民法視域下物業(yè)管理中安全保障義務(wù)研究

郭麗娟

廣州海倫堡物業(yè)管理有限公司，廣東 廣州 510000

眾所周知，現(xiàn)代社會中物業(yè)公司是城市里業(yè)主管理住宅的首選對象。物業(yè)公司承擔(dān)著小區(qū)里的各項安全維護(hù)責(zé)任，以為廣大業(yè)主提供高效、周到服務(wù)為目標(biāo)。物業(yè)公司所負(fù)責(zé)的內(nèi)容極具繁瑣性，一方面要為業(yè)主提供便捷的生活服務(wù)，另一方面也需要負(fù)責(zé)業(yè)主的居住安全。在調(diào)查和了解的過程中發(fā)現(xiàn)近些年我國物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量水平有了很大提升，但物業(yè)公司與業(yè)主之間的糾紛也變得越來越多。其中糾紛爭端的焦點(diǎn)多集中在財產(chǎn)安全、人身安全等方面，業(yè)主認(rèn)為這是由于物業(yè)公司未盡到安全保障義務(wù)所造成的。那么，物業(yè)公司在實(shí)際管理工作當(dāng)中到底承擔(dān)著哪些安全保障義務(wù)，應(yīng)該為業(yè)主提供怎樣的安全保障服務(wù)以及在出現(xiàn)安全問題時物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任都亟待得到進(jìn)一步明確。

一、物業(yè)公司安全保障義務(wù)以及理論來源闡述

（一）物業(yè)公司安全保障義務(wù)

何為物業(yè)公司的安全保障義務(wù)，其從理論層面來進(jìn)行解釋，具體指的是物業(yè)公司需要嚴(yán)格履行合作中所列條款義務(wù)，要在合理限度內(nèi)切實(shí)保障業(yè)主的人身與財產(chǎn)安全，同時負(fù)責(zé)好規(guī)定區(qū)域范圍內(nèi)的消防管理與小區(qū)治安維護(hù)工作。關(guān)于物業(yè)公司安全保障義務(wù)的具體內(nèi)容，可劃分為如下兩個方面：第一，保障設(shè)施設(shè)備安全。物業(yè)公司有責(zé)任和義務(wù)去保障和維護(hù)區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備的安全應(yīng)用，換而言之，規(guī)定區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備均由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，一旦出現(xiàn)因?yàn)樵O(shè)施設(shè)備管理不當(dāng)而導(dǎo)致業(yè)主人身財產(chǎn)安全問題發(fā)生時，物業(yè)公司便需要承擔(dān)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。對于規(guī)定區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備的管理工作，其具體包括設(shè)施設(shè)備的檢查、維修、撤換等，與此同時要盡到及時告知業(yè)主設(shè)施設(shè)備真實(shí)應(yīng)用情況的義務(wù)，要讓業(yè)主隨時了解設(shè)施設(shè)備的實(shí)際應(yīng)用情況，并且秉承實(shí)事求是的原則，制定出針對性、合理性、科學(xué)性以及高效性的解決措施，避免出現(xiàn)一些不必要的問題和麻煩。第二，防范和制止侵權(quán)行為。物業(yè)公司安全保障義務(wù)中，防范和制止侵權(quán)行為是其中至關(guān)重要的一項核心內(nèi)容，其是專門針對規(guī)定區(qū)域范圍內(nèi)管理安全性而設(shè)置的。通俗來講，物業(yè)公司有責(zé)任和義務(wù)隨時加強(qiáng)提防和防范，要及時制止不法分子隨時可能做出的有損業(yè)主財產(chǎn)與人身安全的犯罪行為，如果未能盡到該項義務(wù)使得業(yè)主遭受財產(chǎn)損失或者人身安全問題，那么物業(yè)公司就需要積極承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任。一般情況下，物業(yè)公司會提前就可能存在或者發(fā)生的安全問題做好設(shè)置和防范，比如在規(guī)定范圍內(nèi)安裝和應(yīng)用完善的監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)；安裝小區(qū)大門、單元門門禁；物業(yè)保安會24 小時不間斷執(zhí)勤巡邏等，從各方面來協(xié)同著手，共同維護(hù)小區(qū)秩序與安全［1］。

（二）物業(yè)公司安全保障義務(wù)的理論來源

1.獲利報償理論

獲利報償，即誰獲得利益，誰承擔(dān)責(zé)任。收益與風(fēng)險有著高度一致性。以此理論為基礎(chǔ)，物業(yè)公司管理工作的實(shí)施與開展是建立在為業(yè)主提供服務(wù)從而謀取利益的基礎(chǔ)之上，即業(yè)主需要按時繳納物業(yè)費(fèi)。獲利報償理論按照的是收益和風(fēng)險相一致的原則，從危險中獲取利益者也經(jīng)常會被視為具有制止危險發(fā)生之義務(wù)的人。物業(yè)公司既然從業(yè)主身上獲取了利益，那么就要承擔(dān)起維護(hù)業(yè)主居住安全的責(zé)任，要具備制止危險發(fā)生的能力。所以，從這一角度來講，法律層面要求物業(yè)公司承擔(dān)起安全保障義務(wù)是科學(xué)合理的［2］。

2.危險責(zé)任理論

危險責(zé)任理論可細(xì)劃分為危險控制和危險分散兩個基礎(chǔ)理論。在物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間的關(guān)系當(dāng)中，物業(yè)管理公司要比小區(qū)業(yè)主個人更了解和清楚小區(qū)內(nèi)部各類設(shè)施設(shè)備的真實(shí)情況，物業(yè)公司在這一方面是有優(yōu)勢的。小區(qū)業(yè)主是獨(dú)立存在的個體，個體認(rèn)知與管理能力有限，而且他們并不是設(shè)備的管理者，而是使用者。所以，物業(yè)公司理應(yīng)承擔(dān)起防免設(shè)備危險的義務(wù)。但這并不意味著小區(qū)業(yè)主就完全不需要承擔(dān)這一份責(zé)任，業(yè)主每天都生活在小區(qū)里面，進(jìn)行必要的生活，既然享受著物業(yè)公司提供的服務(wù)，那么也需要承擔(dān)起一定的風(fēng)險責(zé)任，但這一份風(fēng)險責(zé)任占比是非常小的。此外，在了解過程中發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司在收取業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)用之后，會通過投保或者是提高服務(wù)費(fèi)用的方式將這種危險控制與防范風(fēng)險轉(zhuǎn)移到整個社會當(dāng)中，本質(zhì)上物業(yè)公司在安全保障工作中的大部分風(fēng)險又被轉(zhuǎn)移給了社會以及消費(fèi)者。所以，雖然從表象上來看物業(yè)公司實(shí)行危險控制理論看似十分苛刻，實(shí)則不然，因?yàn)樯顚哟沃惺怯缮鐣拖M(fèi)者來幫物業(yè)公司分擔(dān)著風(fēng)險［3］。

此外，危險責(zé)任理論為物業(yè)公司管理安全保障義務(wù)設(shè)立的合理性提供了非常充實(shí)的理論依據(jù)。作為安全保障義務(wù)主體，其對規(guī)定范圍內(nèi)的一切事物以及活動都要有著比較強(qiáng)大的控制能力，其不僅可以全面清楚地了解規(guī)定范圍內(nèi)各類要素的實(shí)際情況，而且可以在某種程度上對可能會發(fā)生的損害或者危險進(jìn)行預(yù)見，提前制定出行之有效的應(yīng)對與防范措施。按照此理論，物業(yè)公司是具備對各種危險源的控制與抵御能力的，尤其是一些實(shí)力較強(qiáng)的物業(yè)管理公司，它們已經(jīng)具備了比較成熟的責(zé)任分擔(dān)理念和具體模式與途徑，所以，物業(yè)公司承擔(dān)安全保障義務(wù)是符合民法中實(shí)質(zhì)平等理念的［4］。

3.信賴關(guān)系理論

信賴關(guān)系之所以能夠成為物業(yè)管理安全保障義務(wù)的理論依據(jù)，其與受刑法過失理論變革影響結(jié)果有著非常緊密的關(guān)聯(lián)性。無論在任何領(lǐng)域，允許的危險是隨時存在的，如果單純依靠法律約束其會大大增加社會管理工作的難度，因?yàn)槠涓枰@一信賴原則，來明確行為人深處危險活動當(dāng)中時需要承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任，以及其所要負(fù)注意義務(wù)的程度。信賴關(guān)系理論要求參與者在考慮自身安全的基礎(chǔ)之上要同時照顧其他參與者的安全［5］。

以信賴關(guān)系理論為基礎(chǔ)來分析物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系，小區(qū)業(yè)主在心理上是信賴物業(yè)管理公司的，其相信物業(yè)管理者是有能力給予自己人身或者財產(chǎn)安全不受侵害的保護(hù)。物業(yè)管理工作無論是從法律角度還是從合同約定角度理應(yīng)對得起業(yè)主的這份信賴。當(dāng)然如果發(fā)生安全問題，也確實(shí)是因?yàn)槲飿I(yè)管理公司未盡到安全保障義務(wù)所導(dǎo)致，那么就需要承擔(dān)起這一份損害賠償責(zé)任。而且在此情況下，小區(qū)業(yè)主不需要再去尋找證據(jù)證明物業(yè)管理公司存在主觀上的過錯，而是直接證明二者之間存在的物業(yè)管理關(guān)系即可要求其進(jìn)行賠償。

從特定角度來分析，信賴關(guān)系原理還在一定程度上擴(kuò)大了物業(yè)管理安全保障義務(wù)適用的范圍。物業(yè)管理安全保障義務(wù)雖與危險源的開啟和持續(xù)保持同步，但究其根源卻不難發(fā)現(xiàn)其基礎(chǔ)是自危險源出現(xiàn)之后小區(qū)業(yè)主對物業(yè)公司的信賴關(guān)系。正是因?yàn)橛羞@份信賴關(guān)系的存在，小區(qū)業(yè)主才會在第一時間想到尋求物業(yè)公司的幫助，也下意識認(rèn)為物業(yè)公司理應(yīng)采取必要的措施，保障自身安全，而現(xiàn)在業(yè)主自身安全和利益受到侵害，自然與物業(yè)公司管理安全保障義務(wù)未盡到位有著非常直接的聯(lián)系［6］。

二、民法視域下物業(yè)管理落實(shí)安全保障義務(wù)的有效策略

（一）進(jìn)一步明確清楚物業(yè)管理安全保障義務(wù)的邊界

物業(yè)公司雖然需要承擔(dān)起規(guī)定范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)與責(zé)任，但是其安全保障義務(wù)是有邊界存在的，并不是只要發(fā)生在規(guī)定范圍內(nèi)的所有對業(yè)主造成人身、財產(chǎn)傷害的事件都由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。換而言之，物業(yè)公司對業(yè)主承擔(dān)的安全保障義務(wù)內(nèi)容應(yīng)限于物業(yè)管理人的管理與控制能力合理范圍之內(nèi)，該合理限度范圍是根據(jù)一般常識來進(jìn)行規(guī)定的，如果超出一般常識的認(rèn)知范疇，由業(yè)主自行決定和采取的一些不符合常識的行為致使自身處于危險狀態(tài)當(dāng)中，物業(yè)公司不需要承擔(dān)責(zé)任。因此，物業(yè)公司在實(shí)際管理工作中必須要向業(yè)主告知自身所承擔(dān)安全保障義務(wù)的邊界，要讓業(yè)主做到心中有數(shù)，不可過度依賴物業(yè)公司，自己要對自己的財產(chǎn)與人身安全負(fù)責(zé)任［7］。

以某小區(qū)業(yè)主酒后攀爬欄桿墜樓這一案件為例，這一類案件大多數(shù)情況下是不屬于物業(yè)管理安全保障義務(wù)范疇之內(nèi)的。一方面，小區(qū)業(yè)主酒后攀爬高處欄桿，讓自己處在了高度危險的狀態(tài)當(dāng)中，最終墜樓失去生命。但只要欄桿設(shè)置符合住宅設(shè)計規(guī)范，相關(guān)設(shè)施設(shè)備沒有安全隱患，那么就不能認(rèn)定欄桿設(shè)施與業(yè)主墜樓之間存在因果關(guān)系。另一方面，這一案件的爭議焦點(diǎn)多會集中在物業(yè)公司的巡查義務(wù)上面。物業(yè)公司是有巡查義務(wù)的，但其需要根據(jù)物業(yè)合作的約定來進(jìn)行職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)判斷，要明確清楚業(yè)主墜樓是一瞬間發(fā)生的事情，同時了解墜樓地點(diǎn)是否屬于重點(diǎn)巡查區(qū)域，物業(yè)公司在發(fā)現(xiàn)墜樓業(yè)主時有無第一時間進(jìn)行救助等一系列情況［8］。

（二）物業(yè)公司要建立起更加完善合理的風(fēng)險防控體系

物業(yè)管理中安全保障義務(wù)的落實(shí)情況與物業(yè)公司自身的風(fēng)險防控意識、體系有著非常緊密的關(guān)聯(lián)性。物業(yè)公司要在全公司范圍內(nèi)普及和強(qiáng)化全體人員的風(fēng)險防范意識，要求不同職能崗位的工作人員時刻保持敏銳的風(fēng)險感知度，要就發(fā)現(xiàn)的問題隨時上報管理層，從全方位來降低安全管理的風(fēng)險。物業(yè)公司需要立足現(xiàn)實(shí)情況，積極尋找和發(fā)現(xiàn)各項管理工作中可能存在的安全隱患問題，并以此為參考依據(jù)來進(jìn)一步優(yōu)化和完善風(fēng)險防控體系內(nèi)容，持續(xù)加強(qiáng)風(fēng)險防控體系建設(shè)力度。除此之外，物業(yè)公司要積極組織開展相應(yīng)的安全管理培訓(xùn)活動，面對不同職責(zé)范圍的物業(yè)人員來開展更具針對性的安全培訓(xùn)，切實(shí)強(qiáng)化物業(yè)人員的安全風(fēng)險防范意識，防微杜漸，盡全力避免危險結(jié)果的發(fā)生［9］。

（三）靈活調(diào)整和應(yīng)用現(xiàn)場工作機(jī)制內(nèi)容，保證危險源檢查與清除工作的及時性和有效性

針對規(guī)定范圍內(nèi)的各項設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)需求，物業(yè)公司會設(shè)置相應(yīng)的管理和維護(hù)機(jī)制，但正所謂計劃趕不上變化，很多情況下物業(yè)管理安全保障工作中都會遇到各種各樣的突發(fā)性問題，因此，物業(yè)公司需要按照現(xiàn)場工作機(jī)制來具體開展和實(shí)施相應(yīng)的安全保障工作。在實(shí)際工作中，每一次的問題都是不盡相同的，因此，物業(yè)管理人員必須要秉承靈活調(diào)整的原則來進(jìn)行變通性應(yīng)用，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)定時維護(hù)，對管理區(qū)域的公共場所應(yīng)當(dāng)定期做安全檢查，確保沒有安全隱患，例如，消防、警報設(shè)施完好、地面清潔不結(jié)冰等。在一些日常管理與維護(hù)工作當(dāng)中，物業(yè)公司應(yīng)該要求工作人員更注重細(xì)節(jié)之處，例如，清潔樓梯、走廊等要做好安全提示，高壓槍清潔地面等工作時要做好安全施工帶的隔離等。根據(jù)合同建立安全巡查制度，總部、區(qū)域要定期對項目進(jìn)行檢查，項目上要依據(jù)合同做好日常檢查，做好工作記錄。對管理區(qū)域內(nèi)的不當(dāng)行為及時介入處理，避免事故發(fā)生，事故發(fā)生后，應(yīng)當(dāng)及時報警采取救治措施［10］。

綜上所述，物業(yè)公司承擔(dān)的不僅僅是一個小區(qū)或者規(guī)定范圍內(nèi)的安全保障工作，其更是成千上萬業(yè)主人身與財產(chǎn)安全的重要守護(hù)者。業(yè)主是信任和依賴物業(yè)公司的，其相信物業(yè)公司能夠?yàn)槠涮峁└嬗行У谋Ｗo(hù)。物業(yè)公司應(yīng)該竭盡全力去采取各種措施和方式來盡可能保障業(yè)主的生活質(zhì)量與安全性，要隨時關(guān)注和了解業(yè)主在生活需求方面的變化情況，及時調(diào)整和優(yōu)化相應(yīng)的安全保障機(jī)制和措施，為業(yè)主營造出一個安全穩(wěn)定的生活環(huán)境，與業(yè)主之間建立起相互信任、彼此尊重的良好關(guān)系，全心全意為業(yè)主服務(wù)。