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    房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理優(yōu)化對策研究

    2023-09-11 05:22:26章海娟
    時代商家 2023年35期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險風險管理

    章海娟

    摘要:房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分,其高資產(chǎn)、高負債、高風險等特性使得財務(wù)風險管理成為其企業(yè)管理的重要問題。近年來,房地產(chǎn)市場的波動性越來越大,市場風險和政策風險等因素給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險管理帶來了更大的挑戰(zhàn)。因此,優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險管理顯得尤為重要和緊迫。本文在分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理優(yōu)化的重要性基礎(chǔ)上,探討了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理現(xiàn)狀和存在的問題,并針對性地提出了優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理的對策建議,以期幫助房地產(chǎn)企業(yè)深入認識財務(wù)風險點,提高企業(yè)的財務(wù)管理水平和經(jīng)營效益,實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)風險;風險管理

    一、引言

    房地產(chǎn)行業(yè)是中國經(jīng)濟的重要支柱,其財務(wù)風險管理一直備受關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險管理包括資金流量風險、利率風險、匯率風險、信用風險等多個方面。在過去的幾年中,房地產(chǎn)市場的波動性越來越大,市場風險和政策風險等因素給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險管理帶來了更大的挑戰(zhàn)。一方面,房地產(chǎn)市場的價格和成本都在不斷攀升,嚴重壓縮了開發(fā)商的毛利空間,另一方面,高杠桿模式遭遇了去杠桿政策,在抑制杠桿的大環(huán)境下,不僅開發(fā)商融資遇到了更多的限制,而且高杠桿行為的市場支撐和保障同步減少,造成其風險也越來越高。

    為了應(yīng)對這些挑戰(zhàn),房地產(chǎn)企業(yè)需要探索新的經(jīng)營模式,創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式,優(yōu)化財務(wù)風險管理。首先,房地產(chǎn)企業(yè)需要建立完善的財務(wù)風險管理體系,包括風險識別、風險評估、風險控制、風險監(jiān)測等環(huán)節(jié),以及完善的內(nèi)部控制和審計機制。其次,房地產(chǎn)企業(yè)需要加強對市場和政策的分析和研究,及時調(diào)整經(jīng)營策略,避免因市場變化而導(dǎo)致的財務(wù)風險。第三,房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)合理運用金融工具,如利率互換、期貨等,降低財務(wù)風險。此外,房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)注重企業(yè)文化建設(shè),加強員工教育和培訓(xùn),提高財務(wù)風險意識和管理水平。

    總之,房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險管理是一個復(fù)雜而又重要的問題,房地產(chǎn)企業(yè)需要加強財務(wù)風險管理的實踐和理論研究,提高其風險意識和應(yīng)對能力,完善風險管理體系和工具,提高財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性和可靠性,以確保財務(wù)風險管理的有效實施。只有這樣,才能在競爭激烈的市場中保持優(yōu)勢,實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理現(xiàn)狀和存在的問題

    房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理是指企業(yè)在經(jīng)營過程中,管理和控制財務(wù)風險的一種行為。隨著市場環(huán)境的變化和政策的影響,房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越多的財務(wù)風險,如資金鏈風險、信用風險、市場風險等。因此,對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,實施有效的財務(wù)風險管理非常重要。目前,房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險管理現(xiàn)狀呈現(xiàn)出以下特點:首先,企業(yè)的風險意識不足,對于風險的認識和管理存在一定的盲區(qū)。其次,缺乏有效的風險管理體系和工具,對于風險的防范和控制缺乏科學(xué)性和規(guī)范性。再次,財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性和可靠性難以保證,給風險的評估和管理帶來了不小的困難。此外,房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴高杠桿模式,融資渠道單一,也存在較大的財務(wù)風險。具體而言,當前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理存在的問題主要體現(xiàn)在以下方面:

    (一)籌資渠道單一,資產(chǎn)負債率逐年上升,償債壓力大

    房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè),主要表現(xiàn)在以下三點:一是在開發(fā)前期房地產(chǎn)企業(yè)需要通過土地競拍等方式,以高價取得土地。二是房地產(chǎn)從拿地到預(yù)售這段期間較長且投入成本較多。根據(jù)國家政策,房產(chǎn)公司滿足預(yù)售的其中一個條件即是投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上。三是房產(chǎn)項目一般規(guī)模大、周期長、投資大,一個項目往往需要2-3年甚至需要更久的時間才能完成。期間政府政策調(diào)控、消費心理偏好、市場供求等外部環(huán)境發(fā)生變化的可能性大,意味著項目開發(fā)的成本也就隨之變化。

    房地產(chǎn)企業(yè)資金一部分來自自有資本,一部分來自銀行貸款。前期支付的土地出讓金、工程費用等開發(fā)成本已消耗了絕大部分自有資金,為了保證資金流運轉(zhuǎn),就需要大量舉債,銀行貸款是最主要的融資方式。據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)公司資金池中有55%直接來自銀行貸款,如果將自有資金中的房產(chǎn)銷售收入中個人按揭款包含進去,這個比例已將近70%,遠遠超過國際通行標準的40%。一旦房產(chǎn)銷售不理想,購房者定金和預(yù)付款無法按預(yù)期收回,或者因為個人信用污點無法放貸,馬上會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張,出現(xiàn)延誤工期現(xiàn)象,甚至造成項目爛尾等惡劣影響。

    (二)行業(yè)競爭激烈、產(chǎn)品缺乏核心競爭力

    房地產(chǎn)企業(yè)要生存、要發(fā)展離不開產(chǎn)品,產(chǎn)品是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的根本,產(chǎn)品競爭力永遠是企業(yè)的核心競爭力之一。然而,大部分企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)雜亂,產(chǎn)品構(gòu)造無序,技術(shù)結(jié)構(gòu)缺乏,核心產(chǎn)品缺失,市場競爭力不足,依靠傳統(tǒng)的打價格戰(zhàn)和無休止的營銷方式來擴大市場。引用卡耐基的一句名言:你應(yīng)該成為你自己。對于企業(yè)來說,如果想獲得市場,必須有別具一格的核心產(chǎn)品。

    大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏市場調(diào)研,對市場需求了解不充分,對市場動向掌握不精準,在項目評估過程中,不關(guān)注市場的需求情況,只關(guān)注項目的盈利數(shù)額。這種本末倒置的項目評估方式,無法真正了解購房者的住宅和投資需求,無法詳細區(qū)分市場需求,從而無法建造出符合人們需求的戶型結(jié)構(gòu),無法提供良好的服務(wù)。

    (三)營運能力減弱,存貨周轉(zhuǎn)率下降,資金壓力大

    在房住不炒的背景下,國家對房地產(chǎn)進行管控,銀行貸款收緊,使得一大部分投資客放棄了房地產(chǎn)板塊,另一部分剛需群體,面對房產(chǎn)下行趨勢,開始猶豫,不敢入手,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)收入減少,庫存增加,存貨周轉(zhuǎn)率下降。此外,房產(chǎn)項目在持續(xù)進行,資金流入不敷出,導(dǎo)致資金壓力陡增。

    企業(yè)內(nèi)部管理制度不完善。企業(yè)沒有建立存貨管理信息系統(tǒng),持有的存貨數(shù)量及基礎(chǔ)信息記錄不全,未定期開展存貨盤查,出現(xiàn)賬實不符,管理者無法第一時間準確獲取存貨具體情況,無法做出對應(yīng)經(jīng)營決策。企業(yè)沒有建立一套完善的收賬政策,事先沒有對客戶進行必要的信用調(diào)查,沒有根據(jù)信用等級來制定相應(yīng)的收賬政策,無法及時回款,出現(xiàn)呆賬、壞賬。

    (四)財務(wù)人員風險管理能力不足

    房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理優(yōu)化中,財務(wù)人員的風險管理能力是一個重要的問題。由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險管理具有復(fù)雜性和專業(yè)性,財務(wù)人員需要具備一定的專業(yè)知識和技能。然而,目前大部分財務(wù)人員知識結(jié)構(gòu)單一,在風險管理方面缺少實踐,無法準確識別市場風險,也無法準確衡量風險大小,無法為管理層提供有效的決策支持。

    在現(xiàn)實工作中,財務(wù)人員對財務(wù)風險的認識不足,片面地認為只要管好用好資金,就不會產(chǎn)生財務(wù)風險。在具體事項決策時,對信息了解不全面,缺少可行性分析,經(jīng)常發(fā)生決策失誤,使得經(jīng)營活動不能達到預(yù)期收益,給企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風險。

    三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理的對策建議

    (一)拓寬融資渠道,優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

    資金是房企的血液,誰能融到更多的錢,融到更便宜的錢,融到更長期的錢,誰就擁有更強大的競爭力!今天激進房企都在飽嘗高負債的“苦果”,但又不愿意主動去卸掉杠桿,就像炒股,越是漲買的越多,越是跌都會死扛,最后到警戒線不得不賣股平倉。這種加杠桿的資產(chǎn)抵押融資方式已經(jīng)難以為繼,創(chuàng)新融資方式,拓寬融資渠道已經(jīng)箭在弦上不得不發(fā)。

    革新商業(yè)模式,重估物業(yè)價值:調(diào)整物業(yè)管理業(yè)態(tài),提升業(yè)主綜合體驗感,對基礎(chǔ)資產(chǎn)實現(xiàn)“內(nèi)容賦能”,將自持物業(yè)打包上市,實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營,同時在繼續(xù)擁有資產(chǎn)的管理權(quán)的前提下,可以享受管理費收入和超額業(yè)績提成,華麗轉(zhuǎn)身為杰出的資產(chǎn)管理人,為企業(yè)創(chuàng)造源源不斷的現(xiàn)金流。

    引入低成本的融資工具:傳統(tǒng)的銀行貸款是間接融資方式,貸款的額度較低,融資成本在6%到15%之間,且貸款利率每年浮動,如果采用CMBS直接融資方式,貸款的額度更高,周期可以長達18年,利率每三年浮動,相比銀行貸款更加穩(wěn)定,用途更加靈活。

    (二)加強核心競爭力,擴大市場占有率

    在我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的浪潮中,過去房地產(chǎn)企業(yè)以較小的代價獲取超額利潤的時代已經(jīng)一去不復(fù)返,從2015年全國開啟降庫存模式,房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)五年增速放緩,行業(yè)規(guī)模下行是必然趨勢,我們可以從以下幾個方面進行突圍:

    (1)領(lǐng)先產(chǎn)品力:在房住不炒的背景下,尤其受三年疫情影響,房產(chǎn)的投資屬性逐漸減弱,消費屬性逐漸增強。因此房產(chǎn)戶型設(shè)計上要更貼近生活,好的戶型是取勝的關(guān)鍵。比如保利、綠城、濱江,一直不斷深耕優(yōu)勢區(qū)域,花精力打磨產(chǎn)品,注重品牌形象,現(xiàn)在優(yōu)勢開始慢慢顯現(xiàn)。(2)提升拿地能力:精準判斷拿地板塊可以迅速幫助公司積累財富。再好的戶型也離不開優(yōu)質(zhì)的地塊,地拿對了,房產(chǎn)項目就成功了一半。此外,在土地儲存方面,可以借鑒龍湖、融創(chuàng)、金茂、金地等房產(chǎn)企業(yè),充分利用綜合體、文旅一體、TOD、產(chǎn)業(yè)園運營等模式實現(xiàn)土地拓展。(3)加強公司營運能力:地產(chǎn)的本質(zhì)是金融行業(yè),對于高杠桿行業(yè),公司運營水平顯得尤為重要。優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu),深化民企和國企合作。一方面吸取民企的靈活性和激勵,另一方面尋找國企信用背書,能拿到廉價融資和優(yōu)質(zhì)政府資源,運營上相互監(jiān)督,相互協(xié)助。

    (三)提升企業(yè)營運能力,提高企業(yè)獲利水平

    合理選擇施工企業(yè),防范經(jīng)營風險:房地產(chǎn)企業(yè)要樹立品牌,建設(shè)高品質(zhì)住房離不開好的施工單位的協(xié)助。選擇一個優(yōu)質(zhì)的施工單位好比手上有了尚方寶劍,不僅能確保項目的質(zhì)量,減少工期,還能降低運營成本,甚至在建設(shè)初期還可以讓施工單位先墊資前期投入,共同開發(fā)經(jīng)營。

    本著公平、公正、實事求是的原則考察施工單位的綜合實力,可以從以下幾個方面進行考察,比如:注冊資金是否到位,股東背景是否干凈,資質(zhì)等級有無弄虛作假,有無自己的施工團隊、機械設(shè)備等固定資產(chǎn),近三年承建的工程項目規(guī)模如何,是否有獲得省優(yōu)、國優(yōu)、魯班獎等榮譽。針對考察優(yōu)秀的施工單位,可以納入房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)商儲備庫里,作為戰(zhàn)略合作伙伴長期合作。

    完善企業(yè)內(nèi)部管理制度:加強企業(yè)存貨內(nèi)部控制,選擇具有職業(yè)操守的人員真實完整的記錄存貨概況,并定期安排人員監(jiān)督,防止部門之間勾結(jié)串通,保證信息的真實性和準確性,建立存貨管理共享平臺,促進企業(yè)與客戶之間的協(xié)調(diào)合作。

    加強應(yīng)收賬款的管理:根據(jù)企業(yè)實際情況成立信用監(jiān)管部門,事先對客戶進行征信調(diào)查,根據(jù)信用程度區(qū)分客戶等級,然后對不同的客戶采取不同的收款政策,加強房產(chǎn)銷售貸款回收,保障企業(yè)盈利能力和償債能力。

    (四)引進優(yōu)秀財務(wù)經(jīng)理人,提升財務(wù)人員風險管理能力

    房地產(chǎn)企業(yè)是高風險行業(yè),也是資金高度集聚的行業(yè),企業(yè)所有的活動都離不開資金管理、風險控制,所以財務(wù)經(jīng)理的業(yè)務(wù)水平影響著整個企業(yè)的生死存亡。優(yōu)秀的財務(wù)經(jīng)理人一般都具備分析預(yù)測未來的能力,能及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營過程中存在的問題,并立即運用自己長期積累的業(yè)務(wù)涵養(yǎng),當機立斷做出合理的決策。優(yōu)秀的財務(wù)經(jīng)理人具有慧眼識英才的能力,善于發(fā)現(xiàn)人才,善于利用他人的長處,增加團隊成功的概率,提高工作效率和工作質(zhì)量。優(yōu)秀的財務(wù)經(jīng)理人具備的人脈及有效的溝通協(xié)調(diào)能力,可以更好地了解上層領(lǐng)導(dǎo)的戰(zhàn)略思路和下屬的具體需求,并采取適合的方式在業(yè)務(wù)中實踐,取得事半功倍的效果。所以引進優(yōu)秀財務(wù)經(jīng)理人不僅能準確識別風險、判斷風險、應(yīng)對風險,還能提升整個財務(wù)部門的專業(yè)素養(yǎng),營造一個愛學(xué)習(xí)、有責任心的環(huán)境。

    同時,為提高財務(wù)人員的風險管理能力,房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種措施。一方面,企業(yè)可以加強員工的專業(yè)培訓(xùn)和技能提升,通過引入專業(yè)的培訓(xùn)機構(gòu)或培訓(xùn)計劃,提升財務(wù)人員的專業(yè)水平和技能素質(zhì)。另一方面,企業(yè)可以完善內(nèi)部風險管理機制,加強風險管理制度和流程的規(guī)范性和科學(xué)性,提高財務(wù)人員風險管理的標準化和規(guī)范化水平。此外,企業(yè)還可以建立完善的績效評估機制,對財務(wù)人員的風險管理能力進行監(jiān)督和考核,激勵和引導(dǎo)財務(wù)人員積極參與風險管理工作。

    總之,提高財務(wù)人員的風險管理能力,是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理優(yōu)化的重要環(huán)節(jié)。企業(yè)應(yīng)該通過引進優(yōu)秀財務(wù)經(jīng)理人、加強培訓(xùn)、完善內(nèi)部機制、建立績效評估等方式,提高財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和風險管理能力,進而提升企業(yè)的財務(wù)風險管理水平。

    四、結(jié)束語

    綜上,房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險管理優(yōu)化是一個復(fù)雜而又重要的問題。只有通過多種手段進行優(yōu)化和管理,才能在競爭激烈的市場中保持優(yōu)勢,實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。一是轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路,降低資產(chǎn)負債率,拓寬融資渠道,善于利用自身資源,輕資產(chǎn)重管理,創(chuàng)新融資方式,改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。二是不以放棄提升產(chǎn)品核心競爭力為前提打價格戰(zhàn),營銷戰(zhàn),更多關(guān)注自身。三是善于利用周邊資源轉(zhuǎn)化為自身優(yōu)勢,了解國家政策,儲備優(yōu)秀的合作戰(zhàn)略伙伴。四是實施人才培養(yǎng)計劃,儲備糧草,關(guān)鍵時期發(fā)揮事半功倍的效果??傊?,房地產(chǎn)企業(yè)需要積極探索新的經(jīng)營模式和業(yè)務(wù)模式,加強內(nèi)部管理和控制,完善風險管理體系和工具,提高財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性和可靠性,以應(yīng)對市場的快速變化和風險的挑戰(zhàn),實現(xiàn)財務(wù)風險管理的優(yōu)化和提升。同時,政府和監(jiān)管部門也需要出臺更加完善的政策和制度,加強監(jiān)管和風險防范,為房地產(chǎn)企業(yè)提供更加穩(wěn)定和可持續(xù)的發(fā)展環(huán)境。

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