房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控體系構(gòu)建的可行性建議

羅春亞 重慶俊豪富通置業(yè)有限公司

引言

在當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和可持續(xù)發(fā)展的背景下，各房地產(chǎn)企業(yè)的投資正在逐步增加。由于外部環(huán)境和市場需求的影響，房地產(chǎn)公司在經(jīng)營管理中經(jīng)常面臨財務(wù)風(fēng)險。這種財務(wù)風(fēng)險與公司內(nèi)部財務(wù)控制制度不健全、財務(wù)風(fēng)險管理不科學(xué)有關(guān)。如果不及時建全公司內(nèi)部財務(wù)控制制度，科學(xué)管理財務(wù)內(nèi)險，將直接影響公司內(nèi)部財務(wù)控制的有效性。因此，企業(yè)財務(wù)管理者應(yīng)認(rèn)識到上述問題，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)和發(fā)展特點(diǎn)，明確其發(fā)展方向，并通過實(shí)施內(nèi)部控制計劃、積極構(gòu)建全面的內(nèi)部控制和管理計劃來展示內(nèi)部財務(wù)控制的優(yōu)勢，確保各項內(nèi)部財務(wù)控制工作定期開展，切實(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度相關(guān)概述

事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制主要指在企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展過程中，財會部門按照企業(yè)財務(wù)管理實(shí)際需求具體落實(shí)的一系列規(guī)章制度。而企業(yè)之所以建設(shè)內(nèi)部財會制度，目的是為了能夠明確企業(yè)財務(wù)審計和監(jiān)督的基本流程，促使其能夠基于互相管理和制約的前提下，全面落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)審計核算及相應(yīng)的管理流程。以最大限度地降低財務(wù)風(fēng)險，保證企業(yè)內(nèi)部資金和資源運(yùn)轉(zhuǎn)能夠合理進(jìn)行。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有在保證有效推進(jìn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)制度建設(shè)的基礎(chǔ)上，方可以保證企業(yè)財務(wù)管理及其余經(jīng)濟(jì)項目實(shí)現(xiàn)科學(xué)管理，且企業(yè)僅有按照相關(guān)法律制度對其企業(yè)的經(jīng)營行為加以約束，并且在不斷完善和優(yōu)化分析企業(yè)財務(wù)資料的基礎(chǔ)上，才能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)財務(wù)資源方式的合理分配，同時有效維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)各類經(jīng)營項目的總體效益。不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)往往需要面對各種復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境形勢，不僅財務(wù)數(shù)據(jù)來源廣而且財務(wù)信息量也在持續(xù)增加，故只有通過不斷完善財務(wù)內(nèi)控制度，方可以保證成功規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種風(fēng)險，并且杜絕資金損失，有序維持企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控現(xiàn)狀分析

(一)財務(wù)內(nèi)控制度不完善

基于當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)體制下，我國房地產(chǎn)行業(yè)依然處于發(fā)展的風(fēng)口浪尖上，企業(yè)經(jīng)營過程中往往存在投資量大、行業(yè)競爭加劇的風(fēng)險。為此，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該完全依托于相對健全的財務(wù)內(nèi)控制度來合理約束企業(yè)的經(jīng)營和管理行為，以能夠?qū)⑵髽I(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險降至最低。然而，當(dāng)前因?yàn)槭艿降禺a(chǎn)行業(yè)市場經(jīng)濟(jì)影響的緣故，由于企業(yè)財務(wù)管理體系不夠完善的緣故，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)預(yù)算和財務(wù)審計監(jiān)督方面工作效果也不理想，這樣就極大程度上威脅到了房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)一步建立健全企業(yè)內(nèi)部控制制度，且力求能夠通過運(yùn)用一系列制度來不斷規(guī)范企業(yè)財務(wù)行為，推進(jìn)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的規(guī)范化管理，致力于企業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展。

(二)內(nèi)外部環(huán)境較為復(fù)雜

當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營過程中需要面對極其復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境，這樣往往會提升企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制的難度。一方面，基于經(jīng)濟(jì)全球化背景下的地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中競爭壓力進(jìn)一步增大，且和國內(nèi)外相同類型的企業(yè)拉開了較大差距，并且維持著明顯的競爭關(guān)系，與此同時，又表現(xiàn)出投資風(fēng)險大、資金投入力度大等特點(diǎn)，因此，企業(yè)財務(wù)內(nèi)控會計核算及財務(wù)決策工作中的風(fēng)險也就會進(jìn)一步增加，這樣很容易導(dǎo)致一些經(jīng)濟(jì)損失。另一方面，我國依然欠缺比較完善的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制政策與相應(yīng)的規(guī)范條例，且同時又欠缺有針對性的制度方面的思考，這樣便導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)整體企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制水平不高，財務(wù)管理能力降低。由此，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外部市場環(huán)境給我國帶來了不小的負(fù)面影響，對此需要求企業(yè)必須要強(qiáng)化內(nèi)部財務(wù)控制建設(shè)，并且要求必須要保證企業(yè)內(nèi)部資源的合理分配，與此同時，還要堅決抵制和防范因財務(wù)和經(jīng)濟(jì)帶來的一系列決策風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度中存在的問題

(一)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的財務(wù)內(nèi)控管理制度

隨著全球經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)競爭中受到國內(nèi)外同業(yè)的影響，競爭之功夫?qū)嵵撩麣w?，F(xiàn)階段，許多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)制度還不完善，現(xiàn)有的財務(wù)管理制度存在評價不完善、執(zhí)行不到位、落實(shí)不到位等問題[1]。因而，在創(chuàng)建系統(tǒng)的過程中，沒有綜合考慮公司真正的發(fā)展規(guī)劃和管理需求，只是按照自己的想法隨意創(chuàng)建概念和系統(tǒng)，沒有詳細(xì)的過程和有效的使用。業(yè)務(wù)管理松散，系統(tǒng)只是工作。如果公司的財務(wù)管理不受控制，房地產(chǎn)公司一旦開始創(chuàng)建新項目，需要大量的資源，很容易出現(xiàn)申請流程、資金不平衡或資金短缺的情況。 此外，如果住房項目不僅在同一區(qū)域完成，而且分散到多個地方，如果相關(guān)部門沒有及時向主管部門報告項目相關(guān)信息和相關(guān)管理流程。項目做得不是很好，會造成嚴(yán)重的問題，會影響這部分業(yè)務(wù)財務(wù)管理的良好內(nèi)部管理，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時更新和完善自身的管理制度，及時調(diào)整財務(wù)管理，確保領(lǐng)導(dǎo)的管理真實(shí)合理[1]。

(二)缺乏良好的財務(wù)內(nèi)控環(huán)境

房地產(chǎn)公司的管理和發(fā)展過程必須創(chuàng)造一個科學(xué)的內(nèi)部控制環(huán)境，以改善財務(wù)內(nèi)部控制，并充分利用內(nèi)部財務(wù)控制的支持和促進(jìn)活動[2]。提高房地產(chǎn)公司的管理和發(fā)展效率是有效的，但目前房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的運(yùn)行環(huán)境在經(jīng)濟(jì)內(nèi)部控制過程中相對不足。這也極大地影響了財務(wù)內(nèi)部控制的科學(xué)實(shí)施，導(dǎo)致人們對房地產(chǎn)公司財務(wù)內(nèi)部控制有了科學(xué)的認(rèn)識。在我國房地產(chǎn)行業(yè)，許多公司忽視了財務(wù)內(nèi)部管制的重要性，一些管理者沒有先進(jìn)的財務(wù)管理理念，認(rèn)為“擴(kuò)大市場份額，提高營銷能力”是公司管理過程中的一個關(guān)鍵問題，忽視了內(nèi)部管理，特別是財務(wù)內(nèi)部控制和管理的重要性。房地產(chǎn)公司財務(wù)管理人員技能低下，內(nèi)部控制水平低下。

(三)組織架構(gòu)設(shè)置的問題

企業(yè)內(nèi)部管理的實(shí)際成果與企業(yè)組織直接相關(guān)，影響重大。但是實(shí)際管理會發(fā)現(xiàn)，由于受諸多因素的影響，組織架構(gòu)在實(shí)際的管理建設(shè)中存在不科學(xué)的問題，導(dǎo)致了以后工作的開展和成功出現(xiàn)了一些問題[2]。例如，組織結(jié)構(gòu)和長期經(jīng)營目標(biāo)是內(nèi)部財務(wù)管理建設(shè)的基礎(chǔ)，可以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)財務(wù)的驅(qū)動，對未來業(yè)務(wù)的發(fā)展和成功起到積極的作用[3]。但在實(shí)踐中，公司的很多職責(zé)與職位描述不符，相關(guān)崗位會出現(xiàn)人員短缺，影響公司財務(wù)運(yùn)作。同時，在這個過程中，工作角色的模糊性會導(dǎo)致內(nèi)部管理權(quán)責(zé)沖突，管理專項檢查無從談起。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度的優(yōu)化策略

(一)規(guī)范財務(wù)內(nèi)部控制方案

在房地產(chǎn)公司實(shí)施內(nèi)部財務(wù)控制系統(tǒng)，使財務(wù)人員能夠按照標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)工作，并確保工作標(biāo)準(zhǔn)化，同時考慮到內(nèi)部控制的內(nèi)容，從而不斷提高公司內(nèi)部財務(wù)控制的效率?？傮w而言，完善內(nèi)部經(jīng)濟(jì)控制體系應(yīng)著眼于以下目標(biāo)：第一，房地產(chǎn)公司在發(fā)展過程中要建立完整的內(nèi)部控制體系。盡管這一制度有了相對的改進(jìn)，但在不斷變化的外部環(huán)境下，內(nèi)部財務(wù)控制制度仍然存在問題，例如，不動產(chǎn)內(nèi)部控制制度相對不透明，內(nèi)部控制管理制度不足，無法提高經(jīng)濟(jì)內(nèi)部控制的效力。因此，相關(guān)管理人員需要查明這些問題，調(diào)整內(nèi)部控制計劃，建立內(nèi)部控制系統(tǒng)，以避免經(jīng)濟(jì)混亂，有效促進(jìn)房地產(chǎn)公司的可持續(xù)經(jīng)營。第二，要明確確定房地產(chǎn)公司財務(wù)經(jīng)理的內(nèi)部財務(wù)控制體系，積極建立全面的內(nèi)部控制管理體系，確保各類內(nèi)部控制工作不斷推進(jìn)[4]。確保財務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)化，充分利用財務(wù)經(jīng)理內(nèi)部控制管理的優(yōu)勢。例如，在房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理領(lǐng)域，工作人員必須通過管理基本財務(wù)管理文件、確定文件模板和固定資產(chǎn)管理來改進(jìn)財務(wù)管理的內(nèi)部控制框架，并確保財務(wù)監(jiān)督和審計在制定審計計劃方面不斷取得進(jìn)展。

(二)構(gòu)建科學(xué)的預(yù)算管理體系

在房地產(chǎn)公司可持續(xù)發(fā)展的過程中，融資是一個非常重要的物質(zhì)基礎(chǔ)和中心支撐點(diǎn)，必須提高資金的使用效率，有效防止資金短缺、浪費(fèi)和資金周轉(zhuǎn)不暢等潛在問題。房地產(chǎn)公司還應(yīng)建立科學(xué)的預(yù)算管理體系，依靠健全的預(yù)算管理機(jī)制，有效優(yōu)化預(yù)算效率。從科學(xué)的角度建立預(yù)算管理體系，嚴(yán)格實(shí)施從投資階段到竣工審批階段的全面預(yù)算管理，如項目投資過程中的科學(xué)預(yù)算管理、必要的關(guān)鍵市場研究和項目評估[3]。通過協(xié)調(diào)實(shí)施項目所需的資金并進(jìn)行必要的投資評估，可以得出結(jié)論，實(shí)施全面的預(yù)算管理系統(tǒng)可以顯著改善內(nèi)部財務(wù)控制。預(yù)算管理應(yīng)在整個項目實(shí)施過程和不同階段進(jìn)行，以確保準(zhǔn)確有效地使用財政資源。依靠科學(xué)明確的制度框架來提高預(yù)算執(zhí)行的整體效率，特別是在房地產(chǎn)公司，我們應(yīng)該根據(jù)各部門和員工的預(yù)算管理任務(wù)或目標(biāo)，積極建立可靠的績效評估體系。增強(qiáng)相關(guān)工作人員的積極性，全面增強(qiáng)他們的主觀能動性。

(三)構(gòu)建監(jiān)督管理體系，充分發(fā)揮財務(wù)監(jiān)管作用

房地產(chǎn)公司面臨高風(fēng)險和高利潤，建立內(nèi)部財務(wù)控制體系可以有效降低一些風(fēng)險。首先，公司將能夠成立專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，并選擇高質(zhì)量的管理人員來開展這項工作，確保他們行使強(qiáng)有力、負(fù)責(zé)任的監(jiān)督，并賦予監(jiān)管人員一定的權(quán)利。充分參與公司內(nèi)部控制，透明管理相關(guān)信息和信息，展示公司動態(tài)，讓員工了解資金使用和項目實(shí)施情況，并做好監(jiān)督工作。其次，內(nèi)部財務(wù)控制目標(biāo)的設(shè)定、財務(wù)監(jiān)督工作流程的標(biāo)準(zhǔn)化、內(nèi)部財務(wù)控制系統(tǒng)的引入以及公司內(nèi)部員工的行為。強(qiáng)調(diào)金融監(jiān)管的內(nèi)容和范圍，強(qiáng)調(diào)監(jiān)管的作用和有效性。最后，可以設(shè)立內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)，以加強(qiáng)內(nèi)部審計工作的權(quán)威性和獨(dú)立性，相應(yīng)地加強(qiáng)內(nèi)部審計的作用，并全面監(jiān)督房地產(chǎn)公司的項目開發(fā)和資金使用情況，在內(nèi)部審計層面提交糾正建議。

(四)提高企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理意識

由于大多數(shù)房地產(chǎn)項目需要較長的建筑周期和大量的資金投入，管理不善很容易導(dǎo)致公司虧損。因此，公司高管在加入房地產(chǎn)公司時，必須全面了解公司的各個方面，并在財務(wù)管理體系的基礎(chǔ)上進(jìn)行嚴(yán)格的管理工作。在公司內(nèi)部，要全面提高全體員工對財務(wù)管理體系重要性的認(rèn)識，從而有助于實(shí)現(xiàn)公司財務(wù)內(nèi)部控制的管理目標(biāo)。此外，管理人員不僅需要對員工加強(qiáng)管理，還需對影響財務(wù)管理體系的相關(guān)系統(tǒng)進(jìn)行不斷優(yōu)化并使其合理化，這就需要管理人員不斷學(xué)習(xí)新知識、新理論，提高專業(yè)技能，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，分析自己管理過程中的問題，并迅速糾正。同時，還需對影響管理體系的相關(guān)系統(tǒng)業(yè)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行詳細(xì)分析，并采取預(yù)防和清理，以減少管理期間的財務(wù)風(fēng)險。只有公司高管及員工都具備了強(qiáng)烈的財務(wù)管理意識，認(rèn)識到內(nèi)部財務(wù)控制的重要性，公司全體員工嚴(yán)格遵守工作規(guī)則，才能保證內(nèi)部財務(wù)控制的質(zhì)量，從而促進(jìn)公司的發(fā)展。

(五)構(gòu)建完善風(fēng)險預(yù)警制度

考慮到目前企業(yè)缺乏風(fēng)險意識，需要建立專門的財務(wù)風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的合理設(shè)計和有效實(shí)施，有效管理風(fēng)險預(yù)警工作，不斷提高公司管理風(fēng)險、有效規(guī)避金融風(fēng)險的意識和能力。同時，有必要根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合公司所在行業(yè)的特點(diǎn)和公司自身業(yè)務(wù)實(shí)踐的分析，建立長期和短期風(fēng)險預(yù)警機(jī)制[4]。要特別注意跟蹤企業(yè)現(xiàn)金流和現(xiàn)金流方向的變化，合理評估企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，引進(jìn)定量管理方法，有效管理企業(yè)財務(wù)危機(jī)。首先，必須合理地制定業(yè)績指標(biāo)。建議專家和其他方法分析影響企業(yè)財務(wù)管理的因素，明確評估指標(biāo)，評估這些指標(biāo)和因素的影響程度，以確定每個指標(biāo)的權(quán)重。其次，必須公平分配指標(biāo)。一般而言，企業(yè)風(fēng)險指標(biāo)主要包括負(fù)債和付款指標(biāo)，如資產(chǎn)負(fù)債率和公平比率。資產(chǎn)總周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等盈利能力指標(biāo)，包括資產(chǎn)收益率、經(jīng)營盈利能力等，結(jié)合全面的風(fēng)險評估指標(biāo)系統(tǒng)，量化這些財務(wù)風(fēng)險，確保公司內(nèi)部財務(wù)控制的有效性。

五、結(jié)語

總而言之，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展過程中，首先，企業(yè)管理者要適時地改變自己的思想，從內(nèi)部的經(jīng)營剖析入手，精煉財務(wù)管理一體化的機(jī)制，才能對財務(wù)內(nèi)控規(guī)范進(jìn)行科學(xué)的調(diào)整，充分發(fā)揮財務(wù)管理的優(yōu)勢，從而避免在企業(yè)內(nèi)部管理工作中出現(xiàn)不合理的問題。其次，就房地產(chǎn)公司而言，應(yīng)重視并強(qiáng)化其內(nèi)部控制體系的建設(shè)，根據(jù)公司的發(fā)展特點(diǎn)，對內(nèi)部控制體系進(jìn)行優(yōu)化；從而保證了各項內(nèi)部控制管理工作的順利進(jìn)行。因此，在現(xiàn)實(shí)的發(fā)展過程中，公司必須重視這一方面的工作，提高公司內(nèi)部控制財務(wù)管理體系的建設(shè)水平，使房地產(chǎn)公司能夠更好地進(jìn)行資金投入和項目建設(shè)，更好地防范公司的經(jīng)營風(fēng)險，為公司的健康發(fā)展打下堅實(shí)的基礎(chǔ)?！?/p>