二手存量房進入消化主導期

倪鵬飛　徐海東　曹清峰

正是由于過去數(shù)年房地產(chǎn)的超速增長，才使得調(diào)整成為近年來中國房地產(chǎn)政策的目標所在。圖/中新

中國房地產(chǎn)發(fā)展因全面影響中國經(jīng)濟發(fā)展而備受國內(nèi)外關(guān)注，正確預判房地產(chǎn)的當前運行狀態(tài)和未來趨勢變化，無論是對政府、企業(yè)或者居民的相關(guān)決策都十分重要。

筆者認為，中國房地產(chǎn)調(diào)整將是一個長期的過程，有鑒于過去高速增長導致的二手和新建存量商品房的明顯過剩，加上外部沖擊、市場爆雷等隱患沒有消除，中國房地產(chǎn)將率先開啟二手房存量消化和出清，新建商品房消化和出清需要延后，人口、收入和技術(shù)的新變化將導致潛在需求曲線向下平移。本文基于世界金融論壇（WFF）2024北京峰會的主旨演講進一步修改。當然，所有預判的對錯都會被未來的發(fā)展實施所檢驗。

房地產(chǎn)大幅調(diào)整是過去超增的回歸。自2021年下半年以來中國房地產(chǎn)出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整，2022年的投資和銷售面積比2021年下降了10%、24.3%，2023年又比2022年下降了9.6%、8.5%。一些機構(gòu)學者基于住房存量不足的判斷，認為中國房地產(chǎn)嚴重“超調(diào)”即調(diào)整過度。筆者認為：一般而言，大幅調(diào)整是房地產(chǎn)周期固有表現(xiàn)，無論是上行或是下行。從歷史經(jīng)驗看，在房地產(chǎn)周期運行中，市場主體在衰退和繁榮的頂點都會對市場做出過激的反應，每個房地產(chǎn)周期的谷底和谷峰都遠遠超過合理范圍。更為特別的是：本次大幅調(diào)整是對過去超增的回歸。過去20多年中國房地產(chǎn)和住房經(jīng)歷了超速增長，在城鎮(zhèn)人口高速增長的背景下，城鎮(zhèn)人均住房面積年均超過1平方米。2002年到2022年商品房銷售面積達192.49億平方米，2012年到2022年商品住宅銷售面積累計132.34億平方米，是上一個十年的2.2倍。

過去超速增長導致城鎮(zhèn)存量二手商品房明顯過剩。中國過去制定的2020年小康發(fā)展目標的人均住房30平方米，而實際達38.6平方米，2022年全國城鎮(zhèn)人均住房面積達到40.8平方米。按照中國人民銀行城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債調(diào)查：2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。中金公司的《數(shù)說中國存量住房》稱：2017年末中國城鎮(zhèn)廣義和狹義住房空置率分別為16.9%和12.1%，其中城區(qū)分別為14.7%和9.7%。西南財經(jīng)大學的《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》稱：2017年中國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為21.4%。顯然盡管還有2億多新市民和青年人口住房問題沒有保障性解決，但是城鎮(zhèn)商品房存量相對于有效租住需求已經(jīng)出現(xiàn)過剩。但是關(guān)于房地產(chǎn)存量過剩與否并沒有形成共識，這是人們對房地產(chǎn)未來走勢做出不同判斷的重要原因。

尋找市場新的均衡點目前還為時尚早。正是由于過去數(shù)年房地產(chǎn)的超速增長，才使得調(diào)整成為近年來中國房地產(chǎn)政策的目標所在。調(diào)控政策加力、外部環(huán)境沖擊、開發(fā)企業(yè)“爆雷”以及市場預期變?nèi)?，最終導致中國房地產(chǎn)2021年下半年開始調(diào)整。而有鑒于兩年來的大幅調(diào)整，最近有些機構(gòu)和學者基于住房存量不足的判斷，認為房地產(chǎn)市場正在尋找新的均衡點。我們認為中國房地產(chǎn)調(diào)整包括增量調(diào)整、存量調(diào)整和模式調(diào)整以及過去存量的積累和未來需求變?nèi)?，房地產(chǎn)調(diào)整將是個長期的過程。即便關(guān)于增量調(diào)整，在市場出清和存量消化沒有基本完成前，尋找新的均衡點也為時過早。

中國房地產(chǎn)增量和價格調(diào)整還沒有結(jié)束。自2021年下半年開始中國房地產(chǎn)市場主要表現(xiàn)為：“下行-政策支持-轉(zhuǎn)穩(wěn)-再下行-政策-轉(zhuǎn)穩(wěn)”等波動中下行的循環(huán)。雖然2023年與2022年相比，房地產(chǎn)投資和商品住宅銷售面積下降幅度都有所下降，保交樓取得了顯著的成效。但在外部沖擊、市場“爆雷”等隱患沒有消除，市場主體預期趨弱及縮表的背景下，這一趨勢仍將繼續(xù)。我們基于房地產(chǎn)投資和銷售的預測模型，利用相關(guān)數(shù)據(jù)對2024年房地產(chǎn)投資和銷售面積進行預測（見圖2、圖3）。預計2024年房地產(chǎn)投資和商品房銷售面積仍會同比下降5%和8%左右，商品房和商品住房面積可能會下降到10億和8億平方米以下，房地產(chǎn)投資將下降到8.5億元左右。

與此同時，新建商品房市場存量消化和市場出清可能延后并需要持續(xù)較長的時間。另外，在價格方面，雖然一些城市的一些區(qū)位已經(jīng)下降了30%甚至更多，但總體上尤其是新房價格還沒有調(diào)整到位。

未來房地產(chǎn)潛在增長線將向下平移。關(guān)于新建商品和商品住宅的銷售面積，考慮到住房重置、中心城市和都市圈人口流入，青年和新市民等因素，在存量消化基本結(jié)束后，房地產(chǎn)投資和銷售還將保持一定規(guī)模，我們在研究中曾經(jīng)給出年均10億-12億平方米預測值。但基于人口、收入和技術(shù)等新的變化趨勢，我們預計在存量消化和市場調(diào)整結(jié)束后，新建商品房和商品住宅的銷售將向下平移，可能會下降年均6億-8億平方米，但總體是拾階而下的走勢。

2023年二手房的銷售占比大幅提升。調(diào)控政策加力、外部環(huán)境沖擊、開發(fā)企業(yè)爆雷以及市場預期變?nèi)?，導致新建商品房市場持續(xù)調(diào)整的同時，也導致二手商品房市場調(diào)整，尤其2023年二手房存量市場數(shù)量和價格調(diào)整十分顯著。多家數(shù)據(jù)顯示二手房在總銷售中的占比快速提升。住建部數(shù)據(jù)：2023年1月-11月，全國二手房交易量占全部房屋交易量的比重達到了37.1%，創(chuàng)造歷史新高，全國已經(jīng)有七個省和直轄市的二手住宅交易量超過了新建商品住宅交易量。而克而瑞追蹤的30座城市二手房成交比例從2018年40%到2023年53%。尤其在2022年30座城市的成交比例42%，到2023年達到53%。據(jù)此一些機構(gòu)結(jié)合住房存量不足的判斷，認為二手房市場的量價調(diào)整即將結(jié)束。

我們認為：中國房地產(chǎn)可能進入二手房消化主導的調(diào)整期。不僅二手存量市場的調(diào)整沒有結(jié)束，而且由于新房市場存在購買風險，過剩的二手房正先于過剩的新建商品房開始消化。而新房的存量消化及調(diào)整可能被不斷延后。有幾個證據(jù)被發(fā)現(xiàn)：一是每當出臺利好政策的時候，二手房的掛牌量和銷售量快速增長，市場不僅認為是買的時機，更認為是賣的時機，這也是促進房地產(chǎn)市場回穩(wěn)的政策效應遠低于預期的重要原因；二是二手房供給擴張和需求收縮；三是二手房交易在同比增加。

房貸壓力和預期變?nèi)鯇е露址渴袌龉┙o增加需求下降。緯房研究院根據(jù)國信達數(shù)據(jù)測算：2023年1月-7月全國法拍房掛拍量為284323套，同比增長16.92%。58安居客研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2023年全國百城二手房月均掛牌量為482萬套，同比增加11.6%。與此同時，2023年全國百城二手房月均掛牌時長為82.23天，同比2022年上漲14.1%。表明存量二手房的市場供給不斷增加。

58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2023年全國百城二手房找房熱度指數(shù)為1.05，同比2022年下跌6.67%，表明存量二手房市場的需求在下降。

58安居客研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2023年百城二手房月均掛牌均價為13923元/平方米，同比2022年下跌2.35%，其中2023年12月的掛牌均價最低，為13240元/平方米，相比2022年的高點下跌7.59%，表明存量二手房市場的價格向下調(diào)整。

資料來源：作者提供

新房交付風險正驅(qū)動剛改需求聚焦二手房存量商品房市場。由于新房市場的存在房企存在的資金鏈斷裂、債務違約、延期交房等風險，從而在房地產(chǎn)總體需求下降的同時，必須釋放的剛性需求和改善性需求將集中轉(zhuǎn)向二手房市場，從而使得之前過剩的二手房存量率先得到消化和調(diào)整。

目前“以小換大”“以大換小”“等量交換”都有需求。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)分析顯示：二手房交易中70%屬于同城換房，也有10%左右只賣不買?？硕?0個大城市2023年二手房銷售數(shù)量同比大幅絕對增加即是證明。

有鑒于房地產(chǎn)投資負增長對經(jīng)濟增長的拖累，不少市場人士從對經(jīng)濟增長拖累的角度高度重視房地產(chǎn)投資下滑問題，希望加快房地產(chǎn)投資保證經(jīng)濟增長。事實上，房地產(chǎn)至少主要通過投資和消費兩種途徑影響宏觀經(jīng)濟增長。

房貸擠出消費比房地產(chǎn)投資負增長對經(jīng)濟增長的拖累更嚴重。雖然從一般意義上講，房地產(chǎn)投資增長和房地產(chǎn)消費增長可以帶動經(jīng)濟增長，但是房地產(chǎn)過度的投資和消費會擠出其他消費，從而可能減弱對經(jīng)濟增長的貢獻甚至導致負增長。理論上假設，擁有住房家庭的人均住房合理消費額大約等于虛擬租金的水平，超過虛擬租金的消費支出可能擠出其他消費。據(jù)此我們提出：每年房貸擠出的消費=〔人均年還貸額-人均年住房支出（虛擬房租）〕×住房貸款總?cè)藬?shù)，其中，每年的住房貸款總?cè)藬?shù)是最近十年內(nèi)每年新增住房貸款人數(shù)的累計值。據(jù)此測算：2019年，在房地產(chǎn)投資正增長9.6%的情況下，考慮房地產(chǎn)的擠出效應，我們測算提出房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻為-0.81%。2022年-2023年，房地產(chǎn)投資負增長直接拖累經(jīng)濟增長分別為-1.27%、-1.06%。房貸月供遠超虛擬房租擠出消費拖累經(jīng)濟增長分別為-2.06%、-1.37%。房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的拖累分別為-3.33%、-2.43%。

房貸正在日益增加城鎮(zhèn)中產(chǎn)階層的壓力。過重的房貸不僅擠出中產(chǎn)家庭消費，增加了中產(chǎn)家庭生活壓力。2023年三季度末個人住房貸款余額38.42萬億元，我們課題組曾于2020年7月就疫情對城鎮(zhèn)家庭延期償還住房抵押貸款進行問卷調(diào)查。35個重點城市的2000份有效問卷調(diào)查顯示：當時住房抵押貸有較大壓力，依靠自己無法按時還款的有356人，占總調(diào)查對象17.8%。其中，有很大壓力已經(jīng)無法按時還款為7人，占比0.35%；有很大壓力，已經(jīng)決定棄房且不還款的1人，占總數(shù)的0.05%；有較大壓力，無法按時還款的24人，占1.2%；有較大壓力，主要依靠短期借款還款的77人，占總數(shù)的3.85%；有較大壓力，主要依靠短期借款還款的247人，占總數(shù)的12.35%。另外，有一定壓力，擔心一年內(nèi)無法按時還款調(diào)查對象為993人，占總?cè)藬?shù)的49.65%。有關(guān)導致不能還款或還款有壓力的原因是單位降薪或收入下降的占64.34%，家庭成員失業(yè)的占24.91%。經(jīng)歷2021年、2022年疫情以及2023年經(jīng)濟不完全恢復，可以判斷目前城鎮(zhèn)家庭房貸壓力不會比2020年調(diào)查時小。

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支持存量商品房供需調(diào)整，減輕房貸壓力促進消費。建議督促商業(yè)銀行進一步降低存量房貸利率。針對按時償還住房抵押貸款的家庭，建議適當延長房貸償還期限，逾期還款暫不納入征信失信記錄，免繳納違約金。在稅費和行政監(jiān)管方面支持存量交易的雙向奔赴。減輕中產(chǎn)尤其是中產(chǎn)青年、有房家庭的房貸壓力，促進其他方面的消費。

在城鎮(zhèn)商品住房市場出現(xiàn)供過于求的過剩即城鎮(zhèn)戶籍居民的住房問題基本解決的同時，中國城鎮(zhèn)的2億多青年人和新市民存在較大的住房困難，而這些青新市民由于收入有限，大多需求住房保障。中國農(nóng)民工調(diào)查報告顯示：2022年進城農(nóng)民工人均居住面積22.6平方米。其中，50萬人以下的城市農(nóng)民工人均居住面積27.5平方米；500萬人以上的城市農(nóng)民工人均居住面積為17.6平方米。2019年在進城農(nóng)民工戶中，2.9%享受保障性住房，其中，1.3%租賃公租房，1.6%自購保障性住房。

商品房過剩和保障房缺失的同時，房地產(chǎn)的投資及銷售下降、債務違約、資金鏈斷裂、項目停工等問題嚴重影響到宏觀經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。對此，一些人主張通過大規(guī)模保障房建設，以快速補齊保障房的短板，增加房地產(chǎn)投資帶動經(jīng)濟增長。但大規(guī)模新建保障房也會從實際和預期上沖擊正在下行的商品房市場，進而增添宏觀經(jīng)濟不確定性。

筆者認為：“商轉(zhuǎn)保”可以一石多鳥，但也面臨道德風險。通過向房地產(chǎn)系統(tǒng)注入資金，恢復和暢通房地產(chǎn)資金及實物循環(huán)，可以盤活存量資產(chǎn)、恢復市場信心、扭轉(zhuǎn)市場預期、打破負向循環(huán)，保證市場逐步恢復，填補青新市民住房保障的缺失，消解開發(fā)企業(yè)住房供給過度，促進房地產(chǎn)新發(fā)展模式的構(gòu)建，同時通過貨幣乘數(shù)效應可以有效釋放內(nèi)需促進經(jīng)濟增長。但在市場下行和預期轉(zhuǎn)弱的背景下，市場主體沒有動力和能力擴展資產(chǎn)負債表，再向市場注入大規(guī)模資金。只有政府有動力和能力擴展資產(chǎn)負債表，政府尤其中央政府有動力和能力通過擴展長期債務，才能打破市場收縮循環(huán)。但是政府介入“商轉(zhuǎn)?！币裁媾R道德風險，這包括政府官僚主義、政府官員的權(quán)力尋租、保障房利益相關(guān)方的套利，以及開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)嫁風險等道德風險，增加監(jiān)管成本。

為此，我們建議：通過“商轉(zhuǎn)?！眴印扒嘈率忻癜簿庸こ獭?。在其他援助政策持續(xù)的情況下，2024年-2025年，中央財政發(fā)行長期國債給城市政府、央行發(fā)放長期的抵押補充貸款，通過政策性銀行貸給大城市政府或平臺，同時城市政府及平臺向商業(yè)銀行申請部分短期貸款做配套，通過競購市場上存量的新建和二手的商品房，然后把它改造、轉(zhuǎn)化成保障房，然后以低于市場一定比例的價格出售給符合保障條件并申請的青新市民家庭，完善青新市民住房保障體系。

與此同時，設計和建立相關(guān)的機制。一是建立地方政府的激勵和約束制度，實行申請制。二是建立開發(fā)企業(yè)的激勵和約束制度，實行競價制。三是建立住戶部門的激勵和約束制度，實行輪候制。四是建立稅費減免激勵機制。稅費減免可以鼓勵改善性家庭購新，并向政府出售二手房，以消除或減輕可能出現(xiàn)的道德風險。

（作者倪鵬飛為中國社會科學院長城學者、中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任，徐海東為中國社會科學院財經(jīng)院助理研究員，曹清峰為中國社會科學院財經(jīng)院博士后；編輯：王延春）