基于實(shí)務(wù)的公募REITs會(huì)計(jì)處理研究

林志貝

［摘 要］2020年4月境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)以來，發(fā)行人如何編制備考財(cái)務(wù)報(bào)表、REITs發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目是否出表、公募REITs合并報(bào)表的處理等問題是會(huì)計(jì)處理的難點(diǎn)，也是發(fā)行人關(guān)注的核心要點(diǎn)。本文結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)公募REITs上市發(fā)行涉及的重要會(huì)計(jì)處理問題進(jìn)行分析和總結(jié)，并提出相應(yīng)的解決思路和建議。

［關(guān)鍵詞］公募REITs；出表業(yè)務(wù)；合并報(bào)表；處理研究

［中圖分類號(hào)］F23文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

公募REITs是一種可流通的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，通常采用公司、基金或信托的組織形式，通過發(fā)行股票、收益憑證或其他權(quán)益憑證的方式向投資者募集資金，由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)投資和經(jīng)營(yíng)來獲取投資收益和資本增值，并將收益分配給投資者的投資信托基金。

2020年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號(hào)），標(biāo)志著境內(nèi)公募REITs試點(diǎn)正式拉開帷幕。2023年3月，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》（發(fā)改投資〔2023〕236號(hào)），明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)資產(chǎn)范圍拓寬至增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。2021年6月21日，首批9單基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目成功發(fā)行上市。截至2023年4月30日，已上市27支REITs產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模超過900億元。

公募REITs上市發(fā)行過程中，發(fā)行人如何編制備考財(cái)務(wù)報(bào)表、REITs發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目是否出表、公募REITs合并報(bào)表的處理等問題是會(huì)計(jì)處理的難點(diǎn)，也是發(fā)行人關(guān)注的核心要點(diǎn)。上述會(huì)計(jì)處理問題能否順利解決，一方面直接決定能否出具發(fā)行所需審計(jì)報(bào)告，影響發(fā)行進(jìn)度；另一方面，直接關(guān)系到能否達(dá)成發(fā)行人發(fā)行REITs相關(guān)目的，如出表實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)或不出表增加權(quán)益從而降低負(fù)債率等。因此，需合理搭建發(fā)行架構(gòu)，設(shè)置協(xié)議條款，滿足會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，達(dá)到發(fā)行目的。

1 備考財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

根據(jù)公募REITs發(fā)行規(guī)則，持有REITs發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的發(fā)行人（即“原始權(quán)益人”）需要基于過往運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)和合理假設(shè)編制基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目最近三年及一期的備考財(cái)務(wù)報(bào)表。備考財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)當(dāng)基于原始權(quán)益人經(jīng)審計(jì)的歷史財(cái)務(wù)信息編制，假定由原始權(quán)益人擬出售的法律主體或資產(chǎn)構(gòu)成的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目在歷史期間獨(dú)立運(yùn)營(yíng)、單獨(dú)核算，選用會(huì)計(jì)政策與原始權(quán)益人應(yīng)保持一致。至少編制備考資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表，反映由原始權(quán)益人擬出售的法律主體或資產(chǎn)構(gòu)成的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。

備考財(cái)務(wù)報(bào)表主要編制原則包括：與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目直接相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債，直接計(jì)入備考財(cái)務(wù)報(bào)表；歷史各期收入、成本和費(fèi)用按照實(shí)際已發(fā)生金額計(jì)入備考財(cái)務(wù)報(bào)表，涉及分配的應(yīng)按照合理方法分配后計(jì)入備考財(cái)務(wù)報(bào)表；恢復(fù)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目與原始權(quán)益人集團(tuán)內(nèi)其他主體之間抵消的交易；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目歷史期間適用的稅率，適用歷史所在納稅主體的稅率［1］。

2 發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目能否出表

公募REITs項(xiàng)目涉及原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目股權(quán)，原始權(quán)益人通常會(huì)關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目能否出表［2］。通過出表操作可以盤活資產(chǎn)，快速收回沉淀資金，同時(shí)實(shí)現(xiàn)股權(quán)處置收益，但原始權(quán)益人會(huì)喪失對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的控制權(quán)；如果基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目不出表，原始權(quán)益人保持繼續(xù)控制，則可以增加權(quán)益，降低合并報(bào)表資產(chǎn)負(fù)債率，但基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)損益需在長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第33號(hào)——合并財(cái)務(wù)報(bào)表》，是否保留對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的控制，是決定能否出表的關(guān)鍵因素。如果喪失控制，則原持有并且納入合并范圍的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目需要終止確認(rèn)，并確認(rèn)相關(guān)損益。

判斷是否保留控制權(quán)，主要考慮以下三個(gè)要素：對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)活動(dòng)的權(quán)利；從基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目獲取的相關(guān)回報(bào)；原始權(quán)益人擁有的權(quán)利與可變回報(bào)的關(guān)聯(lián)程度。

對(duì)于公募REITs項(xiàng)目，判斷原始權(quán)益人擬發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目是否保留控制權(quán)，結(jié)合判斷控制三要素可以從以下方面進(jìn)行分析：首先，要識(shí)別交易架構(gòu)及相關(guān)協(xié)議中賦予原始權(quán)益人的權(quán)利［3］，原始權(quán)益人獲取的相關(guān)權(quán)利主要體現(xiàn)在通過持有基金份額獲取相關(guān)權(quán)利、保留基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理權(quán)、通過協(xié)議賦予原始權(quán)益人參與類似投資決策委員會(huì)等治理機(jī)構(gòu)的權(quán)利、保留對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)先回購權(quán)等方面；其次，要識(shí)別原始權(quán)益人未來預(yù)計(jì)的可變回報(bào)，可變回報(bào)主要體現(xiàn)在持有基金份額預(yù)計(jì)獲取的回報(bào)、通過基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議獲取的回報(bào)等方面；最后，要分析原始權(quán)益人在REITs架構(gòu)中所擁有的權(quán)利對(duì)可變回報(bào)的影

響［4］，如果交易架構(gòu)和協(xié)議賦予原始權(quán)益人權(quán)利可以使原始權(quán)益人主導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施基金的相關(guān)活動(dòng)，或者可以單獨(dú)享有主要可變回報(bào)，則意味著原始權(quán)益人保留了相關(guān)控制，無法出表。

在具體實(shí)務(wù)操作中，主要關(guān)注以下幾點(diǎn)：

第一，原始權(quán)益人擁有的REITs基金份額的影響。如果原始權(quán)益人在REITs基金中擁有的份額過高，一方面通過持有份額賦予的表決權(quán)，控制基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的一般決議事項(xiàng)或者特別決議事項(xiàng)，直接主導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的日常經(jīng)營(yíng)決策；另一方面持有過高份額則意味著原始權(quán)益人將獨(dú)享主要可變回報(bào)，也意味著原始權(quán)益人保留了基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的控制，無法出表。如果實(shí)際業(yè)務(wù)中原始權(quán)益人即想保留較高的份額，又想達(dá)到出表目的，可以通過協(xié)議約定方式放棄一定的權(quán)利，如放棄部分表決權(quán)來實(shí)現(xiàn)未保留控制的目的。

第二，原始權(quán)益人保留基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理權(quán)的影響。一般公募REITs項(xiàng)目，原始權(quán)益人會(huì)保留基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理權(quán)，并獲取相應(yīng)回報(bào)［5］。如果運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議僅賦予原始權(quán)益人日常經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目日常運(yùn)營(yíng)事務(wù)性工作，并無權(quán)主導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)相關(guān)的重要經(jīng)營(yíng)決策，在未勤勉盡責(zé)、專業(yè)審慎運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的情況下，基金管理人有權(quán)解聘原始權(quán)益人，這種情況則意味著原始權(quán)益人未保留控制，運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議不影響出表；如果通過運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議賦予原始權(quán)益人實(shí)質(zhì)性權(quán)利且難以替換，比如可以決定基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目重大經(jīng)營(yíng)決策或基金管理人無權(quán)更換運(yùn)營(yíng)管理人，那么就意味著原始權(quán)益人保留了相應(yīng)控制，會(huì)對(duì)出表判斷產(chǎn)生重大影響。

第三，原始權(quán)益人優(yōu)先回購權(quán)的影響。在公募REITs項(xiàng)目中，一般通過協(xié)議約定原始權(quán)益人優(yōu)先回購基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的條款，可以約定回購基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)，也可以通過購買基礎(chǔ)設(shè)施所在公司股權(quán)或基金份額來實(shí)現(xiàn)回購。如果協(xié)議約定的回購權(quán)為權(quán)利而非義務(wù)，即原始權(quán)益人僅擁有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，而非與市場(chǎng)價(jià)格無關(guān)、必須強(qiáng)制執(zhí)行的購買義務(wù)，則可以視為放棄了權(quán)利，不影響出表判斷；如果協(xié)議約定原始權(quán)益人一定期限內(nèi)必須強(qiáng)制回購基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，強(qiáng)制回購義務(wù)必然發(fā)生的，則意味原始權(quán)益人保留了相應(yīng)的控制，會(huì)對(duì)出表判斷產(chǎn)生重大影響。

3 公募REITs合并報(bào)表的編制

對(duì)于并表公募REITs項(xiàng)目，在編制合并報(bào)表時(shí)，需要重點(diǎn)判斷REITs架構(gòu)搭建過程中，將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給REITs基金是否構(gòu)成業(yè)務(wù)，同時(shí)要考慮其他基金份額持有人持有份額在原始權(quán)益人合并報(bào)表中如何列示。

3.1 是否夠構(gòu)成業(yè)務(wù)的判斷及相應(yīng)會(huì)計(jì)處理

在公募REITs架構(gòu)搭建過程中，涉及原始權(quán)益人將持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給REITs基金或控制的SPV公司，需要根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第20號(hào)——企業(yè)合并》及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋第13號(hào)》判斷公募REITs基金收購基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目股權(quán)是一項(xiàng)業(yè)務(wù)還是一項(xiàng)資產(chǎn)。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋第13號(hào)》，業(yè)務(wù)通常應(yīng)具有投入、加工處理過程和產(chǎn)出三個(gè)要素。合并方在合并過程中取得的組合應(yīng)當(dāng)至少同時(shí)具有一項(xiàng)投入和一項(xiàng)實(shí)質(zhì)性加工處理過程，且二者相結(jié)合對(duì)產(chǎn)出能力有顯著貢獻(xiàn)，該組合才能構(gòu)成業(yè)務(wù)。判斷加工過程是否是實(shí)質(zhì)性的，準(zhǔn)則有明確規(guī)定，應(yīng)結(jié)合投入及加工處理過程對(duì)產(chǎn)出的作用進(jìn)行判斷。合并方在合并中取得的組合是否有實(shí)際產(chǎn)出并不是判斷其構(gòu)成業(yè)務(wù)的必要條件。

在具體實(shí)務(wù)操作中，要綜合分析基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)投入，包括特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)及對(duì)外租賃權(quán)、招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、標(biāo)準(zhǔn)化的管理模式、規(guī)模效應(yīng)及品牌效應(yīng)、特殊生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)等；加工處理過程主要是運(yùn)營(yíng)管理人接收委托負(fù)責(zé)管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，包括租戶獲取、租戶管理、運(yùn)營(yíng)效率提升、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提升及其他必要的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；產(chǎn)出即在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中現(xiàn)在或未來獲得經(jīng)濟(jì)利益。如果發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目具備產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益完整的相關(guān)投入，并且運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)對(duì)相關(guān)投入未來產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益至關(guān)重要，或能夠持續(xù)帶來經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)出，將成為判定為業(yè)務(wù)收購的重要依據(jù)。值得注意的是，目前部分公募REITs項(xiàng)目中，原始權(quán)益人沒有把運(yùn)營(yíng)人員直接轉(zhuǎn)讓給公募REITs，而是通過運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議的方式為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)，這種情況下是否符合業(yè)務(wù)確認(rèn)的必要投入和加工產(chǎn)出要素，要結(jié)合相關(guān)協(xié)議加以具體分析。如果通過協(xié)議約定，運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)定期向基金管理人匯報(bào)日常運(yùn)營(yíng)情況，并接受基金管理的日常監(jiān)督和考核；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)核心人員的更換需征得基金管理人同意；當(dāng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)或有重大過失及違規(guī)時(shí)，基金管理人有權(quán)解除協(xié)議等，傾向于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目通過運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目擁有必要的投入，且加工處理過程對(duì)投入轉(zhuǎn)化為產(chǎn)出、持續(xù)產(chǎn)出至關(guān)重要，實(shí)務(wù)上傾向于認(rèn)定為業(yè)務(wù)收購。

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給REITs基金是否構(gòu)成業(yè)務(wù)，會(huì)導(dǎo)致不同的會(huì)計(jì)處理：如果不構(gòu)成業(yè)務(wù)，則不適用企業(yè)合并準(zhǔn)則的相關(guān)處理，即不確認(rèn)商譽(yù)或購買利得。購買成本按照購買日取得的各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債的公允價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，確認(rèn)各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債的入賬價(jià)值。如果構(gòu)成業(yè)務(wù)，則需按照企業(yè)合并準(zhǔn)則進(jìn)行處理，購買日取得的各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債按照公允價(jià)值入賬，購買成本與公允價(jià)值的差異計(jì)入商譽(yù)或當(dāng)期損益。

3.2 其他基金份額持有人持有份額在合并報(bào)表中列示處理

對(duì)于并表公募REITs項(xiàng)目，在編制合并報(bào)表時(shí)，其他投資者持有的基金份額在合并報(bào)表中如何列示是一個(gè)值得探討的問題。

實(shí)務(wù)中有觀點(diǎn)認(rèn)為，原始權(quán)益人對(duì)公募REITs及其他基金份額持有人不承擔(dān)增信擔(dān)保義務(wù)，各基金份額持有人同股同權(quán)分享基金收益、承擔(dān)基金虧損，公募REITs具有完全的權(quán)益屬性。根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則，并表型公募REITs中，其他基金份額持有人投入的資金在原始權(quán)益人合并報(bào)表中應(yīng)列示為少數(shù)股東權(quán)益。

但根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第37號(hào)——金融工具列報(bào)》，企業(yè)不能無條件避免以交付現(xiàn)金或金融資產(chǎn)來履行一項(xiàng)合同義務(wù)的，該工具符合金融負(fù)債的定義。實(shí)務(wù)中因?yàn)榛鹜ǔＴO(shè)定固定的存續(xù)期，經(jīng)基金份額持有人大會(huì)審議通過，基金可延長(zhǎng)存續(xù)期。但有觀點(diǎn)認(rèn)為審議結(jié)果不在原始權(quán)益人可控范圍內(nèi)，導(dǎo)致在基金存續(xù)期屆滿后基金不可避免地終止運(yùn)作進(jìn)入清算，不能無條件避免以現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)來履行一項(xiàng)合同義務(wù)，所以應(yīng)計(jì)入金融負(fù)債。針對(duì)發(fā)行方僅在清算時(shí)有義務(wù)向另一方按比例交付其凈資產(chǎn)的金融工具，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第37號(hào)——金融工具列報(bào)》第十七條有明確規(guī)定，在滿足特定條件的情況下將分類為權(quán)益工具，因此有觀點(diǎn)認(rèn)為基金固定經(jīng)營(yíng)期限對(duì)股債分類沒有影響?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs基金一般規(guī)定運(yùn)營(yíng)期90 %的可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者，且每年不得少于1次，導(dǎo)致基金無法避免向其他投資者分配固定比例的可分配金額，屬于無法避免的支付義務(wù)。從這方面考慮，實(shí)務(wù)中有觀點(diǎn)認(rèn)為其他基金持有人的份額在原始權(quán)益人的合并報(bào)表中應(yīng)計(jì)入負(fù)債。

4 結(jié)語

實(shí)務(wù)中其他基金持有人的份額在合并報(bào)表中如何列示仍存在爭(zhēng)議，原始權(quán)益人并表的主要訴求為增加權(quán)益從而降低資產(chǎn)負(fù)債率，這就與其他基金持有人的份額計(jì)入負(fù)債存在沖突。針對(duì)上述爭(zhēng)議，需要主管機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)出具指導(dǎo)意見，明確會(huì)計(jì)處理原則，不斷完善我國(guó)公募REITs制度，推動(dòng)我國(guó)公募REITs發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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