新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路研究

孫曉偉 濰坊濱海新城公有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司

引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，從事房地產(chǎn)開發(fā)的每個(gè)企業(yè)有義務(wù)依法納稅。因此，納稅已成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本中的一部分。而合理納稅籌劃可以在一定程度上減少運(yùn)營(yíng)成本，增加經(jīng)濟(jì)效益。但新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布，對(duì)房地產(chǎn)納稅籌劃工作提出了更高的要求。因此，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下如何制定更加科學(xué)的納稅籌劃方案，已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的問題。在這樣的情況下，我們有必要對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)納稅籌劃進(jìn)行深入研究與分析。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的重點(diǎn)與原則

（一）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃重點(diǎn)

納稅籌劃作為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)稅減稅的重要手段，其雖然能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少運(yùn)營(yíng)成本，但同樣存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃時(shí)必須符合相關(guān)法律法規(guī)，只有這樣才能真正幫助房地產(chǎn)企業(yè)減輕納稅負(fù)擔(dān)，降低納稅成本。房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及的稅種有增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅以及印花稅等，其中增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的重點(diǎn)[1]。首先，增值稅。國(guó)家稅務(wù)局在其發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》規(guī)定中指出房地產(chǎn)企業(yè)通過預(yù)收款的方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售，那就要按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，該部分增值稅可在房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)抵扣結(jié)轉(zhuǎn)的增長(zhǎng)稅銷項(xiàng)稅額[2]。財(cái)政部與稅務(wù)總局在2022 年3 月聯(lián)合發(fā)布的公告中明確：加大增值稅期末留抵退稅政策實(shí)施力度，這樣一來不僅可以有效減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)壓力，同時(shí)也進(jìn)一步優(yōu)化、規(guī)范稅收制度。其次，土地增值稅。土地增值稅在實(shí)務(wù)采用預(yù)征形式，一般稅率多為2.5%、3%，具體由各地的政策決定。由于大城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)率比較低，預(yù)繳的土地增值稅通常都能在清算后退回[3]。換言之，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅負(fù)非常小，甚至為零。但也需要在前期進(jìn)行科學(xué)的籌劃，減輕預(yù)繳土地增值稅款對(duì)企業(yè)資金造成的壓力，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)后期的輕稅負(fù)或零稅負(fù)。最后，所得稅籌劃。國(guó)家稅務(wù)局印發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》中明確指出各地區(qū)稅務(wù)局按照如下規(guī)定確定未完工房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)稅毛利潤(rùn)：位于省、直轄市等人民政府所在城市城區(qū)及郊區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)稅毛利率不得低于15%，位于地級(jí)市及教育的房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)稅毛利率不得低于10%[4]。由于熱門城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈利率較低，甚至低于5%。若按照15%預(yù)繳所得稅，很容易出現(xiàn)未彌補(bǔ)虧損的情況，且無法退稅?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡早進(jìn)行所得稅籌劃。

（二）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃遵循的原則

首先，提前籌劃原則。房地產(chǎn)企業(yè)在開展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)前，認(rèn)真解讀相關(guān)政策，并合理運(yùn)用，制定最優(yōu)納稅籌劃方案，以降低納稅支出。其次，合法原則。房地產(chǎn)企業(yè)在開展納稅籌劃工作時(shí)，必須遵循相關(guān)法律法規(guī)，杜絕一切違法行為，只有這樣才能最大限度地降低稅收風(fēng)險(xiǎn)。再次，成本效益原則。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)需提前評(píng)估各經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的成本效益，通過綜合比較確定最佳納稅籌劃方案，降低納稅成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，減輕納稅支出給房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金帶來的壓力。最后，靈活性原則。房地產(chǎn)企業(yè)在制定納稅籌劃方案時(shí)應(yīng)實(shí)時(shí)關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)、政策以及稅法條文的變化情況，通過綜合內(nèi)外環(huán)境的變化不斷優(yōu)化納稅籌劃方案，以降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃方案應(yīng)具有適度的彈性，即納稅籌劃方案可根據(jù)內(nèi)外環(huán)境的變化適時(shí)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與納稅籌劃的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作提出了新的要求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃方案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分解讀新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并對(duì)納稅籌劃方式以及機(jī)制進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整與優(yōu)化?；诖?，我們對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的影響進(jìn)行探究與分析。

（一）對(duì)納稅籌劃的影響

國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)在2014 年發(fā)布《國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15 號(hào)—與客戶之間的合同產(chǎn)生的收入》，并在2018 年1 月1 日生效。新的財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則中強(qiáng)調(diào)了主體與商品、服務(wù)間的關(guān)系，設(shè)定統(tǒng)一收入確認(rèn)模型。為了與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則趨同，在我國(guó)國(guó)情與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告的基礎(chǔ)上修訂形成了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中調(diào)整了初始計(jì)量、后續(xù)計(jì)量以及會(huì)計(jì)確認(rèn)等內(nèi)容，并刪除、更改了部分指導(dǎo)意見。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)納稅的內(nèi)容如下：一是房地產(chǎn)企業(yè)投資、信貸等應(yīng)納稅所得額；二是存貨納稅會(huì)計(jì)核算；三是地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資、固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)等公允價(jià)值核算；四是企業(yè)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的計(jì)量。因新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)容的變化，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作也受到一定影響。首先，增值稅的影響。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的影響主要體現(xiàn)在兩方面，一方面是納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)；另一方面則是增值稅發(fā)票開具。其次，所得稅的影響。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中收入確認(rèn)原則由交付物業(yè)所有權(quán)特定時(shí)點(diǎn)一次性確認(rèn)收入改為認(rèn)定為某一時(shí)段內(nèi)所履行履約義務(wù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目履約進(jìn)度確認(rèn)收入。該變化要求房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)計(jì)算計(jì)稅成本，計(jì)算出銷售收入實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差額，并將該項(xiàng)目的企業(yè)所得稅與差額計(jì)入應(yīng)納稅所得額中。最后，土地增值稅。若普通住宅增值率在20%以內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可免交土地增值稅，其主要依據(jù)為《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。

（二）對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也受到了一定的影響，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，合同管理。房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)合同條款的分析與把控，優(yōu)化合同設(shè)計(jì)與簽訂，進(jìn)而規(guī)避收入確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立完善的合同管理以及收入確認(rèn)等方面的內(nèi)控制度，明確崗位職責(zé)與權(quán)限，加強(qiáng)合同執(zhí)行與收入確認(rèn)依據(jù)等方面的檢查與監(jiān)督。第二，財(cái)務(wù)分析與決策。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)分析與決策提出了更高的要求，所以房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況重新調(diào)整、優(yōu)化財(cái)務(wù)目標(biāo)與指標(biāo)，科學(xué)評(píng)估、預(yù)測(cè)收入變化與影響因素，并在此基礎(chǔ)上制定科學(xué)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。

三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作思路

隨著市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，我國(guó)稅收制度也越來越完善。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要組成部分，其涉及多種稅收，再加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，其經(jīng)營(yíng)難度直線增長(zhǎng)。而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作提出了新要求。因此，如何在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下開展納稅籌劃工作已成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)。

（一）樹立科學(xué)的納稅籌劃意識(shí)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理層要認(rèn)識(shí)到納稅籌劃的重要性，并根據(jù)各環(huán)節(jié)的情況制定科學(xué)的納稅籌劃方案，進(jìn)而保證納稅籌劃工作可以有序開展。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)管理層也要積極轉(zhuǎn)變觀念，摒棄納稅籌劃是財(cái)務(wù)部門工作內(nèi)容的想法，要鼓勵(lì)各部門支持、配合財(cái)務(wù)部門開展納稅籌劃工作[6]。其次，建立完善納稅管理體系。就企業(yè)層面而言，房地產(chǎn)應(yīng)進(jìn)一步完善納稅管理體系。一是結(jié)合新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則健全納稅管理及風(fēng)險(xiǎn)防范部門，同時(shí)與業(yè)務(wù)部門保持密切溝通，協(xié)同編制納稅籌劃方案，以提升納稅籌劃方案的可行性與科學(xué)性。二是加強(qiáng)稅務(wù)管理方面內(nèi)容的宣傳。房地產(chǎn)企業(yè)借助多種宣傳方式加深財(cái)務(wù)人員及管理層對(duì)稅收政策的了解與認(rèn)知，如對(duì)管理層專題知識(shí)講解、視頻宣傳等，在企業(yè)內(nèi)形成良好的納稅籌劃氛圍，為后續(xù)積極配合財(cái)務(wù)部門開展納稅籌劃工作奠定基礎(chǔ)。

（二）加強(qiáng)稅收政策學(xué)習(xí)與運(yùn)用

首先，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)稅收政策學(xué)習(xí)，充分了解我國(guó)財(cái)稅政策與方針，提高稅收政策變動(dòng)敏感性，進(jìn)而避免因政策解讀不到位導(dǎo)致納稅籌劃失誤。尤其是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布后，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)容進(jìn)行深入解讀和運(yùn)用階段，充分了解新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的新空間和新思路，進(jìn)而保證房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃方案的科學(xué)性與規(guī)范性，最大限度地降低納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)，增加房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而保證房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要及時(shí)掌握最新稅收政策變化，以規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。其次，合理運(yùn)用優(yōu)惠稅收政策。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)具有投資高、風(fēng)險(xiǎn)大以及建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，其從項(xiàng)目建造到銷售的整個(gè)過程中涉及多種稅收。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低納稅負(fù)擔(dān)，需要合理運(yùn)用政策。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中，開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)立至關(guān)重要。營(yíng)改增以后，項(xiàng)目立項(xiàng)關(guān)乎增值稅和土地增值稅的預(yù)繳申報(bào)及土地增值稅的后期清算。同時(shí)，項(xiàng)目立項(xiàng)也是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中成本歸集的對(duì)象。因此在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)，項(xiàng)目立項(xiàng)的設(shè)立要結(jié)合新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的報(bào)告要求，采用最新的會(huì)計(jì)政策，綜合考慮納稅籌劃的具體方案。

（三）積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃工作，不僅是自身的財(cái)務(wù)工作，同時(shí)也要與稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行密切溝通。若房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解讀不準(zhǔn)確，那么勢(shì)必就會(huì)出現(xiàn)稅務(wù)問題，輕則影響自身發(fā)展，重則可能觸犯法律。對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)而言，房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額本身就比較高，按照重要性原則，在稅收征收管理工作中會(huì)給予重點(diǎn)的關(guān)注和傾斜。因此，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)在開展納稅籌劃工作時(shí)必須與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行及時(shí)溝通，房地產(chǎn)企業(yè)正確解讀和運(yùn)用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，充分了解各項(xiàng)稅收政策與法律法規(guī)，明確在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中的稅收籌劃空間，以提升房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃方案的科學(xué)性與合理性，進(jìn)而保證納稅籌劃工作的順利開展。

（四）重視納稅籌劃人才隊(duì)伍建設(shè)

首先，重視在職納稅業(yè)務(wù)工作人員培訓(xùn)。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、稅收政策以及實(shí)際情況制定培訓(xùn)方案，以提升培訓(xùn)方案的全面性與針對(duì)性。培訓(xùn)內(nèi)容不局限于稅務(wù)相關(guān)的專業(yè)知識(shí)與技能，同時(shí)也要重視稅務(wù)人員思想教育，進(jìn)而促使稅務(wù)工作人員能夠始終保持嚴(yán)謹(jǐn)、負(fù)責(zé)的工作態(tài)度。培訓(xùn)方式也要多樣性，除了內(nèi)部定期培訓(xùn)外，還可以邀請(qǐng)行業(yè)專家開展專題講座或是安排優(yōu)秀稅務(wù)工作人員到標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí)交流[7]。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過制定獎(jiǎng)懲機(jī)制的方式提高納稅業(yè)務(wù)工作人員的工作的積極性。對(duì)于表現(xiàn)良好的稅務(wù)人員，給予其物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)或者精神獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于表現(xiàn)較差的稅務(wù)工作人員則給予相應(yīng)處罰，幫助其糾正工作的問題，進(jìn)而避免人為因素導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，積極引入專業(yè)人才。房地產(chǎn)企業(yè)可通過校招、社招以及獵頭等渠道引入專業(yè)人士，為納稅籌劃工作注入新鮮血液。在進(jìn)行招聘時(shí)，必須明確崗位要求，并對(duì)應(yīng)聘人員進(jìn)行相應(yīng)的考核，進(jìn)而確保應(yīng)聘人員符合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展需求。

（五）加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

首先，健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身情況對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度進(jìn)行完善與優(yōu)化，規(guī)范納稅籌劃工作操作流程，進(jìn)而從制度和流程上減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，合法合規(guī)納稅。房地產(chǎn)企業(yè)在法律法規(guī)范圍內(nèi)，充分利用各種優(yōu)惠稅收政策設(shè)計(jì)納稅籌劃方案，在保證納稅籌劃方案科學(xué)性與合法性的同時(shí)，最大限度降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再次，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)管理層以及財(cái)務(wù)人員應(yīng)積極轉(zhuǎn)變思想，通過多種渠道學(xué)習(xí)，逐步形成納稅風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂各種經(jīng)濟(jì)合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真審核對(duì)方的納稅資信，規(guī)避對(duì)方專家稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并認(rèn)真推敲合同條款，減少涉稅歧義。最后，建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)依托信息技術(shù)建立風(fēng)險(xiǎn)模型，通過稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)模型及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，這樣不僅實(shí)現(xiàn)了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)化，還可以根據(jù)預(yù)測(cè)結(jié)果制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控能力，最大限度地降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，納稅籌劃作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重要內(nèi)容，其在一定程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視納稅籌劃工作，最大限度地降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。因新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作也發(fā)生了一定變化。房地產(chǎn)企業(yè)若想適應(yīng)當(dāng)前發(fā)展形勢(shì)，那么就要對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行深入解讀，深入了解新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的影響，并結(jié)合自身實(shí)際情況制定納稅籌劃方案。為了保證納稅籌劃方案的合法性與科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)除了加強(qiáng)內(nèi)在建設(shè)之外，還要積極與稅務(wù)機(jī)構(gòu)溝通，以便第一時(shí)間掌握稅收政策變化，及時(shí)調(diào)整納稅籌劃方案，降低納稅風(fēng)險(xiǎn)，提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而減輕稅收給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的資金壓力。