淺析房地產業(yè)融資的困境及出路

遲超

摘要：房地產企業(yè)建設資金投入成本和人力成本的逐漸增加，房地產業(yè)想要獲得經濟效益需要承擔較大的融資壓力，需要選擇恰當的融資方式有效降低企業(yè)的融資難度，實現企業(yè)內部資金的合理分配，降低企業(yè)經營發(fā)展過程中存在的融資風險。房地產業(yè)的經營與發(fā)展離不開資金支持，建立多元化的融資渠道，能夠確保企業(yè)各項業(yè)務的穩(wěn)定開展，嚴格堅守三條紅線，拓展融資渠道，走出國家政策調整下房地產業(yè)面臨的融資困境。本文通過對房地產業(yè)融資現狀分析，提出房地產業(yè)融資困境，結合市場經濟發(fā)展形勢，探究房地產業(yè)融資出路，降低房地產業(yè)對銀行貸款的依賴性，打造多渠道融資體系。

關鍵詞：房地產業(yè)；融資困境；發(fā)展出路

固定資產的投資增長速度較快，房地產業(yè)經濟運行存在結構性矛盾，隨著房地產開發(fā)項目類型的不斷增多，項目的整體規(guī)模也隨之增大，國家出臺的規(guī)范性指標數量不斷增長，房地產業(yè)處于現代化企業(yè)轉型發(fā)展的關鍵節(jié)點。要求金融部和企事業(yè)單位共同努力，采取相應的解決措施，促進房地產業(yè)項目資本和金融成本之間的有效融合，避免房地產業(yè)開發(fā)資金的獲取過度依賴銀行貸款。更新傳統(tǒng)的房地產業(yè)經營發(fā)展理念，發(fā)揮產業(yè)關聯性作用，帶動建筑材料市場、銷售服務市場的穩(wěn)步發(fā)展，有效控制項目施工階段的資本投入，開辟多元化融資渠道，促進房地產業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

一、房地產業(yè)融資現狀

房地產企業(yè)在各項經濟活動開展的過程中，需要足夠的資金做支持，通過各種融資方法和融資工具的應用，確保企業(yè)施工項目的穩(wěn)定開展，房地產企業(yè)融資作為一項金融行為，與國家經濟建設存在密切聯系。房地產企業(yè)融資的特點具有投資量大、資金償還時間長、資金具有流動性、周轉性和持續(xù)性的發(fā)展特點，充足的資金供應是房地產企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的前提和基礎，想要提高房地產業(yè)的運營效率，避免出現資金鏈條斷裂問題，實現企業(yè)的經營發(fā)展目標，需要嚴格遵循穩(wěn)定增長、結構調整、促進改革、預防風險的經濟方針。由于房地產企業(yè)對資金具有較強的依賴性，融資工作會受到國家政策的調控影響，對房地產企業(yè)的抵押信用有著強烈要求。當前我國現行的貨幣政策和一系列金融決策處于不斷緊縮的發(fā)展狀態(tài)，能夠為房地產企業(yè)提供的金融額度較低，資金的籌措成本較高，融資困難成為房地產企業(yè)發(fā)展的常態(tài)化問題。

二、房地產業(yè)融資困境

（一）國家政策調整

2016年以前我國出臺的一系列房地產政策，主要根據當前的市場需求進行放松或收緊的調整，主要的調整方向為貸款利率和貸款數額，各項政策的出臺是為了有效限制炒房問題對整個市場環(huán)境的影響。隨著政策調整，房價產生巨大的波動，2003年開始房地產業(yè)政策主要以收緊為主，控制房地產行業(yè)信貸過度擴張，避免房地產業(yè)出現投機貸款問題。2016年國家提出“三穩(wěn)”政策，賦予房地產行業(yè)剛性住房屬性，嚴格控制房地產市場價格，通過國家宏觀政策調控，要求各級政府根據本地區(qū)的房地產業(yè)發(fā)展情況，有針對性的制定管理政策，控制房地產業(yè)的市場增長。由此可見，2016年以前的房地產政策具有較強的金融屬性，避免將房地產作為國民經濟發(fā)展的支柱，通過控制房地產業(yè)，為制造業(yè)和科技產業(yè)創(chuàng)造發(fā)展機遇。2020年到2021年，房地產業(yè)的相關政策調整主要圍繞當前的供給市場，采用融資控制的方式，避免房地產盲目拿地的經營情況，主要的調整方向包括購房首付比例、房貸數額和房貸利率，嚴格杜絕居民一系列炒房行為的存在。隨著相關政策的不斷改進與完善，房地產迫切需要尋求全新的融資渠道，其中經典的政策有三道紅線，房地產業(yè)想要獲得融資，加強對現金流的管控，需要放緩建筑速度。國家政策調整讓房地產業(yè)陷入停滯發(fā)展階段，甚至一部分中小型房地產業(yè)出現破產和信用危機問題，到2020年房地產業(yè)經過融資打擊后，政策開始放緩，在保障居民合法權益的同時，各省市結合實際發(fā)展情況，紛紛出臺限跌令，有效遏制住房價的斷崖式下跌。適當的調低首付和二套住房購買時的貸款利率，從市場價格方面來看已經基本保持房地產市場的穩(wěn)定性，銀行向市場投放債券的融資方式，在支持房地產業(yè)相關政策的同時，能夠促進房地產業(yè)融資途徑的多元化發(fā)展。

（二）融資渠道狹窄

房地產開發(fā)現金流主要來自于房產銷售回款和市場融資兩個方面，當前存在的主要問題是房地產商通過貸款的方式進行高負債經營，房地產屬于資本密集型產業(yè)，依靠單一化的銀行融資方式，借助銀行貸款進行項目開發(fā)和建筑用地購買。房地產行業(yè)銀行金融貸款是我國金融機構獲取經濟效益的重要方式，房地產商受到國家經濟政策的影響，面臨信用危機，會直接影響到金融機構的穩(wěn)定運行，同時限制海量消費者的消費意愿，產生周期性的經濟波動。市場針對當前房地產業(yè)的融資行為，通過市場調節(jié)的方式促進行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，許多企業(yè)對新型融資渠道和融資產品保有懷疑態(tài)度，采用保守的經營發(fā)展模式不利于新型融資渠道的開拓。

（三）隱形債務攀升

房地產開發(fā)現金流主要來自于房產銷售回款和市場融資兩個方面，當前存在的主要問題是房地產商通過貸款的方式進行高負債經營，房地產屬于資本密集型產業(yè)，依靠單一化的銀行融資方式借助銀行貸款進行項目開發(fā)和建筑用地購買。在完成建設工作后將開發(fā)好的樓盤抵押到銀行，獲得新一批貸款繼續(xù)進行項目開設和建筑用地購買，循環(huán)式的經營模式讓房地產企業(yè)的隱形債務不斷升高，房地產開發(fā)過程中約定俗成的預售制度提高了杠桿率。通常情況下，房地產銷售方式主要分為現有房產銷售和房產預售兩種，房產預售的價格要遠遠低于現有住房銷售，許多消費者和房地產商都更加傾向于房產預售的形式，開發(fā)商獲得預收錢款，包括購房定金和購房首付等類型，將得到的錢款用于開發(fā)場地購買。三道紅線融資政策的提出，強迫房地產企業(yè)降低杠桿率，提高經營資格的等級，房地產企業(yè)需要遵循更高級別的發(fā)債條件，有效降低房地產業(yè)的投資速度，貸款集中管理制度通過對房地產商的控制，避免企業(yè)盲目擴張。2020年市場銷售范圍正不斷擴大，房地產市場存在貸款亂象，2021年三道紅線政策的執(zhí)行，貸款的增速率顯著降低，三道紅線中對有息負債增速做出調整，房地產企業(yè)的融資制度更加嚴格，有效限制了房地產業(yè)的資產規(guī)模。

（四）潛在風險危機

房地產行業(yè)的資金結構形式發(fā)生了重大改變，開發(fā)貸款不斷降低，資金獲取主要憑借房產銷售，一部分房地產企業(yè)通過變賣資產的方式保證資金的有效流動，房價的持續(xù)下跌與居民的購買預期存在較大差距，融資政策收緊導致資金緊張。高額債務的影響下，許多房地產企業(yè)出現違約問題，只有一些大型的房地產企業(yè)經營穩(wěn)定，加大了房地產市場的級別差距，一部分開發(fā)商對相關政策帶來的影響了解不足，仍然采用傳統(tǒng)的貸款拿地方式，隨著資金儲備越來越緊張，銷售數量不斷下跌，房地產商出現資金周轉問題，引發(fā)信用風險。除此之外，新開工場地和已經竣工的場地面積占比發(fā)生改變，自2021年5月之后，竣工面積得到了快速增長，新開發(fā)面積處于直線下滑狀態(tài)，根據這一現象可以得出結論，我國的房地產庫存處于大量堆積情況，房地產政策調整降低房地產銷售量，許多地方出現待售面積增加問題。居民在購房期間花費的金額受到房地產業(yè)的波動不斷降低，在三道紅線的影響下，許多房地產企業(yè)想要突破融資困境，采用降低債務水平的方式將相關指標控制在紅線之內，導致債券融資能力不斷下降，市場融資規(guī)模大幅縮減。

三、房地產業(yè)融資出路

（一）掌握宏觀發(fā)展政策

2022年以來國家進行政策糾正，房地產業(yè)處于回暖狀態(tài)，許多省市根據市場環(huán)境開始調低住房貸款利率，放寬對第二套住房購買的限制，大力支持剛性住房，幫助房地產業(yè)應對市場危機。除此之外，許多省市二手房的交易價格不斷上漲，通過調查研究表明個人住房貸款的增長速度要遠高于房地產貸款的增長速度，導致房價在一定時間內會出現上升趨勢。貸款政策中新增了居民中長期貸款，主要是為居民提供購房支持，年初許多省市的房價開始出現小幅度回升，三道紅線政策中要求穩(wěn)定房價，當房地產企業(yè)面臨融資困境時，許多房地產企業(yè)開始采用降低銷售價格的方式來回收資金，當購房價格低于市場正常價格時，將會引發(fā)行業(yè)危機。想要保證房地產市場的穩(wěn)定運行，降低廣大消費者的消費不滿，許多省市開始出臺限跌令，在三道紅線政策的基礎上加快房地產企業(yè)的貸款發(fā)放速度，調整市場結構，支持房地產正常完成融資工作。房地產業(yè)需要謹慎思考當前的經營模式，尤其是在住房租賃方面給予較大的支持力度，有效降低房地產行業(yè)的發(fā)展壓力，盡可能的降低杠桿經營問題和高債務的累計，在保證個人發(fā)展穩(wěn)定性的同時尋求擴張。

（二）提高企業(yè)融資能力

結合房地產企業(yè)內部的融資特點，提高房地產業(yè)的內部融資能力，合理控制資金的積累，融資成本較低、具有較強的隨意性，為了規(guī)避房地產企業(yè)的市場經營風險，需要提高房地產企業(yè)的內部融資能力，實現對海量資金的合理利用，快速完成房產銷售資金回籠。市場環(huán)境處于不斷變化的過程中，一旦在市場經營階段出現風險問題，將會影響到房地產業(yè)的穩(wěn)定經營，房地產業(yè)的融資工作開展需要轉變現有的思想觀念，注重內外部融資渠道的拓展，充分發(fā)揮出資金的應用價值。通過資金積累開展多樣化的投資形式，在保障企業(yè)基本盈利能力的同時，能夠獲取真實有效的市場數據，保證房地產業(yè)財務報表內容的準確性與完整性，爭取房地產業(yè)短時間內完成資金的回流工作。加強對房地產建筑施工項目的管理，實現資金的有效周轉，在保證融資條件合理化的同時，不斷的拓展優(yōu)質項目市場重點開發(fā)資金，在激烈的市場競爭環(huán)境下通過科學的項目管理措施，實現對房地產企業(yè)現金流的合理配置，降低在經營階段的融資壓力。在相關政策的影響下，打造集團性企業(yè)，突破房地產業(yè)的融資困境，擺脫銀行貸款單一融資渠道的限制，借助集團企業(yè)的發(fā)展力量，開創(chuàng)股權轉讓融資、委托貸款融資等新融資途徑。

（三）調整企業(yè)資產結構

房地產行業(yè)在項目開展中需要投入的資金規(guī)模較大，為了從根本上滿足房地產業(yè)資金需求需要調整權益性融資占用的比例，積極拓展上市融資途徑，確保房地產企業(yè)能夠持續(xù)擁有經營決策權，有效縮短融資期限。當前我國對房地產企業(yè)提出了更高的上市標準，上市標準審批十分嚴格，需要打造一個良好的房地產企業(yè)內外部融資環(huán)境，保證各項財務數據和市場信息數據的真實性與穩(wěn)定性。多融資渠道能夠分散銀行貸款單一融資存在的風險，根據當前行業(yè)的資金需求，對不同類型的融資方式、資金成本進行對比分析，通過房地產融資方式創(chuàng)新，實現互利共贏。房地產項目融資是一項十分復雜的經營活動，需要遵循市場發(fā)展規(guī)律，確保融資收益大于融資成本的投入，在融資方式選擇的過程中，根據企業(yè)的經營發(fā)展情況，通過對比分析選擇低融資成本的融資方式。為了保持企業(yè)控制權，需要降低股票融資的優(yōu)先級，選擇的融資方式需要提高企業(yè)的整體資金實力，助力企業(yè)新項目開發(fā)，逐漸擴大企業(yè)的經營發(fā)展規(guī)模，獲取較高的市場競爭力和經營效益。調整企業(yè)資本結構，在融資階段不斷積累發(fā)展經驗，根據我國的實際情況進行宏觀調控，合理控制房地產業(yè)的供給需求和投資規(guī)模。

（四）預防企業(yè)經營風險

信用貸款可以作為房地產企業(yè)周期性調控的一種重要手段，隨著國家政策的不斷調整，限制房地產業(yè)的盲目擴張，降低房地產的市場銷售價格，房產稅增加了一部分人群的住房購買資金，需要合理的進行資金分配，引導廣大消費者理性消費，有效抑制市場投資行為的發(fā)生。房產稅收政策調整，可能會導致房地產價格在短期內發(fā)生下降，但從長遠的發(fā)展角度來看，房價調控能夠適應周期性的發(fā)展規(guī)律，房產稅的改變不會對房價產生決定性影響。房地產價格的波動主要依靠市場需求和供求關系，而市場需求會受到金融機構信貸政策的影響，房地產價格制定需要全面分析金融信貸可能帶來的風險因素。征收房地產稅不會影響到廣大消費者對房子的需求，但會影響到一部分財產富有人群想要購買多套房產進行投資的行為，房產稅增加將會造成短期內的房子拋售現象，房價持續(xù)下跌，名下房子越多稅收調整的比例越高。征收房產稅這一政策能夠有效削弱房地產商的投資屬性，避免市場出現房價不合理增長的炒房問題，在不同的城市出臺的房地產稅征收政策存在明顯差異，根據當前的城市發(fā)展現狀，有效控制征收稅率。許多地區(qū)財政收入來源依靠房地產業(yè)的盲目擴張，但新時期房地產業(yè)引領的時代潮流已經逐漸消退，房地產業(yè)能夠創(chuàng)造的經濟紅利不斷縮小，通過房產稅調整能夠彌補一部分區(qū)域的財政缺失，緩解地方財政緊缺問題，對區(qū)域建設發(fā)展的重要影響。

四、結束語

國家對房地產業(yè)的行業(yè)干預越來越嚴格，房地產業(yè)建筑施工和社會個人房屋購買都需要嚴格按照地區(qū)開展的一系列發(fā)展政策，提高房地產項目開發(fā)的資金門檻，改進房地產的信貸服務流程。房地產業(yè)面臨的融資困境主要有國家政策調整、融資渠道限制、隱形債務攀升、潛在風險危機等四個方面，在此基礎上提出房地產業(yè)的融資出路。需要掌握宏觀發(fā)展政策，提高企業(yè)融資能力，調整企業(yè)資產結構，預防企業(yè)經營風險，改變房地產業(yè)過于依賴銀行信貸融資渠道的問題，建立抵押貸款二級市場，為房地產業(yè)項目建設提供充足的后續(xù)資金。

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