買房賣房在北京

王麗娜

2023年12月15日，北京，暴雪后的門頭溝區(qū)城子地區(qū)。在前一日，北京市住建委等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》，旨在推動(dòng)房市回暖。圖/視覺中國(guó)

幾乎每套房子背后，都承載了一段人生和故事。

12月14日，北京購(gòu)房政策調(diào)整優(yōu)化的“靴子”終于落地，北京市住建委等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》，調(diào)整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例統(tǒng)一降至30%，二套房首付比例最低為40%。

此外，商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限也將調(diào)整，按11月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）計(jì)算，首套房貸利率最低為4.2%。

也是在近日，中國(guó)人民銀行發(fā)布的2023年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，今年以來，中國(guó)人民銀行繼續(xù)落實(shí)首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，因城施策推動(dòng)更多城市下調(diào)或取消首套房貸利率下限。截至9月末，在119個(gè)符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市中，有95個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，24個(gè)城市取消了下限。加之各地住房公積金政策落地，住房公積金在有效促進(jìn)住房消費(fèi)、恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力方面，正在發(fā)揮積極作用。

7月24日，中央政治局召開會(huì)議提出，“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。

在常住人口超過2000萬的北京，2023年以來，樓市政策逐漸優(yōu)化放寬。9月1日，北京出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，這被認(rèn)為是北京房地產(chǎn)政策的一大“松綁”，此前“認(rèn)房又認(rèn)貸”措施已執(zhí)行六年。

在當(dāng)下的北京，房子交易和流動(dòng)背后，買房和賣房的人經(jīng)歷了什么？

賣房，也需要流量

在一個(gè)二手社交平臺(tái)，徐楊（化名）掛出的不是閑置物品，而是一套標(biāo)價(jià)超過530萬元的房子，配圖是一張“賣房”的手寫紅字截圖，若干張房屋實(shí)景照片——“這套房子是我住了多年的房子”。

那是徐楊在北京的唯一一套住房，徐楊在帖子里羅列了房子的十個(gè)優(yōu)點(diǎn)，包括稅費(fèi)、得房率、交通等重要信息，介紹中還提到，小區(qū)周邊公園有跑道、北京東部金秋觀賞銀杏的重要景點(diǎn)。

2023年11月初，《財(cái)經(jīng)》記者見到徐楊時(shí)，他正在尋找合適的房屋買家，他在房屋中介網(wǎng)站掛牌出售的同時(shí)，也在一些知名社交平臺(tái)上掛出賣房的帖子。

像徐楊這樣，依靠傳統(tǒng)售賣渠道之外，自己又在社交平臺(tái)發(fā)布售房帖子的并非個(gè)例。在幾個(gè)社交平臺(tái)，搜索“北京賣房”，一張張不同裝修風(fēng)格的房屋內(nèi)景照片展現(xiàn)出來，有人在首圖曬出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，有人發(fā)布賣房記，“自己房，自己賣”。

多渠道售賣，徐楊希望能多一些“曝光量”。但自己發(fā)帖的效果有限，前來進(jìn)一步詢價(jià)的人不多，出乎意料的是有人詢問孩子上學(xué)能否使用他的房子對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)指標(biāo)。

“賣一買一”改善居住生活品質(zhì)，這是“80后”徐楊當(dāng)前的生活目標(biāo)之一。徐楊住在北京五環(huán)一處建成十余年的社區(qū)，2016年購(gòu)入時(shí)綠化和設(shè)計(jì)在當(dāng)時(shí)都算不錯(cuò)，“窗外爬有常青藤，室內(nèi)灑滿陽光”。幾年過去，徐楊和家人想要住得更寬敞、戶型更合理的房子。

2023年9月1日，北京宣布落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在本市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行信貸政策。按照此前政策，居民家庭名下在北京市已擁有一套住房，以及在北京市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

政策調(diào)整讓徐楊置換房屋的門檻降低，首付比例將大幅降低，如按北京首套執(zhí)行信貸政策，普通住宅首付比例是35%，非普通住宅為40%?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)五天后，9月6日，徐楊下定決心前往中介掛牌售房。

此后，徐楊開始追蹤自家小區(qū)的行情，每天看有沒有新上房源、下架房源以及最新成交價(jià)格。小區(qū)一有房屋成交，經(jīng)紀(jì)人也會(huì)通知徐楊。掛牌近兩個(gè)月后，徐楊調(diào)了三次價(jià)，下調(diào)幅度是初始掛牌價(jià)約2%。

掛牌后的每個(gè)周末，徐楊都會(huì)在家中迎來一撥撥看房人群，但給出的價(jià)格不如預(yù)期。徐楊說，看房的人都帶著砍價(jià)的心理而來，每一次出價(jià)都比照周邊類似房源新近成交價(jià)再減5萬-10萬元。

11月初，李恒（化名）略有失落，但也放松下來。李恒賣掉了自己在北京東四環(huán)的唯一住房，歷時(shí)80天。成交周期還算理想，這其中亦有李恒的積極參與。李恒曾在互聯(lián)網(wǎng)公司工作，深知流量的重要性，為此在展示自己房子和提高帶看量上花了不少工費(fèi)。

2023年8月，李恒賣房決心已定。那是套60余平方米的一居室，四年前李恒以380萬元的價(jià)格按揭購(gòu)買，李恒入住后打理得典雅古樸，8月中旬房子在中介官網(wǎng)初次上架，李恒掛牌438萬元。

9月新政發(fā)布后，李恒期待看房的人更多一些?？衫詈阌^察到在中介網(wǎng)站，他的房子每天瀏覽量在15次-20次，帶看量則為個(gè)位數(shù)。李恒誠(chéng)意賣房，每次有人來家里看房，李恒都提前準(zhǔn)備好茶具茶水，但看房的人無意喝茶。房子匆匆看過，出價(jià)者不多，一些買家透過中介傳來的試探價(jià)離李恒的預(yù)期較遠(yuǎn)。此時(shí)，李恒的價(jià)格已經(jīng)下調(diào)十余萬元。小區(qū)附近一有房屋成交，中介就會(huì)發(fā)來信息，告知他最新成交價(jià)。“就是告訴你，你的價(jià)格還是掛高了?！崩詈銓?duì)《財(cái)經(jīng)》記者說。

李恒希望早點(diǎn)成功售房，他每個(gè)月還房貸及利息1.3萬元，早成交一個(gè)月利息可省近1萬元。李恒從事過互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)，深知信息流展示的邏輯，他想著，得讓自己的房子進(jìn)入中介推薦之列，在網(wǎng)上展示時(shí)打上推薦標(biāo)簽。李恒了解到，進(jìn)入推薦之列，需要房屋有一定帶看量，且價(jià)格有吸引力，他開始著手從這兩方面“加工”，勸說經(jīng)紀(jì)人多帶人看房，價(jià)格上則再一次調(diào)價(jià)，這時(shí)價(jià)格已比原掛牌價(jià)下調(diào)5%。

如愿進(jìn)入中介網(wǎng)站推薦之列后，李恒發(fā)現(xiàn)每日瀏覽量是原來的5倍，帶看量逐漸多起來。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”成效

9月1日約19時(shí)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策發(fā)布時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張明（化名）和一名買房客戶正坐在售樓處，商談兩小時(shí)前簽下的單子，兩人看到手機(jī)彈窗的消息，張明對(duì)客戶說，不用再聊了，“這下踏實(shí)了”。

張明主要做北京市海淀區(qū)有升值潛力的中、高端住宅項(xiàng)目的居間交易和付費(fèi)咨詢。9月1日17時(shí)左右，在北京市海淀區(qū)科學(xué)城北區(qū)一處新樓盤的售樓處，張明的客戶簽完購(gòu)房合同，交了定金，鎖定一套1000余萬元的房子，但客戶仍在猶豫，不知道購(gòu)房決策是否正確。

張明說，客戶擔(dān)憂買完這套房子，會(huì)增加壓力，還擔(dān)心自己現(xiàn)有的老房不好出手，為了打消對(duì)方的顧慮，兩人又接著聊了兩個(gè)多小時(shí)。當(dāng)天約19時(shí)，看到手機(jī)彈窗消息后，客戶結(jié)束了談話，離開售樓處。

張明則趕緊找到銷售人員，查看樓盤銷控表，當(dāng)天下午還有六套未售，到當(dāng)晚只剩下一套，張明撥通了另一名有意該樓盤的客戶電話。那名客戶正請(qǐng)人吃飯，張明建議迅速結(jié)賬，前來售樓處。過了幾分鐘，張明再次致電客戶說，只剩一套房了，別晚了，并將開發(fā)商預(yù)售賬戶發(fā)給對(duì)方。

很快，客戶回復(fù)說手頭只有6萬元，已轉(zhuǎn)賬下定金，而這套樓盤的預(yù)付定金是12萬元。張明順手給客戶轉(zhuǎn)了6萬元。李恒回憶，當(dāng)時(shí)情況緊急，他沒有時(shí)間再去問銷售人員，“6萬元能不能壓得住這房子”。

“前后就是幾分鐘的事情?！睆埫髡f。次日，客戶轉(zhuǎn)了6萬元還給他。這是一名中年客戶，三天前找到張明咨詢買房信息。張明了解到，對(duì)方現(xiàn)有的房產(chǎn)此前最高時(shí)價(jià)值上千萬元，到9月時(shí)估價(jià)約950萬元，希望置換到升值潛力不錯(cuò)、流通性更好的房子，但看房看了一年多，還拿不準(zhǔn)選哪里，便找到他咨詢。

9月1日下午到晚上，張明幫助兩名客戶簽下買房單子，處理80余條咨詢信息，忙碌到凌晨。次日，曾咨詢過張明的另一個(gè)客戶打來電話報(bào)喜，稱當(dāng)天凌晨2點(diǎn)，自己價(jià)值千萬余元的房子成功售出，高于心理預(yù)期價(jià)30萬元成交。

房屋經(jīng)紀(jì)人馮浩（化名）在9月也比此前4月至8月忙碌不少，他主要在北京市西城區(qū)從事房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)。西城區(qū)在北京市擁有優(yōu)質(zhì)的義務(wù)教育資源，是不少業(yè)主購(gòu)買學(xué)區(qū)房時(shí)首選考慮片區(qū)之一?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”政策發(fā)布次日，馮浩和同行們發(fā)現(xiàn)二手房新上房源增加了。隨后，前來看房的人也多起來，不過他所在片區(qū)交易量變化并不明顯。馮浩表示，他所在的片區(qū)市場(chǎng)交易比較穩(wěn)定，即便是在新冠疫情時(shí)期看房不便，也總有人想方設(shè)法看房。

至9月中旬時(shí)，馮浩表示，據(jù)他觀察政策對(duì)新房市場(chǎng)、改善型住房利好。“也許再過幾周，一部分外環(huán)業(yè)主賣完房，會(huì)來中心城區(qū)買房”。

政策調(diào)整后，促進(jìn)一些買房者和換房者的潛在購(gòu)房需求釋放。有房產(chǎn)代理公司發(fā)布數(shù)據(jù)稱，9月2日，北京新房成交超1800套，日成交量超過了8月的一半。數(shù)據(jù)還顯示，北京9月二手房新增掛牌量近2萬套。

政策調(diào)整，促使徐楊9月迅速掛房出售。徐楊目前沒有孩子，兩居室的房子，空間不算局促。37歲的徐楊身處互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，行業(yè)里職場(chǎng)“35歲”現(xiàn)象突出，換房之后每月將增加不少還貸支出。換房的成本也不低。2016年，徐楊按揭購(gòu)買這套二手房時(shí)成交價(jià)430萬元，算上此前中介費(fèi)、繳納稅費(fèi)、這幾年還貸的利息，徐楊估算現(xiàn)在賣房“勉強(qiáng)不賠錢”。

據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，9月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為14262套，逼近1.5萬套，1.5萬套被一些分析人士認(rèn)為是北京樓市的“榮枯線”。其中，9月1日至27日，北京二手房成交12658套，環(huán)比上漲45%，同比上漲11%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，9月北京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲2.9%，與上月相比漲幅略有提升；二手房住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，同比上漲1.1%，漲幅均有所提升。

10月11日，《財(cái)經(jīng)》記者第一次見到張明時(shí)，他表示這段時(shí)期幫助客戶交易房屋八套，主要集中在9月上旬和中旬，那段時(shí)間時(shí)常忙碌到深夜，最近又有了空閑。不過，他有一名客戶又選擇退掉預(yù)定的新房。張明稱，那是一名退休老人，名下有一處100余平方米的房子，打算“賣一買一”，9月初預(yù)定了一處新房，但其現(xiàn)有的房子因面積大、總價(jià)高，到9月底時(shí)還未賣出，擔(dān)心換房壓力，便與開發(fā)商協(xié)商解除購(gòu)房合同。

樓市政策繼續(xù)寬松。10月31日，北京住房公積金管理中心發(fā)布通知稱，為支持居民剛性和改善性住房需求，優(yōu)化住房公積金個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，自11月1日起，北京市公積金貸款在住房套數(shù)認(rèn)定上不再考慮商業(yè)貸款情況，即實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)商貸”。

買、賣之間的考量

房子掛了兩個(gè)多月未售出，徐楊仍然堅(jiān)定換房決心。

徐楊和家人希望住進(jìn)品質(zhì)更好的社區(qū)。最好是新房，地下車庫設(shè)施完善，擁有“一個(gè)回字形的廚房”，而不是當(dāng)前擁擠的長(zhǎng)條形廚房。改善住房，是他們對(duì)“美好生活的設(shè)想之一”?！坝泻玫姆孔訛槭裁床蝗プ非竽?？”徐楊說。

改善住房之外，徐楊亦考慮房子的保值問題。徐楊2011年研究生畢業(yè)工作時(shí)，北京的房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，等繳納社保滿五年后買下這處二手房?；乜串?dāng)時(shí)買房，徐楊發(fā)現(xiàn)他看過的一些新房，這幾年漲幅超過目前居住的二手房，“優(yōu)質(zhì)社區(qū)的商品房會(huì)更有保障，更有商品屬性”。

追求更有品質(zhì)的生活，也是李恒賣房的初衷，他準(zhǔn)備離開北京，回到靠海的老家城市。2013年，李恒來北京工作時(shí)，一心想在這個(gè)大城市扎根。他租住在北京五環(huán)外，通勤時(shí)間一小時(shí)以上，也不覺得辛苦。2019年手頭有了一定積蓄，他買下一居室公寓。

這幾年，李恒輾轉(zhuǎn)幾個(gè)互聯(lián)網(wǎng)公司，做到中層，但KPI考核的負(fù)擔(dān)越來越重，工作帶來的疲憊感漸增。李恒說，這一年來，每個(gè)月公司開管理層會(huì)議，被問到數(shù)據(jù)，他“都不知道怎么回答更好”。在公司里，李恒找不到價(jià)值感，工作就像“擰螺絲”，在他看來自己也只是公司的一個(gè)“耗材”。每天工作朝九晚九，“家成為只是睡覺的地方”。焦慮感不斷侵蝕著李恒。

李恒34歲，身體發(fā)出報(bào)警信號(hào)。前一段，李恒暴瘦30斤。那段時(shí)間，李恒白天忙著在公司開會(huì)，晚上才能空下來干自己手頭的工作，中午顧不上吃飯，晚飯又不規(guī)律，他以為是少吃減肥有成效，逢人便自夸。后來李恒確診糖尿病，健康問題被他重視起來。

李恒單身，暫時(shí)沒有家庭負(fù)累，和父母商量后，他做出辭職暫時(shí)賦閑的決定，繼而是賣房離開北京的決心。賣房，于他來說當(dāng)然“難受”，這意味著他靠多年工作積蓄置辦的房產(chǎn)——“在北京的家沒有了”，當(dāng)初買房時(shí)他最大感受是“再也不用租房”，現(xiàn)在他希望改善生活質(zhì)量。

9月，趙建（化名）下定決心出售京郊的房產(chǎn)。目前，趙建居住在中心城區(qū)，房子是早年單位執(zhí)行城鎮(zhèn)住房制度改革時(shí)的“房改房”。

在郊區(qū)的房子，本來是趙建設(shè)想的養(yǎng)老房。2001年，有同事提議去郊區(qū)買房，退休后住在有山有水的地方安享晚年，趙建動(dòng)了心思。趙建當(dāng)時(shí)月薪4000余元，看中的郊區(qū)房?jī)r(jià)不足3000元，環(huán)境優(yōu)美?？紤]到自己作為工薪階層的支付能力和購(gòu)房成本，不需要增加太大生活壓力，趙建和同事在同一小區(qū)購(gòu)置新房。

郊區(qū)的房子買下22年來，那處房屋趙建和家人實(shí)際居住的時(shí)間不超過兩年，只有節(jié)假日才能用上，成了家里的“倉(cāng)庫”。這幾年退休后，到郊區(qū)居住的想法還是不現(xiàn)實(shí)，他的母親需要人照料，他每天中午都得趕去母親家里做飯，陪老人聊會(huì)兒天。

考慮到房子利用率太低，趙建決定賣房，當(dāng)初一起打算買房養(yǎng)老的同事先他一步，前幾年已將房子出售。最近房?jī)r(jià)起起伏伏，趙建未過多考慮，選在最近掛牌出售，趙建認(rèn)為，“應(yīng)該不是最佳時(shí)機(jī)?！?/p>

2023年8月至10月，《財(cái)經(jīng)》記者在北京東北三環(huán)附近走訪一些待售的二手房源，房屋建成年代普遍較早，集中在20世紀(jì)80年代至本世紀(jì)初，不少屬于朝陽區(qū)的老舊小區(qū)?；钴S在這個(gè)片區(qū)的一些經(jīng)紀(jì)人反饋稱，與七八年前不同，年代較早的一居室雖然總價(jià)低、交通方便，但并不受當(dāng)下的年輕人青睞；片區(qū)內(nèi)的中老年人換房時(shí)則更看重樓層，沒有電梯的板房，有些老年人三層“都嫌高”；片區(qū)內(nèi)的三居室、四居室，賣房時(shí)長(zhǎng)與小區(qū)建成時(shí)間、樓層和價(jià)格有很大關(guān)系。《財(cái)經(jīng)》記者看過的一處三居室，最終低于掛牌價(jià)8%成交，在賣房周期內(nèi)原房主完成了重新裝修。另一處三居室，掛牌近一年后下架，中介反饋稱，房主想等明年看看情況再說。

經(jīng)紀(jì)人張明從業(yè)16年，熟悉北京房屋市場(chǎng)。張明認(rèn)為，目前北京剛需購(gòu)房人群的預(yù)算以400萬元至600萬元為主，主流的改善型住房人群預(yù)算集中在800萬元左右，部分改善型家庭的預(yù)算超千萬元。張明服務(wù)的主要人群是改善型客戶，以及改善和投資需求兼具的客戶，他們多數(shù)本來就有房產(chǎn)，但是希望置換成更加優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)。

李恒的一居室，徐楊的兩居室，趙建在京郊的房子104平方米近300萬元，一般來說都適合“剛需”購(gòu)房者。

李恒觀察到，看房的人群以年輕單身女性居多，他推測(cè)也許是那些女生家里有積蓄，“希望給自己一個(gè)保障，我的房子是自己出錢買的”。有一對(duì)年輕夫妻曾對(duì)他的房子有意，但通過中介表示先把燕郊的房子賣掉才能買，李恒等不了。

與李恒不同，徐楊觀察來他家看房的人，以年輕夫妻或者準(zhǔn)備結(jié)婚的人居多，往往還有家中長(zhǎng)輩陪同，估計(jì)是“需要家里幫助出資”。2023年春節(jié)時(shí)，曾有準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人有意趙建的房型，但當(dāng)時(shí)他沒有賣房的想法。

2023年6月24日，民眾在北京一售樓處了解樓盤。7月1日，中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月百城房?jī)r(jià)處于下跌通道，新房、二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比均小幅下調(diào)。圖/視覺中國(guó)

房子到底意味著什么？

北京的住房市場(chǎng)穩(wěn)中有波動(dòng)。10月，受長(zhǎng)假等因素影響，北京二手房成交量較9月回落，網(wǎng)簽量降至10653套。11月，北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到12545套。

張明表示，一般來說，北京的二手房月成交量在1.2萬套至1.7萬套之間都屬于比較正常的市場(chǎng)狀態(tài)，“不熱也不冷”。

從事房屋經(jīng)紀(jì)十余年，張明接觸了大量的買房和賣房人。張明告訴《財(cái)經(jīng)》記者，最近幾年來，不少人咨詢張明時(shí)表示，想買一套房子，但又怕買了之后房?jī)r(jià)有大的波動(dòng)。一些業(yè)主表示，之前買的房子不再適合居住，需要改善，同時(shí)希望借助換房把正在貶值的房產(chǎn)替換成保值升值功能更強(qiáng)的房產(chǎn)。他將這些購(gòu)房者，尤其是后者的購(gòu)房行為稱為“資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”，房子是他們“保衛(wèi)資產(chǎn)”的工具。

張明認(rèn)為，在很多人的傳統(tǒng)觀念里，“要有一個(gè)自己的房子”的想法根深蒂固，但這二三十年來，“我買了這房子至少不能賠錢”的觀念又扎根在很多人心中?，F(xiàn)在，這兩種觀念產(chǎn)生了沖突：我想買一套房，但我不接受這房子價(jià)格下跌。

此前，中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查課題組，曾刊發(fā)《2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》，在全國(guó)對(duì)3萬余戶城鎮(zhèn)居民家庭開展資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)研，調(diào)查顯示中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)以實(shí)物資產(chǎn)為主，占家庭總資產(chǎn)的八成。實(shí)物資產(chǎn)中，74.2%為住房資產(chǎn)，居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重為59.1%。

在一線城市，擁有一套房產(chǎn)對(duì)家庭財(cái)富的意義不言而喻。在張明看來，不少擁有房子的工薪階層，他們的家庭資產(chǎn)總額部分得益于房?jī)r(jià)的升值，而北京一些家庭資產(chǎn)上千萬元的家庭，“多是被家有兩套房、三套房推到了這個(gè)位置”。因此，北京不少住房改善型人群，就是賣出五六百萬元的房產(chǎn)，置換成八九百萬元甚至上千萬元的房產(chǎn)。這幾年，張明還遇到一些在北京擁有房產(chǎn)的客戶，雖然已移居境外，但再次置業(yè)時(shí)有些人還會(huì)考慮在北京換房，因?yàn)橄啾葒?guó)外一些國(guó)家，中國(guó)持有房產(chǎn)的成本不高。

借助房產(chǎn)，也是張明實(shí)現(xiàn)財(cái)富躍升的主要方式。2007年張明來到北京，沒有家人幫襯，他租住在地下室，只是為了少付50元月租，他選了地下二層。張明在新興的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)謀職，正好趕上住房市場(chǎng)化、房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展時(shí)期。16年過去，幫助別人買房的同時(shí)，張明自己也多次“激進(jìn)式”買房、換房，如今他在海淀區(qū)擁有價(jià)值千萬元的高端住房。張明個(gè)人的經(jīng)歷，他鮮少對(duì)外提及，他說，如今已不再具有“可復(fù)制性”。反而，張明說自己常勸一些人買房要冷靜。

如何選到優(yōu)質(zhì)且保值的房產(chǎn)，有多種時(shí)運(yùn)等因素造就。剛來北京時(shí)，張明的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)范圍集中在海淀萬柳商圈，那個(gè)片區(qū)對(duì)應(yīng)海淀區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，并且在本世紀(jì)初有多個(gè)新的優(yōu)質(zhì)樓盤建成。

2006年，《義務(wù)教育法》修訂，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)就近入學(xué)，北京“學(xué)區(qū)房”概念興起。張明稱，那個(gè)片區(qū)因此成為一些資產(chǎn)優(yōu)厚人士購(gòu)置房產(chǎn)的首選，不少人單純就是為了孩子上學(xué)，剛開始并未意識(shí)到價(jià)格會(huì)在十年之后翻了數(shù)倍。2007年張明初入經(jīng)紀(jì)行業(yè)，每天給無數(shù)業(yè)主打電話“練手”時(shí)，業(yè)主還并不像現(xiàn)在這樣反感陌生來電，甚至愿意跟張明聊上幾句，“業(yè)主也懵懂，即便不賣不租也關(guān)心小區(qū)房子能賣多少、租多少錢”。

如今接受委托咨詢，與一些經(jīng)紀(jì)人希望完成交易不同，張明每次都問對(duì)方購(gòu)房目的是哪些，主要是居住，還是希望保值增值。張明認(rèn)為，每個(gè)購(gòu)房者背后都有不同的目的，他會(huì)根據(jù)對(duì)方的實(shí)際情況，幫助分析購(gòu)房決策能否實(shí)現(xiàn)最主要的目的，“如果不能，我會(huì)勸退”。他也發(fā)現(xiàn)，不少人不再持有“我必須有一套房子”的觀念。

關(guān)于房子的夢(mèng)想

掛牌80天，11月初，李恒迎來誠(chéng)意的購(gòu)房者。對(duì)方是一個(gè)老人，自稱住在李恒家附近，家里有一處大房子，希望再買個(gè)房子給后代回國(guó)居住。幾分鐘后，雙方談妥價(jià)格，410萬元成交，比他的初始掛牌價(jià)少6%。

此前，李恒一度擔(dān)心賣房會(huì)耗時(shí)過長(zhǎng)。李恒稱，前后共有50多人次來看房，但之前看房的人，沒有人約著一起坐下來談價(jià)。偶爾中介反饋說，看房的客戶希望在初始掛牌價(jià)基礎(chǔ)上降價(jià)13%，這與李恒的預(yù)期差別略大。

9月中旬，張明遇到一對(duì)客戶，湊來湊去首付還是差10萬元。張明介紹，那是一對(duì)年輕夫婦，屬于高知人群，兩人年收入過百萬元，心儀的新房?jī)r(jià)值800余萬元，首付需要300多萬元，還差10萬元。那套房子很搶手，對(duì)方希望張明溝通下能否晚點(diǎn)付款，張明直接轉(zhuǎn)給那對(duì)夫妻10萬元，先借給他們。

不到一個(gè)月，張明收到了年輕夫婦的還款，對(duì)方還表示要送張明電影票，留言中不斷提到感謝，以及之前甚至想要換個(gè)城市生活的念頭。張明告訴《財(cái)經(jīng)》記者，他借錢給對(duì)方，就是看到他們湊足首付的過程，也看到他自己曾經(jīng)從農(nóng)村出來在大城市扎根的不易。

北京的購(gòu)房人群以30歲以上的人群為主。2023年初，北京住房公積金管理中心發(fā)布《北京住房公積金2022年年度報(bào)告》，住房公積金個(gè)人住房貸款方面，貸款職工中30歲（含）以下占27.3%，30歲-40歲（含）占57.8%，40歲-50歲（含）占11.8%，50歲以上占3.1%；購(gòu)買首套住房申請(qǐng)貸款占75.5%，購(gòu)買二套及以上申請(qǐng)貸款占24.5%；中、低收入群體占77.3%，高收入群體占22.7%。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策發(fā)布后，撩撥著陳欣（化名）換房的心思。陳欣目前在北京市通州區(qū)有一處住房，考慮孩子上學(xué)，他想換到核心城區(qū)。陳欣的孩子不滿1歲，他已經(jīng)數(shù)次看過東、西城的房子?！白畋阋说囊痪邮乙惨奈灏偃f元?！标愋勒f。

陳欣和妻子都不屬于高收入行業(yè)，如果按照之前政策，他們“買一賣一”需要支付首付約400萬元。陳欣現(xiàn)有的住房是2016年置換而來，目前售價(jià)約400萬元，再扣除100多萬元的貸款和利息，缺口太大。政策調(diào)整后，陳欣換房有了更多可能性。

陳欣也經(jīng)歷了幾次房產(chǎn)交易，他對(duì)房子有很深的執(zhí)念。陳欣自初中時(shí)離開家讀書，為了能自主安排學(xué)習(xí)時(shí)長(zhǎng)，陳欣沒有住校，初中時(shí)和同學(xué)搭伙住在老師家的一間小屋里，高中時(shí)在親戚家的廚房外面搭建出一間房住。2003年名校畢業(yè)后，陳欣來到北京，在傳統(tǒng)行業(yè)工作，收入不高。2008年，稍有積蓄，再加上四處籌措，陳欣首付20多萬元貸款50萬元，在北京四環(huán)外購(gòu)置了自己的房產(chǎn)。房子到手后，他把臥室的墻刷成綠色，客廳的墻刷成了黃色，終于擁有自己的房子，他感到“生活踏實(shí)了”。2016年，結(jié)婚后陳欣換房到通州居住。2018年，陳欣回安徽老家縣城又購(gòu)買一處房產(chǎn)，價(jià)值70萬元，再花了10余萬元裝修。

有了孩子后，陳欣希望孩子能接受更好的教育，學(xué)區(qū)房成為下一個(gè)目標(biāo)。陳欣計(jì)劃先把老家的房子賣掉，再出售通州的房子，換一套東城區(qū)的學(xué)區(qū)房。現(xiàn)在，陳欣在老家的房子正在掛牌出售，但中介告訴他，“沒有人看房，掛60萬元可能有人來看。”

11月中旬，李恒回到靠海的老家城市，租好了一處房子，他不想住在家里。租住的房子，距離商場(chǎng)和海邊公園車程5分鐘左右，但沒有租到理想中的帶有開放陽臺(tái)的房子。此前，他暢想回老家的生活時(shí)，表示希望能租一個(gè)有開放陽臺(tái)的房子，“可以安靜待著，讓自己放松”。

退休老人趙建還在售房中，他說，“價(jià)格合適就出手?！?/p>

11月底，徐楊發(fā)來信息稱，房子賣出去了，但他未透露具體交易價(jià)格，只表示算是比較滿意，符合預(yù)期。將要購(gòu)入的房子，徐楊還在看。徐楊表示，他買房主要是為了居住改善，不漲或者跌一點(diǎn)他也能接受。

在一些社交群里，徐楊看到各方對(duì)房?jī)r(jià)走向爭(zhēng)論不休?！拔矣X得沒有多少人能看清?！毙鞐钫f。