住房金融維穩(wěn)

唐郡　嚴(yán)沁雯

“我的月供少了200元，相當(dāng)于每個月省了一頓飯錢?！?/p>

來自廣州的首套房貸負(fù)債人章楊告訴《財(cái)經(jīng)》記者，他2021年在廣州買房申請了91萬元的商業(yè)性個人住房貸款，月供為4726元。

9月25日，醞釀數(shù)月的存量房貸利率下調(diào)政策正式落地實(shí)施，當(dāng)日，不少借款人向《財(cái)經(jīng)》記者反映，自己的房貸利率已經(jīng)完成下調(diào)。章楊房貸利率由4.6%調(diào)整至4.3%，他的月供也隨之降至4521元。

鑒于此前不同城市不同時期房貸利率定價存在較大差異，借款人利率下調(diào)幅度亦存在巨大差異，有人反映利率下調(diào)了2個百分點(diǎn)，有人則發(fā)現(xiàn)自己的房貸利率并未調(diào)整。

8月31日，中國人民銀行（下稱“央行”）、國家金融監(jiān)督管理總局（下稱“金融監(jiān)管總局”）發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱《通知》），要求商業(yè)銀行通過“借新還舊”或重新約定合同利率等方式，落實(shí)下調(diào)存量首套商業(yè)性個人住房貸款利率事宜。

央行貨幣政策司司長鄒瀾介紹，調(diào)整完成后，大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至貸款市場報(bào)價利率（LPR），2022年5月以后的（存量首套住房貸款）將降至LPR減20個基點(diǎn)，直接下調(diào)至政策下限。

政策落地首日，六大行均完成了對參考貸款市場報(bào)價利率定價的存量浮動利率首套房貸的批量下調(diào)。對于“二套轉(zhuǎn)首套”等其他情況，六大行均在手機(jī)銀行上線了存量房貸利率調(diào)整專區(qū)，方便客戶提交線上申請。

中小銀行也在陸續(xù)參照國有銀行制定并發(fā)布實(shí)施細(xì)則。鄒瀾表示，預(yù)計(jì)超過九成符合條件的借款人可在第一時間充分享受政策紅利，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調(diào)整。

據(jù)機(jī)構(gòu)測算，本次利率下調(diào)將惠及約25萬億元存量首套房貸，平均下調(diào)幅度約80個基點(diǎn)。以貸款100萬元，期限30年，等額本息還款計(jì)算，若此前房貸利率為5%，下調(diào)后為最新的LPR（4.2%），月供將減少478元，利息總額減少約17萬元。

表1：工商銀行掛牌存款利率對比

資料來源：工商銀行官網(wǎng)。制表：顏斌

顯然，存量住房貸款利率下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患。

央行數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，個人住房貸款余額增速跌入個位數(shù)區(qū)間并持續(xù)下行。截至2023年二季度末，個人住房貸款余額為38.6萬億元，同比增速為-0.7%，增速首次轉(zhuǎn)負(fù)。

存量房貸利率調(diào)整之外，央行、金融監(jiān)管總局同步下調(diào)了首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例，以及二套房貸利率下限。今年以來，央行等部門先后出臺首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定推動“認(rèn)房不認(rèn)貸”等住房金融政策，不斷放松住房需求端限制措施，降低購房門檻。

歷經(jīng)提前還貸潮、存量房貸利率下調(diào)，持續(xù)增長20余年的中國住房金融市場告別往昔繁榮，進(jìn)入全新拐點(diǎn)。新舊交替之際，維穩(wěn)顯得尤為重要。

房貸降息啟動：百萬貸款節(jié)省17萬

“房貸利率真的降了，開心！”一個清晨，銀行發(fā)來的短信讓李泉難掩激動，“自2023年9月25日，您的貸款執(zhí)行利率將由LPR+45個基點(diǎn)調(diào)整至LPR+0個基點(diǎn)?！?/p>

2021年，李泉于蘇州購入人生的首套住房，由此背上了30年的房貸。彼時，李泉的房貸利率為5.1%，月供在8300元以上?？吹姐y行的調(diào)降通知，李泉立馬在手機(jī)銀行App查看了“代還計(jì)劃”，在下一個還款日，她的月供將降低至7500元左右。

“每個月月供少了800塊，剩下的期限可以節(jié)省十幾萬元的利息，感謝政策！”

李泉的反應(yīng)只是眾多購房者的縮影。在她之外，那些在房貸利率更高時“上車”的購房者，更將“2023年9月25日”視作一個吉祥日。

2021年于廣州購入首套房的瑜安更深有感觸。與當(dāng)下對比，彼時的房地產(chǎn)市場是截然不同的景象?！爱?dāng)時額度特別緊張，我2021年10月申請貸款后就開始排隊(duì)，直到年底才批下來。”據(jù)瑜安回憶，貸款發(fā)放之時，她的房貸利率高達(dá)5.85%，在貸款市場報(bào)價利率（LPR）的基礎(chǔ)上加了120個基點(diǎn)。

隨著存量首套房貸利率正式調(diào)降，瑜安的房貸利率由5.5%降至4.3%，“每年節(jié)省差不多2萬塊”。對于貸款總額超200萬元的她來說，這一數(shù)字超出預(yù)期，若按照28年的剩余期限計(jì)算，合計(jì)可以減少逾50萬元的利息支出。

中金公司測算，本次存量首套房貸利率平均下調(diào)幅度約80個基點(diǎn)。以貸款100萬元，期限30年，等額本息還款計(jì)算，若此前房貸利率為5%，下調(diào)后為最新的LPR（4.2%），月供將減少478元，利息總額減少約17萬元。

不同的貸款者出現(xiàn)不同的利率調(diào)降幅度，一個重要的原因是不同時期房貸利率定價存在區(qū)別。各家銀行針對不同時期房貸給出了不同的房貸利率調(diào)降操作細(xì)則，主要按照三個時間段來劃分。

圖1：貸款市場報(bào)價利率（LPR）：5年

資料來源：Wind

以建設(shè)銀行為例，2019年10月7日（含）前發(fā)放的，調(diào)整后的利率按相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行；2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）發(fā)放的，調(diào)整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行；2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）已發(fā)放的或已簽訂合同但未發(fā)放的，調(diào)整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR-20個基點(diǎn)執(zhí)行。

根據(jù)8月31日央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布的《通知》，9月25日起，借款人便可主動向承貸銀行提出申請，銀行亦可通過發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。其中，首套住房貸款、“二套轉(zhuǎn)首套”，以及公積金組合貸中的商業(yè)性個人住房貸款均在本次調(diào)降范圍內(nèi)。

所謂“二套轉(zhuǎn)首套”，主要指的是在多地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)，可以向銀行申請進(jìn)行首套住房認(rèn)定，進(jìn)而享受利率下調(diào)的優(yōu)惠。

以在上海工作多年的鄧云為例。2019年，已在老家成都有一套住房的他在上海購入一套新房產(chǎn)。由于此前有過貸款記錄，依據(jù)當(dāng)時的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，鄧云需跟隨二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)。

“按照貸款所在銀行政策，上海這套房也可以被認(rèn)定為首套房?！编囋品Q，在他通過手機(jī)銀行App進(jìn)行申請后，銀行通知10月25日前將統(tǒng)一進(jìn)行調(diào)整。“之前房貸利率是4.79%，這次有望降到4.2%，每個月節(jié)省快1000元，為我減少了不小的負(fù)擔(dān)”。

值得一提的是，按照因城施策的原則，不同城市存量房貸調(diào)整幅度亦有差異。對比二三線城市，北京、上海、深圳等一線城市利率下調(diào)幅度相對有限。一名曾于2021年在上海購入首套房的銀行客戶表示，其房貸利率自放款起即為相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價利率（LPR）不加點(diǎn)，根據(jù)政策規(guī)定，自己的房貸利率在本次并未有調(diào)降。

不過，同在長三角地區(qū)的無錫卻是另一番景象。該城市一名購房者表示，自己于2020年購買首套房，彼時其房貸利率為“LPR+160個基點(diǎn)”。根據(jù)本次的政策，這位購房者可以直接降至LPR，調(diào)降幅度達(dá)160個基點(diǎn)。

根據(jù)各銀行陸續(xù)公布的操作細(xì)則，不同類型的存量房貸調(diào)整方式有所不同。其中，普通存量首套住房貸款客戶無需進(jìn)行操作，銀行將主動在9月25日進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整，即日生效；而對于“二套轉(zhuǎn)首套”、不良貸款歸還積欠本息及當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價的存量房貸客戶，則需要自主向銀行提出申請，待銀行審核后生效，目前大部分銀行給出的時間為10月25日前。

值得注意的是，這并非存量房貸利率首次下調(diào)。

2008年-2009年，受次貸危機(jī)影響，央行曾將商業(yè)性個人住房貸款利率下限從基準(zhǔn)利率的0.85倍調(diào)整為0.7倍，疊加其間的幾次降息，新發(fā)放房貸利率與存量房貸利率出現(xiàn)明顯倒掛。2009年初，在同業(yè)競爭等多重因素影響下，四大行宣布對存量房貸客戶執(zhí)行0.7倍基準(zhǔn)利率的優(yōu)惠利率。

但兩次存量房貸利率下調(diào)之間也有諸多不同。上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛表示，2009年的調(diào)整可以說是“一刀切”，而本次調(diào)整主要針對首套房貸，實(shí)際落地過程中因城施策的特征也非常明顯。“這說明當(dāng)時和現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策總體取向不同，那時的調(diào)整是應(yīng)對次貸危機(jī)背景下，宏觀刺激政策的一環(huán)?！痹鴦傃a(bǔ)充說道。

另一方面，兩次調(diào)整涉及的規(guī)模也不同。2009年國內(nèi)房貸規(guī)?？傮w約5萬億元，在銀行信貸結(jié)構(gòu)中占比約為10%，而當(dāng)下房貸規(guī)模近39萬億元，在銀行信貸中占比約20%。同時，2009年銀行的凈息差遠(yuǎn)高于當(dāng)下?！氨敬握{(diào)整對銀行的影響明顯更大?！痹鴦偙硎?。

存量房貸解壓：提前還款比例下降

央行數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月末，存量個人住房貸款余額為38.6萬億元。據(jù)中金公司測算，首套房貸占存量房貸的80%-90%，其中符合利率下調(diào)條件的貸款占比在80%，即占全部房貸的三分之二。也就是說，本次符合利率下調(diào)條件的存量房貸規(guī)模約25萬億元。

多位受訪人士認(rèn)為，本次存量房貸利率下調(diào)始自2022年開始的房貸利率下行。2022年以來，央行等金融管理部門先后下調(diào)，并階段性取消首套房貸利率政策下限，疊加降息引導(dǎo)LPR下行，導(dǎo)致新發(fā)放房貸利率不斷下行。

央行數(shù)據(jù)顯示，新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率由2021年末的5.63%，持續(xù)下行至2023年二季度末的4.11%，下降幅度達(dá)1.52個百分點(diǎn)。新增與存量房貸利率利差不斷拉大。

據(jù)光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰估算，截至2023年6月末，受LPR多次下調(diào)影響，存量按揭貸款實(shí)際執(zhí)行利率在4.7%左右，超七成高于現(xiàn)行五年以上LPR（4.20%）；而存量按揭貸款實(shí)際執(zhí)行利率與6月新發(fā)生按揭貸款利率4.11%的價差在60個基點(diǎn)左右，存在較大出入。

利差擴(kuò)大，疊加理財(cái)收益率下行，部分借款人算起了收益賬。一位來自北京的購房者告訴《財(cái)經(jīng)》記者，由于存量房貸利率較高，她今年二季度提前償還了55萬元的房貸，共計(jì)節(jié)省33萬元的利息。該購房者透露，在她身邊，抱有“提前還貸當(dāng)理財(cái)”想法的親戚朋友不在少數(shù)。

此外，由于經(jīng)營貸、消費(fèi)貸利率與存量房貸利率倒掛，也有人選擇鋌而走險，用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸資金置換房貸。有借款人曾對《財(cái)經(jīng)》記者表示，趁著消費(fèi)貸利率較低，已經(jīng)讓家里人將能貸的額度全部借出，用于償還房貸。

根據(jù)國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室發(fā)布的房地產(chǎn)金融二季度報(bào)告，2023年上半年，個人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元，比2022年同期多發(fā)放超過5100億元。但是個人住房貸款余額卻從2022年末的38.8萬億元，下降至2023年6月末的38.6萬億元。“這表明2023年上半年個人住房貸款的提前還貸規(guī)模較大?！眻?bào)告稱。

截至6月末，六大行個人住房抵押貸款余額為26.2萬億元，約占同期全部個人住房貸款余額的68%。上半年，六大行個人住房抵押貸款凈減少超2000億元。

從已發(fā)行RMBS（個人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券）基礎(chǔ)資產(chǎn)的早償率情況來看，2023年一季度個人住房貸款的早償率（年化）達(dá)到15.2%；二季度個人住房貸款的早償率（年化）為13.1%，均遠(yuǎn)高于2022年末的8.9%。

2023年8月20日，人們在廣東惠州一處售樓部看房。圖/視覺中國

2023年以來，下調(diào)存量房貸利率的呼聲逐漸高漲。7月14日，鄒瀾在國新辦發(fā)布會上稱，“我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?！笔状螌ν忉尫糯媪糠抠J利率下調(diào)信號。9月25日，相關(guān)政策正式落地。

存量房貸利率下調(diào)究竟能在多大程度上“止住”提前還貸潮？

開源證券研報(bào)中對可能降低的提前還貸比例做出分析：2022年3月以前新發(fā)房貸利率的加點(diǎn)部分為90個基點(diǎn)左右，存量和增量房貸的利差相對較小，該時間段內(nèi)提前還款（以RMBS早償率衡量）維持在7%-9%的比例，隨著新發(fā)房貸利率的下降，提前還款比例最高升至17%左右，較通常情況上升了8%-10%。預(yù)計(jì)此次存量房貸利率下調(diào)有望降低提前還款比例最多8%。

從借款人的視角來看，情況已經(jīng)在發(fā)生改變?！爸袄⑻吡?，所以提前還過一次貸款，這次存量房貸下調(diào)有點(diǎn)超出預(yù)期，決定先把錢留著了。”考慮到未來的現(xiàn)金流，原本預(yù)約了9月提前還貸的李泉決定暫緩計(jì)劃。

瑜安亦有類似感受，在她展示的還款計(jì)劃中，未來月供將減少約1000元?！案杏X政策的力度還是挺大的，我們手里也不寬裕，也不想冒著違規(guī)的風(fēng)險借經(jīng)營貸去還貸”。

不過也有人持不同看法?！胺抠J利率降了確實(shí)好，不過我比較在意資金的利用率?！币晃辉谏虾氖陆鹑诠ぷ鞯慕杩钊吮硎荆饲八诶霞页啥假徣胍惶卓們r約90萬元的房產(chǎn)，申請了一筆23萬元、30年期的貸款，房貸利率定價為LPR+98個基點(diǎn)。在去年進(jìn)行提前還貸后，目前她剩下待還本金約為16萬元。依此計(jì)算，每個月能節(jié)省的利息約為95元。在她看來，房貸利率的調(diào)降影響并不大。

“我平時的理財(cái)方式以投資股票為主，但現(xiàn)在市場行情不太好，我還是傾向于提前還貸?！编囋普J(rèn)為，雖然房貸利率降低幅度較大，如若沒有更能賺錢的理財(cái)方式，她還是會選擇將閑錢用于提前還貸。

而在銀行端，多位從事房貸業(yè)務(wù)的相關(guān)人士表示，與之前對比，近期進(jìn)行提前還貸的客戶有所下降?！坝∠笾腥ツ甑浇衲晟习肽甓夹U多的，不過最近體感少了一些，來現(xiàn)場預(yù)約提前還貸的客戶都不用排隊(duì)了?！蹦彻煞菪匈J后中心工作人向《財(cái)經(jīng)》記者提到。

同時，據(jù)一名股份行房貸業(yè)務(wù)人員透露，“目前總行每個月給各個經(jīng)營單位的提前還款額度是500萬元。”

對于房貸利率調(diào)降的影響，在近期多家銀行的中期業(yè)績說明會上，亦有多名銀行高管予以回應(yīng)。

杭州銀行副行長陳嵐表示，降低存量首套住房貸款利率會對銀行短期營收帶來一定影響，但考慮到多重房貸利好政策對房地產(chǎn)市場的刺激作用所帶來的按揭市場容量提升，以及降首套房貸利率將緩解提前還貸潮，緩和銀行盈利能力和資產(chǎn)重新配置所面臨的壓力，并且可以在一定程度上壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸來置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患。

“存量房貸利率的下調(diào)一方面有利于減輕部分存量個人住房貸款客戶的財(cái)務(wù)成本負(fù)擔(dān)，另一方面有利于商業(yè)銀行平滑提前還貸壓力，有利于平穩(wěn)經(jīng)營?！鞭r(nóng)業(yè)銀行副行長林立亦在中期業(yè)績會上指出。

金融政策優(yōu)化：促進(jìn)購房需求釋放

“當(dāng)下房地產(chǎn)市場調(diào)控的核心是穩(wěn)住需求，這很大程度需要銀行提供金融支持?！痹鴦偙硎?，存量房貸利率下調(diào)是近期一系列地產(chǎn)金融政策調(diào)整的縮影。

事實(shí)上，8月31日存量房貸利率下調(diào)政策出臺的同時，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，對首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例，以及二套房貸利率下限進(jìn)行調(diào)整。

表2：2023年上半年A股上市銀行凈息差情況

注：標(biāo)紅處為低于1.8%。資料來源：《財(cái)經(jīng)》記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理

據(jù)央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化有兩大重點(diǎn)，一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。二是將二套住房利率政策下限由不低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)，調(diào)整為LPR加20個基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點(diǎn)。

此外，各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

中誠信國際研究院執(zhí)行院長袁海霞表示，對最低首付比例的調(diào)整下調(diào)了原先“限購”城市的商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例，有利于加快釋放潛在購房需求。而二套住房利率政策下限的調(diào)整進(jìn)一步向改善性住房需求釋放政策暖意。

“整體而言，本次差別化住房信貸政策落地，有效降低居民購房門檻和成本，促進(jìn)潛在購房需求釋放；有利于引導(dǎo)商業(yè)性個人住房貸款借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，規(guī)范住房信貸市場秩序?！痹Ｏ挤Q。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2022年5月以來，包括央行在內(nèi)的地產(chǎn)金融管理部門至少六次發(fā)文優(yōu)化房地產(chǎn)需求端的金融限制性政策。

2022年5月15日，央行、原銀保監(jiān)會宣布將首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率全國下限從不低于相應(yīng)期限的LPR，調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點(diǎn)。

2022年9月29日-2023年1月5日，央行階段性放松了對首套房貸利率全國下限的要求，允許房價連續(xù)下跌的城市自主決定維持、下調(diào)或取消首套房貸利率政策下限，并建立了利率下限掛鉤房價的動態(tài)調(diào)整機(jī)制，將前述調(diào)整方式固定下來。據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2022年末，全國有近30個城市房貸利率降至4%以下，低于當(dāng)時的房貸利率政策全國下限。

截至目前，一線城市已經(jīng)全部執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。圖/視覺中國

2023年8月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部門宣布，優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施，并將此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。截至目前，一線城市已經(jīng)全部執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

2023年8月31日，購買首套、二套住房首付比例和二套住房貸款利率下調(diào)，存量首套房貸利率下調(diào)。

此外，還有“金融16條”（2022年11月，央行、原銀保監(jiān)會共同推出的支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的16條金融舉措）適用期限延長、超特大城市城中村改造、取消限購限售等政策相繼發(fā)布，持續(xù)引導(dǎo)潛在需求有序釋放，帶動房地產(chǎn)市場逐步回歸常態(tài)化調(diào)整。

上述一系列政策組合拳出臺后，房地產(chǎn)市場需求出現(xiàn)邊際改善。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月首個周末，北京市二手房成交2800余套，是8月周末成交均值的2倍。深圳執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后首周，二手房成交量達(dá)810套，環(huán)比增長26.4%。

國盛證券撰文稱，截至9月24日，18個重點(diǎn)城市二手房銷售持續(xù)改善，且顯著強(qiáng)于季節(jié)規(guī)律，但30大中城市新房銷售未超出季節(jié)性范疇、房企拿地也延續(xù)偏弱，指向近期松綁地產(chǎn)政策對二手房成交有提振，但對新房銷售和開發(fā)商積極性的帶動效果尚未顯現(xiàn)。

中誠信國際認(rèn)為，后續(xù)房地產(chǎn)優(yōu)化政策仍有增量空間，建議在核心一二線城市推行優(yōu)化限貸限購條件、提高公積金貸款額度、進(jìn)一步放松落戶限制、加大對改善性住房需求的信貸支持等。

“目前出臺的一系列地產(chǎn)金融政策，主要是逐步給房地產(chǎn)市場過熱時期的限制性政策松綁，讓市場回歸正常軌道?！鄙虾Ｐ陆鹑谘芯吭焊痹洪L劉曉春對《財(cái)經(jīng)》記者表示，下調(diào)存量房貸利率等政策目的在于讓房地產(chǎn)市場回歸正常的房地產(chǎn)供求關(guān)系，而不是再次點(diǎn)燃房地產(chǎn)的“虛火”。

在劉曉春看來，當(dāng)下正是推動房地產(chǎn)市場回歸正常的窗口期。他建議，接下來應(yīng)該逐步取消房貸利率政策下限，讓商業(yè)銀行根據(jù)自身資源稟賦和經(jīng)營狀況，自主決定房貸利率?！氨热缬行┥虡I(yè)銀行經(jīng)營成本較低，它可以給出低于LPR的價格，而有些銀行經(jīng)營成本較高，它可能傾向高于LPR的價格，大家自由競爭，去尋找各自對應(yīng)的目標(biāo)客戶。”

“當(dāng)然，這并不意味著不要調(diào)控。”劉曉春表示，市場有時候會失衡，比如此前的房地產(chǎn)投資屬性過強(qiáng)，偏離了消費(fèi)的定位，適當(dāng)采取宏觀調(diào)控手段是必要的，但應(yīng)依照市場規(guī)律進(jìn)行引導(dǎo)，而不是用行政命令代替市場選擇。

表3：根據(jù)各個時期統(tǒng)計(jì)，9個城市的加點(diǎn)下限高于全國下限

資料來源：央行各?。ㄊ校┓中?、開源證券研究所

銀行息差承壓：引導(dǎo)存款利率下調(diào)

對于大部分銀行來說，利息收入是營業(yè)收入的主體。在多位受訪人士看來，隨著存量房貸利率的正式調(diào)降，銀行凈利息收入將直接受到影響，進(jìn)而施壓銀行盈利能力。

據(jù)中金地產(chǎn)組的估算，假設(shè)存量按揭貸款的利率下調(diào)50個基點(diǎn)，將影響銀行凈息差7個基點(diǎn)，營業(yè)收入3%，凈利潤6%（年化）。開源證券則在研報(bào)中指出，若不考慮其他因素，本次下調(diào)預(yù)計(jì)拖累上市銀行凈息差約4.94個基點(diǎn)。

在普華永道中國內(nèi)地金融業(yè)合伙人胡亮看來，存量房貸利率下調(diào)對不同銀行可能會產(chǎn)生不同的影響。“如果是房貸盤子比較大的銀行，短期內(nèi)會有一定的影響；另一方面，因?yàn)榉抠J業(yè)務(wù)較為安全、長期，回報(bào)較好，房貸業(yè)務(wù)較少的銀行會利用這樣的機(jī)會做更多房貸業(yè)務(wù)，也會帶來利潤的提升，這取決于銀行自身現(xiàn)在對于房貸的布局和現(xiàn)狀?！?/p>

“按照一些主流券商研究機(jī)構(gòu)估算，按揭利率每調(diào)降10個基點(diǎn)，對全行業(yè)凈息差影響大概是0.9個-1個基點(diǎn)。中信銀行目前按揭貸款規(guī)模大概是9500億元，其中存量利率高于新發(fā)生利率占6000億元，這部分按揭每降低10個基點(diǎn)，將會影響到我們貸款收益大概是6億元，影響凈息差0.8個基點(diǎn)?！敝行陪y行副行長謝志斌曾在中期業(yè)績會上透露。

從數(shù)據(jù)上看，目前銀行業(yè)整體凈息差已經(jīng)承壓。根據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局公布的數(shù)據(jù)，2023年二季度，部分類型銀行凈息差有所下滑。其中，大型商業(yè)銀行及股份制商業(yè)銀行凈息差均較一季度下降2個基點(diǎn)分別至1.67%、1.81%。

上市銀行公布的半年報(bào)亦透露出當(dāng)前銀行業(yè)的息差壓力。Wind（萬得）數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，A股42家上市銀行平均凈息差為1.86%。其中有20家銀行凈息差已經(jīng)低于1.8%的“警戒線”（注：根據(jù)市場利率定價自律機(jī)制此前發(fā)布的《合格審慎評估實(shí)施辦法（2023年修訂版）》顯示，凈息差（NIM）評分標(biāo)準(zhǔn)為不低于1.8%）。

在2023年的中期業(yè)績發(fā)布會上，多家銀行高層談及息差相關(guān)情況時亦指出，在外部經(jīng)濟(jì)增長承壓的大背景下，加上LPR下調(diào)等因素，當(dāng)前銀行業(yè)整體息差承壓。市場關(guān)注，銀行將如何應(yīng)對。

“房貸利率一方面可能會對短期利潤形成壓力，但是銀行也會通過其他方式緩沖這些壓力的影響，包括加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債管理、更好控制成本、下調(diào)存款利率等方式。綜合認(rèn)為，政策在短期內(nèi)可能會有一定影響，但中長期的影響比較有限，可能還會給銀行穩(wěn)定房貸規(guī)模及收益提供更好的機(jī)會?！焙林赋?。

為緩解銀行凈息差壓力，2022年4月，央行主導(dǎo)建立了存款利率市場化調(diào)整機(jī)制，引導(dǎo)銀行根據(jù)市場利率變化合理調(diào)整存款利率。截至目前，銀行存款利率已歷經(jīng)三輪下調(diào)。

以工商銀行為例，截至2023年9月末，工商銀行活期存款利率為0.2%，一年期、二年期、三年期、五年期整存整取定期存款利率分別為1.55%、1.85%、2.2%、2.25%。其中，定期存款各期限利率分別較2022年8月底下調(diào)了0.2個、0.4個、0.55個和0.5個百分點(diǎn)。

存量房貸利率正式下調(diào)前，9月14日，央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率25個基點(diǎn)，釋放長期資金約5000億元?；葑u(yù)評級認(rèn)為，本次降準(zhǔn)將有助于緩解商業(yè)銀行日益加劇的凈息差壓力，但可能并不足以扭轉(zhuǎn)銀行利潤率收窄的趨勢，而這一趨勢將延續(xù)至2024年。

除了降低存款利率，各家商業(yè)銀行亦有不同的策略緩沖息差收窄壓力。

建設(shè)銀行首席財(cái)務(wù)官生柳榮稱，該行將優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)；大力發(fā)展零售信貸；提升負(fù)債經(jīng)營能力，控制負(fù)債成本；加強(qiáng)貸款定價管理，特別是加強(qiáng)低利率、長期限貸款管控，注重防范風(fēng)險?！翱偟膩碚f，我們希望通過這些措施有效控制凈息差的下滑幅度?！?/p>

“總體上看，我們把控‘穩(wěn)息差主題是從資產(chǎn)端和負(fù)債端共同發(fā)力，重在負(fù)債成本管控?！敝x志斌指出，上半年該行口徑負(fù)債成本率比上年降低6個基點(diǎn)。除了跟隨市場積極下調(diào)存款報(bào)價；該行更加重視存款增長的質(zhì)量，而不是簡單地堆積數(shù)量，在拓展結(jié)算性資金的來源、控制負(fù)債集中度方面下功夫；此外，該行優(yōu)化定價資源在區(qū)域和產(chǎn)品上的配置，加強(qiáng)重點(diǎn)區(qū)域管理，并且全部清退到期的高成本協(xié)議存款。

2023年2月10日，人們在2023濰坊（春季）房產(chǎn)交易博覽會上選房看房。圖/視覺中國

居民緩慢加杠桿：政策如何提振需求

存量房貸利率下調(diào)能否帶動居民需求復(fù)蘇？

章楊對《財(cái)經(jīng)》記者表示，即便本次月供下調(diào)幅度不大，他也不打算提前還貸。“現(xiàn)在存款有限，感覺還是需要多留現(xiàn)金，以免出現(xiàn)什么意外，畢竟經(jīng)濟(jì)情況不好，萬一遇到裁員生病，有點(diǎn)現(xiàn)金還是會比較有底氣?！?/p>

不過，在廣州宣布放開部分區(qū)域限購，并將個人銷售住房增值稅征免年限從五年調(diào)整為兩年后，他打算在房產(chǎn)證持證期限滿兩年后把房子賣掉。對于未來的房價，章楊坦言不太看好，“我的底線是保本就賣”。

同在廣州的周女士亦表示，感覺現(xiàn)在買房沒有租房劃算，但由于即將結(jié)婚，她還是在看房，而近期廣州的政策調(diào)整給了她更大的選擇空間。

國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年以來，居民部門在緩慢地加杠桿。截至二季度末，居民部門杠桿率為63.5%，較上年末上升了1.6個百分點(diǎn)。報(bào)告認(rèn)為，這主要是因?yàn)橐患径鹊牡禺a(chǎn)交易出現(xiàn)了短暫的復(fù)蘇，二季度地產(chǎn)交易量回落后，居民杠桿率僅小幅上升了0.2個百分點(diǎn)。

不過，近期國際評級機(jī)構(gòu)穆迪將中國房地產(chǎn)業(yè)展望調(diào)整為負(fù)面。穆迪副總裁黎錦雄表示：“由于購房者的擔(dān)憂持續(xù)，我們預(yù)計(jì)未來6個月-12個月全國合約銷售額將下降約5%，而這主要受銷量下降拖累。雖然中國政府最近加大了對房地產(chǎn)業(yè)的政策支持力度，但我們預(yù)計(jì)對合約銷售額的影響將是暫時的，并且各等級城市的影響存在差異。”

在實(shí)體經(jīng)濟(jì)信貸需求仍顯疲軟的背景下，市場對央行進(jìn)一步采取擴(kuò)張性貨幣政策抱有期待。

央行降息是否還有空間？

今年以來，央行兩次下調(diào)中期借貸便利（MLF）利率累計(jì)0.25個百分點(diǎn)，兩次降準(zhǔn)累計(jì)0.5個百分點(diǎn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至9月15日，MLF利率已降至2.5%，為2016年以來最低水平。金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為7.4%，是2018年發(fā)布數(shù)據(jù)以來最低水平。

招商證券銀行業(yè)首席分析師廖志明認(rèn)為，總量貨幣政策力度較為充足，預(yù)計(jì)到年底前將進(jìn)入政策觀察期。對于接下來的貨幣政策空間，廖志明認(rèn)為，降準(zhǔn)、降息仍有空間，但年內(nèi)或許不會再有動作。

民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，最近幾次降準(zhǔn)，法定存款準(zhǔn)備金率5%的機(jī)構(gòu)都不再納入，5%或是現(xiàn)階段法定存款準(zhǔn)備金率的下限，與此下限相比，目前貨幣政策仍有較大空間。至于未來央行會否繼續(xù)降息，東方金誠首席宏觀分析師王青表示，這主要取決于年底前宏觀經(jīng)濟(jì)及樓市走向。

對此，劉曉春的觀點(diǎn)略有不同。他對《財(cái)經(jīng)》記者強(qiáng)調(diào)，商業(yè)銀行當(dāng)前所面臨的主要問題是信貸需求不足，與利率水平的關(guān)系不大，繼續(xù)降息無濟(jì)于事。另一方面，銀行主要是依靠存款來派生貸款，而不是依靠央行的再貸款。央行降息不僅無法完全支撐銀行的負(fù)債成本，反而有可能導(dǎo)致貸款價格進(jìn)一步下行，影響銀行收益。

在近期舉辦的2023外灘金融峰會上，中國社會科學(xué)院學(xué)部委員余永定指出，過去十年中，有大約七年的時間中國的PPI（工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格指數(shù)）為負(fù)。從2012年5月開始，中國的CPI（居民消費(fèi)價格指數(shù)）降到了3%以下，從那以后，就一直保持在很低的水平，約為2%。但與此同時，中國的經(jīng)濟(jì)增速也在穩(wěn)步放緩，從12.2%降至2019年四季度的6%。

有鑒于此，余永定呼吁，現(xiàn)階段政府最需要做的是通過擴(kuò)張性的財(cái)政和貨幣政策，創(chuàng)造出良好的環(huán)境，鼓勵企業(yè)投資，鼓勵消費(fèi)者消費(fèi)。

十三屆全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任、國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦則認(rèn)為，宏觀政策主要起短期穩(wěn)定平衡作用，增長動力主要來自結(jié)構(gòu)性潛能。“如果中國經(jīng)濟(jì)增長主要靠宏觀政策的話，那個時候中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)是低速增長了。中國現(xiàn)在還沒有到這個時候，我們還有結(jié)構(gòu)性潛能，穩(wěn)增長的注意力不能主要置于宏觀政策之上。”劉世錦說。

表4：房地產(chǎn)金融政策變動

資料來源：央行官網(wǎng)

同時，劉世錦表示，近一段時間，至少有一年的時間，M2（廣義貨幣）保持11%左右的增速，而實(shí)際GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）增速低于5%，名義GDP增速也就是6%左右。所以目前M2速度不能說低了，貨幣政策不能說是不寬松。另外這幾年財(cái)政減稅讓利的力度也非常大，各級財(cái)政已經(jīng)繃得很緊。僅有的一點(diǎn)發(fā)債空間，如果導(dǎo)向不對，也可能是加劇而非緩解經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型困難。

劉曉春認(rèn)為，宏觀調(diào)控政策的取向與如何看待目前的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)有關(guān)。在他看來，中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)前正處于由舊發(fā)展軌道向新發(fā)展軌道轉(zhuǎn)軌的過程中，但當(dāng)下我們已經(jīng)跨出了舊軌道，還沒走上新軌道，產(chǎn)業(yè)鏈、消費(fèi)等方面出現(xiàn)了“斷層”，經(jīng)濟(jì)新動能還未形成?！斑@不是普通的經(jīng)濟(jì)下行周期，盲目使用對付經(jīng)濟(jì)下行周期的‘藥方，是‘藥不對癥，反而可能加大風(fēng)險?！?/p>

同時，劉曉春提醒，當(dāng)需求不足時就采用擴(kuò)張性財(cái)政貨幣政策刺激需求，往往是從一個封閉經(jīng)濟(jì)體的角度考慮問題。中國不是一個封閉的經(jīng)濟(jì)體，在采取宏觀政策時，需要考慮內(nèi)外平衡問題。在美聯(lián)儲等央行仍在加息的背景下，中國央行繼續(xù)降息可能事倍功半。

“在效用不大的情況下，是不是還有必要繼續(xù)降息，讓人民幣匯率承受更大的波動壓力？”劉曉春表示，“我認(rèn)為合適的策略應(yīng)該是先穩(wěn)住市場，不要再有大的下跌，然后慢慢理順市場機(jī)制，發(fā)揮市場的作用，尋找合適的新動能?！?/p>

（應(yīng)受訪者要求，文中章楊、李泉、瑜安、鄧云為化名；《財(cái)經(jīng)》記者陳洪杰對此文亦有貢獻(xiàn)）