房地產(chǎn)稅收籌劃探析

高俊

摘要：隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，稅收籌劃的重要性逐漸凸顯出來。房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)長期穩(wěn)定的發(fā)展，就必須做好稅收籌劃工作。尤其是在國家不斷出臺各種稅收優(yōu)惠政策的今天，房地產(chǎn)企業(yè)必須要做好稅收籌劃工作，這樣才能保證企業(yè)利潤最大化，促進企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展?；诖耍疚膹姆康禺a(chǎn)稅收籌劃的原則出發(fā)，在滿足稅收籌劃工作合法性的同時，通過事前籌劃、成本效益籌劃、循序漸進推進等方式，發(fā)掘稅收籌劃工作中存在的問題，并從增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅幾個方面明確稅收籌劃工作中的重點內(nèi)容，制定籌劃措施，以此解決稅收籌劃中的各項問題，規(guī)避稅收籌劃風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收籌劃；財務(wù)

引言

房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展帶動了經(jīng)濟的增長，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的重要問題，直接影響著企業(yè)的發(fā)展。因此，在實際工作中在很多問題的影響下，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的水平和質(zhì)量，企業(yè)及其內(nèi)部人員需要對其進行科學(xué)合理的規(guī)劃，制定出一套合理有效的管理措施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的原則

（一）合法性原則

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的開展，要堅持合法性原則，只有這樣才能更好地保證稅收籌劃工作的順利進行。首先，必須按照國家的法律法規(guī)來開展工作。其次，要堅持合法性原則，對國家的相關(guān)政策進行研究和分析，以制定出科學(xué)合理的稅收籌劃方案，確保稅收籌劃工作與該時期國家的政策與法律相一致。只有這樣才能更好地為企業(yè)謀求利益，并且還能使稅收籌劃工作更加科學(xué)化和規(guī)范化，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

（二）事前籌劃原則

企業(yè)在開展稅收籌劃工作時，一定要遵守事前籌劃的原則。在稅收籌劃前，要充分了解我國的稅收政策，對不同的稅收政策進行合理的運用，才能使其發(fā)揮出最大的作用。如，我國對土地增值稅的優(yōu)惠政策方面，如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)時，能充分了解到國家對土地增值稅優(yōu)惠政策的具體規(guī)定，就可以有效避免土地增值稅稅收籌劃工作中的風(fēng)險，同時還可以避免企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中增加更多的成本支出。

（三）成本效益原則

稅收籌劃應(yīng)充分考慮到成本和效益之間的關(guān)系，選擇最合適的稅收籌劃方案。成本效益原則是指稅收籌劃必須考慮到稅收籌劃所帶來的經(jīng)濟利益，在此基礎(chǔ)上，盡可能地降低成本，節(jié)約資金。在實際工作中，為了保證成本效益原則的實現(xiàn)，要注意以下幾個問題：首先，應(yīng)考慮到稅收籌劃方案是否具有合理性；其次，在進行稅務(wù)籌劃時要綜合考慮各種因素，從而制定出合理有效的方案；最后，在進行稅收籌劃時，應(yīng)充分考慮到自己的實際情況。只有這樣才能使稅收籌劃更加合理。如果只考慮成本效益原則而忽視其他因素，則會使稅務(wù)籌劃工作出現(xiàn)很多問題。開展房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作中，可以通過稅收政策的應(yīng)用、納稅地點的選擇、銷售策略的輔助以及其他相關(guān)制度為稅收籌劃工作提供幫扶，以達到成本效益的控制與優(yōu)化目標(biāo)。

（四）循序漸進原則

在房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作中，應(yīng)該堅持循序漸進的原則，從而使房地產(chǎn)企業(yè)具備長期發(fā)展能力，從根源上掌握稅收籌劃的工作方法，制定出與企業(yè)發(fā)展適配度較高的稅收籌劃策略。因此，在稅收籌劃工作中，要遵循循序漸進的原則，對相關(guān)問題進行認(rèn)真的考慮和研究，找到房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)今面對的主要矛盾，從而制定出合理有效的方案，通過循序漸進的方式，將稅務(wù)風(fēng)險控制在可控范圍內(nèi)，或是有效轉(zhuǎn)移稅務(wù)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作中存在的問題

（一）企業(yè)內(nèi)部原因造成稅收籌劃問題

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)缺少稅收籌劃意識。有些企業(yè)的管理層沒有意識到稅收籌劃的重要性，在進行投資決策時并沒有進行相關(guān)的稅收籌劃工作，而是完全依據(jù)個人喜好或者是其他因素對項目進行投資，不合理地將投資收益最大化作為投資目標(biāo)。另一方面，房地產(chǎn)存在稅收籌劃工作不及時現(xiàn)象，由于稅收籌劃任何一個環(huán)節(jié)都有可能存在一定的風(fēng)險，一旦稅收籌劃缺少及時性，籌劃內(nèi)容就將存在缺失，造成企業(yè)的稅收籌劃成本增加，尤其是滯納金、罰款的繳納等出現(xiàn)，也會影響企業(yè)自身的口碑與信譽。同時，有些企業(yè)的稅收籌劃工作沒有真正落到實處。由于部分企業(yè)在進行稅收籌劃工作時對國家稅收政策關(guān)注得較少，稅務(wù)處理工作并未落實到位，在實施過程中不能按照相關(guān)法律法規(guī)和企業(yè)自身情況進行操作，這就使得稅收籌劃工作沒有真正落到實處。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)外部原因造成稅收籌劃問題

在我國營改增政策出臺與實施中，增值稅已經(jīng)成為我國最重要的稅種之一，其在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中備受關(guān)注。但是受其價外稅的身份影響，具有轉(zhuǎn)嫁性，在被確認(rèn)后就需要繳納相應(yīng)的稅款，增值稅的納稅籌劃工作也因此受到較多限制，可操作空間較小。同時，部分企業(yè)在缺少正向的稅收籌劃意識下會選擇偷稅漏稅的方式控制稅費的繳納限度，而這也將影響企業(yè)之后一段時間的稅務(wù)籌劃工作，在五至十年的稅務(wù)籌劃調(diào)查中，一旦之前年度稅務(wù)籌劃與繳納工作出現(xiàn)問題，則之后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作成果都將會受到質(zhì)疑，尤其是在面對多個年度稅務(wù)減免的情況下，自稅務(wù)數(shù)據(jù)出現(xiàn)問題的年度起，剩余年度的稅務(wù)賬目也將隨之出現(xiàn)問題，這不僅會增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)支出數(shù)量，也會為企業(yè)帶來大量的工作，更會影響企業(yè)信譽。除此之外，我國目前雖然有大量的稅務(wù)代理與咨詢中介機構(gòu)，但是受自身專業(yè)能力情況影響，稅務(wù)籌劃工作質(zhì)量也十分有限，尤其是大量稅務(wù)師事務(wù)所、會計師事務(wù)所在招聘與管理中，會選擇吸納大量未取得專業(yè)資格證的人員擔(dān)任助理，以此降低所內(nèi)的經(jīng)營成本，但是工作質(zhì)量，尤其是稅務(wù)信息的提取、稅務(wù)的籌劃準(zhǔn)備工作均將受到影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的措施

（一）房地產(chǎn)企業(yè)增值稅方面的籌劃工作

房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅籌劃目標(biāo)建設(shè)的過程中，需要在第一時間做出稅收籌劃的主要方向，建立稅收籌劃工作體系，并按照標(biāo)準(zhǔn)開展稅收籌劃工作，其中房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅計稅方式選擇方面的籌劃、房地產(chǎn)企業(yè)銷售付款中的稅收籌劃、房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)端選擇中的稅收籌劃、增加精裝修比例開展稅收籌劃、建材購置稅籌劃等方式均可在此中應(yīng)用。

（1）增值稅計稅方式選擇。在我國營改增政策實施后，企業(yè)可以利用政策縮減土地出讓金的資金使用，得到正規(guī)增值稅票據(jù)，按照一般計稅方法入場，獲得增值稅專用發(fā)票，用于日后的稅務(wù)抵扣工作。（2）商品銷售付款稅務(wù)籌劃。為滿足年度稅收抵扣標(biāo)準(zhǔn)，商品房的銷售時間與資金到位時間也是稅務(wù)籌劃工作的一種方式，商品房的收款時間如果發(fā)生在下一年度，則稅收基數(shù)將會隨之變小，稅費金額隨之降低。（3）房地產(chǎn)企業(yè)可利用增值稅抵扣規(guī)則，通過與小規(guī)模納稅人、一般納稅人的合作完成稅務(wù)的抵扣工作，做到稅務(wù)控制，但其中需要注意的是，此類稅率抵扣金額較少，企業(yè)的稅務(wù)籌劃優(yōu)勢也將降低，企業(yè)需做好抵扣金額比對，科學(xué)利用優(yōu)惠政策。（4）精裝修房屋數(shù)量控制實現(xiàn)稅務(wù)籌劃。精裝修房屋作為另一種商品和毛坯房不同，所需抵扣稅費的標(biāo)準(zhǔn)與基數(shù)也將不同，將精品房數(shù)量控制在合理范圍內(nèi)，則稅收籌劃工作下的稅務(wù)資金基數(shù)也將隨之變小，而這些裝修支出的材料費用也可以用于增值稅的票據(jù)抵扣中。（5）房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)端選擇中的稅收籌劃。建筑裝修材料的供應(yīng)商選擇也可以開展稅收籌劃工作，合適的供應(yīng)商中，其一般納稅人資格可以為房地產(chǎn)企業(yè)開出增值稅專用發(fā)票，也可以確保建材質(zhì)量，方便房地產(chǎn)企業(yè)完成稅收籌劃工作。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面的籌劃工作

針對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅方面的稅收籌劃工作來說，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員、稅務(wù)籌劃人員均需加強對土地增值稅在該時間區(qū)域的政策的了解，如，財務(wù)人員需關(guān)注土地增值稅的稅率變化情況，土地增值稅的免稅標(biāo)準(zhǔn)，土地增值稅的預(yù)繳稅時間是否超出，線是否需要繳納滯納金，土地增值稅的增值額，如果出現(xiàn)免征數(shù)額，則可按照增值率進行計算，或是按照收入與扣除項目金額除以增值率計算稅費金額。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)所得稅方面的籌劃工作

和其他稅費相比，企業(yè)所得稅的扣除比率較高，扣除的稅率為25%。因此，企業(yè)在稅收籌劃過程中需要關(guān)注應(yīng)繳納稅費的影響因素，將稅率的分析工作放在重要位置，降低應(yīng)繳納稅費的金額，實現(xiàn)降本增效的目標(biāo)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在國家調(diào)整稅收的關(guān)節(jié)下，可以根據(jù)自身的實際情況，延長竣工與驗收的時間，以推遲企業(yè)所得稅的繳納期限。但是，此種延長驗收的方式需要企業(yè)具備一定的資金實力，如果企業(yè)回款需求較大，企業(yè)的負債基數(shù)較大，則其他成本金額也會增加，如果延長時間較長，則可能會導(dǎo)致成本數(shù)量增加，超出需繳納稅費的金額，這將導(dǎo)致企業(yè)的時間成本、銷售優(yōu)勢、經(jīng)營成本等方面受到各種問題影響。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收政策的應(yīng)用方面，優(yōu)惠政策的提出可為企業(yè)提供相應(yīng)的幫助，尤其是經(jīng)營成本、費用與稅費繳納等均可在企業(yè)所得稅計算基數(shù)中刨除。但需要注意的是，對于有爭議的刨除項目，房地產(chǎn)企業(yè)還需仔細斟酌，避免稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定該項目為虛假數(shù)據(jù)，企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險可能會因此產(chǎn)生，且在之后的五到十年內(nèi)也會被反復(fù)分析?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃工作中，需要仔細研讀企業(yè)所得稅的抵扣標(biāo)準(zhǔn)，以做到精準(zhǔn)把控。如，職工的福利費占工資總數(shù)的比例如果超出標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)的所得稅抵扣項目，將會因此減少，導(dǎo)致成本上升。

四、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部稅收籌劃工作的優(yōu)化策略

（一）樹立正向的稅收籌劃意識

房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)長期穩(wěn)定的發(fā)展，就必須樹立正向的稅收籌劃意識。首先，企業(yè)內(nèi)部必須要建立完善的稅收籌劃制度，以企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略為導(dǎo)向，實現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險防范與控制。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強對稅收籌劃的重視程度，提升財務(wù)人員在稅務(wù)籌劃方面的專業(yè)知識水平。最后，企業(yè)要加大對財務(wù)人員和相關(guān)管理人員稅收籌劃意識培養(yǎng)與教育工作的投入力度。選擇利用外部稅務(wù)籌劃與內(nèi)部籌劃相結(jié)合的方式，排查稅務(wù)籌劃的風(fēng)險，提升稅務(wù)籌劃工作質(zhì)量。

（二）增加自身與稅務(wù)機關(guān)之間的溝通

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，如果要進行稅收籌劃，首先需要考慮的就是稅務(wù)機關(guān)的意見。因為不同地區(qū)的稅務(wù)機關(guān)對稅收政策有不同的理解，在企業(yè)進行稅收籌劃時需要與稅務(wù)機關(guān)進行溝通，使稅務(wù)機關(guān)可以從房地產(chǎn)企業(yè)的角度出發(fā)，從而降低稅收成本。為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃時，需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)政策進行分析，并和當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)溝通。同時，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也應(yīng)該增加對稅務(wù)知識的培訓(xùn)，使財務(wù)人員能夠更好地理解政策并靈活運用。也可以邀請稅務(wù)部門進行專業(yè)知識培訓(xùn)，從而提高自身的業(yè)務(wù)水平和財務(wù)管理能力。其次可以聘請專業(yè)咨詢公司或會計師事務(wù)所對企業(yè)的相關(guān)財務(wù)指標(biāo)進行評估，為企業(yè)提供有價值的稅收籌劃方案。

（三）增強房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作人員的專業(yè)素養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中，稅務(wù)籌劃工作是一項復(fù)雜且具有挑戰(zhàn)性的工作，需要財務(wù)人員具備一定的專業(yè)知識。對于稅務(wù)籌劃人員而言，不僅要具備較強的專業(yè)素質(zhì)，還需要對稅法知識進行深入學(xué)習(xí)。這就需要加大對稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)力度，以提高稅務(wù)籌劃人員的綜合素質(zhì)，同時還需要做好財務(wù)人員的培養(yǎng)工作，提高財務(wù)人員的專業(yè)能力和業(yè)務(wù)水平。此外，為了增強稅務(wù)籌劃工作人員的風(fēng)險意識和防范意識，還可以通過對房地產(chǎn)企業(yè)納稅信用等級進行評定來增強稅務(wù)籌劃人員的風(fēng)險意識，并且還需要加強對稅務(wù)籌劃人員相關(guān)法律知識、納稅申報工作等方面內(nèi)容的培訓(xùn)。通過培訓(xùn)活動，提高稅務(wù)籌劃人員的風(fēng)險防控意識，進而降低房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險。

五、結(jié)束語

綜上所述，本文主要針對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作內(nèi)容展開研究，通過對稅務(wù)籌劃中各項問題的分析，找出其中存在的問題，并制定出相應(yīng)的優(yōu)化措施。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)增值稅方面，增值稅計稅方式選擇、商品銷售付款稅務(wù)籌劃、房地產(chǎn)企業(yè)可利用增值稅抵扣規(guī)則、精裝修房屋數(shù)量控制實現(xiàn)稅務(wù)籌劃、房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)端選擇中的稅收籌劃等內(nèi)容均是稅務(wù)籌劃工作的重點。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面的籌劃工作、房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)所得稅方面的籌劃工作也需加強重視，從國家的政策與企業(yè)的實際情況著手，確定最科學(xué)的稅收籌劃策略。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需增強對其內(nèi)外部的稅務(wù)籌劃資源的利用，保證稅收籌劃工作的合法性，維護企業(yè)的信譽與形象。

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