新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的影響

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)迅速發(fā)展，其業(yè)務(wù)領(lǐng)域持續(xù)擴(kuò)展、業(yè)務(wù)類(lèi)型日益豐富、業(yè)務(wù)水平不斷提高，傳統(tǒng)的收入準(zhǔn)則已無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)在財(cái)務(wù)核算、應(yīng)用解釋等方面的需求。因此，2017年，財(cái)政部修訂發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新收入準(zhǔn)則”）。新收入準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)以合同為準(zhǔn)繩，是我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系修訂完善、保持與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則持續(xù)全面趨同的重要成果，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)產(chǎn)生了重要影響。

一、新收入準(zhǔn)則的主要內(nèi)容變動(dòng)

（一）建立了收入確認(rèn)模型

傳統(tǒng)的收入準(zhǔn)則與建造合同準(zhǔn)則在收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)方面存在差異。然而，隨著房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)業(yè)務(wù)交易和業(yè)務(wù)類(lèi)型的不斷豐富，收入的判斷標(biāo)準(zhǔn)也變得更加復(fù)雜，在某些情形下，兩個(gè)準(zhǔn)則的邊界較為模糊，難以準(zhǔn)確劃分其適用范圍，這可能導(dǎo)致同一企業(yè)的類(lèi)似業(yè)務(wù)或不同企業(yè)的相同業(yè)務(wù)會(huì)采用不同的收入確認(rèn)方法，嚴(yán)重影響了企業(yè)會(huì)計(jì)信息的可比性。而新收入準(zhǔn)則將傳統(tǒng)的收入準(zhǔn)則與建造合同準(zhǔn)則相融合，要求房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)采用統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型來(lái)確認(rèn)收入，有助于企業(yè)優(yōu)化收入確認(rèn)流程，提高會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性與可比性。

（二）細(xì)化了合同相關(guān)指引事項(xiàng)

傳統(tǒng)的收入準(zhǔn)則未對(duì)合同中的多項(xiàng)履約義務(wù)作出解釋?zhuān)菀讓?dǎo)致合同履行過(guò)程中出現(xiàn)意外情況，也無(wú)法滿(mǎn)足當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)需求。而新收入準(zhǔn)則對(duì)合同的內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)化分類(lèi)，要求企業(yè)識(shí)別合同包含的單項(xiàng)履約義務(wù)，并采取合理的分?jǐn)偡椒▽⒔灰變r(jià)格分?jǐn)傊粮鲉雾?xiàng)履約義務(wù)。因此，新收入準(zhǔn)則不僅簡(jiǎn)化了房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，也有助于企業(yè)增強(qiáng)合同意識(shí)，規(guī)范合同管理。

（三）變更了收入確認(rèn)時(shí)間點(diǎn)

傳統(tǒng)的收入準(zhǔn)則在內(nèi)容上往往依賴(lài)人工來(lái)判斷收入的確認(rèn)時(shí)間，這種判斷缺乏依據(jù)，判斷結(jié)果具有主觀性。而新收入準(zhǔn)則通過(guò)變更收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，以“控制權(quán)轉(zhuǎn)移”代替“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移”作為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的判斷依據(jù)，有助于房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移點(diǎn)與控制權(quán)轉(zhuǎn)移點(diǎn)的統(tǒng)一，從而提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力。

（四）明確規(guī)定了特殊交易事項(xiàng)的內(nèi)容

與傳統(tǒng)的收入準(zhǔn)則相比，新收入準(zhǔn)則最大的變動(dòng)就是對(duì)某些特定事項(xiàng)的收入確認(rèn)和計(jì)量給出了明確的規(guī)定，如明確了知識(shí)產(chǎn)權(quán)的許可、凈額法與總額法的差異、變價(jià)合同收入的具體核算流程與方法，為房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的收入核算提供了參考依據(jù)，有助于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)與建筑市場(chǎng)的內(nèi)部交易秩序。

二、新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的影響

（一）簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)核算流程

傳統(tǒng)的收入準(zhǔn)則區(qū)分了銷(xiāo)售商品與提供勞務(wù)收入、建造合同收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入，不同收入的確認(rèn)分別采用了不同的收入確認(rèn)模型。而新收入準(zhǔn)則將原收入準(zhǔn)則和建造合同準(zhǔn)則納入統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型，并在內(nèi)容中明確指出了新收入準(zhǔn)則適用于所有與客戶(hù)之間的合同。因此，新收入準(zhǔn)則的發(fā)布為房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表信息的準(zhǔn)確披露奠定了良好的基礎(chǔ)，在一定程度上簡(jiǎn)化了企業(yè)的會(huì)計(jì)核算流程。

（二）提高合同管理質(zhì)量

新收入準(zhǔn)則要求企業(yè)在客戶(hù)取得合同中規(guī)定的商品或服務(wù)的控制權(quán)時(shí)再確認(rèn)收入，即用控制權(quán)的轉(zhuǎn)移點(diǎn)替代傳統(tǒng)收入準(zhǔn)則中的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移點(diǎn)作為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的具體判斷標(biāo)準(zhǔn)，這在一定程度上打破了勞務(wù)與商品之間的界限，使房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的收入確認(rèn)流程更加清晰。新收入準(zhǔn)則規(guī)定，收入確認(rèn)的第一步是識(shí)別與客戶(hù)訂立的合同，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)要重視合同梳理工作，如安排專(zhuān)業(yè)知識(shí)扎實(shí)和工作態(tài)度認(rèn)真的工作人員逐條分析合同中的相關(guān)內(nèi)容，識(shí)別合同的各項(xiàng)履約義務(wù)，從而更準(zhǔn)確地確認(rèn)收入。此外，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)還要增強(qiáng)合同管理意識(shí)，重視合同管理工作，例如：整合資源，設(shè)置專(zhuān)門(mén)的檔案室并指派專(zhuān)員負(fù)責(zé)合同管理；做好電子合同備份，便于企業(yè)內(nèi)部工作人員日后調(diào)閱、檢索檔案。

（三）提高會(huì)計(jì)信息披露透明度

新收入準(zhǔn)則不僅與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則持續(xù)趨同，而且與我國(guó)現(xiàn)階段的市場(chǎng)環(huán)境與企業(yè)實(shí)際情況相符。新收入準(zhǔn)則要求企業(yè)在設(shè)置會(huì)計(jì)科目時(shí)，需要考慮到所有可能涉及的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)，以確保企業(yè)所有信息都能得到記錄和反映，從而增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性與可靠性。具體來(lái)講，新收入準(zhǔn)則的發(fā)布與實(shí)施能夠在一定程度上完善會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化會(huì)計(jì)制度、保證會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。除此之外，新收入準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)相關(guān)信息的披露也提出了更高要求，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)在披露信息時(shí)要對(duì)外界展示真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確和完整的信息，使報(bào)表使用者能夠全面了解企業(yè)的真實(shí)情況，切實(shí)維護(hù)利益相關(guān)者的合法權(quán)益。

（四）細(xì)化企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)

此處的財(cái)務(wù)指標(biāo)是指以貨幣為計(jì)量單位的、用于評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果與具體財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)。財(cái)務(wù)指標(biāo)與企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告質(zhì)量息息相關(guān)，而新收入準(zhǔn)則從銷(xiāo)售合同的角度，對(duì)收入的確認(rèn)、計(jì)量、時(shí)間和披露做出了新的規(guī)定，能夠有效提高財(cái)務(wù)報(bào)告的透明度和質(zhì)量。因此，在新收入準(zhǔn)則發(fā)布實(shí)施后，企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，如銷(xiāo)售率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率等將會(huì)進(jìn)一步細(xì)化，能夠?yàn)槠髽I(yè)提供更加真實(shí)、可靠的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，直觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)能力，從而為企業(yè)明晰未來(lái)發(fā)展方向、制訂戰(zhàn)略規(guī)劃提供指導(dǎo)。

（五）加大確定收入金額的難度

新收入準(zhǔn)則在內(nèi)容上充分體現(xiàn)出對(duì)合同中重大融資因素的考量。如果合同中存在重大融資成分，就會(huì)導(dǎo)致合同價(jià)款和企業(yè)實(shí)際收到的價(jià)款存在差額。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)的工程項(xiàng)目通常施工周期較長(zhǎng)、投資額較大，使得其資金周轉(zhuǎn)的周期較長(zhǎng)，因此識(shí)別融資因素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)收入現(xiàn)金流的影響需要財(cái)務(wù)人員做出準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)職業(yè)判斷；另一方面，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)售價(jià)的樓盤(pán)，新收入準(zhǔn)則提供了余值法、成本加成法、市場(chǎng)調(diào)查法等估值方法，企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)與專(zhuān)業(yè)知識(shí)來(lái)判斷、選擇最能反映企業(yè)收入實(shí)質(zhì)的方法，并以此確定收入金額，因此新收入準(zhǔn)則也在一定程度上加大了確定收入金額的難度。

三、房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)實(shí)施新收入準(zhǔn)則的對(duì)策

（一）優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部績(jī)效機(jī)制

雖然新收入準(zhǔn)則已頒布實(shí)施，但是仍有部分房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)在開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)工作時(shí)未完全按照新收入準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，這就在一定程度上弱化了新收入準(zhǔn)則對(duì)市場(chǎng)秩序的規(guī)范與引導(dǎo)作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)刎?cái)政部門(mén)的指導(dǎo)下密切關(guān)注新收入準(zhǔn)則的實(shí)施情況，企業(yè)管理人員應(yīng)積極主動(dòng)學(xué)習(xí)，加深對(duì)新收入準(zhǔn)則的認(rèn)識(shí)與理解，充分發(fā)揮自身職能，做好頂層設(shè)計(jì)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況與發(fā)展需求完善績(jī)效機(jī)制，從而為企業(yè)的決策制定提供科學(xué)指導(dǎo)。

（二）加大監(jiān)管工作開(kāi)展力度

新收入準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的設(shè)計(jì)招標(biāo)、施工作業(yè)、項(xiàng)目工程監(jiān)理等環(huán)節(jié)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。通常，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)在開(kāi)展工作時(shí)需要與各地的財(cái)政部門(mén)、規(guī)劃部門(mén)、建委部門(mén)、國(guó)土安全部門(mén)等進(jìn)行充分的溝通交流，因此，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)需要指派具有扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、較強(qiáng)的工作能力、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度及高度責(zé)任感的管理人員與相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通交流，接受政府部門(mén)的監(jiān)管。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)還應(yīng)建立專(zhuān)門(mén)的指導(dǎo)委員會(huì)，以保證企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握建造合同收入情況，并根據(jù)新收入準(zhǔn)則作出業(yè)務(wù)調(diào)整與工作安排。房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)還應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身實(shí)際情況完善監(jiān)管制度，明確管理人員與施工人員的具體職責(zé)，以有效促進(jìn)新收入準(zhǔn)則的實(shí)施。

（三）加強(qiáng)對(duì)新收入準(zhǔn)則的宣傳教育

房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)管理人員應(yīng)以發(fā)展的眼光看待問(wèn)題，通過(guò)觀察市場(chǎng)變動(dòng)情況來(lái)了解當(dāng)前行業(yè)發(fā)展前景，分析行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，充分認(rèn)識(shí)實(shí)施新收入準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際意義，明確提高財(cái)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)水平與業(yè)務(wù)能力的重要性。企業(yè)需要做好宣傳教育工作，如將新收入準(zhǔn)則內(nèi)容制作成宣傳手冊(cè)，以加深全體員工對(duì)新收入準(zhǔn)則的認(rèn)識(shí)與理解；對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的教育培訓(xùn)，強(qiáng)化其責(zé)任意識(shí)，提高工作水平。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，新收入準(zhǔn)則的頒布與實(shí)施給我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)帶來(lái)了極大影響，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)管理人員應(yīng)抓住這一發(fā)展機(jī)遇，依托新收入準(zhǔn)則提高企業(yè)內(nèi)部管理水平和會(huì)計(jì)核算水平，助推企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：甘肅第六建設(shè)集團(tuán)股份有限公司）