資金輪動全國樓市輪流“做莊”

張宏偉

上海一則樓市新政傳言引發(fā)樓市再度爆發(fā)，“假離婚”投資買房也隨之暗潮洶涌，雖然官方否認了即將出臺新政，但也很難阻擋投資客進入樓市的沖動。究其原因，哪里有投資回報，投資的資金必然流向哪里，當前來看，房價上漲的預期仍然存在，這成為投資客持續(xù)進場樓市的很重要的原因。與以往不同的是，投資客不僅僅局限于在本城市投資，隨著各個城市間市場基本面復蘇進程不一，投資客資金也根據(jù)不同城市的特征開始在不同城市間輪動，投資客資金的輪動進一步推動不同城市的樓市熱度升溫，各個城市間也形成輪動上漲的局面。

根據(jù)市場發(fā)展階段不同，投資客進場的特征不同，可以將今年樓市投資客的進場特征劃分為三個階段：第一個階段，基本為第一季度這個時間段，投資客以一線城市和部分核心二線城市為中心，投資標的基本為市優(yōu)質項目，投資客轉戰(zhàn)各個板塊。第二個階段基本為4-7月，投資客開始在一線城市周邊輪動，非住宅也成為涉獵對象，投資客活動范圍基本在一個經濟圈。第三個階段為8月份至今，出現(xiàn)跨區(qū)域跨經濟圈的投資輪動現(xiàn)象。

那么是什么因素促使投資客轉戰(zhàn)不同經濟圈、不同城市的樓市？

第一、貨幣政策寬松，資金成本低，資產配置需求驅動投資客投資樓市。

第二、地王推動房價上漲預期，導致投資客轉戰(zhàn)仍然處于價值洼地的城市。

第三、城市基本面復蘇進程不一導致投資客輪動投資的時間出現(xiàn)錯峰。

第四、高鐵的開通及經濟圈間、城市間產業(yè)的關聯(lián)促使投資客出現(xiàn)跨區(qū)域輪動。

這一次“全民炒房”的局面存在什么風險？

就樓市投資來講，資金輪動導致不同的市場先后出現(xiàn)房價快速上漲與市場交易量價的透支。首先出現(xiàn)輪動的一線城市、核心二線城市，樓市已經出現(xiàn)周期性的高點，也將步入調整的周期。對于還未出現(xiàn)快速上漲的長沙、鄭州、青島、濟南、重慶等城市而言，現(xiàn)在仍然有投資價值可尋，但是在下一輪輪動上漲之后也會進入周期的高點。

從政策面來看，部分城市因為樓市過熱已經出臺調控措施，比如京滬深、蘇州、南京、合肥等等。上述熱點城市仍然存在政策層面“降杠桿”收信貸的可能性，并且隨著調控政策的從嚴執(zhí)行，上述城市的短期投資價值正在降低，投資風險在增加。

從市場的趨勢來看，如果上述熱點城市9月份前后出臺“降杠桿”等信貸措施，樓市新政從嚴執(zhí)行，市場成交量勢必會出現(xiàn)下滑（當前深圳、蘇州已經出現(xiàn)下滑和回調的趨勢），伴隨著供應量的增加，為“金九銀十”的市場帶來一些不確定性。預計明年上半年市場去化周期會進一步回升至12個月以上，個案價格有可能會在2016年出現(xiàn)下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及“地王”頻出的板塊極有可能率先降價。屆時，上述核心一二線城市房價上漲預期打破，投資客開始退場，核心城市周邊的城市也會出現(xiàn)降溫，市場將回歸以居住和改善為主的理性市場。

屆時，投資客退場，資金在各個城市間的輪動效應也結束，市場調整期正式拉開帷幕。

如果房價上漲預期打破，去年下半年至今的地王項目很難通過房價上漲獲得收益，可以預見，會有多少企業(yè)受制于投資市場拉動而產生的“地王”，屆時，又有多少房企有苦難言！