國有企業(yè)盤活存量資產(chǎn)的研究與實(shí)踐

【摘" 要】國有企業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱，在高質(zhì)量發(fā)展中扮演著至關(guān)重要的角色，國有企業(yè)積累了規(guī)模龐大的存量資產(chǎn)，有效盤活存量資產(chǎn)具有重要意義。論文探討了國有企業(yè)資產(chǎn)管理存在的問題，并結(jié)合XY集團(tuán)的實(shí)踐案例提出了相應(yīng)的對策。通過這些措施，旨在提高國有企業(yè)的資產(chǎn)管理效率，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。

【關(guān)鍵詞】存量資產(chǎn)；有效盤活；保值增值

【中圖分類號】F276.1；F273.4" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " "【文章編號】1673-1069（2024）11-0148-03

1 國有企業(yè)盤活存量資產(chǎn)的重要性

當(dāng)前，中國經(jīng)濟(jì)正逐步從高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，國有企業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的頂梁柱，在高質(zhì)量發(fā)展的征程中要發(fā)揮壓艙石的作用。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2023年底，國有企業(yè)資產(chǎn)總額371.9萬億元，國有土地總面積52 371.4萬公頃。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號）對存量資產(chǎn)盤活要求和盤活方式等作出了明確規(guī)定?，F(xiàn)階段我國不動產(chǎn)市場逐漸從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化，存量時代到來已成為普遍共識。作為內(nèi)循環(huán)的重要組成部分，國有存量資產(chǎn)的盤活正是為了提高資產(chǎn)經(jīng)營效率，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。

2 國有企業(yè)資產(chǎn)管理存在的問題

2.1 資產(chǎn)狀況不良

因歷史問題，國有企業(yè)的存量資產(chǎn)狀況復(fù)雜多樣，在資產(chǎn)形態(tài)、資產(chǎn)權(quán)屬、資產(chǎn)用途等方面發(fā)生很多變化，制約資產(chǎn)有效盤活。在資產(chǎn)形態(tài)方面，有的存量資產(chǎn)存在房屋建筑陳舊、設(shè)施設(shè)備老化、格局設(shè)計(jì)不合理、驗(yàn)收不完整等問題。在資產(chǎn)權(quán)屬方面，國有企業(yè)不動產(chǎn)取得時間較久，證件不齊全，以及由于政策或企業(yè)改制導(dǎo)致的土地和房屋權(quán)屬剝離、權(quán)屬復(fù)雜問題。以往土地和房屋分別歸屬不同的部門管理，不同用地類型的實(shí)施主體和開發(fā)方式也有所不同，在實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營過程中會產(chǎn)生企業(yè)房地分離、土地界限爭議等問題。在資產(chǎn)用途方面，根據(jù)土地用途管制要求，企業(yè)要按照土地批復(fù)的用途使用。但在城市變遷中，存量資產(chǎn)的用途常常發(fā)生巨大改變。例如，碼頭、汽車站等交通基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目遷移后，遺留資產(chǎn)用途無法滿足經(jīng)營盤活要求。

2.2 管理體系不完善

過去房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等增量資產(chǎn)快速增長，國有企業(yè)積累形成較為完善的增量資產(chǎn)管理體系。隨著房地產(chǎn)市場遇冷、基建投資放緩，增量資產(chǎn)增長乏力，存量資產(chǎn)的運(yùn)營效益得到重視。當(dāng)前，存量市場正處于發(fā)展階段，不少國有企業(yè)仍處于初步探索階段，在組織建設(shè)、管理制度、考核機(jī)制等方面不完善，影響存量資產(chǎn)盤活效率。一是組織機(jī)構(gòu)不完善。部分國有企業(yè)在集團(tuán)層面未設(shè)置專門的資產(chǎn)管理部門和人員，在成員企業(yè)層面沒有設(shè)立統(tǒng)一的資產(chǎn)運(yùn)營公司，存量資產(chǎn)管理分布在不同的成員企業(yè)管理。二是管理制度不健全。部分國企未單獨(dú)制定資產(chǎn)出租出借、配置處置、評估核準(zhǔn)和報備等資產(chǎn)管理制度，下屬二、三級子公司也未制定相關(guān)實(shí)施細(xì)則，管理標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，同時缺乏相應(yīng)的風(fēng)險管控機(jī)制，容易造成國有資產(chǎn)流失。三是考核機(jī)制不完善。對資產(chǎn)管理缺乏有效的考核機(jī)制，資產(chǎn)管理人員的工作績效與資產(chǎn)的運(yùn)營效率、盤活成果等沒有緊密掛鉤，導(dǎo)致管理人員缺乏積極性去主動挖掘存量資產(chǎn)的潛力。

2.3 數(shù)字化賦能不足

部分國有企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型仍處于摸索階段，未建立資產(chǎn)日常管理的信息化系統(tǒng)，僅以人工報表作為管理模式，存在弊端。一是編制人工報表耗時且易錯，經(jīng)辦人員需要手動收集、整理各類資產(chǎn)信息，不僅效率低下，而且由于人為因素，如人員交接、工作疏忽、計(jì)算錯誤或者信息遺漏等，極易導(dǎo)致報表數(shù)據(jù)的不準(zhǔn)確性。二是存量資產(chǎn)的信息無法全面掌握，也無法動態(tài)掌控全局資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)分布、資產(chǎn)權(quán)屬、資產(chǎn)使用情況等信息。例如，企業(yè)對于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)辦理情況、建筑物改造情況、資產(chǎn)租賃情況、設(shè)施配備情況等詳細(xì)信息無法精確掌握。三是在監(jiān)管過程中，仍然以人工為主，監(jiān)管工具主要是傳統(tǒng)的電子文檔或書面材料，風(fēng)險識別和預(yù)防不及時，往往產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失或法律糾紛后才上報至監(jiān)管單位，易造成國有資產(chǎn)流失的問題。

2.4 盤活成效不佳

國有企業(yè)的存量資產(chǎn)運(yùn)營在當(dāng)前面臨著諸多挑戰(zhàn)，導(dǎo)致整體收益不高，其中運(yùn)營模式單一和缺少市場化手段是較為突出的因素。從運(yùn)營模式來看，國有企業(yè)的存量資產(chǎn)運(yùn)營往往局限于傳統(tǒng)的方式，缺乏創(chuàng)新和多元化。例如，在不動產(chǎn)運(yùn)營方面，多數(shù)情況下僅僅采用簡單的出租模式，沒有深入挖掘資產(chǎn)的其他潛在價值。對于一些特殊類型的存量資產(chǎn)，如閑置的工業(yè)廠房或老舊商業(yè)設(shè)施，僅僅依靠傳統(tǒng)出租方式可能只能獲取微薄的收益，而沒有考慮到將其轉(zhuǎn)型為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、共享辦公空間或者特色商業(yè)街區(qū)等更具創(chuàng)新性和高附加值的運(yùn)營模式。

同時，國有企業(yè)在存量資產(chǎn)運(yùn)營中缺少市場化手段。例如，在市場調(diào)研方面，沒有深入了解市場需求和競爭態(tài)勢，導(dǎo)致運(yùn)營策略與市場實(shí)際情況脫節(jié)。在定價機(jī)制上，缺乏靈活性，不能根據(jù)市場供需關(guān)系及時調(diào)整價格，可能出現(xiàn)價格過高導(dǎo)致市場競爭力下降，或者價格過低造成收益受損的情況。在營銷推廣方面，缺乏有效的市場推廣策略，沒有充分利用現(xiàn)代營銷手段如互聯(lián)網(wǎng)廣告、社交媒體營銷等，使得資產(chǎn)的知名度和吸引力不足，導(dǎo)致項(xiàng)目的出租率低下，無法實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)的有效盤活和價值提升。

3 盤活存量資產(chǎn)的對策

3.1 實(shí)施資產(chǎn)分級分類

實(shí)施資產(chǎn)分級分類是盤活存量資產(chǎn)的基礎(chǔ)步驟。一是要對國有企業(yè)所擁有的各類存量資產(chǎn)進(jìn)行全面而細(xì)致的清查，盤清底數(shù)和資產(chǎn)狀況。二是基于清查結(jié)果，按照資產(chǎn)的重要性、價值、收益潛力等多方面因素進(jìn)行分級分類，將資產(chǎn)分為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、一般資產(chǎn)和低效資產(chǎn)。根據(jù)資產(chǎn)等級匹配盤活路徑，包括交易變現(xiàn)、改造升級、提升運(yùn)營、資本變現(xiàn)等。同時，根據(jù)資產(chǎn)的性質(zhì)進(jìn)行分類，如將不動產(chǎn)按照商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等進(jìn)行分類，不同性質(zhì)的資產(chǎn)在市場需求、運(yùn)營模式、價值評估等方面存在差異。例如，商業(yè)地產(chǎn)的盤活重點(diǎn)在于提升商業(yè)氛圍、吸引優(yōu)質(zhì)租戶，以提高租金收益；而工業(yè)地產(chǎn)則可能側(cè)重于產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，吸引新興產(chǎn)業(yè)入駐。這種分級分類的方式有助于企業(yè)針對不同類型和級別的資產(chǎn)制定更為精準(zhǔn)、有效的盤活策略。

3.2 建立健全資產(chǎn)管理體系

建立健全資產(chǎn)管理體系是確保存量資產(chǎn)能夠有效盤活的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一是設(shè)立專門的資產(chǎn)管理部門，明確其在企業(yè)中的職能定位，根據(jù)企業(yè)情況，劃定各層級、各部門在資產(chǎn)管理方面的職責(zé)界限，確保分工明確，避免職能交叉與管理空白。二是完善資產(chǎn)管理制度。圍繞存量資產(chǎn)運(yùn)營管理的各環(huán)節(jié)工作，制定規(guī)章制度，統(tǒng)一管理要求、業(yè)務(wù)規(guī)范，并設(shè)立獎懲措施等，有助于提升資產(chǎn)管理的標(biāo)準(zhǔn)化與規(guī)范化程度，進(jìn)而提高資產(chǎn)管理的整體水平。三是優(yōu)化考核機(jī)制，將存量資產(chǎn)的收繳率、出租率以及收益情況等指標(biāo)納入考核范疇。例如，在對資產(chǎn)管理部門進(jìn)行考核時，著重考量存量資產(chǎn)的整體價值是否實(shí)現(xiàn)提升、閑置資產(chǎn)是否得以有效盤活等核心要點(diǎn)。四是建立監(jiān)督機(jī)制，重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)盤活的成效、程序以及合同履約情況等方面，定期與不定期地開展跨部門、跨單位的督查工作。通過有效的監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)問題并加以解決，從而推動存量資產(chǎn)得到有效的盤活。

3.3 建立數(shù)字化管理平臺

建立數(shù)字化管理平臺對于盤活存量資產(chǎn)具有不可替代的作用。一是平臺要整合企業(yè)內(nèi)部各個部門涉及存量資產(chǎn)的相關(guān)信息，包括財務(wù)部門的資產(chǎn)財務(wù)數(shù)據(jù)、運(yùn)營部門的資產(chǎn)使用數(shù)據(jù)、資產(chǎn)管理部門的資產(chǎn)基礎(chǔ)信息等，避免人工采集數(shù)據(jù)帶來的誤差和效率低下問題。通過數(shù)據(jù)整合，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)信息的互聯(lián)互通，打破部門之間的信息壁壘。二是利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，對存量資產(chǎn)的各類數(shù)據(jù)進(jìn)行深度挖掘。例如，分析資產(chǎn)的閑置周期與市場需求的關(guān)系，為制定盤活策略提供數(shù)據(jù)支持。三是利用平臺可視化功能，通過直觀的圖表、圖形等形式展示存量資產(chǎn)的整體狀況，如資產(chǎn)分布圖、資產(chǎn)收益構(gòu)成圖等，有助于企業(yè)高層管理人員和相關(guān)決策者快速了解資產(chǎn)的全貌，以便作出更加科學(xué)合理的盤活決策。四是充分利用平臺的預(yù)警功能，當(dāng)資產(chǎn)的閑置時間超過一定閾值時，自動發(fā)出預(yù)警信息，提醒相關(guān)部門及時采取盤活措施；當(dāng)資產(chǎn)的合同履約異常或者收益低于預(yù)期時，也能及時預(yù)警，以便對資產(chǎn)運(yùn)營策略進(jìn)行調(diào)整。

3.4 強(qiáng)化專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)建設(shè)

培養(yǎng)和引進(jìn)專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)是強(qiáng)化隊(duì)伍建設(shè)的重要環(huán)節(jié)。一是根據(jù)存量資產(chǎn)運(yùn)營管理的復(fù)合型人才需求，精準(zhǔn)制定招聘標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)引進(jìn)產(chǎn)業(yè)研究方面人才，吸引有金融、法律、營銷背景且對資產(chǎn)管理有興趣的人才加入。二是針對存量資產(chǎn)管理的多方面知識，如價值評估、資產(chǎn)盤活策略等開展系列培訓(xùn)。定期邀請金融、法律、營銷等領(lǐng)域?qū)＜疫M(jìn)行培訓(xùn)，充實(shí)完善資管知識體系，改變傳統(tǒng)地產(chǎn)思維，以長期思維開展資產(chǎn)管理，由產(chǎn)銷模式轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y管模式。三是積極參加行業(yè)協(xié)會舉辦的行業(yè)活動，加強(qiáng)與同行交流互鑒，及時掌握市場一手信息和行業(yè)發(fā)展方向。四是開展運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)內(nèi)部輪崗，積累財務(wù)、金融、法律等方面工作經(jīng)驗(yàn)，將所學(xué)知識應(yīng)用到存量資產(chǎn)運(yùn)營管理工作中。五是建立以存量資產(chǎn)運(yùn)營管理成果為導(dǎo)向的績效評估體系。對于在存量資產(chǎn)價值提升、運(yùn)營模式創(chuàng)新等方面取得突出成績的員工給予正向激勵。

3.5 存量資產(chǎn)盤活多措并舉

加強(qiáng)存量資產(chǎn)盤活需要多管齊下，采取一系列綜合措施。一是積極尋求與其他企業(yè)、機(jī)構(gòu)的合作機(jī)會，可以與專業(yè)的運(yùn)營公司合作，共同對企業(yè)的不動產(chǎn)存量資產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)和運(yùn)營。例如，對于閑置的商業(yè)地產(chǎn)，與知名商業(yè)運(yùn)營公司合作，引入先進(jìn)的商業(yè)運(yùn)營理念和品牌資源，提升商業(yè)地產(chǎn)的價值。與金融機(jī)構(gòu)合作，探索創(chuàng)新的融資方式，為存量資產(chǎn)的盤活提供資金支持。例如，開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，將具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的存量資產(chǎn)打包成證券產(chǎn)品進(jìn)行融資，解決盤活過程中的資金瓶頸問題。二是密切關(guān)注市場動態(tài)和政策環(huán)境，及時調(diào)整存量資產(chǎn)的盤活策略。市場需求是不斷變化的，企業(yè)要根據(jù)市場的變化趨勢，如消費(fèi)者需求的轉(zhuǎn)變、行業(yè)競爭態(tài)勢的改變等，靈活調(diào)整存量資產(chǎn)的運(yùn)營模式和功能定位。例如，隨著共享經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)可以將部分閑置的辦公空間改造為共享辦公場所，以適應(yīng)市場需求。此外，政策環(huán)境也對存量資產(chǎn)盤活有著重要的影響，企業(yè)要及時了解國家和地方的相關(guān)政策，如產(chǎn)業(yè)扶持政策等，并將這些政策利好融入盤活策略中。例如，利用政府對老舊小區(qū)改造的扶持政策，對企業(yè)所屬的老舊住宅進(jìn)行改造，提升其價值并實(shí)現(xiàn)盤活。

4 XY集團(tuán)存量資產(chǎn)管理案例

4.1 成立專門負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的部門或機(jī)構(gòu)

按照資產(chǎn)管理分級管控的總體原則，集團(tuán)層面明確資產(chǎn)運(yùn)營管理的主責(zé)部門，負(fù)責(zé)修訂集團(tuán)資產(chǎn)管理的規(guī)章制度，推動資產(chǎn)的合理配置和有效使用，同時對成員企業(yè)的資產(chǎn)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。各成員企業(yè)設(shè)立或指定具體職能部門、人員負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理，統(tǒng)一歸口管理。通過以上舉措，健全集團(tuán)資產(chǎn)管理權(quán)責(zé)體系，進(jìn)一步理清歸口管理部門和管理邊界，有效提高管理水平和協(xié)同效能。

4.2 建立資產(chǎn)運(yùn)營管理制度體系

結(jié)合實(shí)際情況，從制度建設(shè)入手，主要從管理職責(zé)、管理重點(diǎn)、工作流程等方面規(guī) 范資產(chǎn)管理的工作要求，建立監(jiān)督機(jī)制，保障制度運(yùn)行。先后制定了《土地管理規(guī)定》《國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目管理規(guī)定》《資產(chǎn)管理規(guī)定》和《資產(chǎn)出租管理規(guī)定》等一系列規(guī)章制度，各相關(guān)成員企業(yè)也制定完善了資產(chǎn)管理實(shí)施細(xì)則和資產(chǎn)出租管理實(shí)施細(xì)則，建成了以經(jīng)營性資產(chǎn)為主的資產(chǎn)運(yùn)營管理制度體系，形成以經(jīng)營性資產(chǎn)為主的“4+13+12”的制度矩陣。

4.3 搭建資產(chǎn)運(yùn)營管理平臺

XY集團(tuán)現(xiàn)有資產(chǎn)體量大，資產(chǎn)狀況各異，通過人工報表，無法動態(tài)掌控全局資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)分布、資產(chǎn)權(quán)屬、資產(chǎn)使用情況等信息，急需搭建數(shù)字化信息平臺。為有序推進(jìn)資產(chǎn)管理信息化建設(shè)，成立了集團(tuán)工作專班。經(jīng)過兩期建設(shè)，建成涵蓋商機(jī)管理、租售管理、移動審批、報表體系、數(shù)據(jù)大屏的全流程、一體化的資產(chǎn)運(yùn)營管理平臺，強(qiáng)化數(shù)字賦能，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性資產(chǎn)管理數(shù)字化、在線化、可視化。

4.4 持續(xù)推動閑置資產(chǎn)盤活

XY集團(tuán)全面梳理閑置資產(chǎn)情況，逐宗逐項(xiàng)重點(diǎn)分析，研究解決對策，明確總目標(biāo)、分階段目標(biāo)、細(xì)化舉措、責(zé)任部門、責(zé)任人、協(xié)同部門等，以“掛圖作戰(zhàn)”為閑置資產(chǎn)盤活提供精準(zhǔn)“導(dǎo)航”。從具體舉措上，通過優(yōu)化招商方案、加大市場推廣力度、強(qiáng)化第三方合作、創(chuàng)新出租模式、階段性功能調(diào)整等方式，多措并舉減少閑置率。自該部門成立以來，存量房產(chǎn)的出租率由75%提升至87%，存量土地的出租率由45%提升至97%。

4.5 開展資產(chǎn)管理監(jiān)督檢查

集團(tuán)相關(guān)職能部門持續(xù)開展現(xiàn)場監(jiān)督檢查，各級紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)構(gòu)通過隨機(jī)抽查、重點(diǎn)核查、實(shí)地走訪等方式，對出租資產(chǎn)的公開招租信息、檔案資料、市場盡調(diào)、款項(xiàng)收付、承租人實(shí)際經(jīng)營、租后監(jiān)管、續(xù)租，以及空置房產(chǎn)管理等情況進(jìn)行抽查監(jiān)督，推動閑置資產(chǎn)依法依規(guī)最大限度盤活。

5 結(jié)語

國有企業(yè)的存量資產(chǎn)盤活是實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求，也是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵一環(huán)。通過實(shí)施資產(chǎn)分級分類、建立健全資產(chǎn)管理體系、建立數(shù)字化管理平臺以及存量資產(chǎn)盤活多措并舉等措施，國有企業(yè)可以有效提升資產(chǎn)管理效率，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。同時，政府和企業(yè)應(yīng)共同努力，創(chuàng)造有利于存量資產(chǎn)盤活的政策環(huán)境和市場條件，推動國有企業(yè)存量資產(chǎn)在新時代背景下實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量運(yùn)營。

【參考文獻(xiàn)】

【1】吳國娟.淺談企業(yè)資產(chǎn)管理中存在的問題及應(yīng)對措施[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2019（01）：267.

【2】韋鴻韜.關(guān)于加強(qiáng)國有企業(yè)資產(chǎn)管理工作途徑的思考[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2018（09）：199.

【3】陳紅軍.新常態(tài)下企業(yè)資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀及改進(jìn)策略[J].會計(jì)師，2015（17）：24-25.