房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算方法與制度研究

凌雙雙 聊城市財(cái)信東旭置業(yè)有限公司

在企業(yè)管理工作中，財(cái)務(wù)管理占有著舉足輕重的地位，而會(huì)計(jì)核算作為其中的關(guān)鍵一環(huán)，能夠?qū)ζ髽I(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行起到重要作用。隨著數(shù)字化時(shí)代的到來，經(jīng)營復(fù)雜性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)高的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法和制度應(yīng)該不斷完善，針對(duì)現(xiàn)有的具體問題，如何實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算方法改善、制度創(chuàng)新是當(dāng)前眾多企業(yè)應(yīng)該思考的問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法的具體要求

房地產(chǎn)行業(yè)作為重要的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法具有其特殊性和復(fù)雜性，需要遵循一定的具體要求。

首先，企業(yè)需要嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求進(jìn)行核算。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照實(shí)際發(fā)生的交易事項(xiàng)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，確保財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要遵循會(huì)計(jì)核算的基本原則，包括貨幣計(jì)量原則、會(huì)計(jì)核算實(shí)體原則、會(huì)計(jì)核算周期原則等，保證會(huì)計(jì)處理的合法有效性。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要注意特殊的會(huì)計(jì)核算事項(xiàng)。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中可能存在的房地產(chǎn)開發(fā)周期較長、土地使用權(quán)出讓金較高等問題，需要在會(huì)計(jì)核算中予以考慮，對(duì)股權(quán)激勵(lì)、不良資產(chǎn)處置等特、事項(xiàng)注意特殊會(huì)計(jì)處理。

再次，企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中需要嚴(yán)格執(zhí)行稅務(wù)法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的土地出讓、房屋銷售等交易均與稅收密切相關(guān)，需要根據(jù)稅務(wù)法規(guī)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。例如，企業(yè)需要計(jì)提土地增值稅、房屋銷售稅等各項(xiàng)稅費(fèi)，并按照相關(guān)稅務(wù)要求進(jìn)行報(bào)送。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中需要注意披露要求。[1]根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的要求，企業(yè)需要按照一定的披露要求，及時(shí)公布財(cái)務(wù)報(bào)表，清晰明確地披露企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和發(fā)展前景。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中需要遵循會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅務(wù)法規(guī)，注重特殊會(huì)計(jì)處理事項(xiàng)的考慮，并及時(shí)公布財(cái)務(wù)報(bào)表，保障財(cái)務(wù)信息的真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用會(huì)計(jì)核算方法與制度中現(xiàn)存問題

(一)會(huì)計(jì)信息不完整，財(cái)務(wù)核算不準(zhǔn)確

房地產(chǎn)企業(yè)存在會(huì)計(jì)信息不完整、財(cái)務(wù)核算不準(zhǔn)確的問題，主要是因?yàn)樵撔袠I(yè)存在較大的資金流動(dòng)性，以及企業(yè)經(jīng)營模式的特殊性。首先，房地產(chǎn)企業(yè)往往需要大量的資金投入，而資金來源主要包括銷售預(yù)收款、銀行貸款、股權(quán)融資等多種途徑。然而，由于銷售預(yù)售款規(guī)模較大，且各種資金流入方式互相交叉，導(dǎo)致企業(yè)資金流轉(zhuǎn)復(fù)雜，容易發(fā)生資金管理不當(dāng)、賬務(wù)處理不夠及時(shí)等現(xiàn)象，從而出現(xiàn)會(huì)計(jì)信息不完整的現(xiàn)象。其次，該行業(yè)企業(yè)經(jīng)營模式的特殊性也是造成會(huì)計(jì)信息不完整、財(cái)務(wù)核算不準(zhǔn)確的主要原因。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式更側(cè)重于項(xiàng)目投資和開發(fā)，而這些項(xiàng)目的周期長、涉及面廣、投資量大，因此會(huì)計(jì)信息的處理相對(duì)更為復(fù)雜。[2]在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)中，如何正確處理各種資金流入、支出、收入與成本等方面的會(huì)計(jì)信息，對(duì)于保證財(cái)務(wù)核算的準(zhǔn)確性至關(guān)重要。此外，目前我國的房地產(chǎn)市場監(jiān)管還存在一些問題，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)監(jiān)管方面，監(jiān)管力度還相對(duì)較弱。這一問題導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算不夠嚴(yán)格，甚至存在財(cái)務(wù)造假的情況出現(xiàn)，給企業(yè)和投資者帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)和損失。

(二)核算環(huán)境的信息化程度不高

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為一個(gè)資金密集型的行業(yè)，需要大量資金來購買土地、進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)以及銷售房產(chǎn)等環(huán)節(jié)。在這些環(huán)節(jié)中，需要進(jìn)行大量的核算工作，以確保項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益上的可行性和盈利能力。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的經(jīng)營模式和行業(yè)特點(diǎn)，使得它們?cè)谛畔⒒潭确矫娲嬖谝恍﹩栴}。

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常都是規(guī)模較大的企業(yè)，業(yè)務(wù)范圍廣泛，但是由于企業(yè)規(guī)模大小和結(jié)構(gòu)復(fù)雜性，往往導(dǎo)致信息流通不暢、部門之間信息孤島等問題，從而使得企業(yè)在進(jìn)行核算工作時(shí)存在較大的困難。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營模式往往是以項(xiàng)目為中心的，每個(gè)項(xiàng)目都有其獨(dú)立的核算環(huán)節(jié)。但是由于不同項(xiàng)目之間的信息傳遞渠道受阻，導(dǎo)致管理者和決策者無法全面掌握所有項(xiàng)目的信息，從而難以做到整體謀劃和管理。當(dāng)前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息化程度不高，IT 系統(tǒng)和數(shù)據(jù)管理不完善，使得企業(yè)在進(jìn)行核算工作時(shí)存在較大的誤差和風(fēng)險(xiǎn)，這些問題都需要通過加強(qiáng)信息化建設(shè)、優(yōu)化數(shù)據(jù)管理、整合各項(xiàng)資源等措施來解決，確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的可持續(xù)發(fā)展。

(三)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度不健全

財(cái)務(wù)內(nèi)控制度不健全的問題主要表現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部管理體系和政策制度的缺失或不完備，使企業(yè)的財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)了漏洞和缺陷。首先，財(cái)務(wù)內(nèi)控制度不健全可能導(dǎo)致資金管理方面的問題。企業(yè)內(nèi)部可能缺乏明確的資金管理政策，導(dǎo)致內(nèi)部資金調(diào)配不合理，很難控制資金流動(dòng)。此外，企業(yè)可能存在虛報(bào)和隱瞞經(jīng)營業(yè)績、貪污和侵占企業(yè)財(cái)產(chǎn)等行為，導(dǎo)致資金流失。其次，企業(yè)需要對(duì)會(huì)計(jì)實(shí)踐、會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)核算進(jìn)行嚴(yán)格管理，以確保財(cái)務(wù)報(bào)表的準(zhǔn)確性。然而，在財(cái)務(wù)內(nèi)控制度不完備的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)賬務(wù)處理不規(guī)范，虛構(gòu)賬目等問題，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)安全風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)內(nèi)控制度不健全還可能導(dǎo)致企業(yè)的聲譽(yù)受損，當(dāng)前許多企業(yè)秉承著“以人為本、誠信經(jīng)營”的理念，如果企業(yè)內(nèi)部存在財(cái)務(wù)管理漏洞、缺陷或者存在違法違規(guī)行為，將引起消費(fèi)者和社會(huì)的不信任，從而影響企業(yè)形象和聲譽(yù)。企業(yè)應(yīng)該積極加強(qiáng)內(nèi)部管理和政策制定，建立完備的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系，以保證企業(yè)的健康發(fā)展。

(四)財(cái)務(wù)管理力量不足，人員綜合素質(zhì)偏低

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門往往需要處理大量的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和信息，但是一些企業(yè)由于財(cái)務(wù)管理人員數(shù)量不足，人員素質(zhì)也不夠高，導(dǎo)致財(cái)務(wù)處理效率低下，質(zhì)量難以保證。這樣會(huì)影響企業(yè)的財(cái)務(wù)決策和資金運(yùn)作，增加企業(yè)的成本和風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個(gè)資金密集型、風(fēng)險(xiǎn)較高的行業(yè)，需要高效的財(cái)務(wù)管理來保證企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。但是一些企業(yè)由于管理制度不健全，缺乏完整的財(cái)務(wù)管理流程和標(biāo)準(zhǔn)化的操作規(guī)范，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作難以落實(shí)和監(jiān)控，從而影響企業(yè)的財(cái)務(wù)穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)控制。[3]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門面臨著復(fù)雜的財(cái)務(wù)管理環(huán)境和風(fēng)險(xiǎn)，需要建立健全的管理制度來保證財(cái)務(wù)管理工作的規(guī)范和有效性。

在數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代的蓬勃發(fā)展下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門需要掌握先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理技術(shù)和工具，例如會(huì)計(jì)軟件、數(shù)據(jù)分析工具、云計(jì)算等。但是一些企業(yè)由于技術(shù)水平落后，無法應(yīng)對(duì)復(fù)雜的財(cái)務(wù)管理需求和風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理效率低下，質(zhì)量也受到很大影響。

三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度的解決對(duì)策

(一)以現(xiàn)代科技手段的應(yīng)用提高企業(yè)會(huì)計(jì)核算效率

隨著科技的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過現(xiàn)代科技手段來提高企業(yè)會(huì)計(jì)核算效率。首先，可以通過自動(dòng)化會(huì)計(jì)處理來提高會(huì)計(jì)核算效率。例如，企業(yè)使用會(huì)計(jì)軟件來處理財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，通過自動(dòng)記錄企業(yè)的收入、支出、成本和資產(chǎn)等信息，并生成財(cái)務(wù)報(bào)表和財(cái)務(wù)分析報(bào)告，可以大大減少會(huì)計(jì)人員的工作量，提高會(huì)計(jì)核算的精度和效率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用電子化財(cái)務(wù)管理來提高會(huì)計(jì)核算效率。例如，可以使用電子票據(jù)、電子發(fā)票和電子支付等現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)工具來實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理。這樣可以大大提高財(cái)務(wù)處理的速度和準(zhǔn)確性，降低成本，提高效率。

與此同時(shí)，企業(yè)可以使用人工智能和云計(jì)算技術(shù)來提高會(huì)計(jì)核算效率。人工智能可以自動(dòng)識(shí)別和分類企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，并可以自動(dòng)完成財(cái)務(wù)報(bào)表和財(cái)務(wù)分析報(bào)告從而大大提高會(huì)計(jì)核算的速度和精度，節(jié)省會(huì)計(jì)人員的工作時(shí)間，提高效率。云計(jì)算可以將企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)在互聯(lián)網(wǎng)上，并可以隨時(shí)隨地訪問，節(jié)省企業(yè)的存儲(chǔ)成本和維護(hù)成本，同時(shí)還可以提高會(huì)計(jì)核算的效率和精度。

(二)建立控制信息制度以規(guī)范企業(yè)會(huì)計(jì)核算流程

企業(yè)建立控制信息制度，是為了規(guī)范企業(yè)的會(huì)計(jì)核算流程，以確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)制定完整的會(huì)計(jì)核算制度，包括會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)方法、會(huì)計(jì)核算程序、財(cái)務(wù)報(bào)表等。會(huì)計(jì)核算制度應(yīng)符合國家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和法律法規(guī)的要求，確保會(huì)計(jì)核算過程的合法性和規(guī)范性。與此同時(shí)，應(yīng)建立完整的會(huì)計(jì)核算流程，明確每個(gè)環(huán)節(jié)的職責(zé)和要求，規(guī)范會(huì)計(jì)核算流程。會(huì)計(jì)核算流程應(yīng)涵蓋所有會(huì)計(jì)核算環(huán)節(jié)，包括財(cái)務(wù)憑證的管理、記賬、核算、報(bào)表編制等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)實(shí)行內(nèi)部控制制度，包括會(huì)計(jì)內(nèi)部控制和財(cái)務(wù)內(nèi)部控制。會(huì)計(jì)內(nèi)部控制應(yīng)確保準(zhǔn)確記賬、正確核算、及時(shí)報(bào)表，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制應(yīng)確保資金流程、成本控制、收支結(jié)算等方面的內(nèi)部控制。此外，應(yīng)建立完整的會(huì)計(jì)檔案管理制度，包括會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表、納稅申報(bào)等。[4]會(huì)計(jì)檔案管理制度應(yīng)規(guī)范會(huì)計(jì)檔案的編制、傳遞、保存和銷毀，以便于查詢、審計(jì)等工作的順利進(jìn)行。與之相配合，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督，確保會(huì)計(jì)核算流程的合規(guī)性和規(guī)范性。內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督應(yīng)包括會(huì)計(jì)核算的全面自查、定期審計(jì)、事后審核等，以發(fā)現(xiàn)和解決會(huì)計(jì)核算過程中的問題，并預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生?？傊?，提高財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需要全員參與、持續(xù)進(jìn)行完善，并對(duì)制度的執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督和檢查。

(三)構(gòu)建會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)以加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

建立會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)是評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要步驟之一。在建立會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)時(shí)，需要考慮以下幾個(gè)方面。第一，建立財(cái)務(wù)報(bào)告的透明度。這意味著必須確保企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的準(zhǔn)確性和完整性。財(cái)務(wù)報(bào)告需要包括資產(chǎn)和負(fù)債的詳細(xì)信息以及企業(yè)的所有收入和支出，從而幫助企業(yè)更好地了解自己的財(cái)務(wù)狀況，并確定可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。第二，建立風(fēng)險(xiǎn)管理戰(zhàn)略。這將幫助企業(yè)預(yù)測并降低可能的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)管理戰(zhàn)略應(yīng)包括規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、減少風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和接受風(fēng)險(xiǎn)等方面。在制定風(fēng)險(xiǎn)管理戰(zhàn)略時(shí)，企業(yè)還應(yīng)該考慮風(fēng)險(xiǎn)的類型、概率和影響。第三，建立內(nèi)部控制系統(tǒng)。內(nèi)部控制系統(tǒng)是確保財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)確性和完整性的關(guān)鍵。企業(yè)應(yīng)該建立內(nèi)部控制制度，確保管理層和員工遵守財(cái)務(wù)政策和程序。[5]內(nèi)部控制制度還應(yīng)包括確保資產(chǎn)和負(fù)債的準(zhǔn)確性，以及確保企業(yè)遵守監(jiān)管和法律規(guī)定等。第四，建立實(shí)時(shí)財(cái)務(wù)監(jiān)控。企業(yè)需要建立實(shí)時(shí)財(cái)務(wù)監(jiān)控系統(tǒng)，以幫助管理層更好地了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。如果企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)時(shí)財(cái)務(wù)監(jiān)控系統(tǒng)可以幫助管理層及時(shí)采取措施，以降低風(fēng)險(xiǎn)。此外，實(shí)時(shí)財(cái)務(wù)監(jiān)控系統(tǒng)還可以提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和分析，幫助管理層做出更好的財(cái)務(wù)決策。

(四)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)以提升綜合素質(zhì)和能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為一個(gè)多元化、復(fù)雜化的企業(yè)，在日常運(yùn)營過程中需要大量的會(huì)計(jì)核算人員來支持其財(cái)務(wù)管理工作。這些會(huì)計(jì)核算人員的綜合素質(zhì)和能力直接關(guān)系到企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和發(fā)展前景。因此，如何開展會(huì)計(jì)核算人員的培訓(xùn)，提升其綜合素質(zhì)和能力，成為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要解決的問題。

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)和需求不同于其他行業(yè)，在開展會(huì)計(jì)核算人員的培訓(xùn)時(shí)，要深入了解組織的特點(diǎn)和需求，針對(duì)其具體情況制定培訓(xùn)方案。在制定培訓(xùn)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)考慮到員工的背景、工作內(nèi)容、知識(shí)水平等因素，制定有針對(duì)性的培訓(xùn)方案，考慮到企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展需要，加強(qiáng)員工的基礎(chǔ)知識(shí)和綜合能力，提高員工的業(yè)務(wù)水平。會(huì)計(jì)核算人員的基礎(chǔ)知識(shí)決定了其能否勝任工作，因此在培訓(xùn)過程中，要注重加強(qiáng)基礎(chǔ)知識(shí)的培訓(xùn)，包括財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、管理會(huì)計(jì)、稅務(wù)等方面。同時(shí)，還要加強(qiáng)對(duì)金融市場和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的了解，提高對(duì)市場變化的敏感度。除了基礎(chǔ)知識(shí)的培訓(xùn)外，還要注重提高會(huì)計(jì)核算人員的綜合能力，包括財(cái)務(wù)管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、策劃與決策等方面。通過培訓(xùn)，提高會(huì)計(jì)核算人員的思維能力，增強(qiáng)對(duì)數(shù)據(jù)的分析和處理能力，熟練掌握各種會(huì)計(jì)軟件和系統(tǒng)的使用，進(jìn)而提高工作效率和質(zhì)量。在培訓(xùn)結(jié)束后，要進(jìn)行培訓(xùn)效果的評(píng)估，可以通過問卷調(diào)查、個(gè)人訪談等方式來了解員工對(duì)培訓(xùn)的反饋和評(píng)價(jià)，同時(shí)對(duì)培訓(xùn)成果進(jìn)行定量和定性的評(píng)估，為下一步的培訓(xùn)提供參考和指導(dǎo)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不僅可以對(duì)該企業(yè)內(nèi)部在資金周轉(zhuǎn)和管理實(shí)踐方面產(chǎn)生立竿見影的影響，而且還對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的長久發(fā)展起到了關(guān)鍵作用。然而，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算方法和制度上卻出現(xiàn)了會(huì)計(jì)信息不完整、財(cái)務(wù)核算不準(zhǔn)確、財(cái)務(wù)內(nèi)控制度不健全等的問題，直接影響了企業(yè)管理的效果和質(zhì)量。為保證企業(yè)平穩(wěn)、健康發(fā)展，就必須針對(duì)現(xiàn)有問題做出及時(shí)、相應(yīng)的改變，通過不斷試錯(cuò)和創(chuàng)新為行業(yè)運(yùn)行和國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件?！?/p>