)時(shí)代進(jìn)入大運(yùn)營(yíng)時(shí)代，從土地和資本紅利時(shí)代進(jìn)入資產(chǎn)管理時(shí)代，城市更新將逐步成為主要的發(fā)展模式。

漫長(zhǎng)的資金回收背景下，“大拆大建”被摒棄

當(dāng)前，城市更新所面臨的問(wèn)題有相當(dāng)一部分集中于資本層面。有觀點(diǎn)認(rèn)為，投入高、周期長(zhǎng)、收益不確定等是主要不利因素。

“將城市更新的難點(diǎn)寬泛地歸結(jié)在資金面并不準(zhǔn)確，應(yīng)該是資金回報(bào)。”清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司文化遺產(chǎn)保護(hù)中心主任崔光海接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)表示。

相較于常規(guī)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，城市更新項(xiàng)目往往具有動(dòng)輒十?dāng)?shù)年的資金回收期。如，北京的當(dāng)代商城中關(guān)村店城市更新項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期長(zhǎng)達(dá)15.4年；上海六百城市更新項(xiàng)目投資回收期為15至17年（含建設(shè)期）。

要實(shí)現(xiàn)相對(duì)理想的資金回收預(yù)期，需要從前期策劃開(kāi)始著手考慮。崔光海分析表示：“優(yōu)秀的策劃會(huì)將后期更新對(duì)象的核心價(jià)值突出，并促進(jìn)形成落地成果，使建設(shè)和收益形成正向循環(huán)。”

四川眉山太和老鎮(zhèn)更新效果圖

從實(shí)操層面出發(fā)，崔光海認(rèn)為，在前期策劃中，房企應(yīng)與城市、委托方、未來(lái)運(yùn)營(yíng)的相關(guān)責(zé)任方統(tǒng)一思想、目標(biāo)，根據(jù)實(shí)際情況分析、確定后期運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，形成整體規(guī)劃的定位，并以此為參照，在實(shí)施中有所取舍。

崔光海認(rèn)為，這種精細(xì)化的策劃、實(shí)施思路可追溯至2021年9月出臺(tái)的《關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承的意見(jiàn)》，其中明確“在城市更新中禁止大拆大建”，此舉對(duì)業(yè)界影響頗深?！斑@一政策摒棄了城市更新在‘后開(kāi)發(fā)時(shí)代高成本的投入模式，進(jìn)入小規(guī)模、漸進(jìn)式、織補(bǔ)改良的可持續(xù)模式?！?h3>“節(jié)流”之余，“開(kāi)源”成可持續(xù)關(guān)鍵

摒棄項(xiàng)目實(shí)施中的“大拆大建”相當(dāng)于“節(jié)流”，如何“開(kāi)源”則需要從全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行綜合考量。

崔霽介紹，目前城市更新全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作模式涉及“募投建管退”——實(shí)踐全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作的企業(yè)需要具備全周期運(yùn)作的專業(yè)能力，需擁有一定的募集資金優(yōu)勢(shì)，具備一定的戰(zhàn)略投資眼光，打造有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，通過(guò)精細(xì)化專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，使資產(chǎn)持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定的、不斷增長(zhǎng)的現(xiàn)金流，并嫁接金融手段對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行退出，形成資產(chǎn)管理的閉環(huán)。

“當(dāng)前全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作的企業(yè)鳳毛麟角，對(duì)于大多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，若要打通全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作，不僅要發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，還應(yīng)借助專業(yè)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)相關(guān)資源整合，如此一來(lái)，企業(yè)才有可能形成具有自身特色且有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的商業(yè)模式?！贝揿V認(rèn)為。

當(dāng)前城市更新資金主要來(lái)源于地方財(cái)政資金、地方政府專項(xiàng)債券募資、銀行融資支持、基礎(chǔ)設(shè)施REITs及其他形式的資產(chǎn)證券化融資等，這些融資方式雖在實(shí)踐中都有成功案例，但資金供給依然存在較大缺口。因此，政策支持、引導(dǎo)必不可少。

2023年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》中明確，創(chuàng)新城市更新可持續(xù)實(shí)施模式。健全城市更新多元投融資機(jī)制，加大財(cái)政支持力度，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)前提下，提供合理信貸支持，創(chuàng)新市場(chǎng)化投融資模式，完善居民出資分擔(dān)機(jī)制，拓寬城市更新資金渠道。

上述這類(lèi)政策也被業(yè)內(nèi)解讀為“著力破解融資難題之舉”。

上海市在今年的政府工作報(bào)告中提及加強(qiáng)更新成本管控、資源統(tǒng)籌，完善財(cái)稅金融等更新政策；北京市提到“積極探索社會(huì)資本參與新模式和新路徑”，不久前還連續(xù)發(fā)布3份有關(guān)城市更新的征求意見(jiàn)稿向社會(huì)征求意見(jiàn)。這表明了一線城市在這一課題上積極的探索態(tài)度。

“現(xiàn)階段城市更新的商業(yè)利潤(rùn)可能沒(méi)有那么豐厚，我們可以考慮政府、社會(huì)資本、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等多方共同推進(jìn)融資?！眲⒂⒄f(shuō)，“這方面的創(chuàng)新舉措，我們應(yīng)當(dāng)借鑒國(guó)外一些比較成功的案例，結(jié)合實(shí)際情況探索出適合我們的模式?！?/p>

具體建議方面，劉英表示，可以考慮由政府主導(dǎo)吸納多方資本，設(shè)立城市發(fā)展基金；創(chuàng)設(shè)針對(duì)城市更新的專門(mén)貨幣政策工具，以撬動(dòng)資金支持。