房地產(chǎn)企業(yè)并購重組中的稅收籌劃研究

［摘 要］在市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，并購重組成為企業(yè)對外投資、優(yōu)化資源配置的重要手段。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，企業(yè)之間的并購重組行為更加頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)通過并購重組可在短時(shí)間內(nèi)獲得土地資源，提高企業(yè)的土地資源儲存量，尤其是近幾年國家部門對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度加大，出臺了一系列新的政策，如集中供地、“三條紅線”、貸款集中管理等，房地產(chǎn)企業(yè)的生存壓力不斷增大。在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的并購重組活動較多，行業(yè)內(nèi)的并購重組活動涉及金額巨大且情況復(fù)雜，此過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)在并購成本中占比重，如何有效化解并購重組稅務(wù)籌劃問題，盡可能地實(shí)現(xiàn)最大化并購效益值得房地產(chǎn)企業(yè)探究。本文主要研究房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅務(wù)籌劃問題，從具體意義著手分析，討論具體的籌劃路徑，并結(jié)合實(shí)際提出籌劃保障措施，旨在提升房地產(chǎn)企業(yè)并購重組效益。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；并購重組；稅務(wù)籌劃；效益

［中圖分類號］F27文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度偏低，行業(yè)未來并購空間巨大，加之政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)企業(yè)逐步開始調(diào)整自身定位。多數(shù)規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)存在資金周轉(zhuǎn)難的壓力，紛紛選擇并購重組方式保證生存發(fā)展穩(wěn)定，而大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)則是采用并購重組方式實(shí)現(xiàn)市場份額擴(kuò)大以及資源再分配。房地產(chǎn)企業(yè)并購重組過程中涉稅事項(xiàng)處理尤為關(guān)鍵，否則將影響房地產(chǎn)企業(yè)并購重組項(xiàng)目，甚至直接導(dǎo)致并購失敗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需全面分析并購重組中的涉稅事項(xiàng)，加強(qiáng)稅務(wù)籌劃，控制并購成本支出，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1 房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃意義

1.1 減輕企業(yè)稅負(fù)壓力

房地產(chǎn)企業(yè)針對并購重組活動進(jìn)行稅務(wù)籌劃，可減輕企業(yè)稅負(fù)壓力，控制并購成本［1］。在社會產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期間，房地產(chǎn)企業(yè)利用并購重組方式擴(kuò)大規(guī)模、整合資源，并充分應(yīng)用稅收優(yōu)惠政策，在選擇并購目標(biāo)時(shí)多看重稅收優(yōu)惠覆蓋領(lǐng)域行業(yè)，并購享受優(yōu)惠政策的企業(yè)，以此實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃目標(biāo)。

1.2 提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理質(zhì)量

提高財(cái)務(wù)管理質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃的重要意義之一。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，合理規(guī)劃并購重組稅收工作，可以防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、降低稅務(wù)成本、提高財(cái)務(wù)管理質(zhì)效并且健全企業(yè)稅務(wù)管理機(jī)制，為企業(yè)財(cái)務(wù)管理質(zhì)效提升夯實(shí)基礎(chǔ)。而且稅務(wù)籌劃覆蓋并購重組項(xiàng)目，跟蹤分析并購重組項(xiàng)目運(yùn)行情況，有助于發(fā)現(xiàn)并購重組中的財(cái)稅問題，為企業(yè)財(cái)務(wù)決策提供數(shù)據(jù)支撐，同時(shí)也能實(shí)現(xiàn)和財(cái)務(wù)管理的協(xié)同發(fā)展，提升企業(yè)財(cái)務(wù)工作效率和質(zhì)量。

1.3 有效控制企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)針對并購重組實(shí)施稅務(wù)籌劃，在事前開始規(guī)劃并購重組項(xiàng)目，提前識別和預(yù)估稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證并購重組項(xiàng)目順利完成。房地產(chǎn)企業(yè)并購重組中的并購融資、支付等環(huán)節(jié)均涉及稅務(wù)問題，對稅務(wù)問題的處理不當(dāng)則容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響并購重組項(xiàng)目［2］。而在稅務(wù)籌劃的作用下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅人員可以有序處理稅務(wù)問題，預(yù)警防控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且及時(shí)調(diào)整稅務(wù)籌劃方案，提高稅務(wù)籌劃的有效性。

2 房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃路徑

2.1 科學(xué)篩選并購目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)在并購時(shí)，除了考慮到企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃外，還可以從稅務(wù)籌劃角度進(jìn)行篩選，比如享有特殊優(yōu)惠政策的高新技術(shù)企業(yè)、中西部鼓勵類產(chǎn)業(yè)等，可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來額外的經(jīng)濟(jì)收益。在企業(yè)稅務(wù)籌劃過程中，如果選擇橫向并購模式，則房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和經(jīng)營規(guī)模變化不大，企業(yè)所繳納的稅種和稅率類似，而且由于企業(yè)經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大，將導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)加重。對此，建議房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇有較多存貨的企業(yè)，利用其來增加進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額，以此來降低增值稅稅負(fù)。同時(shí)，如果企業(yè)選擇縱向并購，即針對上下游產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合并，本質(zhì)是外部交易的內(nèi)部化處理，可以將產(chǎn)業(yè)鏈整合起來，遞延納稅。在并購之前各環(huán)節(jié)的增值都需繳納增值稅；在并購之后，各環(huán)節(jié)銜接，增值稅被遞延至最后一個(gè)環(huán)節(jié)繳納，企業(yè)資金時(shí)間價(jià)值提高。

2.2 并購支付方式籌劃

2.2.1 現(xiàn)金、股權(quán)支付方式

基于新會計(jì)準(zhǔn)則要求，房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)繳企業(yè)所得稅時(shí)，可以按照相關(guān)規(guī)定在稅前扣減資產(chǎn)折舊費(fèi)，以此來降低企業(yè)所得稅壓力，獲得擋板效應(yīng)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在并購時(shí)可以采用現(xiàn)金支付模式，用現(xiàn)金來收購資產(chǎn)、股票等，屬于應(yīng)稅并購，涉及雙重課稅問題，即被并購企業(yè)收取現(xiàn)金后，在轉(zhuǎn)移股權(quán)時(shí)需將收入計(jì)繳企業(yè)所得稅，在針對股東分紅的過程中，作為股東，必須計(jì)繳個(gè)人所得稅?，F(xiàn)金支付具有明顯的優(yōu)勢，即收購的資產(chǎn)可按照重新評估的價(jià)值計(jì)提折舊，與賬面價(jià)值比較，新評估的價(jià)值往往更高，企業(yè)計(jì)提的折舊費(fèi)用也會因此上升，有利于幫助企業(yè)減輕稅收壓力［3］。除此之外，在應(yīng)用現(xiàn)金支付方式的過程中，企業(yè)收購資產(chǎn)和買賣資產(chǎn)的本質(zhì)是相同的。

其次，股票加現(xiàn)金的支付方式籌劃。從稅務(wù)層面來看，劃分并購稅的主要依據(jù)是企業(yè)非股票支付額是否超過20 %，企業(yè)應(yīng)依據(jù)實(shí)際情況比較分析不同并購形式對應(yīng)的稅負(fù)，如果目標(biāo)企業(yè)資產(chǎn)增值性高且無明顯虧損，則可采用非股票支付方式高于20 %的支付比例，通過目標(biāo)企業(yè)的高價(jià)值資產(chǎn)獲得較好的折舊額抵稅效果。

2.2.2 一般性、特殊性稅務(wù)處理

稅收政策法規(guī)中對于一般性稅務(wù)處理和特殊性稅務(wù)處理都作出了規(guī)定說明，首先是一般性稅務(wù)處理。一是房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅待遇方面，并購結(jié)束后，目標(biāo)企業(yè)股東需及時(shí)確認(rèn)損失或得利情況；二是目標(biāo)企業(yè)股東在與并購企業(yè)進(jìn)行股權(quán)與非現(xiàn)金對價(jià)置換時(shí)，視作財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，非現(xiàn)金資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)則為并購交易價(jià)格，參考所獲股權(quán)的公允價(jià)值確定。目標(biāo)企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值，由并購企業(yè)所負(fù)擔(dān)的納稅義務(wù)來確定，資產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生的損失或利潤，需重新分配進(jìn)行計(jì)算。其次是特殊性稅務(wù)處理。符合規(guī)定條件的其交易過程對股權(quán)支付部分可采用特殊性稅務(wù)處理方式，特殊性稅務(wù)處理要求符合一定條件，即收購需具有商業(yè)目的，且不以減稅、免稅、推遲納稅為目標(biāo)，政策要求企業(yè)的并購動機(jī)不是稅務(wù)籌劃。此外，假如房地產(chǎn)企業(yè)收購行為并沒有違背特殊性稅務(wù)處理要求，但是并沒有在稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，根據(jù)特殊性稅務(wù)處理納稅是不可行的，因此房地產(chǎn)企業(yè)需注意及時(shí)報(bào)備，提交相關(guān)證明文件和資料。

2.3 組織重組籌劃

組織重組籌劃過程中組織形式的選擇是重點(diǎn)內(nèi)容［4］，國內(nèi)企業(yè)根據(jù)組織形式差異可細(xì)分為公司、合伙、獨(dú)資企業(yè)，其中公司企業(yè)可繼續(xù)分為總分公司、母子公司。按照稅法規(guī)定，合伙企業(yè)、獨(dú)資企業(yè)面向企業(yè)所有者征收個(gè)稅，公司企業(yè)繳納企業(yè)所得稅以及股東分紅后需繳納個(gè)稅，因此公司企業(yè)的所得稅負(fù)高于合伙企業(yè)、獨(dú)資企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)在并購?fù)瓿珊笾亟M階段，可重視組織重組問題，減輕企業(yè)稅負(fù)壓力。但是組織重組的選擇并不唯一，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)其規(guī)模大小進(jìn)行選擇，大規(guī)模企業(yè)可采用股份有限公司，小規(guī)模企業(yè)可采用合伙企業(yè)。如果房地產(chǎn)企業(yè)所選擇的目標(biāo)企業(yè)可享受較高的稅收優(yōu)惠，則建議企業(yè)在組織重組時(shí)選擇總分公司或者母子公司形式，將目標(biāo)企業(yè)設(shè)置為分公司或子公司，用以延續(xù)稅收優(yōu)惠政策。但是總分公司和母子公司形式在稅收優(yōu)惠享受以及虧損彌補(bǔ)方面存在差異，各有利弊，在稅收上繳方面，分公司不是獨(dú)立法人，其收入需匯入總部，而子公司的收入無需匯入總部，同理其虧損無法遞減母公司盈利，并且子公司自己承擔(dān)法律責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對母公司影響較小，在虧損彌補(bǔ)方面，總分公司可以進(jìn)行虧損抵減，但是母子公司不可以，如何進(jìn)行組織形式選擇，需結(jié)合實(shí)際情況。

3 房地產(chǎn)企業(yè)并購重組稅收籌劃效益保障措施

3.1 準(zhǔn)確認(rèn)識稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃與企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系密切，同時(shí)也伴隨著風(fēng)險(xiǎn)威脅，房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)并購重組項(xiàng)目稅收規(guī)劃不僅應(yīng)高度重視效益和成本等相關(guān)問題，也要重視籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制，基于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向設(shè)計(jì)稅務(wù)籌劃方案，靈活調(diào)整涉稅事項(xiàng)規(guī)劃安排。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在確定并購重組涉稅事項(xiàng)以及可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)之后，制定應(yīng)對措施，做好風(fēng)險(xiǎn)防范準(zhǔn)備工作，將稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)造成的損失控制在最小范圍內(nèi)［5］。房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中，需密切關(guān)注稅收法規(guī)政策中關(guān)于并購重組事項(xiàng)規(guī)定的變化，并且按照最新的政策要求調(diào)整籌劃方案，避免出現(xiàn)籌劃風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)深度考量稅會差異、并購融資方式、并購支付方式等情況，嚴(yán)格監(jiān)管各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)情況，避免出現(xiàn)不合規(guī)的籌劃行為。

3.2 加大力度培養(yǎng)財(cái)稅人員

財(cái)稅人員的綜合素質(zhì)與房地產(chǎn)企業(yè)并購重組項(xiàng)目稅務(wù)籌劃效益關(guān)系緊密，財(cái)稅人員是稅務(wù)籌劃的執(zhí)行主體，企業(yè)需從源頭加強(qiáng)稅務(wù)籌劃管理，加大財(cái)稅人員培訓(xùn)教育是主要措施。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合人力資源結(jié)構(gòu)情況，對外吸收招聘專業(yè)人才，以豐厚的報(bào)酬、福利待遇、良好的發(fā)展空間等吸引專業(yè)人才，儲備優(yōu)質(zhì)人才以支持企業(yè)并購重組稅務(wù)籌劃活動。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需健全培訓(xùn)管理機(jī)制，加強(qiáng)對現(xiàn)有財(cái)稅人員的培訓(xùn)指導(dǎo)，從專業(yè)技能、法律政策、信息技術(shù)等多個(gè)維度開展培訓(xùn)活動，并且聘請外部專家進(jìn)入企業(yè)開展案例教學(xué)。第三，房地產(chǎn)企業(yè)需加強(qiáng)重點(diǎn)崗位人才的培養(yǎng)工作，在實(shí)務(wù)中鍛煉培訓(xùn)人才，比如聘請稅務(wù)專家進(jìn)入企業(yè)實(shí)地教學(xué)指導(dǎo)，安排具有潛力的人才進(jìn)入重要崗位實(shí)踐，提高其工作能力，增加企業(yè)人才儲備量。最后，建立激勵機(jī)制，對稅務(wù)籌劃中表現(xiàn)突出的員工進(jìn)行精神或物質(zhì)激勵，并且將稅務(wù)籌劃效益與員工績效掛鉤，全面激發(fā)員工的稅務(wù)籌劃工作積極性，從而提高稅務(wù)籌劃效益。

3.3 改進(jìn)稅收內(nèi)部控制機(jī)制

在房地產(chǎn)企業(yè)稅收內(nèi)部控制機(jī)制的改進(jìn)工作中，預(yù)警機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制的完善極為重要［6］，企業(yè)應(yīng)該全面加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估管理，結(jié)合毛利潤、資產(chǎn)負(fù)利潤等指標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，評估應(yīng)納稅額變化和稅負(fù)變動率等，將其與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警值進(jìn)行比較，提前做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對準(zhǔn)備。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需針對并購重組項(xiàng)目稅務(wù)籌劃工作，專門設(shè)置稅務(wù)管理小組，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌規(guī)劃稅務(wù)活動，分析稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制和稅負(fù)控制范圍等內(nèi)容，審核確定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控方案及納稅研究方案，深度結(jié)合稅務(wù)計(jì)劃和財(cái)稅政策，提高稅務(wù)籌劃方案的可行性。另外，房地產(chǎn)企業(yè)可建立稅收資源庫，在稅務(wù)籌劃期間，對企業(yè)經(jīng)營情況、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行分析研究，以研究結(jié)果為基礎(chǔ)，結(jié)合涉稅事項(xiàng)具體情形，制訂可行的稅務(wù)籌劃方案，并且把握稅制改革以及政策方面的變化情況，建立更可行的并購重組方案。通常情況下，信息數(shù)據(jù)是其并購重組和稅收籌劃的前提，該籌劃活動對信息數(shù)據(jù)需求量較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)可利用數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)技術(shù)以及大數(shù)據(jù)技術(shù)等，建立稅收資源庫，統(tǒng)一收集涉稅經(jīng)營信息、稅收政策信息等，為企業(yè)稅務(wù)籌劃活動提供充足依據(jù)，便于出現(xiàn)稅務(wù)問題時(shí)回溯追蹤，快速定位問題原因，采取有效解決措施，最大限度地減少企業(yè)損失。

此外，房地產(chǎn)在并購重組過程中應(yīng)設(shè)置兜底條款，應(yīng)對不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)，通過兜底條款可保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，采取科學(xué)可行的交易機(jī)制，避免出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。常見的兜底條款包括以下內(nèi)容。一是土地房產(chǎn)抵押。不動產(chǎn)作為最優(yōu)質(zhì)的擔(dān)保物，與其他兜底條款相比擔(dān)保價(jià)值更高，有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)并購目標(biāo)；二是公司股權(quán)質(zhì)押。在并購交易時(shí)，企業(yè)應(yīng)防范股權(quán)被處置的現(xiàn)象，在變更股權(quán)前，需要保證獲得預(yù)期的權(quán)益；三是連帶擔(dān)保。為了規(guī)避并購風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)施并購重組活動時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)一般會要求目標(biāo)企業(yè)的法人或股東提供擔(dān)保，從而便于行使求償權(quán)，一旦目標(biāo)企業(yè)出現(xiàn)違約行為，則立即向擔(dān)保人求償；四是房地產(chǎn)企業(yè)并購中存在第三方公司開具保函或銀行開具承兌匯票的情形，切實(shí)保障并購交易安全。房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置和執(zhí)行兜底條款時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意考慮交易節(jié)點(diǎn)，分階段設(shè)置兜底條款，同時(shí)注意兜底條款是否能夠完全覆蓋風(fēng)險(xiǎn)，確保兜底條款的有效性。

4 結(jié)語

在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)通過并購重組獲得經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施并購重組可對自有資源結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模和板塊，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。與此同時(shí)，并購重組項(xiàng)目運(yùn)行期間涉稅事項(xiàng)較多，一旦處理不當(dāng)將導(dǎo)致企業(yè)并購重組成本增加，因而并購重組稅務(wù)籌劃對于房地產(chǎn)企業(yè)而言十分重要。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分研究解讀并購重組相關(guān)的稅收政策條例，以及稅收優(yōu)惠政策覆蓋行業(yè)領(lǐng)域，合理籌劃并購重組涉稅事項(xiàng)，拓展稅務(wù)籌劃空間，爭取較多的稅收效益，保證企業(yè)并購重組項(xiàng)目的順利推進(jìn)。

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［作者簡介］劉穎，女，廣東揭西人，廣州市璟騰管理咨詢有限公司，中級會計(jì)師，本科，研究方向：房地產(chǎn)會計(jì)實(shí)務(wù)、財(cái)務(wù)管理（現(xiàn)金流管理）、房地產(chǎn)收并購。