房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資優(yōu)化探討

霍紅偉

（無(wú)錫惠澄實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，江蘇 無(wú)錫 214000）

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資優(yōu)化的必要性

房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展的同時(shí)，還能帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其中上下游產(chǎn)業(yè)包括施工材料、設(shè)計(jì)、施工、裝修等行業(yè)，都在房地產(chǎn)行業(yè)的帶動(dòng)下實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也受到這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的影響和制約，如原材料價(jià)格波動(dòng)、施工成本增加、施工技術(shù)更新等。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)算編制和管理要綜合考慮多方因素，否則難以體現(xiàn)預(yù)算編制的科學(xué)性和合理性。此外，為了引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康、有序發(fā)展，國(guó)家相繼出臺(tái)了多項(xiàng)調(diào)控政策，使得許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)陷入了投資回收難度大、流動(dòng)資金缺口大的困境。從銷售回款與外部融資兩大資金渠道來(lái)看，行業(yè)發(fā)展增速下滑，資金來(lái)源受到影響，加上債務(wù)剛性償還，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著巨大的資金壓力。

隨著我國(guó)宏觀調(diào)控力度的加大，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，盈利空間在各種因素的共同作用下一再被壓縮，房地產(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入了緩慢增長(zhǎng)期。在這樣的發(fā)展趨勢(shì)下，如何尋求創(chuàng)新和發(fā)展是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)亟須思考的難題。優(yōu)化融資渠道和內(nèi)部管理模式，提升管理效率，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的必然選擇。在此背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行融資優(yōu)化的重要性逐步凸顯。加強(qiáng)融資管控，規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的經(jīng)濟(jì)手段，由此逐步形成了新的經(jīng)營(yíng)方式。在實(shí)際應(yīng)用中，可以通過(guò)運(yùn)用房地產(chǎn)信息化技術(shù)、特殊的梳理方法等，為房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化融資管理打下良好的基礎(chǔ)，并對(duì)其進(jìn)行合理、高效的規(guī)劃［1］。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資常見(jiàn)的影響因素

（一）銀行融資存在較多風(fēng)險(xiǎn)

在融資過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)遇到利率和匯率變化等問(wèn)題。利率與匯率直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本運(yùn)行和現(xiàn)金流狀況。近年來(lái)，國(guó)家實(shí)施了“雙緊”政策，也就是緊縮的財(cái)政、貨幣政策，導(dǎo)致銀行信貸利率上升，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增加。同時(shí)，外匯市場(chǎng)的波動(dòng)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的外匯儲(chǔ)備造成一定的影響?？蛻舳ㄎ粶?zhǔn)確、服務(wù)設(shè)施更加人性化的樓盤，通常庫(kù)存很小。但房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)不同于其他行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須快速消化這些庫(kù)存。因此，如何防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”，成為各方關(guān)注的重要話題。比如“史上最嚴(yán)厲宏觀調(diào)控”就是以房企杠桿率及銀行信貸供給為抓手，但目前走到了兩難的緊要關(guān)口。從另一方面來(lái)說(shuō)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)從嚴(yán)從重，房企的流動(dòng)性危機(jī)將有朝系統(tǒng)性危機(jī)演化的趨勢(shì)［2］。

（二）融資受政府政策影響大

研究房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀可以發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)去杠桿還不夠徹底，洗牌還未結(jié)束，未來(lái)三年將持續(xù)洗牌，包括房地產(chǎn)、中介、建筑、建材，等洗完牌再重新上路。在未來(lái)五年內(nèi)，大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中能活下來(lái)的，基本上是按照國(guó)家戰(zhàn)略只布局核心城市群，逐步退出小城市，小城市人口逐漸向大城市輸送，小城市只會(huì)留給本地地產(chǎn)商。

目前，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期，很多區(qū)域庫(kù)存壓力很大，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迷失方向，原因是這些企業(yè)缺乏創(chuàng)新，一味復(fù)制，造成市場(chǎng)同質(zhì)化樓盤過(guò)多，庫(kù)存壓力不斷增加。根據(jù)中信證券與野村證券的研報(bào)，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)帶動(dòng)了約25%的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，如果房地產(chǎn)失控，就有可能拉低4%～5%的GDP增速，并引發(fā)各經(jīng)濟(jì)部門的惡性循環(huán)。同時(shí)，如果大幅放松調(diào)控，將會(huì)刺激和變相鼓勵(lì)房企的高周轉(zhuǎn)模式、高杠桿模式，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈。自2021年11月以來(lái)，無(wú)論是國(guó)研中心在五洲賓館召開(kāi)的重要會(huì)議，還是央行、發(fā)改委、主流財(cái)經(jīng)媒體反復(fù)貫徹的政策規(guī)劃，基本上對(duì)房地產(chǎn)政策出現(xiàn)了有限度的寬松解讀導(dǎo)向，目的是避免進(jìn)入無(wú)休止的“緊縮—放松”循環(huán)怪圈。這次是國(guó)家和政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)精準(zhǔn)滴灌的調(diào)控，而不是大水漫灌的救市。有關(guān)部門試圖對(duì)優(yōu)質(zhì)房企并購(gòu)次級(jí)房企提供流動(dòng)性支持，通過(guò)供給側(cè)改革推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須緊跟最新出臺(tái)的政策，采取最佳應(yīng)對(duì)措施。

（三）企業(yè)融資渠道單一

在融資渠道方面，如今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道較以往而言雖有所豐富，但整體上較為單一。融資渠道的數(shù)量及質(zhì)量影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。拓展融資渠道，對(duì)資金進(jìn)行集中管理，可以強(qiáng)化對(duì)資金的規(guī)劃、協(xié)調(diào)和籌集等，從而節(jié)省不必要的費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部資金的均衡，提升企業(yè)的對(duì)外融資談判能力。同時(shí)，可建設(shè)一個(gè)資金結(jié)算管理平臺(tái)，由該平臺(tái)統(tǒng)一對(duì)外提供資金服務(wù)，并由該平臺(tái)管理內(nèi)部各業(yè)務(wù)的資金。針對(duì)一些要求資金合規(guī)的業(yè)務(wù)，也可以通過(guò)該平臺(tái)與銀行合作，接入銀行端的合規(guī)產(chǎn)品，使平臺(tái)具有合規(guī)性，從而達(dá)到資金高效使用并賦能業(yè)務(wù)的效果。除此之外，在融資的過(guò)程中，要注意現(xiàn)金流管理是企業(yè)資金管理的重點(diǎn)。信息化時(shí)代，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的正常發(fā)展需要現(xiàn)金的支持，它是企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中流通性最強(qiáng)的資產(chǎn)，當(dāng)擁有較多的現(xiàn)金存量時(shí)，企業(yè)運(yùn)行會(huì)更有動(dòng)力。

（四）企業(yè)結(jié)構(gòu)不完善

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常運(yùn)行的過(guò)程中，需要大量資金來(lái)投資，因此做好資金的預(yù)算管理工作對(duì)企業(yè)至關(guān)重要。但在實(shí)際情況中，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這項(xiàng)工作的重要性。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理層認(rèn)為預(yù)算管理僅是財(cái)務(wù)部門的工作，與企業(yè)融資優(yōu)化的關(guān)聯(lián)度不高，將其全權(quán)交給財(cái)務(wù)部門，而財(cái)務(wù)部門在開(kāi)展預(yù)算管理工作的過(guò)程中遇到的阻礙較多，不能從真正意義上發(fā)揮作用，導(dǎo)致預(yù)算管理流于形式，沒(méi)有落到實(shí)處。

將現(xiàn)金流管理、預(yù)算管理、融資優(yōu)化這三者有機(jī)結(jié)合，是企業(yè)完善融資結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)和前提。一些房地產(chǎn)企業(yè)的融資優(yōu)化工作沒(méi)有專門的部門負(fù)責(zé)，隸屬于財(cái)務(wù)部門。由于缺少獨(dú)立的負(fù)責(zé)部門和人員，所以預(yù)算編制和管理工作的效率不高，而且最終的審核工作集中在董事會(huì)，一方面造成領(lǐng)導(dǎo)層工作負(fù)擔(dān)加重，另一方面不利于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，從而造成融資優(yōu)化的準(zhǔn)確性不高，預(yù)算執(zhí)行難度大，阻礙了融資結(jié)構(gòu)調(diào)整工作的開(kāi)展。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資優(yōu)化措施

（一）注重融資風(fēng)險(xiǎn)防控

在融資的過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)注重對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的防控，建立一體化管理平臺(tái)，促進(jìn)業(yè)財(cái)融合發(fā)展。當(dāng)前，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立了信息化管理平臺(tái)，積極、逐步推進(jìn)各類業(yè)務(wù)系統(tǒng)的融合，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)朝業(yè)財(cái)融合的方向發(fā)展，雖然取得了一些成績(jī)，但預(yù)算管理與業(yè)務(wù)系統(tǒng)之間的聯(lián)系和融合還存在一定的發(fā)展空間。要切實(shí)推進(jìn)全面預(yù)算管理工作的開(kāi)展，強(qiáng)化各業(yè)務(wù)模塊之間的聯(lián)系，企業(yè)可通過(guò)建立一體化管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部流程優(yōu)化、資源整合，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部各部門和外部合作伙伴之間的資源共享；借助智能預(yù)警機(jī)制，確保預(yù)算管理能夠在各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)中充分發(fā)揮監(jiān)督和管理的作用，提高預(yù)算管理的有效性和實(shí)時(shí)性；對(duì)企業(yè)的資金活動(dòng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的分析，讓企業(yè)管理者能夠及時(shí)了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及預(yù)算執(zhí)行情況，進(jìn)而提高資金利用率，優(yōu)化企業(yè)資源配置，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)提供保障。

通過(guò)對(duì)產(chǎn)業(yè)的合理分配、資源的有效整合以及合理化和程序化的控制，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)管理，及時(shí)解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的問(wèn)題。既能彌補(bǔ)現(xiàn)有管理模式的缺陷，又能在當(dāng)前環(huán)境下提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況來(lái)看，政府與企業(yè)之間加強(qiáng)合作，不但可以加快房地產(chǎn)業(yè)的資金流動(dòng)，而且可以提升企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的科學(xué)性和合理性，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)意義重大。這種模式的推廣與運(yùn)用，既能避免浪費(fèi)，又能減少運(yùn)用處置不當(dāng)所造成的問(wèn)題，還能提高財(cái)務(wù)管控水平。

（二）支持國(guó)家策略優(yōu)化

當(dāng)前正處于信息化時(shí)代，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)既有好處又有壞處。在此大環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)要同時(shí)面對(duì)國(guó)內(nèi)和國(guó)外疫情的沖擊，因此面臨著更加艱難的生存與發(fā)展困境。要想在這個(gè)行業(yè)脫穎而出，獲得持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就必須提升管理能力，改變經(jīng)營(yíng)模式。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，從融資優(yōu)化角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境越來(lái)越復(fù)雜，改革越來(lái)越深入。這不但會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理費(fèi)用，而且會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生一定的影響。政府和企業(yè)加強(qiáng)合作，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一種比較成熟的方式。它主要是通過(guò)先進(jìn)的方法來(lái)實(shí)現(xiàn)信息的集成，比如運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)、智能管理技術(shù)實(shí)現(xiàn)對(duì)融資活動(dòng)的規(guī)范化、流程化劃分與管理，提高融資管理工作的效率和質(zhì)量。這種方式既能充分利用數(shù)據(jù)的傳遞功能，達(dá)到信息互通、共享的目的，又能滿足房地產(chǎn)業(yè)對(duì)新的經(jīng)營(yíng)模式的需要。

（三）積極拓展融資渠道

信息時(shí)代，市場(chǎng)的發(fā)展存在不確定性，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)難以明確自身的發(fā)展方向，這導(dǎo)致資金管理無(wú)法選擇科學(xué)的負(fù)債結(jié)構(gòu)，面臨較大的籌資風(fēng)險(xiǎn)?；谶@一現(xiàn)實(shí)狀況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要充分考慮信息化時(shí)代的各項(xiàng)因素，構(gòu)建能夠匹配的資本結(jié)構(gòu)，提升資金管理能力，以此保證發(fā)展的穩(wěn)定性?；ヂ?lián)網(wǎng)環(huán)境下，很多企業(yè)的投資方向轉(zhuǎn)向科學(xué)技術(shù)和信息技術(shù)服務(wù)，通過(guò)推行信息化理念，線上平臺(tái)為企業(yè)帶來(lái)了較多的消費(fèi)者，投資回報(bào)也大幅增加。對(duì)企業(yè)資金管理來(lái)說(shuō)，對(duì)外投資將影響企業(yè)未來(lái)發(fā)展的規(guī)模和影響力，因此要轉(zhuǎn)變投資視角，制定先進(jìn)的發(fā)展戰(zhàn)略，把控內(nèi)外投資方向，充分利用大數(shù)據(jù)、信息技術(shù)等投資要素［3］。

為了拓展融資渠道，減少資金風(fēng)險(xiǎn)，要把融資架構(gòu)弄清楚。明確企業(yè)的資金運(yùn)行情況及使用范圍，對(duì)其進(jìn)行集中管理，防范將來(lái)可能產(chǎn)生的資金風(fēng)險(xiǎn)。在信息化環(huán)境下，企業(yè)現(xiàn)金流的平衡性和流動(dòng)性深受影響，資金回流管理不足，而多樣的金融平臺(tái)拓展了企業(yè)的融資渠道，加快了企業(yè)的籌資速度，使企業(yè)的現(xiàn)金流增加，從而營(yíng)造了較好的循環(huán)氛圍。同時(shí)，信息化的深入推進(jìn)，能夠使企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的效率顯著提升，節(jié)省時(shí)間和人力成本，提升現(xiàn)金流管理效率，由此提升管理的價(jià)值。

（四）科學(xué)解決問(wèn)題

實(shí)踐表明，現(xiàn)金流預(yù)算管理以及預(yù)算編制的科學(xué)性和可行性是房地產(chǎn)企業(yè)有效開(kāi)展工作的基礎(chǔ)和前提。首先，企業(yè)要結(jié)合發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)規(guī)劃制定下一年度的預(yù)算目標(biāo)，包括資金預(yù)算、融資計(jì)劃等。各部門要圍繞企業(yè)整體的預(yù)算目標(biāo)、結(jié)合部門業(yè)務(wù)內(nèi)容和實(shí)際來(lái)編制預(yù)算方案，從而提升預(yù)算編制的整體性和全局性。其次，注重預(yù)算的可行性，對(duì)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行細(xì)化和分解，制定階段性目標(biāo)，強(qiáng)化過(guò)程管理和事中控制。再次，強(qiáng)化對(duì)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程的監(jiān)管和控制，確保各部門預(yù)算執(zhí)行與預(yù)算編制內(nèi)容保持一致。同時(shí)建立預(yù)警和評(píng)估機(jī)制，針對(duì)預(yù)算執(zhí)行偏差較大的情況及時(shí)預(yù)警和評(píng)估，分析其產(chǎn)生的原因，制定應(yīng)對(duì)策略，盡可能減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。最后，重視對(duì)預(yù)算編制、執(zhí)行和管理的評(píng)價(jià)，定期開(kāi)展預(yù)算管理評(píng)估工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算管理中的問(wèn)題和不足，有針對(duì)性地開(kāi)展改進(jìn)工作，從而提高預(yù)算管理的質(zhì)量。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程的管理和控制，完善預(yù)算過(guò)程管理機(jī)制。首先，編制預(yù)算執(zhí)行管理方案，定期召開(kāi)預(yù)算執(zhí)行管理反饋匯報(bào)會(huì)。以月度、季度為周期反饋各部門一段時(shí)間內(nèi)的預(yù)算執(zhí)行情況，針對(duì)不足之處，及時(shí)修正和改進(jìn)，充分發(fā)揮績(jī)效管理過(guò)程控制的優(yōu)勢(shì)和作用。其次，建立預(yù)算整改反饋機(jī)制，針對(duì)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，各部門要深入分析問(wèn)題背后的原因，制定改進(jìn)和應(yīng)對(duì)的策略，同時(shí)以報(bào)告的形式上交至預(yù)算管理部門，作為下一階段考核的重點(diǎn)。再次，完善預(yù)算考核機(jī)制，建立系統(tǒng)化的預(yù)算管理機(jī)制，將預(yù)算管理納入績(jī)效考核評(píng)價(jià)體系，并增加其在績(jī)效考核中的比重。最后，完善預(yù)算考核指標(biāo)體系，將預(yù)算編制、執(zhí)行、反饋、整改等內(nèi)容作為預(yù)算考核內(nèi)容的一部分，建立對(duì)預(yù)算管理的全面性、系統(tǒng)化考核機(jī)制。此外，預(yù)算考核要強(qiáng)化全員性，部門要將預(yù)算指標(biāo)細(xì)化到每一個(gè)員工，并結(jié)合員工在預(yù)算管理工作中的表現(xiàn)進(jìn)行評(píng)分，從而提高員工在預(yù)算管理工作中的積極性和主動(dòng)性。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要加速推進(jìn)融資優(yōu)化工作，完善現(xiàn)金流管理機(jī)制，充分發(fā)揮預(yù)算管理工作在企業(yè)資源優(yōu)化配置、成本管控等方面的作用，助力企業(yè)早日實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要結(jié)合自身實(shí)際，強(qiáng)化預(yù)算編制、執(zhí)行過(guò)程的監(jiān)督和管理，激發(fā)全員參與的熱情和主動(dòng)性，共同防范金融風(fēng)險(xiǎn)，提升融資優(yōu)化管理工作質(zhì)量。