房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力分析

邸叢枝 許冬 河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)

一、引言

隨著市場經(jīng)濟的不斷深化發(fā)展，企業(yè)所處的經(jīng)營環(huán)境呈現(xiàn)出日益復(fù)雜的態(tài)勢。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟體系中的重要組成部分，由于自身的特殊性，需要巨大的資金投入，同時它的產(chǎn)出又會對經(jīng)濟增長產(chǎn)生直接影響，因此其經(jīng)營活動對我國的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了巨大影響。只有通過科學(xué)的規(guī)劃和有效的管理，才能把握住房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展機遇，促進經(jīng)濟的健康發(fā)展。

甲公司作為房地產(chǎn)行業(yè)的一員，面對形勢復(fù)雜的大環(huán)境，也會受到相應(yīng)的影響，本文采用了文獻分析法和對比分析法對其盈利能力做出分析。在分析數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，能夠明確地識別出問題的存在，并通過邏輯分析來發(fā)揚優(yōu)勢、彌補不足以及強化弱項。

二、文獻綜述

盈利能力是企業(yè)利益相關(guān)者共同關(guān)注的一項重要指標(biāo)，它反映了企業(yè)未來的發(fā)展趨勢。儲一昀和王安武（2000）[1]認(rèn)為公司盈利問題對于公司的運營與發(fā)展具有至關(guān)重要的意義，它與公司內(nèi)外部包括股東、員工、合作伙伴以及社會公眾在內(nèi)的眾多利益相關(guān)者的權(quán)益息息相關(guān)，因此對公司盈利情況進行全面、深入地分析與評估顯得尤為重要。陸佳琦（2020）[2]提出近二十年來，我國經(jīng)濟進入了迅速發(fā)展的時期，其中房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對于居民生活環(huán)境和城市發(fā)展?fàn)顩r產(chǎn)生了顯著的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮直接關(guān)系到我國經(jīng)濟市場的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高資金使用率，從而提高盈利能力，以更好地服務(wù)于我國經(jīng)濟的發(fā)展。楊逸穎（2022）[3]認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)被視為國家國民經(jīng)濟發(fā)展中至關(guān)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，是國家宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)之一。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)受到政府政策的影響更為深遠。鄭薦升（2022）[4]認(rèn)為隨著科技的進步，數(shù)字化轉(zhuǎn)型滲透各行各業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，但數(shù)字化轉(zhuǎn)型對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展并未造成沖擊，反而還對房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力有提升作用。笪云霞（2023）[5]認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長，收款速度慢，需要大量資金維持項目和企業(yè)運行，存在較大風(fēng)險，應(yīng)鞏固主營業(yè)務(wù)核心地位，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)型升級，分散風(fēng)險，提高經(jīng)營能力。

三、甲公司盈利能力分析

（一）甲公司情況介紹

甲公司是國內(nèi)知名的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，自成立之初就確立了以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主，包含了裝修服務(wù)和物業(yè)管理等拓展業(yè)務(wù)，通過提供多元化的產(chǎn)品來滿足消費者的多元化需求，同時還開發(fā)了酒店、車位、商鋪等等多種品類的房地產(chǎn)服務(wù)以及管理，以此來提升自身項目的升值空間。

甲公司一直秉持著創(chuàng)新和專業(yè)的理念，不斷推陳出新，以滿足客戶的不同需求。公司的團隊由經(jīng)驗豐富的專業(yè)人士組成，具備高度的專業(yè)知識和技能，能夠為客戶提供高品質(zhì)的服務(wù)。因此，甲公司憑借其多元化的產(chǎn)品、專業(yè)的團隊和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，在房地產(chǎn)行業(yè)中樹立了良好的口碑和信譽，成為眾多客戶信賴的房地產(chǎn)企業(yè)之一。

（二）盈利能力指標(biāo)分析

本文采用凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率、銷售毛利率、銷售凈利率四個指標(biāo)對甲公司進行縱向和橫向分析。本文通過縱向分析法對甲公司2018-2022 年的盈利能力財務(wù)指標(biāo)進行逐項分析，運用橫向分析法將甲公司和其行業(yè)內(nèi)極具可比性的乙公司進行對比分析。如表1 所示：

表1 甲、乙公司2018-2022 年盈利能力指標(biāo)

1.凈資產(chǎn)收益率分析

甲公司2018 年至2022 年凈資產(chǎn)收益率分別為28.53%、26.03%、20.00%、13.48%和-2.97%，呈現(xiàn)出一種下降趨勢，而且下降的速度越來越快。這一現(xiàn)象表明，公司在日常經(jīng)營中可能遇到了某些未及時有效解決的問題。這些問題可能涉及公司的管理、市場策略、產(chǎn)品質(zhì)量等方面，對公司的發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面影響。

凈資產(chǎn)收益率是衡量公司利用資產(chǎn)創(chuàng)造盈利能力的關(guān)鍵指標(biāo)，它的下降意味著公司在使用資產(chǎn)方面可能存在效率不高或者資產(chǎn)質(zhì)量下降的問題。這也進一步表明公司的經(jīng)營狀況正在逐漸惡化。如果公司不能及時采取有效措施來解決這些問題，那么未來的形勢可能會更加嚴(yán)峻。

通過將甲公司2018-2022 年凈資產(chǎn)收益率與乙公司進行對比，發(fā)現(xiàn)乙公司五年內(nèi)凈資產(chǎn)收益率也呈現(xiàn)下降趨勢，兩家公司的凈利潤都呈現(xiàn)下降趨勢，這可能與市場環(huán)境的變化、行業(yè)趨勢的調(diào)整、政策法規(guī)的出臺、經(jīng)濟形勢的變化等多種因素有關(guān)。

2.總資產(chǎn)收益率分析

甲公司2018 年至2022 年的總資產(chǎn)收益率分別為3.62%、3.46%、2.76%、2.07%和-0.16%，呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢。與此同時，乙公司的這一指標(biāo)也呈現(xiàn)出相同的下降趨勢。這表明，在競爭激烈的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)不得不通過降低產(chǎn)品價格來吸引消費者，從而獲取更大的市場份額。這也進一步體現(xiàn)了城市化進程發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)市場出租和銷售的需求不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)報酬率低下。

房地產(chǎn)公司需要不斷地探索和創(chuàng)新，具備敏銳的市場洞察力和靈活的策略調(diào)整能力，深入了解客戶的需求和偏好，以便提供個性化的產(chǎn)品和服務(wù)以適應(yīng)市場的變化和需求。同時，政府和社會各界也應(yīng)該共同努力，推動城市化進程，提高居民的生活水平和消費能力，從而促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，降低市場風(fēng)險，并為投資者和開發(fā)商創(chuàng)造可持續(xù)的商業(yè)價值。

3.銷售毛利率分析

銷售毛利率是企業(yè)銷售收入與銷售成本的比值，它反映了企業(yè)銷售商品或提供服務(wù)所獲得的利潤比例。甲公司2018-2022 年銷售毛利率分別為27.03%、26.06%、21.80%、17.74%、7.64%，呈現(xiàn)下降趨勢，乙公司的銷售毛利率也是如此，可以推斷五年間社會發(fā)展?fàn)顩r對甲公司銷售毛利率影響較大。

一方面，房地產(chǎn)行業(yè)近年來發(fā)展緩慢，這可能是導(dǎo)致銷售毛利率下降的原因之一。具體來說，銷售價格的下降可能是其中的一個因素。隨著市場競爭的加劇和消費者需求的不斷變化，房地產(chǎn)開發(fā)商為了吸引更多的買家可能會降低銷售價格，從而導(dǎo)致企業(yè)的收入減少。

另一方面，銷售成本的上升也可能是導(dǎo)致銷售毛利率下降的原因之一。這可能涉及多個因素，其中最主要的可能是原材料價格上升和運輸成本上升。隨著全球經(jīng)濟的不斷變化和各種成本的不斷上漲，房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項目時需要考慮到這些因素，并采取相應(yīng)的措施來控制成本，以保持其盈利能力。

4.銷售凈利率分析

甲公司2018-2022 年銷售凈利率分別為12.81%、12.60%、11.69%、7.83%、-0.69%，呈下降趨勢，表明公司的盈利能力在逐漸減弱。乙公司銷售凈利率也逐年下降，這表明整個行業(yè)的盈利能力都在下降。然而，甲公司的銷售凈利率下降速度越來越快，這表明公司在應(yīng)對行業(yè)發(fā)展趨勢方面存在一些自身的問題和挑戰(zhàn)。除了行業(yè)發(fā)展趨勢的影響之外，甲公司自身的原因也不容忽視。例如，公司的成本控制、產(chǎn)品定位、市場拓展等方面可能存在問題，需要公司加強管理和調(diào)整策略。

為了防止銷售凈利率的進一步下降，甲公司需要積極響應(yīng)市場的變化，及時調(diào)整銷售策略和產(chǎn)品定位。此外，甲公司還需要加強內(nèi)部管理，以提高效率并降低成本，從而拓展其利潤空間。內(nèi)部管理的強化意味著公司需要更加注重細(xì)節(jié)和流程優(yōu)化，以實現(xiàn)更高效的生產(chǎn)和更精細(xì)的財務(wù)管理。通過提高效率，公司可以減少人力和物力的浪費，使每一分錢的投入都能帶來更大的回報。降低成本則意味著公司在運營中需要控制各項開支，避免不必要的浪費，從而為利潤增長提供更多的空間。

四、提升甲公司盈利能力的建議

（一）加大政策性風(fēng)險的防范力度

自境內(nèi)融資渠道受限于三條紅線政策以來，甲公司幾乎無法在境內(nèi)籌集資金。與此同時，由于美聯(lián)儲加息導(dǎo)致美債利率持續(xù)攀升，境外融資環(huán)境也變得日益困難，使得“借新還舊”策略無法繼續(xù)實施。因此，為了保障現(xiàn)金流的穩(wěn)定，甲公司被迫選擇放棄部分利潤。通過房地產(chǎn)稅改革試點的工作論壇不斷召開，可以推斷出房地產(chǎn)稅的推廣與改革已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。國家政策包括各項稅收政策、限購政策以及限貸政策等，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠的影響，也對房地產(chǎn)行業(yè)的盈利狀況造成影響，使得一些對政策高度敏感的房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力受到較大的制約。房地產(chǎn)業(yè)是國家經(jīng)濟的重要支柱之一，其發(fā)展?fàn)顩r受到國家政策的高度調(diào)控。由于政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響非常大，一旦新的政策出臺，可能會對整個房地產(chǎn)業(yè)帶來重大的變化，甚至可能導(dǎo)致一些企業(yè)和項目的難以存續(xù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要時刻關(guān)注國家政策的變化，并提前做好風(fēng)險防范和管理。

為了應(yīng)對政策變化所帶來的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從內(nèi)部因素出發(fā)，不斷完善企業(yè)的管理制度，強化市場調(diào)研，確保資金良性循環(huán)，并著重防范企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，從而才能降低政策變化所帶來的風(fēng)險，確保企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。同時，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立完善的風(fēng)險防范機制，對政策變化進行及時跟蹤和分析，并采取相應(yīng)的措施應(yīng)對可能出現(xiàn)的風(fēng)險。同時，企業(yè)還需要加強內(nèi)部管理，提高自身的競爭力，以應(yīng)對市場變化和政策調(diào)整所帶來的挑戰(zhàn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強對市場的調(diào)研，了解消費者的需求和市場的變化趨勢，以便及時調(diào)整自身的經(jīng)營策略和產(chǎn)品定位。這樣不僅可以降低政策變化所帶來的風(fēng)險，還可以提高企業(yè)的市場競爭力。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要時刻關(guān)注國家政策的變化，并從內(nèi)部因素入手完善企業(yè)的管理制度，加強對市場的調(diào)研，確保資金保持良性循環(huán)，重點防范企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。只有這樣，才能確保企業(yè)在政策變化中穩(wěn)健發(fā)展，實現(xiàn)持續(xù)增長。

（二）優(yōu)化資產(chǎn)配置

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出一種不平衡的狀態(tài)，不同地區(qū)之間的經(jīng)濟發(fā)展水平相差甚遠，且盈利水平呈現(xiàn)出嚴(yán)重的兩極分化。一線城市和發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)往往具有更強的盈利能力和市場競爭力，而落后地區(qū)或欠發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)則面臨著較大的經(jīng)營壓力和盈利困境。這種不平衡的發(fā)展態(tài)勢不僅受到市場需求的影響，也與各地的政策、經(jīng)濟和文化環(huán)境等密切相關(guān)。在一線城市和發(fā)達地區(qū)，由于人口流動和城市化進程的加速，房地產(chǎn)市場需求旺盛，房價和租金水平較高，因此這些地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)具有更強的盈利能力和市場競爭力。

此外，企業(yè)規(guī)模對于企業(yè)的盈利能力也具有顯著影響。大型房地產(chǎn)企業(yè)在資金、技術(shù)和資源等方面具有絕對優(yōu)勢，能夠更好地應(yīng)對市場變化和風(fēng)險挑戰(zhàn)。相比之下，小型房地產(chǎn)企業(yè)在資金和技術(shù)方面相對薄弱，難以與大型企業(yè)競爭。在這種情況下，龍頭企業(yè)憑借其資金、技術(shù)和資源的優(yōu)勢，在市場競爭中占據(jù)了主導(dǎo)地位。這些企業(yè)具有較強的籌措資金能力，可以通過多種渠道獲得低成本的資金，并擁有更多的資源和能力來開發(fā)優(yōu)質(zhì)項目。因此，這些企業(yè)在市場中具有更強的競爭優(yōu)勢和盈利能力。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)在資產(chǎn)利用效率方面存在較大的提升空間。為了優(yōu)化資源配置并提高盈利能力，房地產(chǎn)企業(yè)可采取出租或拍賣閑置資產(chǎn)、實施資產(chǎn)重組、進行資產(chǎn)置換等措施，以實現(xiàn)資產(chǎn)配置的優(yōu)化、增強資產(chǎn)使用率、降低管理成本和資金占用率。這些措施有助于企業(yè)收入的多元化，從而有效避免資源的浪費，最終提升房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力。

（三）打造品牌形象

少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力波動較大，給企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展帶來一定挑戰(zhàn)。這些企業(yè)不僅在財務(wù)上承受著壓力，還要面對市場競爭和政策不確定性的風(fēng)險。塑造良好的品牌形象是企業(yè)提升核心競爭力的重要途徑，通過建立良好的品牌形象，企業(yè)可以獲得消費者的信任和認(rèn)可，提高市場份額和銷售額。

消費者通常會對具有良好品牌形象的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較強的信任感，即使在行業(yè)不景氣的情況下，購房者也會更傾向于選擇口碑較好的企業(yè)，因為消費者認(rèn)為這些企業(yè)更有可能提供高品質(zhì)的房產(chǎn)和服務(wù)，并且能夠保證購房者的利益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)致力于構(gòu)建購房者信任的品牌形象，這將有助于提升公司的核心競爭力，同時也有助于穩(wěn)定企業(yè)的盈利能力。從而對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生積極影響。通過塑造良好的品牌形象，企業(yè)可以獲得更多的市場份額和銷售額，提高盈利能力，并且能夠更好地應(yīng)對市場競爭和政策不確定性的風(fēng)險。

為了建立良好的品牌形象，房地產(chǎn)企業(yè)需要注重品牌傳播，提高品牌知名度和美譽度?？梢酝ㄟ^廣告宣傳、公關(guān)活動、社交媒體等多種渠道與消費者進行互動，傳遞企業(yè)的價值觀和優(yōu)勢。同時，還需要注重產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，以滿足消費者的需求和期望。

五、結(jié)語

本文對甲公司的盈利能力指標(biāo)進行了深入的分析，通過詳細(xì)的數(shù)據(jù)和案例，揭示了其盈利能力存在的問題。為了解決這些問題，本文提出了相應(yīng)的建議，包括加強市場營銷、降低成本、開發(fā)新產(chǎn)品等。

同時，本文以甲公司為切入點，對整個房地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力進行了深入的分析。通過對行業(yè)的市場環(huán)境、政策環(huán)境、競爭格局等方面的研究，揭示了行業(yè)盈利能力存在的問題。這些問題主要包括政策調(diào)控的影響、市場競爭的激烈、行業(yè)周期性波動等。為了解決這些問題，本文提出了相應(yīng)的建議，包括加大政策性風(fēng)險的防范力度、優(yōu)化資產(chǎn)配置、打造品牌形象等。

通過以上分析，可以看到甲公司和整個房地產(chǎn)行業(yè)都存在盈利能力方面的問題。因此，需要采取有效的措施來解決這些問題，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和競爭力。同時，也需要加強對行業(yè)的政策研究和分析，以更好地應(yīng)對市場變化和政策調(diào)控的影響。