長租公寓的風(fēng)險應(yīng)留意

郭永清

2011年前后，第一批企業(yè)開始探索長租公寓的經(jīng)營模式，自如友家、蛋殼公寓、青客公寓、優(yōu)客逸家等相繼成立；到2014年末，行業(yè)內(nèi)數(shù)得上名字的長租公寓品牌已經(jīng)接近30家。到2017年前后，資本持續(xù)涌入，有數(shù)據(jù)顯示，十家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數(shù)已從2018底年的35.6萬套增長至2022年底的75萬套，數(shù)量已經(jīng)翻番。

長租公寓的本質(zhì)是“二房東”，即運營方與業(yè)主簽下長期租約，再把公寓轉(zhuǎn)租給租戶。長租公寓取得爆發(fā)性增長，但也一度出現(xiàn)了部分品牌“爆雷”的情況。因此，需要對長租公寓模式進行深度思考。

公司角度：收益與成本倒掛的風(fēng)險

目前市場上常見的長租公寓運作模式，從房源角度，可以分為兩類：

第一種是以自如、蛋殼公寓為代表的分散式長租公寓，長租公寓公司從個人業(yè)主那里獲取房源，一般在3-5年左右，再通過裝修改造之后出租。在這種模式下，長租公寓公司為了吸納大量房源、快速擴張，往往會以較高價格從房東手中獲取房源，以較低價格租給租客，從而導(dǎo)致收益和成本錯配的風(fēng)險。短期看，租客占了便宜，房東也占了便宜，但是長期看，這個做法本來就有悖商業(yè)邏輯，一個企業(yè)沒有正常的盈利模式，長期按照這種不健康的模式走下去，只能是不斷擴大虧損。由于付給房東的現(xiàn)金總額高于從租客收取的租金總額，當(dāng)長租公寓公司的現(xiàn)金無法完全支付房東租金的時候，長租公寓公司就會出現(xiàn)“爆雷”。

此外，由于房源合同期限較短，對于長租公寓公司的現(xiàn)金管理能力、出租率等提出了更加嚴(yán)格的要求，一旦短期出租率下降、現(xiàn)金流入減少，就很容易陷入資金鏈危機，從而引發(fā)“爆雷”。

因此，對于長租公寓公司來說，應(yīng)當(dāng)在獲取房源的時候，進行合理測算，避免收益和成本的倒掛。

另一種是以魔方公寓、方隅公寓、base佰舍為代表的集中式長租公寓，通常從機構(gòu)業(yè)主獲取房源，比如地產(chǎn)商沒賣出去的商住公寓、歇業(yè)的酒店等，將一整棟樓租下來，改造成公寓出租。與第一種模式相比，在房源鎖定期上更有優(yōu)勢。集中式長租公寓的房源業(yè)主是機構(gòu)，傾向于超長期托管，合同一般為10年、20年甚至更長時間。而房源鎖定期的長短，會直接決定裝修成本的攤銷。比如同樣做一次裝修，分?jǐn)偟?0年，與分?jǐn)偟?-5年，成本差別較大。

此外，因為租客都在一棟樓里、房源分布集中，集中式公寓可施展的空間也相對較大。比如上海的部分集中式長租公寓，不但有前臺和管家，還有超過500平方米的公共區(qū)域，包括休閑區(qū)、健身房、辦公區(qū)、娛樂區(qū)、公共洗衣房、共享廚房和自習(xí)教室等。還經(jīng)常舉辦一些活動，比如與瑜伽健身館合作，為租客提供免費瑜伽教學(xué)等。在這樣的運營管理下，租客的黏性更大，出租率更有保障。一批中高端集中式長租公寓產(chǎn)品陸續(xù)入市，給租客提供了更多樣化的房型選擇、更有設(shè)計感的居住空間。

最后，很多集中式長租公寓公司直接租給企業(yè)做職工宿舍，還提供往返班車服務(wù)。這保證了集中式長租公寓公司現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。

這一種模式的風(fēng)險主要在初期做決策的時候，對于未來收益和成本的測算是否做出了比較合理的假設(shè)，比如出租率、租金價格、服務(wù)管理成本等。

以某公司披露的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)（也就是長租公寓業(yè)務(wù)）為例，該公司既涉及分散式公寓，又有集中式公寓，雖然沒有披露兩類業(yè)務(wù)的具體情況，但是從該公司的年報來看，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)存在著收益成本倒掛的風(fēng)險。

公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的毛利率為-5.99%，遠低于公司的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)毛利率，也就是說，長租業(yè)務(wù)的收入無法彌補成本。雖然公司在其后補充說明“資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)依據(jù)租賃準(zhǔn)則核算，按照融資租賃方式計算的租金收益計入其他收益-資產(chǎn)處置收益科目，考慮資產(chǎn)處置收益，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的實際毛利率為11.34%?！钡?，即使以公司所稱的11.34%的毛利率來衡量，在考慮長租公寓的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用（公司的銷售費用率為5%、管理費用率為9%、財務(wù)費用率為7%，三者相加為21%）后，長租公寓的收入依然無法完全覆蓋成本和費用。如果公司在未來不能扭轉(zhuǎn)這個情況，長此以往，風(fēng)險只會積累更多。

此外，從該公司的債務(wù)資金成本和息稅前投入資本回報率角度看，公司業(yè)務(wù)的盈利還沒有債務(wù)資金成本高，也就是說，公司賺的錢還不夠支付利息，這也是公司收益與成本倒掛的信號之一。

個人房東和租客角度：租金收取和租金支付期限錯配的風(fēng)險

個人房東和租客面臨的第一個風(fēng)險是法律風(fēng)險。租賃企業(yè)同房東和租客的法律關(guān)系比較模糊，究竟是租賃轉(zhuǎn)租關(guān)系，還是委托代理關(guān)系，在法律上缺乏明確界定，在實踐中也存在重疊和錯位現(xiàn)象。不對等的合同關(guān)系，在很大程度上造成了個人房東和租客的法律風(fēng)險。

相比于上述法律風(fēng)險，個人房東租金收取和租客租金支付期限錯配的風(fēng)險，則更為至關(guān)重要。從長租公寓公司收取租金的角度，目前主要是“租金貸”或者“長收短付”。所謂租金貸，即金融機構(gòu)將一年的租金貸款直接發(fā)給長租公寓公司，租客每月以租金的形式向金融機構(gòu)償還貸款。所謂長收短付，即長租公寓公司從租客手中按年一次性收取較長期限的租金，對房東則按月支付房租。兩者在本質(zhì)上是一致的，即長租公寓收取租客的長期租金、支付房東的短期租金。

長租公寓以年付或者半年付給予租客減免一個月或者兩個月的房租優(yōu)惠的方式，吸引租客一次性支付大額的長期租金。當(dāng)租客支付能力有限的時候，長租公寓就與金融機構(gòu)合作，由租客向貸款機構(gòu)申請半年或一年的租房貸款金額，貸款機構(gòu)一次性將貸款金額打給長租公寓公司，租客則以月付的形式向貸款機構(gòu)還房租貸款。但是，長租公寓公司付給房東的房租是以月付或者季付的形式，因此長租公寓公司就會保留租客租房貸款中3-11個月的房租，從而形成巨額的截留資金。如果長租公寓公司后期未能如期支付租金給房東，那么，租客就可能面臨既要償還貸款但又無房可住的苦果；而房東則可能面臨既無法收到房租又無法收回房子的結(jié)果。

那么，長租公寓什么時候可能“爆雷”？一般來說，在其長期融資凈值為巨額負數(shù)的時候，房東和租客就應(yīng)該加以關(guān)注。所謂長期融資凈值，是指公司的長期融資金額在滿足公司的長期資產(chǎn)的資金需求后，剩余的凈額。

仍以上述公司最近幾年的數(shù)據(jù)為例。所有者權(quán)益和長期借款為公司長期資金來源，長期資產(chǎn)、周轉(zhuǎn)性經(jīng)營投入和長期股權(quán)投資為公司長期資金需求，兩者相減后就是長期融資凈值?？梢钥吹?，公司的長期融資凈值從2020年底的50億元，在2021年轉(zhuǎn)為-16.74億元，直至2023年一季度的-49億元，也就是說，公司需要用短期融資來滿足長期融資凈值的缺口。該公司在2023年一季度只有76.54億元金融資產(chǎn)，但是卻要在未來一年內(nèi)償付125.67億元的短期有息債務(wù)，接下來的流動性壓力會非常大。

監(jiān)管需完善

目前，尚未有全國性的法律對長租公寓公司進行監(jiān)管。理論上，長租公寓公司收取租客長期租金、支付房東短期租金的經(jīng)營方式，是長租公寓公司以房源為標(biāo)的開展了融資業(yè)務(wù)，因此，成為類金融公司。隨著長租公寓公司規(guī)模的增長和擴大，需要對長期公寓公司加強監(jiān)管，以避免“爆雷”影響廣大房東和租客的利益。

上海、南京等地方政府已經(jīng)對長租公寓業(yè)務(wù)加強了監(jiān)管。比如，上海市發(fā)布了《上海市住房租賃條例》，以促進租賃雙方建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系，尤其是明確加大對長租公寓公司等“二房東”的監(jiān)管。主要內(nèi)容包括：一是備案制度；二是資金監(jiān)管，住房租賃企業(yè)承租個人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在商業(yè)銀行開立住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，一次性收取租金超過三個月， 以及收取押金超過一個月租金的，超出部分應(yīng)當(dāng)存入住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶；如果企業(yè)未按規(guī)定開立交易資金監(jiān)管專用賬戶，最高將罰20萬元。

類似的，南京也對住房租賃企業(yè)的資金監(jiān)管做出了嚴(yán)格規(guī)定，住房租賃交易資金必須存入監(jiān)管專用賬戶。

當(dāng)前很多長租公寓公司的業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)不再局限于某個省市，需要出臺全國性的長租公寓公司監(jiān)管法律法規(guī)，以加強對長租公寓的風(fēng)險管理，保障廣大房東和租客的利益，尤其是往往處于弱勢的租客的利益。