房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施全過程成本管理的策略研究

俞興萍

[摘 要]對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，為提高社會和經(jīng)濟(jì)效益，需要有效控制項(xiàng)目的開發(fā)成本，提升項(xiàng)目的綜合競爭力。在具體分析開發(fā)項(xiàng)目的過程中，需要采取有效的成本控制策略，合理配置資源，減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本支出。文章具體分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程成本管理實(shí)施，介紹了全過程成本管理的概念，探討了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全過程成本管理的實(shí)施現(xiàn)狀，提出具體的管理策略，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)研究人員提供一定的參考和借鑒。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目；全過程成本管理；實(shí)施策略

中圖分類號：F273 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-1722（2023）15-0055-03

一、全過程成本管理概述

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的周期相對較長，需要較大的資金投入，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)性相對較高，房地產(chǎn)企業(yè)需要采取科學(xué)有效的成本管控策略，使建設(shè)項(xiàng)目不同時(shí)期的資金使用情況得到有效控制，使工程項(xiàng)目的投資效益實(shí)現(xiàn)最大化。對于全過程成本管理，房地產(chǎn)企業(yè)需要采用成本管理的相關(guān)理論與方法，優(yōu)化成本投入，改善成本結(jié)構(gòu)，規(guī)避成本風(fēng)險(xiǎn)，全過程、多維度、動態(tài)性地管理和控制企業(yè)經(jīng)營管理活動。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目包含了投資測算、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、采購、施工、竣工驗(yàn)收及結(jié)算等不同階段，全過程成本管理需要圍繞工程投資，開展相關(guān)管理活動。

全過程成本管理一方面要求相關(guān)管理人員具有較強(qiáng)的成本管控能力，另一方面要求其進(jìn)一步增強(qiáng)成本管理意識，確保全員積極參與成本管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合全過程成本管理的特征展開分析，將成本管理有效貫穿到房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的全生命周期中，結(jié)合不同時(shí)期的成本特征，有效應(yīng)用成本管理理念與方法，合理利用資金。全過程成本管理需要增強(qiáng)管理人員的成本管理意識，并使其認(rèn)真履行崗位職責(zé)，提高成本管控水平。此外，全過程成本管理具有動態(tài)管理的特點(diǎn)，需要在項(xiàng)目建設(shè)期間充分分析影響成本的各類因素，全面梳理項(xiàng)目成本，確保其可以真實(shí)反映出項(xiàng)目的實(shí)際成本情況。

全過程成本管理需要貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的不同階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要采取相應(yīng)的管理措施，有效控制成本，使其維持在允許范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)和成本控制目標(biāo)[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全過程成本管理實(shí)施現(xiàn)狀

（一）項(xiàng)目施工前成本測算分析不到位

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前，企業(yè)未能有效落實(shí)成本預(yù)測工作。為對房地產(chǎn)項(xiàng)目有效實(shí)施全過程成本管理，需要在施工前合理編制成本預(yù)算。在這一過程中，一些房地產(chǎn)企業(yè)未在工程的設(shè)計(jì)階段，結(jié)合工程造價(jià)預(yù)測成本與利潤，也沒有結(jié)合實(shí)際情況建立成本測算模型。長時(shí)間以來，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于受到傳統(tǒng)管理理念及粗放型管理模式的影響，未能充分落實(shí)精細(xì)化的成本管理方式，相關(guān)管理人員對細(xì)節(jié)的成本支出不夠重視。

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門在活動開展過程中缺乏有效溝通，因此無法保證成本預(yù)算的精確性。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門不了解成本使用情況，無法科學(xué)地開展成本預(yù)算工作。

一些房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理體系還不夠完善，需要以項(xiàng)目成本管理為依據(jù)構(gòu)建成本管理體系，但由于未建立健全的成本管理機(jī)制，進(jìn)而導(dǎo)致不同階段的成本管理缺乏有效的聯(lián)系，相關(guān)管理人員未充分了解項(xiàng)目的個(gè)性化特征，未能由上到下地構(gòu)建合理的管理體系，這會對房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程成本管理效果產(chǎn)生不小的影響[2]。

（二）項(xiàng)目施工中成本管控效力較弱

房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人還未形成良好的成本管理意識。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人通常會從企業(yè)發(fā)展的高度考慮，對項(xiàng)目的按期完成和預(yù)期收益更為關(guān)注。這就導(dǎo)致在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本管理過程中，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人更為重視項(xiàng)目的建設(shè)成果，但對成本要素缺乏足夠的重視，影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理效果。

在工程施工期間，市場環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境往往會發(fā)生相應(yīng)的變化，導(dǎo)致工程項(xiàng)目出現(xiàn)超預(yù)算支出的問題。施工期間，人員流動性較大，且多數(shù)人員的專業(yè)能力不足，通常憑借以往經(jīng)驗(yàn)開展相關(guān)工作，使得其無法有效把控項(xiàng)目的施工成本。

此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有嚴(yán)格控制材料的存儲、領(lǐng)用等環(huán)節(jié)，易出現(xiàn)材料被濫用等問題。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，許多大型器械的使用次數(shù)較少，多數(shù)時(shí)間處于閑置狀態(tài)，這使得企業(yè)的資金成本被大量占用，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)超成本支出的情況。分析外部市場環(huán)境可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目表現(xiàn)出周期性的規(guī)律，具有較高的投資金額，在建設(shè)過程中會受到政府政策調(diào)控及市場經(jīng)濟(jì)變動的影響，這會阻礙項(xiàng)目建設(shè)活動的有效開展，不利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展[3]。

（三）項(xiàng)目施工后成本分析評估未落到實(shí)處

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工環(huán)節(jié)，同樣存在成本支出方面的問題。具體來說，當(dāng)相關(guān)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入竣工環(huán)節(jié)后，這是工程的建設(shè)末期，也是最終核算工程成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

當(dāng)施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)突發(fā)情況，使得項(xiàng)目工程未能按期完成，或發(fā)生工程延期情況，此時(shí)施工單位需要根據(jù)施工合同支付具體的違約成本。當(dāng)施工單位存在趕工期行為時(shí)，容易影響到項(xiàng)目的完成質(zhì)量，在后續(xù)可能需要開展返修工作，這也增加了項(xiàng)目的人工費(fèi)用，導(dǎo)致工程后期有額外的成本支出產(chǎn)生。由于相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)未構(gòu)建出完善的事后評估體系，導(dǎo)致其未能有效開展成本的分析和評估工作。

在項(xiàng)目的收尾階段，除了需要估算工程成本以外，還需要對項(xiàng)目做好總結(jié)與評價(jià)工作。但一些房地產(chǎn)企業(yè)往往更為重視營運(yùn)管控及后期銷售等工作，不重視分析評估工作，這不利于項(xiàng)目的成本管控[4]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化項(xiàng)目全過程成本管理的策略

（一）科學(xué)開展項(xiàng)目投資測算，把控項(xiàng)目開發(fā)成本

1.相關(guān)部門勘探項(xiàng)目土地，制定目標(biāo)成本

近年來，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目的高效運(yùn)轉(zhuǎn)提出了更高的要求，需要確保項(xiàng)目落地即開工。針對新地塊，應(yīng)選擇現(xiàn)場無拆遷或較少拆遷的地塊，如果拆遷工作量較大，在項(xiàng)目落地后可能無法保證項(xiàng)目及時(shí)開工，會使項(xiàng)目的開發(fā)成本增加。相關(guān)企業(yè)在項(xiàng)目開展前需要有效落實(shí)成本踏勘工作。具體來說，相關(guān)企業(yè)需要聯(lián)合設(shè)計(jì)部、工程部及成本部等部門，共同落實(shí)成本踏勘，深入分析地塊是否存在增加后期成本的因素，合理制定目標(biāo)成本。

2.深入研究項(xiàng)目所在地政府政策中隱含的增加成本要求

為了滿足當(dāng)?shù)卣谘b配率方面提出的要求，房地產(chǎn)企業(yè)往往會在項(xiàng)目成本中增加硬性支出，包括安裝預(yù)制樓梯、樓板及LC墻板等增加的成本費(fèi)用。在各個(gè)城市的不同年份，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有所不同，在項(xiàng)目測算期間需要做好實(shí)地調(diào)研工作，使行政事業(yè)性的收費(fèi)成本得到合理控制。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合市場需求、金融政策及建筑面積計(jì)算規(guī)則等，有效保證前期成本測算的準(zhǔn)確性，為目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)打好基礎(chǔ)，確保滿足相關(guān)效益要求。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)結(jié)合土地的出讓條件，從成本角度分析規(guī)劃與安排，有效研讀規(guī)劃條件及敏感指標(biāo)，合理設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，使規(guī)劃方案得到有效落實(shí)。

3.多維度分析開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)，合理規(guī)劃成本投放進(jìn)度

房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)和經(jīng)營過程中，往往存在多個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)問題，如果不能在成本投資測算過程中合理預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)成本，可能會導(dǎo)致在項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)成本超支情況。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合競品項(xiàng)目影響、政府宏觀政策調(diào)控及房地產(chǎn)交易市場等，充分考慮可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)成本。

首先，相關(guān)工作人員需要充分研究與判斷市場的交易情況，做好交易價(jià)格走勢的預(yù)估，匹配銷售定價(jià)和目標(biāo)成本。

其次，需要實(shí)時(shí)跟進(jìn)中央及各地下發(fā)的宏觀調(diào)整政策，預(yù)判業(yè)主在房產(chǎn)交易過程中的情緒和態(tài)度，保證定價(jià)的合理性，使企業(yè)資金能夠快速收回，減少財(cái)務(wù)成本。

最后，充分調(diào)研周邊競品的客戶群、價(jià)格及定位等相關(guān)信息，不斷改進(jìn)產(chǎn)品的不足，提高產(chǎn)品的溢價(jià)水平[5]。

（二）明確項(xiàng)目落地實(shí)施后的成本控制原則，細(xì)化成本控制措施

1.合理選擇項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段開展成本控制工作，主要是通過制訂最為經(jīng)濟(jì)合理的方案，從而使成本管理效果達(dá)到最大化。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)需要合理選擇設(shè)計(jì)單位，從而在項(xiàng)目實(shí)施期間，降低事后設(shè)計(jì)變動所增加的成本。首先，相關(guān)設(shè)計(jì)單位應(yīng)能充分保證施工圖設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化，提高設(shè)計(jì)工作的效率，縮短施工圖的設(shè)計(jì)周期，降低項(xiàng)目的開發(fā)成本。其次，相關(guān)設(shè)計(jì)人員需要掌握各種新政策，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中有效應(yīng)用。

2.基于項(xiàng)目進(jìn)度制訂招標(biāo)計(jì)劃

房地產(chǎn)企業(yè)需要通過招標(biāo)計(jì)劃，厘清工作思路，統(tǒng)一工作目標(biāo)，同時(shí)總結(jié)以往項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在招標(biāo)文件中明確相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)及要求，以減少工程施工期間的計(jì)劃變更，避免產(chǎn)生無效成本，有效預(yù)防索賠事項(xiàng)。此外，企業(yè)還要強(qiáng)化協(xié)同，有效統(tǒng)一各部門的工作目標(biāo)，明確不同部門的具體職責(zé)，主動開展招標(biāo)工作，合理制訂并嚴(yán)格落實(shí)招標(biāo)計(jì)劃。

3.重視市場調(diào)研并關(guān)注敏感成本和客戶需求

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理人員需要有效落實(shí)市場調(diào)研工作，加大對敏感成本的關(guān)注，充分了解客戶需求，從而確保產(chǎn)品具有較高的市場認(rèn)可度。在敏感成本方面加大投入，可以更好地形成溢價(jià)，合理控制非敏感成本的支出，形成有效結(jié)余。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分關(guān)注敏感成本與客戶需求，建立起完善的售價(jià)承責(zé)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)多部門聯(lián)動，使產(chǎn)品競爭力得到提升。

4.加強(qiáng)對施工期間設(shè)計(jì)變更、簽證和無效成本的控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工期間，需要有效控制設(shè)計(jì)變更、簽證及無效成本。企業(yè)需要對簽證的變更管理加以規(guī)范，合理匯編全周期優(yōu)化手冊，收集、整理與推廣好的經(jīng)驗(yàn)與做法。

（三）加強(qiáng)竣工結(jié)算階段的成本管控和分析

1.優(yōu)化竣工驗(yàn)收流程，防控爭議索賠風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的各個(gè)階段都可能發(fā)生工程索賠，為了使項(xiàng)目的開發(fā)成本得到有效控制，需要嚴(yán)格管控工程中的索賠事件，減少索賠金額。成本管理人員需要結(jié)合工程索賠事件的產(chǎn)生原因及特點(diǎn)，有針對性地采取解決措施，提前控制未來可能發(fā)生的索賠事件。

2.優(yōu)化結(jié)算審核工作

竣工結(jié)算金額的準(zhǔn)確程度對項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫的建立具有重要影響，關(guān)系到項(xiàng)目結(jié)算評估的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。在項(xiàng)目成本管理過程中，結(jié)算審核是十分重要的環(huán)節(jié)，需要有效提高結(jié)算審核質(zhì)量。因此，應(yīng)強(qiáng)化咨詢公司的交底培訓(xùn)，合理選擇結(jié)算審核中的咨詢?nèi)藛T，明確結(jié)算審核的具體要求；還可聘請專業(yè)的技術(shù)人員授課，使內(nèi)部員工更了解基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，提高結(jié)算審核的工作效率[6]。

3.建立成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫

在成本管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要科學(xué)合理地建立成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫，充分挖掘數(shù)據(jù)的管理價(jià)值，為項(xiàng)目的投資測算提供參考依據(jù)。

4.及時(shí)更新動態(tài)成本中的結(jié)算評估成本指標(biāo)

在項(xiàng)目竣工結(jié)算階段，需要做好動態(tài)成本中結(jié)算評估成本指標(biāo)的更新工作，真實(shí)反映項(xiàng)目開發(fā)成本及利潤水平。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，需要有效貫徹和落實(shí)全過程成本管理理念，合理構(gòu)建完善的成本控制體系，確保成本管控的全過程和動態(tài)化。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的過程中，除了要有效保證項(xiàng)目質(zhì)量和進(jìn)度以外，還應(yīng)降低項(xiàng)目的建設(shè)成本，提高項(xiàng)目的投資效益。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制過程中，要結(jié)合實(shí)際情況采取科學(xué)有效的成本管控策略，合理完善不同環(huán)節(jié)的成本管理工作，優(yōu)化配置項(xiàng)目的建設(shè)資源，降低全過程成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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