現(xiàn)代商業(yè)理念在大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)中運(yùn)用分析

張遵嶺

（貴陽(yáng)建筑勘察設(shè)計(jì)有限公司，貴州貴陽(yáng) 550000）

0 引言

大型商業(yè)建筑是指面積大于15000m2，可供人們從事各類(lèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物。隨著近幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，受電子商務(wù)等行業(yè)的影響，我國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)逐漸走向落寞，各地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為能夠提高項(xiàng)目受益，則加大了對(duì)大型商業(yè)建筑的改良。目前我國(guó)多數(shù)大型商業(yè)建筑都以綜合性建筑結(jié)構(gòu)為主，為能夠進(jìn)一步提升其商業(yè)價(jià)值，本文則主要介紹了基于現(xiàn)代商業(yè)理念下大型商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)方法。

1 基于建筑設(shè)計(jì)的現(xiàn)代商業(yè)理念介紹

1.1 消費(fèi)者行為分析

大型商業(yè)建筑往往是以商業(yè)綜合體的形式呈現(xiàn)，其不僅功能強(qiáng)大且業(yè)態(tài)復(fù)雜，在設(shè)計(jì)時(shí)不能單一地考慮經(jīng)營(yíng)商鋪的需求，還要結(jié)合行為學(xué)、營(yíng)銷(xiāo)學(xué)、環(huán)境心理學(xué)充分利用商業(yè)邏輯關(guān)系，來(lái)提高消費(fèi)者的體驗(yàn)感。西方相關(guān)研究人員將消費(fèi)者的決策行為進(jìn)行了總結(jié)，其主要包括5 個(gè)階段，分別為：需求認(rèn)知、信息搜索、方法評(píng)估、購(gòu)買(mǎi)決定、購(gòu)買(mǎi)行為。在設(shè)計(jì)時(shí)，不僅要保證商業(yè)建筑的內(nèi)部結(jié)構(gòu)動(dòng)線合理，方便消費(fèi)者的查詢與搜索，還要為其提供差異化與沉浸式的購(gòu)物體驗(yàn)。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)

傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)應(yīng)用了“建筑到銷(xiāo)售”的經(jīng)營(yíng)方式，但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革，房地產(chǎn)的價(jià)格日益趨于穩(wěn)定。受電商等因素的影響，利潤(rùn)也逐漸下滑，因此現(xiàn)代化的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，多采用的是“長(zhǎng)線式”運(yùn)營(yíng)法。在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中會(huì)充分考慮，不同大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期、適用規(guī)劃、回款速度，當(dāng)前依照后期運(yùn)營(yíng)方式的不同，可以分為全出售（如soho 類(lèi)型的系列項(xiàng)目，拉動(dòng)辦公樓租金）、全出租、租售結(jié)合、返租經(jīng)營(yíng)、自營(yíng)模式等。

1.3 商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模

隨著我國(guó)建筑行業(yè)的不斷發(fā)展，當(dāng)前我國(guó)大型商業(yè)建筑的開(kāi)發(fā)也逐漸趨向于規(guī)范化，依照國(guó)際購(gòu)物中心的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，可以將其分為不同的等級(jí)（表1）。除表中內(nèi)容以外，我國(guó)的大型商業(yè)建筑也逐漸朝著復(fù)合化的方向發(fā)展，其還會(huì)在主體建筑旁邊附加辦公樓、酒店、公寓等，這些雖然不在經(jīng)營(yíng)面積范圍之內(nèi)，但也同樣需要考慮到成本投資的問(wèn)題。同時(shí)，我國(guó)近幾年的國(guó)民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值快速增長(zhǎng)也使得消費(fèi)升級(jí)，據(jù)資料表明當(dāng)前200000m2的大型商業(yè)建筑項(xiàng)目越來(lái)越多[1]。

表1 大型商業(yè)建筑等級(jí)分類(lèi)

1.4 實(shí)體商業(yè)的發(fā)展

除上述內(nèi)容以外，大型商業(yè)建筑項(xiàng)目一旦落地以后，就很難實(shí)現(xiàn)拆遷，且內(nèi)部改造費(fèi)用高昂。因此，在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，也要結(jié)合周邊環(huán)境和地方實(shí)體商業(yè)的綜合發(fā)展情況，進(jìn)行預(yù)估與評(píng)測(cè)，以便制定出具有前瞻性的方案。在設(shè)計(jì)時(shí)需要保證以下3 個(gè)方面：①目標(biāo)精準(zhǔn)。所設(shè)計(jì)的建筑功能與結(jié)構(gòu)要充分滿足受眾的需求。②具備熱度。只有持續(xù)不斷地制造熱度，才能夠吸引更多的消費(fèi)者。③融合創(chuàng)新。在其中引入智能化技術(shù)，以便為建筑賦能，提升消費(fèi)者體驗(yàn)感。

1.5 可持續(xù)設(shè)計(jì)理論

據(jù)資料表明我國(guó)的建筑能耗能占到全國(guó)總能耗的41%，尤其是大型商業(yè)建筑體，由于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)區(qū)大多是封閉空間，因此對(duì)于電能的消耗極大，同時(shí)由于客流量較大，所浪費(fèi)的水資源也較多?；谛聲r(shí)期背景之下，為能夠迎合我國(guó)“十四五”規(guī)劃期間所提出的綠色建筑建設(shè)要求。則要在現(xiàn)代大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)中充分引入資源可循環(huán)與持續(xù)發(fā)展的思想，這樣既能夠降低能耗，為開(kāi)發(fā)商與經(jīng)營(yíng)商縮減運(yùn)營(yíng)成本；也具有較高的社會(huì)效益，同時(shí)能夠提升建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性[2]。

2 基于現(xiàn)代商業(yè)理念的大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)策略

2.1 項(xiàng)目案例背景介紹

基于上述現(xiàn)代化商業(yè)建筑設(shè)計(jì)理論，本文則加大了相關(guān)開(kāi)發(fā)案例的研究。所要研究的案例背景為我國(guó)貴州六盤(pán)水市，其具有涼都的美譽(yù)，不僅氣候涼爽舒適，且紫外線的輻射也適中。該地區(qū)2022 年初戶籍人口已經(jīng)達(dá)到了360.38 萬(wàn)人，常住人口在301.71 萬(wàn)人，2020 年地方的總產(chǎn)值為1339 億元，同期增長(zhǎng)4.5%。為能夠滿足地方人民生活品質(zhì)提高與消費(fèi)升級(jí)的需求，不斷推動(dòng)西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，自2021 年至今入駐了多家現(xiàn)代化大型商業(yè)建筑綜合體，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、紅星美凱龍、愛(ài)琴海購(gòu)物公園等。紅星美凱龍、愛(ài)琴海購(gòu)物公園作為涼都·印象城（商業(yè)度假綜合體的組成部分，包括商業(yè)、酒店、辦公及度假公寓，建筑規(guī)模為677950.12m2）。為響應(yīng)六盤(pán)水市“十四五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃需要，本文則依照現(xiàn)代商業(yè)理念，對(duì)該地區(qū)的大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)策略進(jìn)行分析。愛(ài)琴海購(gòu)物公園外立面效果如圖1 所示，涼都·印象城總體鳥(niǎo)瞰圖如圖2 所示。

圖1 愛(ài)琴海購(gòu)物公園外立面效果

圖2 涼都·印象城總體鳥(niǎo)瞰圖

2.2 建筑設(shè)計(jì)調(diào)研準(zhǔn)備

大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)與普通建筑設(shè)計(jì)的區(qū)別在于，其不僅要產(chǎn)生較好的經(jīng)濟(jì)效益，還要產(chǎn)生較好的社會(huì)效益，能夠推動(dòng)地方的發(fā)展。因此，在設(shè)計(jì)時(shí)不僅要加大對(duì)地方規(guī)劃區(qū)域水文地質(zhì)結(jié)構(gòu)的調(diào)研，還要提高對(duì)建筑商業(yè)定位的調(diào)研，建立“以人為本”的設(shè)計(jì)思想。

（1）需要明確主要消費(fèi)群體及用戶畫(huà)像（即人群畫(huà)像，是指利用信息技術(shù)將用戶信息標(biāo)簽化、具象化），結(jié)合大量調(diào)研問(wèn)卷數(shù)據(jù)以及運(yùn)營(yíng)消費(fèi)信息，能夠提高設(shè)計(jì)方案的適應(yīng)性與前瞻性。

（2）加大對(duì)區(qū)域環(huán)境的研究，其中包括區(qū)位環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、競(jìng)品項(xiàng)目三大部分。區(qū)位環(huán)境是指周?chē)墓驳缆方煌ㄇ闆r與客源聚集條件，其是影響建筑商業(yè)定位的重要因素，通過(guò)對(duì)其的研究與分析，能夠提高建筑整體的展示度。

商業(yè)環(huán)境包括周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、發(fā)展規(guī)劃等，對(duì)其的研究可以提高設(shè)計(jì)方案的精準(zhǔn)性。競(jìng)品項(xiàng)目需要拆分對(duì)標(biāo)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)條件，分析項(xiàng)目場(chǎng)地、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)盈利方式等，這些均可以作為大型商業(yè)建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)的重要參考標(biāo)準(zhǔn)[3]。

例如，愛(ài)琴海購(gòu)物公園的消費(fèi)主體占比分析結(jié)構(gòu)：青年家庭客群80%；本市及周邊縣區(qū)的客群10%；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群10%。

用戶畫(huà)像標(biāo)簽與具象化特征如下：①青年家庭客群，年齡在18～45 歲，追求生活品質(zhì)，注重親子教培，是社會(huì)的中堅(jiān)階層，消費(fèi)力強(qiáng)。②本市及周邊縣區(qū)客群，主要為社區(qū)居民、學(xué)生、教師、公務(wù)員體系，屬于中高收入群體，消費(fèi)選擇性較強(qiáng)。③周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，包括老鷹山、汪家寨、雙稅等區(qū)域，主要以事業(yè)單位中高層和職工為主。

該區(qū)域的環(huán)境情況如下：其位于六盤(pán)水市中心位置，交通便利、商業(yè)發(fā)達(dá)，周邊有較為成熟的商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)氛圍濃厚。地塊周邊有成熟的住宅區(qū)和正在開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)，能夠?yàn)轫?xiàng)目帶來(lái)較多的家庭型與年輕型流量?？梢詾楹笃陧?xiàng)目的整體規(guī)劃，與建筑功能區(qū)的設(shè)計(jì)，打下良好的基礎(chǔ)。

2.3 空間功能落位設(shè)計(jì)

項(xiàng)目建筑內(nèi)空間功能的落位設(shè)計(jì)，決定了建筑是否能夠提高消費(fèi)者的體驗(yàn)感，其對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益將會(huì)產(chǎn)生直接的影響。

常規(guī)性的大型商業(yè)建筑業(yè)態(tài)會(huì)被劃分為3 個(gè)類(lèi)型，分別為：購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)，使用的空間占比通常為50:30:20 或者40:40:20，當(dāng)前利用餐飲和娛樂(lè)業(yè)態(tài)來(lái)帶動(dòng)地方商業(yè)的銷(xiāo)售量，是常規(guī)運(yùn)營(yíng)手段，這樣可以提高建筑項(xiàng)目的商業(yè)轉(zhuǎn)化率。

而像涼都·印象城這種項(xiàng)目的綜合性與復(fù)合性較強(qiáng)，因此在設(shè)計(jì)的過(guò)程中不能僅要考慮前期所調(diào)研與分析的客戶群體與區(qū)域環(huán)境，還要結(jié)合項(xiàng)目自身的體量、面積、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)與商業(yè)情況，制定更加合理的業(yè)態(tài)配比方案[4]。

首先，在面積需求的設(shè)計(jì)上，需要考慮兩大方面的內(nèi)容：①經(jīng)營(yíng)使用面積。②租金限制面積。經(jīng)營(yíng)使用面積是指商鋪實(shí)際所需要的經(jīng)營(yíng)面積，依照業(yè)態(tài)發(fā)展形勢(shì)的不同，可以靈活多變，具體要結(jié)合層高等因素綜合規(guī)劃。租金限制面積是指需要使用的業(yè)態(tài)面積和商家承受租金的能力不同，因此在設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮位置和層數(shù)等關(guān)鍵要素。

其次，在輔助功能的設(shè)計(jì)上，主要包括三大部分：①商業(yè)服務(wù)空間。②貨品區(qū)域。③后勤輔助區(qū)域。其對(duì)提升消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)感起到了關(guān)鍵性的作用，其中包括停車(chē)場(chǎng)、衛(wèi)生間以及客戶服務(wù)部等。由于本文中所研究的案例建筑面積較大，因此為能充分滿足消費(fèi)者的休憩需求，還會(huì)在主題區(qū)域內(nèi)，配備休息區(qū)、景觀區(qū)、母嬰?yún)^(qū)等。貨品與后勤輔助區(qū)域不會(huì)與消費(fèi)者之間產(chǎn)生直接關(guān)系，，但其需要保證營(yíng)業(yè)人員的服務(wù)質(zhì)量和貨物存儲(chǔ)需求。因此其與消費(fèi)者發(fā)生直接關(guān)系的前場(chǎng)之間比例多為1:1，如果功能較多且業(yè)態(tài)復(fù)雜，可以進(jìn)一步擴(kuò)大后場(chǎng)的面積。

最后，大型商業(yè)建筑的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃通常會(huì)受到多種因素的制約，因此也是設(shè)計(jì)大型商業(yè)建筑最難部分。在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，需要充分考慮到工程技術(shù)要求，例如：建筑層高、柱距、結(jié)構(gòu)負(fù)荷等。為保證設(shè)計(jì)內(nèi)容的系統(tǒng)性，可以通過(guò)模塊化的方式，將重難點(diǎn)問(wèn)題分析。如將總體工程條件分為機(jī)電條件與結(jié)構(gòu)條件兩大方面進(jìn)行設(shè)計(jì)。同時(shí)，本文中所提高的案例需要在室內(nèi)設(shè)置一些大空間的功能區(qū)位，像電影院、展廳、供兒童游玩的室內(nèi)樂(lè)園等，其層高往往需要在10m 以上，而近幾年興起的IMAX 電影廳層高要求在15m 以上。因此，為能夠保證大型商業(yè)建筑的持續(xù)化發(fā)展，應(yīng)在前期的設(shè)計(jì)規(guī)劃中預(yù)留相應(yīng)的工程條件，不然當(dāng)后期周?chē)倘︶绕鹨院?，其工程余量不足難以實(shí)現(xiàn)升級(jí)，將會(huì)逐步被市場(chǎng)淘汰。

2.4 建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)劃

為能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)資源的可持續(xù)發(fā)展，并降低能耗還要在設(shè)計(jì)過(guò)程中引入一些綠色設(shè)計(jì)理念以及節(jié)能設(shè)計(jì)方法。在此時(shí)則需要加大地方水文地質(zhì)的研究，同時(shí)充分地利用地方自然資源[5]。

例如，在進(jìn)行涼都·印象城商業(yè)度假綜合體設(shè)計(jì)時(shí)，為能夠降低能耗，則要從三大方面進(jìn)行逐一管控。

（1）充分結(jié)合地形高差，依山就勢(shì)錯(cuò)落布置，減少土方挖填方量。盡可能提高地下室底板設(shè)計(jì)標(biāo)高，減小結(jié)構(gòu)抗浮，降低工程造價(jià)。

（2）建筑整體節(jié)能環(huán)節(jié)，選擇了當(dāng)前市面上先進(jìn)的新型建材，其具有保溫、隔熱性能，同時(shí)也可以解決既往建筑建材能耗消耗過(guò)多的問(wèn)題，節(jié)省建設(shè)人力與物力。為能夠減少暖通設(shè)備的使用頻率，則提高了門(mén)窗與洞口尺寸設(shè)計(jì)的合理性，盡量將其設(shè)置在較好的朝向區(qū)位。

（3）在建筑給排水設(shè)計(jì)時(shí)，通過(guò)對(duì)建筑實(shí)際需求和層高等客觀因素的分析，合理設(shè)定了供水的壓力，避免了水資源的浪費(fèi)。同時(shí)，給排水的管材盡量選擇阻耗較低的材料配件，以減少水頭的損失。為了保證系統(tǒng)能夠高效運(yùn)行，應(yīng)優(yōu)先選擇性能較好的高品質(zhì)水泵以及電機(jī)。在地下水池以及水箱內(nèi)應(yīng)安設(shè)先進(jìn)的智能化技術(shù)，便于對(duì)溢流的及時(shí)報(bào)警。除此之外，潔具也盡量選擇節(jié)水型或者性能較好的，以避免漏水和浪費(fèi)水資源等情況出現(xiàn)。

（4）在電氣設(shè)備節(jié)能設(shè)計(jì)方面，需要嚴(yán)格依照我國(guó)現(xiàn)行的《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行，要合理確定導(dǎo)線的界面，避免建筑電力傳輸出現(xiàn)損耗的情況，同時(shí)要加大對(duì)使用人員和建筑的保護(hù)。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，基于新時(shí)期背景之下，我國(guó)的商業(yè)建筑逐漸朝著大體量、高層次、差異化的方向發(fā)展。而基于其占地面積較大，又處于城市的繁華地帶，在設(shè)計(jì)時(shí)設(shè)計(jì)人員應(yīng)將目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，不僅要提高其經(jīng)濟(jì)效益，還要實(shí)現(xiàn)商業(yè)資源的可持續(xù)利用。除此之外，還要迎合綠色建筑理念，讓其能夠與周?chē)沫h(huán)境融為一體，并減少對(duì)能源的損耗，只有這樣才能加快我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)興與繁榮。