不動產(chǎn)租賃合同中管理人解除權(quán)的行使與限制

叢沐萱

摘? ?要：《破產(chǎn)法》第18條規(guī)定破產(chǎn)管理人有權(quán)選擇解除待履行合同。但是，從比較法的角度來看，《破產(chǎn)法》第18條之規(guī)定過于寬泛，缺少在解除權(quán)行使條件、法律后果等方面的規(guī)定，尤其是未對不動產(chǎn)租賃合同等特殊合同作出說明?；诓粍赢a(chǎn)租賃合同之特殊性和《破產(chǎn)法》第18條對一般合同解除權(quán)行使規(guī)則的打破，破產(chǎn)管理人解除權(quán)的行使需要在保護破產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人公平受償、維護承租人利益和保持穩(wěn)定的交易預(yù)期及經(jīng)濟秩序之間作出平衡，因而對此權(quán)利進行限制確有必要。這種限制可以通過兩種途徑實現(xiàn)，一是在行使條件上明確“待履行”的對象不包括附隨義務(wù)，二是在解除效果上厘定破產(chǎn)債務(wù)人之賠償義務(wù)范圍包括可得利益，并將可得利益認定為一般破產(chǎn)債權(quán)。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)租賃合同；《破產(chǎn)法》第18條；待履行；解除權(quán)

中圖分類號：D922? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2023）18-0151-04

《破產(chǎn)法》第18條的特殊之處在于其將合同解除權(quán)賦予了作為“違約方”的破產(chǎn)企業(yè)管理人，這是對《民法典》合同一般規(guī)則的打破，體現(xiàn)著破產(chǎn)法獨特的價值目標。破產(chǎn)程序中的待履行合同處理方式的選擇，不僅要以企業(yè)債權(quán)人公平受償這一破產(chǎn)法價值目標為基本導(dǎo)向，還必須對民法中一般合同處理規(guī)則保護合同相對人基于合同而產(chǎn)生之利益，和對保持社會穩(wěn)定的經(jīng)濟和交易秩序的作用予以考量。而基于不動產(chǎn)租賃合同之特殊性，如允許破產(chǎn)管理人隨意解除待履行的不動產(chǎn)租賃合同，極有可能與破產(chǎn)法和民法所欲實現(xiàn)之價值目標相背離。由《破產(chǎn)法》第18條引發(fā)的不動產(chǎn)租賃合同的司法裁判爭議主要集中在兩個問題上。第一，“待履行”的含義，即“未履行完畢”所針對的客體究竟是不動產(chǎn)租賃合同中雙方的主、從義務(wù)，還是及于其他附隨義務(wù)？第二，解除之法律后果，即因解除而產(chǎn)生的損害賠償義務(wù)是僅包括實際損失，還是包括可得利益？上述問題即是本文所要討論之核心。

一、破產(chǎn)管理人解除權(quán)行使之一般規(guī)則

（一）破產(chǎn)程序中待履行合同的界定

在破產(chǎn)程序開始時，合同的履行狀況可以進行如下劃分。第一，破產(chǎn)債務(wù)人已經(jīng)履行完畢而合同相對人尚未履行完畢的雙務(wù)合同，或者合同相對人尚未履行的單務(wù)合同。第二，破產(chǎn)債務(wù)人尚未履行完畢而合同相對人已經(jīng)履行完畢的雙務(wù)合同，或破產(chǎn)債務(wù)人尚未履行完畢的單務(wù)合同。第三，破產(chǎn)債務(wù)人與合同相對人均未履行完畢的合同[1]。本文所討論的對象是上述第三種合同。

從《破產(chǎn)法》之表述來看，我國對于待履行合同的定義基本與大陸法系國家的普遍認知保持一致，即所謂《破產(chǎn)法》中的待履行合同是指在破產(chǎn)程序開始時雙方均未履行完畢的合同。由此，待履行合同構(gòu)成要件有三。第一，于破產(chǎn)程序開始前成立，并且在破產(chǎn)程序開始時尚未終止；第二，雙務(wù)合同；第三，雙方當(dāng)事人均未就合同給付義務(wù)履行完畢[2]。另觀美國破產(chǎn)法，其認為“待履行”這一表述本身基于生活常識和一般認知是易于理解的，任何解釋都有可能對這一概念本身造成歪曲，也并沒有對“待履行合同”進行明確的定義。而關(guān)于本文所要討論的待履行的不動產(chǎn)租賃合同（未到期租約），美國破產(chǎn)法將其作為“待履行合同”項下概念進行規(guī)定，并明確不包括因債務(wù)人違約或租約條款已經(jīng)實現(xiàn)[3]而在申請日前已經(jīng)終止的租約。

至于何謂“待履行”，目前一般認為“未履行完畢”的客體，既包括主給付義務(wù)，又包括從給付義務(wù)，但是并不包括附隨義務(wù)。其支撐理由主要有以下四點。第一，對《破產(chǎn)法》本身進行體系解釋。第18條第二款賦予合同相對方要求債務(wù)人提供擔(dān)保的權(quán)利，如果僅剩附隨義務(wù)，其價值一般較低，無須提供擔(dān)保。第二，從《破產(chǎn)法》的立法目的來看，其賦予破產(chǎn)管理人對于待履行合同的解除權(quán)之主要目的在于促進破產(chǎn)財產(chǎn)保值增值，而僅有附隨義務(wù)的履行并不會導(dǎo)致破產(chǎn)債務(wù)人財產(chǎn)減少。第三，觀《民法典》合同編所規(guī)定之同時履行抗辯權(quán)、解除權(quán)等均不能夠因合同附隨義務(wù)未履行而產(chǎn)生[4]。第四，從域外實踐來看，各國一般采取實質(zhì)違約觀點。

也有學(xué)者提出，僅以上述區(qū)分討論“尚未履行完畢”之客體并不周延，而更應(yīng)當(dāng)引入一種“實質(zhì)判斷標準”。即繼續(xù)履行是否對債務(wù)人財產(chǎn)保證增值有利，而法官在進行司法裁判時也不僅僅要考慮合同本身的履行效果，還要考慮合同履行后對破產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期效果[5]。

（二）破產(chǎn)程序中待履行合同處理的一般規(guī)則

雖然比較法中允許破產(chǎn)管理人在是否繼續(xù)履行合同之間做出選擇，但多采取“拒絕履行”而非“解除權(quán)”的表述。我國也不乏學(xué)者支持將“解除權(quán)”修正為拒絕履行。其主要理由在于，合同被認為是確定未來不確定風(fēng)險的工具，在具體交易當(dāng)中，即使一方當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)了事態(tài)走向與自己預(yù)期的偏差，也只能基于合同的約束而承受相應(yīng)的“不利益”。而合同解除權(quán)之存在，主要是為使非違約方從這種合同約束中解脫出來。將違約發(fā)生后是否繼續(xù)受合同約束的權(quán)利賦予非違約方，這既可以理解為對違約方的制裁，也可以理解為是對合同雙方利益的平衡。而由于《破產(chǎn)法》第18條將解除權(quán)賦予作為“違約方”的破產(chǎn)企業(yè)（管理人），這既是對合同“法鎖”基本功能的破壞，也犧牲了無辜合同相對人的利益，增加了破產(chǎn)財團的價值，從而有違破產(chǎn)法的價值目標[6]。

但筆者認為，上述理由并不完全成立。首先，對于《破產(chǎn)法》賦予破產(chǎn)企業(yè)管理人解除權(quán)是否合理并不能完全以民法一般合同規(guī)則進行衡量，正是基于破產(chǎn)法特殊法之地位和獨特價值目標，破產(chǎn)法規(guī)則應(yīng)當(dāng)被優(yōu)先適用，破產(chǎn)法的獨特價值也應(yīng)當(dāng)優(yōu)位于民法價值。其次，商事合同不同于民事合同，商事合同相對方并不存在需要特殊保護的利益。再次，對于在破產(chǎn)程序開始之前破產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)違約導(dǎo)致合同相對方能夠解除合同，但對方當(dāng)事人基于各種原因未行使解除權(quán)的情況，如果相對人故意怠于行使權(quán)力，雖然破產(chǎn)企業(yè)違約在先，但合同相對人也并非完全沒有過錯，此時，其利益需要被保護的程度還需要具體衡量。最后，主張將“解除權(quán)”修正為“拒絕履行”的學(xué)者之建議多指向立法層面上的改動，但在《破產(chǎn)法》有明確規(guī)定的情況下修法的成本遠遠高于對現(xiàn)有的解除權(quán)模式進行解釋。

關(guān)于如何處理待履行合同，涉及《民法典》合同編與《破產(chǎn)法》價值目標之間的平衡問題。一方面，即使在破產(chǎn)情況下，也應(yīng)當(dāng)盡力維護當(dāng)事人基于合同一般規(guī)則而對交易產(chǎn)生的期待和由民法所調(diào)整的普遍交易規(guī)則及社會經(jīng)濟秩序。另一方面，破產(chǎn)立法也有必要打破合同規(guī)則對某些問題作出特別規(guī)定，以實現(xiàn)破產(chǎn)法獨特的價值目標，保證實質(zhì)公平的實現(xiàn)。因此，破產(chǎn)管理人有權(quán)解除雙方均未履行完畢的合同具有合理性，但同時限制破產(chǎn)管理人的合同解除權(quán)也有必要性，尤其是在不動產(chǎn)租賃合同這一特殊合同當(dāng)中。

二、不動產(chǎn)租賃合同中“待履行”之確定

（一）司法案例中關(guān)于“待履行”的裁判分歧

通過檢索發(fā)現(xiàn)，在不動產(chǎn)租賃合同糾紛案中，法院對于合同“待履行”的認定并不相同。最高法院曾在指導(dǎo)案例中提到，“出租方的義務(wù)并非僅交付房屋的使用權(quán)即履行完畢，而是在租賃期內(nèi)，還負有對房屋保證使用、管理、監(jiān)督等義務(wù)，其義務(wù)具有階段性和持續(xù)性，只有在房屋租賃合同履行期限屆滿后，出租方的義務(wù)才履行完畢?！边@為不動產(chǎn)租賃合同中“待履行”的認定提供了方向，在之后的判決中多數(shù)法院也都采取了此種觀點。

但是，相關(guān)的裁判分歧也并未完全消弭。有法院認為，承租人簽訂房屋租賃合同并給付租賃價款時其義務(wù)就已經(jīng)履行完畢；也有法院認為，在融資租賃合同中，出租人履行完畢交付義務(wù)，即實現(xiàn)了簽訂融資租賃合同的實質(zhì)性目的，應(yīng)認定出租人就融資租賃合同已履行完畢。雖然融資租賃合同并不能完全等同于不動產(chǎn)租賃合同，但法院的觀點至少說明其未將保證出租人對租賃物的占有、使用這一消極義務(wù)作為“待履行”的客體。

（二）不動產(chǎn)租賃合同中的“維修義務(wù)”

對于出租人的維修義務(wù)屬于主義務(wù)、從義務(wù)還是附隨義務(wù)，目前并無明確的界定。在《民法典》相關(guān)釋義中，除極少數(shù)明確維修義務(wù)屬于附隨義務(wù)，其余大部分都表述為“維修義務(wù)是由出租人對租賃物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)派生出來的”[7]。即使在將維修義務(wù)明確為“附隨義務(wù)”的論著中也存在前后矛盾的現(xiàn)象，也存在維修義務(wù)的構(gòu)成要件中應(yīng)當(dāng)有“有維修的必要性”這一要件的觀點[8]。如果采取此種觀點，維修義務(wù)應(yīng)當(dāng)是出租人保持租賃物處于適租狀態(tài)這一主義務(wù)的內(nèi)容，也應(yīng)當(dāng)屬于主義務(wù)。在主義務(wù)和附隨義務(wù)的爭論之外，根據(jù)“從義務(wù)”之內(nèi)涵：從義務(wù)是指在主義務(wù)之外、不具有獨立意義的、只能輔助主義務(wù)發(fā)揮功能的義務(wù)，認定維修義務(wù)為從義務(wù)也并非毫無道理。

筆者認為，有必要對出租人的“維修義務(wù)”的含義進行限縮。在不動產(chǎn)租賃合同當(dāng)中，只有在不維修租賃物就無法正常使用的情況下才有必要讓出租人承擔(dān)維修義務(wù)，此時維修義務(wù)不屬于附隨義務(wù)。而由于“維修義務(wù)”并不是租賃合同的本質(zhì)特征，并且租賃物在使用過程中也并不一定出現(xiàn)需要維修的狀況，因此也不宜成為租賃合同的主義務(wù)。對比之下，將出租人的“維修義務(wù)”界定為從義務(wù)更為合理。

（三）破產(chǎn)管理人解除權(quán)的行使與限制

不動產(chǎn)租賃合同中產(chǎn)生的租賃權(quán)雖然在本質(zhì)上來講是債權(quán)，但基于“買賣不破租賃”和“承租人的優(yōu)先購買權(quán)”，租賃權(quán)也具有一定的物權(quán)效力。除此之外，商事不動產(chǎn)租賃合同在實務(wù)中一般具有較長期限，尤其是在20年滿后可以繼續(xù)簽訂，也體現(xiàn)出較為穩(wěn)定的物權(quán)效力。而之所以賦予租賃權(quán)一定的物權(quán)效力，一方面是為了保障承租人居住的權(quán)利，另一方面是出于對促進不動產(chǎn)有效利用的考量。如前文所述，學(xué)界普遍認為“待履行”包括主、從給付義務(wù)而不包括附隨義務(wù)，但這能否適用于不動產(chǎn)租賃合同還有待進一步討論，因此暫且將維修義務(wù)代入到上述結(jié)論當(dāng)中，并對效果進行檢驗以判斷。

于承租人破產(chǎn)的情況下，允許其解除合同當(dāng)然有利于其取回部分租金增加破產(chǎn)財產(chǎn)價值，對此不必贅言。于出租人破產(chǎn)的情況下，如將維修義務(wù)理解為從給付義務(wù)，破產(chǎn)管理人能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)租賃合同行使解除權(quán)。從破產(chǎn)債務(wù)人的角度來看，在尊重“買賣不破租賃”規(guī)則的前提之下，解除不動產(chǎn)租賃合同與否并不影響其將租賃物轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)增加破產(chǎn)財團價值，而如果解除合同，其要額外面臨對承租人的賠償義務(wù)。而從承租人的角度來看，允許破產(chǎn)管理人解除不動產(chǎn)租賃合同勢必打破其當(dāng)初的交易預(yù)期，既不利于其租賃權(quán)的保護，也不利于維護穩(wěn)定的經(jīng)濟秩序。尤其是在商事不動產(chǎn)租賃當(dāng)中，承租人往往會對租賃物進行大量的添附、改造等，加之租賃期限一般較長，也不符合促進不動產(chǎn)有效利用的價值目標。因此，在不動產(chǎn)租賃合同這一特殊合同中并不能簡單通過主、從、附隨義務(wù)的角度判斷能否賦予作為出租人的破產(chǎn)企業(yè)管理人解除權(quán)。

歸根結(jié)底，能否允許作為出租人的破產(chǎn)企業(yè)管理人打破合同一般規(guī)則行使解除權(quán)，是在民法和破產(chǎn)法價值目標之間衡量的結(jié)果。從租賃物的用途角度進行分類，承租人要么使用租賃物供員工住宿，要么使用租賃物進行生產(chǎn)經(jīng)營，前者體現(xiàn)的對承租人居住的特別保護之價值和后者體現(xiàn)的不動產(chǎn)有效利用之價值均值得強勢保護。①如果允許其隨意解除不動產(chǎn)租賃合同，不僅可能影響居住人的居住，有違合同原則損害合同相對人的預(yù)期，也不利于保障經(jīng)濟秩序。但如完全禁止，在解除合同與維持租賃關(guān)系帶來的收益價值差距過大的情況下也可能不利于破產(chǎn)財團的保值增值，進而影響破產(chǎn)企業(yè)債權(quán)人的受償權(quán)。

此時，選擇賦予作為出租人的破產(chǎn)企業(yè)管理人以解除權(quán)并對該解除權(quán)的行使條件進行嚴格限制是較好的選擇。即作為出租人的破產(chǎn)企業(yè)管理人一般不能解除不動產(chǎn)租賃合同，只有在出租部分房屋而不解除這部分房屋上的房屋租賃合同有礙于房屋出售、利用或造成價值嚴重貶損的情形下才允許破產(chǎn)管理人解除合同[9]。

由此可見，關(guān)于在不動產(chǎn)租賃合同當(dāng)中判斷是否應(yīng)當(dāng)賦予破產(chǎn)管理人解除權(quán)應(yīng)當(dāng)采取一種“功能主義”的視角，即將關(guān)注點轉(zhuǎn)移到解除與否對破產(chǎn)財產(chǎn)保值增值的影響上，這與前文所提到的“實質(zhì)判斷標準”相契合。但是，這種考量也并不意味著主、從、附隨義務(wù)的劃分并無用處，而是將這種劃分作為使用“功能主義”視角進行價值判斷的基礎(chǔ)和前提。②

三、破產(chǎn)管理人行使解除權(quán)的法律效果

（一）合同解除在破產(chǎn)情境下的效果選擇

對于合同解除的法律效果，學(xué)術(shù)界的爭論從未停止。目前我國的通說和立法時的基本立場均采直接效果說，即合同解除意味著合同溯及既往地消滅，未履行的部分免于履行，已經(jīng)履行的部分產(chǎn)生返還請求權(quán)。需要注意的是，《民法典》對于合同采取此觀點的原因在于在直接效果說下更利于保護守約方的利益并制裁違約方。但是這種價值取向在破產(chǎn)法中能否適用還有待討論。對本文所討論問題有價值的另一學(xué)說為折衷說，其對于合同解除時尚未履行部分的觀點與直接效果說相同，區(qū)別在于，對于已經(jīng)履行的部分，折衷說認為并不發(fā)生消滅而產(chǎn)生新的返還債務(wù)。

在破產(chǎn)法中采取直接效果說存在以下兩個問題。第一，同樣是破產(chǎn)企業(yè)在具體合同關(guān)系中的相對人，完全履行合同的相對人僅能夠通過申報破產(chǎn)債權(quán)按比例受償，而未完全履行合同的相對人卻能夠得到完整價款或干脆取回合同標的物。第二，在支付全部價款或返還標的物二選一的情形下，無論破產(chǎn)管理人如何選擇都會對破產(chǎn)財產(chǎn)的價值產(chǎn)生不利影響。由此可見，直接效果說在破產(chǎn)法中并非最優(yōu)選擇。

反觀折衷說，其并未像直接效果說一樣將合同完全當(dāng)做一個整體來對待，而是僅針對已經(jīng)履行部分發(fā)生返還的債權(quán)請求權(quán)。在破產(chǎn)情境下，一方面，比起一般合同解除規(guī)則中保護守約方懲罰違約方的目標，怎樣最大程度上增加破產(chǎn)財產(chǎn)價值提高債權(quán)人受償比例更為重要；另一方面，合同一般規(guī)則采取直接效果說的前提是合同解除的效果僅影響合同雙方，而破產(chǎn)程序中這種雙方關(guān)系顯然被打破進而擴張到債權(quán)人利益，此時勢必要考量合同相對方與債權(quán)人之間的利益平衡，此時如果絕對地追求一般合同規(guī)則下對于守約方的保護，顯然不利于債權(quán)人受償，有違破產(chǎn)法上的公平。因此，《破產(chǎn)法》18條中管理人行使解除權(quán)的后果采折衷說更為合理。

（二）基于財產(chǎn)返還義務(wù)、損害賠償義務(wù)產(chǎn)生的債務(wù)、債權(quán)性質(zhì)辨析

不動產(chǎn)租賃合同中的財產(chǎn)返還義務(wù)是依據(jù)合同性質(zhì)而固有的義務(wù)，并非解除合同的后果。由此，對于基于不動產(chǎn)租賃合同本身固有的財產(chǎn)返還義務(wù)衍生的請求權(quán)與因解除合同而產(chǎn)生的損害賠償請求權(quán)也應(yīng)當(dāng)在破產(chǎn)法中有不同的處理規(guī)則。

基于財產(chǎn)返還義務(wù)而產(chǎn)生的債務(wù)屬于取回權(quán)或共益?zhèn)鶆?wù)。對于基于財產(chǎn)返還義務(wù)產(chǎn)生的債務(wù)作為共益?zhèn)鶆?wù)還是破產(chǎn)債權(quán)處理，學(xué)界存在以下三種觀點。第一，認為相互返還是基于不當(dāng)?shù)美M而該債務(wù)應(yīng)當(dāng)屬于共益?zhèn)鶆?wù)。第二，為了防止管理人在停止己方義務(wù)履行后合同相對人以不安抗辯權(quán)對抗，必須將該債務(wù)認定為共益?zhèn)鶛?quán)。第三，認為在前述的直接說模式下，該債務(wù)為共益?zhèn)鶆?wù)；在折衷說模式下，該債務(wù)為破產(chǎn)債權(quán)。由于《破產(chǎn)法》第18條規(guī)定的解除權(quán)的行使主體和目的均與民法不同并顯示破產(chǎn)法的獨特價值，所以并不能簡單運用民法的基本理論進行解釋，還是需要結(jié)合本條的立法目的來理解。

《破產(chǎn)法》第18條的立法目的可以通過認定基于財產(chǎn)返還義務(wù)而產(chǎn)生的債務(wù)屬于共益?zhèn)鶛?quán)而實現(xiàn)。既然解除合同使破產(chǎn)財產(chǎn)價值得以提升這一有利結(jié)果由全體債權(quán)人共享，那么為換取這種利益所付出的代價也應(yīng)當(dāng)由債權(quán)人共擔(dān)。如果既犧牲了合同相對人基于合同而可獲得的利益，又讓由此產(chǎn)生的債權(quán)與其他債權(quán)人的債權(quán)處于同樣的破產(chǎn)債權(quán)地位，則相當(dāng)于讓合同相對人承擔(dān)了兩次不利后果，從而有違破產(chǎn)法公平清償?shù)膬r值目標。與我國同樣采取“解除權(quán)”做法的日本破產(chǎn)法也認為，基于返還財產(chǎn)義務(wù)產(chǎn)生的請求權(quán)屬于取回權(quán)（對應(yīng)標的物“現(xiàn)存”）或共益?zhèn)鶆?wù)（對應(yīng)標的物“現(xiàn)已不存在”）。

基于損害賠償義務(wù)產(chǎn)生的債權(quán)屬于破產(chǎn)債權(quán)?！镀飘a(chǎn)法》第53條規(guī)定，管理人或債務(wù)人依破產(chǎn)法解除合同的，對方當(dāng)事人因合同解除所產(chǎn)生的損害賠償請求權(quán)屬于破產(chǎn)債權(quán)。基于上述法律規(guī)定，對于損害賠償請求權(quán)的定性并無太大爭議。值得強調(diào)的是，此處所說的損害賠償請求權(quán)并不包括基于財產(chǎn)返還義務(wù)而產(chǎn)生的請求權(quán)，如上所述，基于財產(chǎn)返還義務(wù)產(chǎn)生的債務(wù)屬于取回權(quán)或共益?zhèn)鶆?wù)。

（三）合同解除后損害賠償?shù)姆秶?/p>

對于合同解除后的損害賠償范圍，學(xué)界一直存在爭議，有觀點認為應(yīng)當(dāng)僅包括實際損失，也有觀點認為還應(yīng)當(dāng)包括可得利益損失。如前所述，在破產(chǎn)情形下賦予作為“違約方”的破產(chǎn)企業(yè)管理人以解除權(quán)，而使作為無過錯方的合同相對人承擔(dān)不利益本身就是兩害相權(quán)取其輕的結(jié)果。此時如果再剝奪合同相對人就其將來的可得利益申報破產(chǎn)債權(quán)的權(quán)利，勢必會造成利益分配的不平衡[10]。

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