債務(wù)之下民營房企如何"活下去"

劉建中

2023年開年，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象，餐飲、旅游、品牌服裝等行業(yè)的盈利有所恢復(fù)。但是，鋼鐵、水泥、有色、化工等諸多行業(yè)的盈利有所惡化。

房地產(chǎn)一季度的表現(xiàn)讓大家看到了希望，但4月數(shù)據(jù)又變差了，而且不只是差了一點(diǎn)。根據(jù)億翰智庫的數(shù)據(jù)， 4月商品房銷售面積為0.8億平方米，銷售額為0.9萬億元，環(huán)比分別下降了48.1%和39.0%。

有研究解釋， 2023年一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)反彈，是因?yàn)?022年最后幾個(gè)月積壓了一些剛性需求的釋放，而不是因?yàn)樵戎萍s市場的因素得到了有效改善。當(dāng)這些積壓需求釋放之后，房地產(chǎn)又回到了信心不足、需求不足的狀態(tài)。

現(xiàn)在斷言房地產(chǎn)復(fù)蘇已經(jīng)結(jié)束肯定為時(shí)過早，但必須承認(rèn)房地產(chǎn)復(fù)蘇需要更多的條件、更長的時(shí)間。

雖然短期的經(jīng)營和債務(wù)壓力都非常大，但長期來看，對(duì)于民營房地產(chǎn)企業(yè)的未來，其實(shí)不必過于悲觀。只要能活下去，熬過周期底部，優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)依然能大有作為。這樣說，有三點(diǎn)原因。

第一，中國房子足夠多，但能滿足改善性需求的住宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。當(dāng)解決了房價(jià)與收入的匹配問題，改善性需求釋放，民營房企有足夠的生存空間。

第二，利率下行趨勢(shì)之下，房子的投資價(jià)值會(huì)上升。

第三，住房需求會(huì)衍生出其他業(yè)態(tài)，比如長租公寓。這些都在房企的能力圈之內(nèi)。

但目前的重點(diǎn)是，如何讓民營房企"活下去"。

A

4月份房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)走弱，復(fù)蘇不容樂觀

2023年一季度中國房地產(chǎn)累計(jì)銷售面積為2.99億平方米，與2022年基本持平，比2021 年同期降低了約20% 。但2023 年4月，中國房地產(chǎn)銷售面積為0.77億平方米， 2022年4月份為0.87億平方米， 2021 年4 月為1. 43 億平方米。

2023年4月的銷售數(shù)據(jù)比2022年同期下降了1 1.5% ，比2021年同期下降了46%。

現(xiàn)在的問題是，不僅銷售數(shù)據(jù)不樂觀，企業(yè)對(duì)于未來也沒杳信心。

"新開工面積"和"開發(fā)投資金額"可以從一定程度上衡量房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于未來的信心。2023年4月份"開發(fā)投資金額"為1.04萬億元， 2022年4月份為1.04萬億元， 2021 年4月份為1.61萬億· I I|.IhldillU＼ 『嘻F、元。從"開發(fā)投資金額"看， 2023年4月與2022年4月相當(dāng)，但僅為2021年同期的65% ，顯示企業(yè)信心不足。

"新開工面積"比"開發(fā)投資金額"更能體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的信心狀態(tài)。

2023年4月份"新開工面積"為0.71億平方米， 2022 年4 月為0.99億平方米，m陽月為1.77億平方米。202捍4月"新開工面積"為2022年同期的70% ，僅為2021年同期的40%。這顯示房地產(chǎn)企業(yè)非常缺乏信J[）。

房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中， 2023年4月份新增國內(nèi)貸款為1150億元， 2022年4月份為1312億元， 2021年4月份為1821億元。

2023年4月同比下降12.3%。與2021年4月相比，下降36.8%。這個(gè)數(shù)據(jù)也從側(cè)面表明房地產(chǎn)行業(yè)走弱。

在房地產(chǎn)行業(yè)整體走弱的背景下，值得注意的是，民營房企的情況要比行業(yè)平均水平更弱。

B

民營房地嚴(yán)更難，掙扎在"活下去"的邊緣

國央企房地產(chǎn)的各方面情況都比民營房企好很多。

本文選擇了4家有代表性的央企房地產(chǎn)企業(yè)：華潤、保利、招商、中海，以及6家有代表性的民營企業(yè)：龍瑚、碧桂園、新城、旭輝、融創(chuàng)、寶龍。從表1看，2022年民營房企銷售已經(jīng)大幅弱于國企。最優(yōu)質(zhì)的民企龍湖，銷售同比下跌了29.9%；而四家央企中銷售下降最多的中海，也僅下降了20.4%。

2023年前4個(gè)月，國央企銷售大幅反彈。

保利發(fā)展，2023年前4個(gè)月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1556億元，同比增加28.4%。

華潤置地，2023年前4個(gè)月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1120億元，同比增加83.6%。

招商蛇口，2023年前4個(gè)月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1103億元，同比增加79.6%。

中海，2023年前4個(gè)月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1176億元，同比增加53.3%。

在國央企銷售大幅反彈的同時(shí)，民營房企除了龍湖，銷售繼續(xù)大幅下降，可謂冰火兩重天。

碧桂園，2023年前4個(gè)月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1168億元，同比下降28.5%。

新城，2023年前4個(gè)月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額290億元，同比下降27.9%。

旭輝，2023年前4個(gè)月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額294億元，同比下降24.2%。

融創(chuàng)，2023年前4個(gè)月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額373億元，同比下降56.6%。

寶龍．2023年前4個(gè)月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額120億元，同比下降21.4%。

在2023年1-4月份，央企中表現(xiàn)最差的保利同比增長了28.4%。民企中除了龍湖，其他5 家同比繼續(xù)下跌了20%以上。需要注意的是，民營房企是在2022年已經(jīng)大幅下跌的基礎(chǔ)上，繼續(xù)下跌了20%以上。

為了直觀，可以看表l 的最后一列，這是用2021 年全年銷售數(shù)據(jù)與2023年l月-4月的銷售數(shù)值相比得到的數(shù)值。這個(gè)數(shù)值越大，說明2023年銷售下降得越厲害。四大央企，這個(gè)數(shù)值都在3左右，而民企除了龍潮都在6.5以上，融創(chuàng)的數(shù)值甚至達(dá)到了16 。

央國企融資渠道通暢、資金成本低、有信用背書，這些條件讓絕大多數(shù)民營房企望塵莫及。

2023年大多數(shù)民營房企銷售收入下降的同時(shí)，預(yù)售資金監(jiān)管嚴(yán)格，而融資渠道幾乎全部關(guān)閉。在這種條件下，債務(wù)展期甚至違約成了大概率事件。

2021 年克而瑞銷售排名60強(qiáng)中杳37家民營房企。目前，其中近三分之二已經(jīng)出現(xiàn)了債務(wù)違約。其中沒杳違約的十幾家民企中，從2022年財(cái)報(bào)可以看到，杳3家的債務(wù)問題也是是可危。

債務(wù)問題不解決，"活下去"無從談起

2023年是房企的債務(wù)到期高峰。中銀證券測算2022年國內(nèi)外債券到期規(guī)模879'：但元， 2023年為9580億元， 2024年之后逐年減少。2022年的償付高峰，已經(jīng)讓不少民營房企不得己"倒下"。

2023年年初還成功發(fā)行7億元中債增全額擔(dān)保中票的合景泰富在5 月16 日官宣，啟動(dòng)境外債務(wù)重組。這成為行業(yè)又一個(gè)標(biāo)志性事件。

面對(duì)債務(wù)，房企應(yīng)該如何破局？房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模破產(chǎn)會(huì)帶來社會(huì)問題，而且也不符合債權(quán)人的利益。在當(dāng)前銷售疲軟、回款不暢、融資困難、股市低迷的條件下，房企除了債務(wù)展期也別無他法。

自2022年以來，不少民營房地產(chǎn)商都在積極努力，尋求境內(nèi)外債務(wù)的展期。有的企業(yè)采取境內(nèi)或境外全盤重組的方案，有的則選擇就每一只債券與投資人逐一商討展期方案。

截至目前，融創(chuàng)、富力、龍光、時(shí)代四家房企成功完成了境內(nèi)債務(wù)的整體重組，為自身贏得了喘息之機(jī)。從展期方案來看，再三家房企展期的頭一年不支付本金，龍光的方案中還包括了利息支付的遞延。以上四家房企的展期時(shí)長均在3至4年。融信在近期拋出境內(nèi)債務(wù)重組方案，計(jì)劃在展期的第一年分4次支付合計(jì)1%的本金，剩余本金展期2至3年進(jìn)行兌付，并通過資本化方式對(duì)利息進(jìn)行延期支付。

特別值得注意的是，這些企業(yè)在境內(nèi)債整體重組之前，均已對(duì)單只到期債券進(jìn)行了展期。由此可見，境內(nèi)債務(wù)整體重組，是在行業(yè)遲遲未能復(fù)蘇下，房地產(chǎn)企業(yè)做出的不得己選擇。

更多的民企，則是選擇對(duì)單一債券進(jìn)行展期。比如，旭輝近期拋出了"20旭輝01" 的回售條款調(diào)整方案，本質(zhì)上是對(duì)該筆境內(nèi)債券進(jìn)行19個(gè)月的展期，并在展期第一年內(nèi)支付合計(jì)5%的本金，并按期償付合計(jì)7.8%的利息，目前方案仍處于投票期。寶龍則先后對(duì)"19寶龍01" "20寶龍04" "21 寶龍01" "21寶龍03" 提出了展期方案。

值得注意的還有，隨著市場下行，行業(yè)復(fù)蘇乏力，其展期方案的條款對(duì)債權(quán)人越來越不利。2022年7月通過的"19寶龍02" 展期方案首付支付了5%的本金，近期拋出的"21寶龍03" 展期方案則在展期后的第9個(gè)月才兌付第一筆5%的本金。

當(dāng)企業(yè)意識(shí)到市場低迷會(huì)持續(xù)比較長時(shí)間之后，展期時(shí)閏應(yīng)該選擇2至4年。l年的時(shí)間肯定不夠，的確需要2年以上的時(shí)間來解決問題。正因?yàn)閘年內(nèi)無法解決根本問題，所以不少原定展期l年的債券又進(jìn)行了二次展期。

展期方案的核心是全面性和可行性。只有與企業(yè)真實(shí)的流動(dòng)性情況相適配，切實(shí)可行地幫助企業(yè)渡過行業(yè)低谷、幫企業(yè)"活下去"的方案，才是好方案。畢竟留得青山在，不怕沒柴燒。

"青山依舊在"的基礎(chǔ)，是地產(chǎn)行業(yè)的國民經(jīng)濟(jì)屬性。參考其他國家數(shù)據(jù)，會(huì)發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場不會(huì)長期大幅萎縮。2015年-2017年，韓國新增住宅與存量住宅比值的均值為3.6% ，日本為1.83% ，美國約為2.2% 。據(jù)此推斷，中國每年住宅竣工量會(huì)維持在8億平方米左右。2021年是中國住宅竣工高峰，其數(shù)值為7.3億平方米。所以，未來中國房地產(chǎn)市場并不會(huì)大幅萎縮。

"活下去"是擺在房地產(chǎn)民營企業(yè)面前的一道難題，現(xiàn)在需要時(shí)間，需要等待。等待政策、等待時(shí)機(jī)、等待市場出清，等待信心恢復(fù)。首先要活下去，活下去就能看到春天！

摘自微信公眾號(hào)"財(cái)經(jīng)十一人"