新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)投資閉環(huán)管理探討

摘?要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)微利、低容錯時代的到來，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資閉環(huán)管理向管理要效益顯得尤為重要?；诖?，文章立足于目前房地產(chǎn)企業(yè)投資管理工作面臨的新形勢，充分點(diǎn)明房地產(chǎn)投資閉環(huán)管理相關(guān)基礎(chǔ)理論，指出當(dāng)前新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)在施行投資閉環(huán)管理過程中的不足之處，在此基礎(chǔ)上為下一步房地產(chǎn)企業(yè)完善投資閉環(huán)管理提出具有針對性的對策、措施與建議，希望對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)投資管理工作有所借鑒，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：企業(yè)投資管理；房地產(chǎn)企業(yè)；房地產(chǎn)企業(yè)投資閉環(huán)管理

中圖分類號：F299.23文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1005-6432（2024）05-0112-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.05.026

1?引言

房地產(chǎn)企業(yè)為謀求生存和不斷發(fā)展，更加頻繁地開展投資活動，然而在這個過程中投資管理起著至關(guān)重要的作用。如今，受行業(yè)政策持續(xù)收緊、經(jīng)營成本不斷上升、產(chǎn)品品質(zhì)要求越來越高等綜合因素影響，加之疫情持續(xù)使消費(fèi)者需求進(jìn)一步明朗化，房地產(chǎn)投資利潤空間逐步被壓縮，傳統(tǒng)粗放的投資管理方式已不能適應(yīng)當(dāng)前新形勢的發(fā)展需要。面對經(jīng)濟(jì)下行與疫情雙重沖擊下的房地產(chǎn)新形勢，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資管理全過程閉環(huán)管理，最大程度減少房地產(chǎn)企業(yè)虧損和投資失敗情況，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。

2?房地產(chǎn)投資閉環(huán)管理基礎(chǔ)理論概述

2.1?房地產(chǎn)投資閉環(huán)管理基本定義

房地產(chǎn)企業(yè)投資閉環(huán)管理主要是指房地產(chǎn)企業(yè)利用先進(jìn)的管理理念和方法，圍繞決策環(huán)節(jié)、投資效率以及投資風(fēng)險等事項(xiàng)對投資各項(xiàng)要素或環(huán)節(jié)進(jìn)行具體管控，以實(shí)現(xiàn)投資預(yù)期目標(biāo)的管理活動[1]。

房地產(chǎn)投資管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，其中重點(diǎn)包括規(guī)劃管理、投資計劃管理、項(xiàng)目實(shí)施管理和后評估管理等工作。在當(dāng)前新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要想把投資管理工作持續(xù)做好并循環(huán)往復(fù)、不斷提高，關(guān)鍵在于能否在各項(xiàng)工作中形成閉環(huán)。

閉環(huán)管理是一種綜合閉環(huán)全過程的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)投資閉環(huán)管理，顧名思義就是把房地產(chǎn)投資工作作為一個閉環(huán)系統(tǒng)，按照計劃—實(shí)施—檢查—處理的流程循環(huán)進(jìn)行各項(xiàng)專業(yè)管理工作，繼而通過不斷循環(huán)往復(fù)的閉環(huán)模式來組織各環(huán)節(jié)及工作有機(jī)結(jié)合，不斷補(bǔ)齊短板來推動房地產(chǎn)企業(yè)投資管理工作持續(xù)前進(jìn)。

2.2?房地產(chǎn)投資閉環(huán)管理建設(shè)思路和方法

房地產(chǎn)投資閉環(huán)管理建設(shè)思路是以房地產(chǎn)企業(yè)的總體投資活動作為一個閉環(huán)大系統(tǒng)，并以房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)管理任務(wù)流程分解為思路，將“可行性調(diào)研、前期工作、建設(shè)施工、全程銷售、效果評價反饋”等重點(diǎn)專業(yè)管理工作作為閉環(huán)子系統(tǒng)，系統(tǒng)與子系統(tǒng)內(nèi)的管理構(gòu)成一個大環(huán)套小環(huán)，以小環(huán)促大環(huán)的連續(xù)封閉回路，使投資管理活動維持在一個平衡點(diǎn)上。

另外，面對各個環(huán)節(jié)客觀實(shí)際的變化，進(jìn)行靈敏、正確有力的信息反饋并做出相應(yīng)調(diào)整，及時解決出現(xiàn)的矛盾和問題。同時，如果還有本周期沒能解決的問題，則放到下一個循環(huán)周期中繼續(xù)解決，從而在循環(huán)積累中不斷推動整體投資管理效果攀升。簡單而言，就是通過決策、控制和反饋的不斷循環(huán)使房地產(chǎn)企業(yè)不斷吸取教訓(xùn)、積累經(jīng)驗(yàn)、解決問題，從而使投資管理水平再上新臺階。

3?房地產(chǎn)投資管理當(dāng)前面臨的新局面與存在的問題

3.1?房地產(chǎn)企業(yè)投資管理面臨的重大形勢變化及影響

房地產(chǎn)企業(yè)在認(rèn)真研究如何對癥下藥強(qiáng)化投資管理之前，首先要對自身所處的內(nèi)外部環(huán)境變化有清晰的認(rèn)知。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)投資管理工作面臨的形勢發(fā)生了一系列的變化，也給房地產(chǎn)企業(yè)投資管理工作帶來了巨大影響，主要體現(xiàn)在以下三方面。

3.1.1?房地產(chǎn)市場發(fā)展越來越成熟，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營理念不斷更新

雖然，近年來的我國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)產(chǎn)業(yè)也隨之壯大，但土地資源作為房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)資料，具有有限性和不可再生性，這就決定了房地產(chǎn)這個行業(yè)不可能一直延伸下去，一旦過了現(xiàn)行的強(qiáng)盛階段，其發(fā)展后期會以既不是朝陽行業(yè)也不是夕陽行業(yè)的態(tài)勢更加穩(wěn)定發(fā)展[2]。

如果房地產(chǎn)企業(yè)仍一味以高負(fù)債來大規(guī)模買地開發(fā)然后銷售的模式進(jìn)行房地產(chǎn)投資，加上項(xiàng)目周期過長、資金回收太慢、現(xiàn)金流量不穩(wěn)定等問題，極有可能會給企業(yè)帶來致命風(fēng)險。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須真正認(rèn)識并直面市場發(fā)展成熟帶來的競爭變化挑戰(zhàn)，在專業(yè)化、精細(xì)化管理上多下點(diǎn)工夫，集中精力將管理升級，將優(yōu)勢做強(qiáng)，以此來提高對競爭變化的靈活應(yīng)對效果。

3.1.2?樓市調(diào)控政策越來越深入，房地產(chǎn)行業(yè)利潤不斷縮水

近年來，針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策趨于高頻化、精細(xì)化，從之前的“五限”，到后來的“六限”“七限”“拿地上限”，從“錢”到“地”再到“房”，政策層層加碼直接影響房地產(chǎn)行情走勢。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，受拿地成本攀升、銷售價格受限的雙重擠壓，企業(yè)盈利空間被嚴(yán)重壓縮，不斷沖擊房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間，迫使廣大房地產(chǎn)企業(yè)必須重新思考全新政策環(huán)境下的投資邏輯。特別是目前房地產(chǎn)市場仍然處于底部階段，受此前房產(chǎn)稅預(yù)期、居民收入下降、房地產(chǎn)企業(yè)暴雷等連鎖負(fù)面反應(yīng)的影響，居民對住房的消費(fèi)需求欲望有所降低，大多持觀望態(tài)度，導(dǎo)致新建商品房銷售量明顯下降，必然會影響項(xiàng)目投資效益及房地產(chǎn)投資的相應(yīng)增長，從而形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資風(fēng)險劇增。

同時，伴隨行業(yè)外部利潤快速下滑、外拓空間越來越小，使得房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展更加舉步維艱，甚至瀕臨破產(chǎn)邊緣。因此，房地產(chǎn)企業(yè)不得不依托投資管理能力提升來應(yīng)對宏觀調(diào)控政策變化所帶來的諸多挑戰(zhàn)，以求生存、求發(fā)展。

3.1.3?購房者消費(fèi)特征越來越具體，投資管理要求不斷提高隨著長效機(jī)制的不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)回歸消費(fèi)屬性，住房消費(fèi)逐步趨向健康化，無疑為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的挑戰(zhàn)和考驗(yàn)。這主要表現(xiàn)在當(dāng)下消費(fèi)升級，市場供求關(guān)系發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)群體觀念與住房消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也隨之變化，購房定位屬性由過去的“投資與居住屬性并重”轉(zhuǎn)為“去投資重居住屬性”，需求由過去的“有房住”轉(zhuǎn)為“住好房”，這使得人們購房時對住房區(qū)位、產(chǎn)品品質(zhì)、配套設(shè)施以及內(nèi)飾裝修材料等的關(guān)注度越來越高，要求也越來越高。

換個角度看，房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的大背景下苦練投資管理內(nèi)功成為必然。房地產(chǎn)企業(yè)只有加大管理、經(jīng)營和服務(wù)上的關(guān)注度，把品牌打造扎實(shí)，產(chǎn)品品質(zhì)穩(wěn)定可靠，真正實(shí)現(xiàn)對住房消費(fèi)觀念多樣化、個性化變化的應(yīng)對，才能做大做強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)長久的發(fā)展。

顯而易見，房地產(chǎn)企業(yè)如今面臨著外部環(huán)境與內(nèi)部管理的雙重壓力，生存環(huán)境更加復(fù)雜，其必須圍繞自身投資管理進(jìn)行優(yōu)化閉環(huán)，從容應(yīng)對來自外部環(huán)境的各種變化所帶來的挑戰(zhàn)，才能使自身在行業(yè)市場中生存、發(fā)展、壯大。

3.2?新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)投資管理存在的問題

嚴(yán)苛的新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)平時在投資管理過程中存在的不少問題也日益暴露出來。事實(shí)上，這些問題使房地產(chǎn)企業(yè)投資涉及的各項(xiàng)專業(yè)管理難以形成有計劃、有落實(shí)、有督促、有檢查、有改進(jìn)的工作閉環(huán)系統(tǒng)，從而未能很好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)投資閉環(huán)管理改進(jìn)。目前房地產(chǎn)企業(yè)投資管理普遍存在的問題主要有以下四方面。

3.2.1?投資計劃管理不周全

受制于多種因素，不少房地產(chǎn)企業(yè)投資缺乏相應(yīng)科學(xué)合理的戰(zhàn)略規(guī)劃，也沒有屬于自己房地產(chǎn)企業(yè)特性的投資計劃，或者制訂的投資計劃較隨意，形同虛設(shè)，導(dǎo)致企業(yè)投資缺乏指導(dǎo)與約束，進(jìn)而在對想要投資的項(xiàng)目作出投資決策時呈現(xiàn)出很強(qiáng)的主觀性，不會層層分析論證。主要表現(xiàn)在企業(yè)管理者主要憑借自身的經(jīng)驗(yàn)和感覺進(jìn)行市場投資的預(yù)測，有時為了防止機(jī)會流失而倉促決定，使得項(xiàng)目匆匆上馬或盲目投資，一不小心就拿到“地王”或者虧損項(xiàng)目，結(jié)果當(dāng)然難以達(dá)到預(yù)期。

3.2.2?投資項(xiàng)目全過程管控不周全

從投資項(xiàng)目實(shí)施管理現(xiàn)狀來看，工程管理各環(huán)節(jié)不緊密，供產(chǎn)銷基本上處于相互脫節(jié)狀態(tài)，而且成本管控沒有“目標(biāo)成本”以及“動態(tài)成本”概念，強(qiáng)成本控制多只是浮于口頭，很多房地產(chǎn)企業(yè)根本沒有支撐的工具和措施，成本居高不下。

同時，不少房地產(chǎn)企業(yè)全過程綜合管理意識淡薄，投資管理控制都只是對某個特定階段進(jìn)行管理，在開展投資項(xiàng)目管理過程中存在場景拓展多、數(shù)據(jù)不聯(lián)動、信息孤島林立、辦公協(xié)同差等共性典型問題，使運(yùn)營背后隱藏較大內(nèi)控風(fēng)險隱患，容易導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)投資虧損的情況。

3.2.3?對投資項(xiàng)目的持續(xù)跟蹤不周全

投資項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)下，各個環(huán)節(jié)基本上以部門控制和擺脫責(zé)任為出發(fā)點(diǎn)，各個部門各自為戰(zhàn)，想方設(shè)法地保住自己的KPI才是王道，缺少糾偏意識，所以在對投資項(xiàng)目開展重要專業(yè)管理過程中并未實(shí)施必要且有效的跟蹤監(jiān)督管理工作，對項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營情況掌控不全面，實(shí)時監(jiān)控不到位，使得對投資過程中的風(fēng)險及產(chǎn)生的問題不能及時了解掌控與有效解決，很有可能會導(dǎo)致項(xiàng)目投資運(yùn)作管理與起初計劃的設(shè)定軌道相偏離，未帶來投資預(yù)期效益，反而面臨投資項(xiàng)目停滯或者失敗風(fēng)險。

3.2.4?項(xiàng)目投資后評價不周全

完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理活動既包括投資決策前的前期充分調(diào)研論證與投資建設(shè)過程中的合理預(yù)算管理、項(xiàng)目工程成本監(jiān)督、全程營銷管理，也包括對項(xiàng)目投后的審計、評價等復(fù)盤反饋管理。

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)在投資前調(diào)查研究不充分、論證決策不科學(xué)的同時，更缺乏投資退出后的復(fù)盤評價。投資結(jié)束或項(xiàng)目完成后都沒有進(jìn)行合理的投資效果評價，使得企業(yè)無法及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)并加以運(yùn)用，也就無法在新一輪投資中及時調(diào)整投資方向與目標(biāo)，使企業(yè)投資管理無法真正實(shí)現(xiàn)閉環(huán)。

4?新形勢下房地產(chǎn)投資閉環(huán)管理的建議

就房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)前形勢而言，房地產(chǎn)企業(yè)投資管理工作所面臨的局面不算理想。因此，房地產(chǎn)企業(yè)建立完善的投資閉環(huán)管理機(jī)制便迫在眉睫。房地產(chǎn)企業(yè)要想做好房地產(chǎn)投資閉環(huán)管理，需從以下四方面著手強(qiáng)化。

4.1?完善投資計劃管理

投資計劃是房地產(chǎn)企業(yè)投資管理工作的指導(dǎo)總綱與首要工作，是房地產(chǎn)投資閉環(huán)管理機(jī)制的起點(diǎn)。構(gòu)建投資計劃全過程閉環(huán)管控體系，是新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)投資閉環(huán)管理策略的重要措施。因此，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)根據(jù)長遠(yuǎn)和戰(zhàn)略發(fā)展方向，制訂獨(dú)立有效的投資計劃或投資規(guī)劃。當(dāng)然在編制投資計劃時首要考慮的是企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)，在此基礎(chǔ)上出具一份投資活動執(zhí)行方案，明確投資方向、投資節(jié)奏、投資資金量、投資預(yù)期等，并結(jié)合企業(yè)當(dāng)前自身的可用資金、技術(shù)等條件，謹(jǐn)慎合理選擇計劃投資的區(qū)域與項(xiàng)目類型，從根本上保證企業(yè)投資管理的科學(xué)性與前瞻性。

其次，投資計劃要有計劃地層層分解實(shí)施，并且定期檢查、監(jiān)督、考核計劃的執(zhí)行情況，同時結(jié)合市場變化與投資實(shí)際及時調(diào)整和控制計劃的實(shí)施，使投資目標(biāo)有效落地，從而開始新一輪的投資循環(huán)。此外，時移世變，房地產(chǎn)企業(yè)投資不再是靠拍腦袋豪賭，決策規(guī)范與否直接關(guān)系到投資能否實(shí)現(xiàn)計劃預(yù)期。為此，在每次計劃項(xiàng)目發(fā)生前，房地產(chǎn)企業(yè)組織審核計劃的職能部門應(yīng)加強(qiáng)對計劃項(xiàng)目進(jìn)行審查，要在戰(zhàn)略全局層面經(jīng)過調(diào)查、分析、討論之后進(jìn)行科學(xué)預(yù)判，并善于利用同類或相似投資項(xiàng)目的后評價輔助決策，這樣才能避免投資沖動和主觀隨意性，防范決策失誤。

4.2?加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施全過程管理

房地產(chǎn)投資是以一個項(xiàng)目的方式進(jìn)行，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施涉及環(huán)節(jié)較多，做好項(xiàng)目實(shí)施過程中各項(xiàng)專業(yè)管理的閉環(huán)是房地產(chǎn)投資閉環(huán)管理機(jī)制的核心。房地產(chǎn)企業(yè)要在項(xiàng)目建設(shè)的同時進(jìn)行動態(tài)化監(jiān)控，按照計劃—實(shí)施—評價—整改—完善為一體的循環(huán)管理決定工作程序，重點(diǎn)將項(xiàng)目實(shí)施過程中的預(yù)算、工程、成本、營銷等各細(xì)項(xiàng)管理工作形成閉環(huán)。

首先，全面預(yù)算管理就是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與經(jīng)營過程管理的有效工具，其管理質(zhì)量要從預(yù)算編制和執(zhí)行兩個角度進(jìn)行完善，做到編制切合實(shí)際，執(zhí)行按部就班，合理安排資金[3]。通過事前考核項(xiàng)目預(yù)算編制質(zhì)量、事中考核項(xiàng)目預(yù)算財務(wù)支出完成進(jìn)度、事后考核投資預(yù)算執(zhí)行結(jié)果，建立涵蓋“事前、事中、事后”的項(xiàng)目預(yù)算閉環(huán)考核體系，確保在項(xiàng)目實(shí)施過程中充分體現(xiàn)預(yù)算管理成效。

其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)必須先規(guī)劃后實(shí)施，不得隨意提高施工標(biāo)準(zhǔn)、變更設(shè)計、增加施工內(nèi)容，堅決杜絕“邊設(shè)計，邊施工，邊修改”的狀況，對確需變化的，應(yīng)及時調(diào)整計劃或方案來應(yīng)對出現(xiàn)的特殊情況。

最后，在項(xiàng)目成本控制方面，應(yīng)利用PDCA管理工具，建立“目標(biāo)成本形成，成本控制，如何得到動態(tài)成本，如何調(diào)整異常成本”的良性閉環(huán)成本管理模式，更是需要對成本管控的各個基本任務(wù)點(diǎn)予以高度重視，對于其中可能存在的各個問題和缺陷形成較強(qiáng)的控制和分析，對相關(guān)的任務(wù)環(huán)節(jié)開展調(diào)整，盡可能降低成本費(fèi)用，保證實(shí)現(xiàn)“增效節(jié)支”閉環(huán)。

最重要的是，還要按照價值鏈的要求在項(xiàng)目投資管理全局中構(gòu)建“投銷供回支”閉環(huán)，由項(xiàng)目投資牽頭，銷售牽引，供貨、回款和支出形成閉環(huán)，切實(shí)有效提升房地產(chǎn)企業(yè)投資轉(zhuǎn)化率，實(shí)現(xiàn)計劃項(xiàng)目投資的大閉環(huán)，從而實(shí)現(xiàn)循環(huán)管理對房地產(chǎn)企業(yè)投資的持久驅(qū)動。

4.3?加大跟蹤監(jiān)督力度

房地產(chǎn)投資管理，并非只是直接確定一個投資的計劃、一個項(xiàng)目的方案，還需要建立跟蹤反饋機(jī)制和差錯糾正機(jī)制，這是房地產(chǎn)投資閉環(huán)管理機(jī)制的關(guān)鍵。

首先，正因?yàn)橥顿Y管理過程是一個復(fù)雜變化的時間延續(xù)性過程，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)借助投資管理信息系統(tǒng)等現(xiàn)代信息技術(shù)建立項(xiàng)目全生命周期跟蹤管理機(jī)制來打破“各自為戰(zhàn)”的管理格局，投資規(guī)模、分布、結(jié)構(gòu)、運(yùn)營效益和投資項(xiàng)目進(jìn)展等相關(guān)數(shù)據(jù)信息快速地在各部門之間暢通傳遞，確保管理者在內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生變化時第一時間作出反應(yīng)，以調(diào)整方向或暫停方式最大限度地控制好投資風(fēng)險。

其次，采取自我評估和內(nèi)部審計、日常監(jiān)督和專項(xiàng)監(jiān)督相結(jié)合的跟蹤監(jiān)督方式，即在每個關(guān)口，對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理各部門、各環(huán)節(jié)階段性工作成果及時開展自我評估和審計檢查，發(fā)現(xiàn)或識別各部門、各環(huán)節(jié)管理工作進(jìn)行中的問題能夠第一時間反饋，推動持續(xù)糾正改進(jìn)，形成閉環(huán)管理。

最后，跟蹤監(jiān)督不僅僅是靠某一兩個部門的努力就能發(fā)揮作用的，而是需要多人員的參與、多方面的閉環(huán)，所以房地產(chǎn)企業(yè)要合理調(diào)配內(nèi)外部資源，建立“內(nèi)部+外部”的監(jiān)督體系，在強(qiáng)化自我評價、內(nèi)部審計等自主監(jiān)督的同時充分運(yùn)用行業(yè)監(jiān)管、社會監(jiān)督等外界力量參與到相應(yīng)的工作環(huán)節(jié)中來，各司其職，各負(fù)其責(zé)，形成合力，全方位多角度跟蹤監(jiān)控項(xiàng)目各個階段，使監(jiān)督控制效果更為理想全面，從而確保投資項(xiàng)目按照計劃實(shí)施。

4.4?注重后評價管理

后評價管理是扣好房地產(chǎn)投資閉環(huán)管理的最后一環(huán)，往往也是容易被忽視的一環(huán)。筆者認(rèn)為可以從房地產(chǎn)企業(yè)整體投資和單個房地產(chǎn)投資項(xiàng)目兩個維度重點(diǎn)考慮完善后評價工作。

一方面，從房地產(chǎn)企業(yè)總體投資工作角度出發(fā)，建立“評效益—評效果—評管理—提對策”的總體投資后評估體系，針對投資規(guī)模、分布、結(jié)構(gòu)及投資過程、效益等情況分析成功的經(jīng)驗(yàn)與失敗的教訓(xùn)，把成功的經(jīng)驗(yàn)和失敗的教訓(xùn)都變成標(biāo)準(zhǔn)，鞏固已有的成績，同時防止重蹈覆轍，以利再戰(zhàn)，從而與戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)現(xiàn)有效的閉環(huán)反饋。

另一方面，從具體投資項(xiàng)目復(fù)盤角度出發(fā)，在項(xiàng)目驗(yàn)收后投入運(yùn)行的同時開始項(xiàng)目的評估工作，對照項(xiàng)目立項(xiàng)時所確定的直接目標(biāo)、宏觀目標(biāo)以及其他指標(biāo)對開發(fā)項(xiàng)目的周期、成本、收益、資金運(yùn)作等狀況進(jìn)行分析評價，找出偏差和變化，為被評價項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營中出現(xiàn)的問題提出改進(jìn)建議并督促整改落實(shí)，同時也總結(jié)這次已完成項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，與為以后新項(xiàng)目可行性工作起指導(dǎo)作用有機(jī)結(jié)合，形成投資項(xiàng)目管理的閉環(huán)體系。通過這些評價總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)用，最終促使房地產(chǎn)企業(yè)投資管理水平螺旋上升。

5?結(jié)語

總之，投資管理是房地產(chǎn)企業(yè)投資與經(jīng)營的重要組成內(nèi)容。在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要想長久發(fā)展，必須全局了解市場形勢的動態(tài)變化，正視投資管理工作中存在的問題，充分意識到房地產(chǎn)投資閉環(huán)管理的重要性與緊迫性，通過不斷完善投資計劃管理、加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施全過程管理、加大跟蹤監(jiān)督力度、注重后評價管理等，形成事前有計劃、事中有監(jiān)管、事后有評價、結(jié)果有應(yīng)用的房地產(chǎn)投資閉環(huán)管理體系。這樣的話，房地產(chǎn)企業(yè)才會在持續(xù)改進(jìn)的投資循環(huán)中不斷提升投資管理綜合水平，得到持續(xù)健康發(fā)展。

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［作者簡介］謝鳳英（1987—），女，漢族，湖南邵東人，碩士研究生，研究方向：投資管理、戰(zhàn)略管理。