農(nóng)村住宅買賣合同的效力
——以“房地產(chǎn)權(quán)分離原則”和“房地交易一體原則”的區(qū)分為研究視角

楊述興，劉佳玲

[中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)，北京 100083]

引 言

《中華人民共和國(guó)土地管理法》(2019年修正)(以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》)第六十二條第五款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”。從該條款的規(guī)定可以看出，村民可以出賣自己的住宅。盡管我國(guó)采取了房地產(chǎn)權(quán)分離原則，對(duì)建筑物和土地分別賦予了所有權(quán)，但是從物理屬性上來(lái)看，建筑物無(wú)法脫離土地而存在，因此在房地產(chǎn)交易中也應(yīng)該遵循我國(guó)法律規(guī)定的“地隨房走，房隨地走”原則。根據(jù)房地交易一體原則，村民處分自己的房屋時(shí)，宅基地使用權(quán)也應(yīng)隨之轉(zhuǎn)讓。在我國(guó)，宅基地使用權(quán)主體資格有身份限制。那么，村民出賣自己房屋合同的效力是否會(huì)受買受人主體資格的影響呢？

通過(guò)在“北大法寶”上搜索，截止到2022年6月30日，引用《土地管理法》第六十二條第五款審理的民事案件共83件，涉及農(nóng)村住宅買賣合同效力糾紛或宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛的有59件，其中法院認(rèn)定農(nóng)村住宅轉(zhuǎn)讓給非集體經(jīng)濟(jì)組織成員的合同有效的僅有5例，多數(shù)法院以“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定”為由判決合同無(wú)效。在絕大多數(shù)住宅買賣合同無(wú)效的案件中，法院都認(rèn)為當(dāng)權(quán)利人出售住宅時(shí)會(huì)同時(shí)處分宅基地使用權(quán)。關(guān)于農(nóng)村住宅買賣合同的效力是否會(huì)因買受人不具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而受影響，法院的看法不盡相同。在(2021)粵04民終2599號(hào)案例中，法院認(rèn)為：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)系村民基于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，從本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)償取得，與特定的身份相聯(lián)系，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。我國(guó)《土地管理法》禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)在非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)，目的是防止農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)到本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之外，維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益和農(nóng)村的社會(huì)穩(wěn)定。”也有法院認(rèn)為，判斷房屋合同效力時(shí)不應(yīng)以是否為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員為標(biāo)準(zhǔn)，而是按照合同生效要件逐一進(jìn)行判斷。如(2020)湘06民終2072號(hào)案，法院認(rèn)為：“房屋買賣并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范，也未損害他人合法權(quán)益，現(xiàn)有法律也并未禁止非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地以及地上房屋，只是通過(guò)對(duì)轉(zhuǎn)讓人不再審批宅基地的方式制約以轉(zhuǎn)讓宅基地牟利的行為?！?/p>

在學(xué)界中，對(duì)于如何認(rèn)定農(nóng)村住宅買賣合同的效力也存在不同觀點(diǎn)。如霍明善認(rèn)為，在認(rèn)定合同效力時(shí)，可以特殊情況特殊處理，運(yùn)用公平原則和公序良俗原則，將宅基地與房屋相分離，復(fù)雜問(wèn)題簡(jiǎn)單化，宅基地轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，房屋買賣合同有效。(1)霍明善：《農(nóng)村居民私有住宅買賣的效力分析——以宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)為視角》，《云南警官學(xué)院學(xué)報(bào)》2014年第2期。而秦弓、婭琳認(rèn)為，根據(jù)《民法通則》第6條的規(guī)定，民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策。因此，人民法院在審理此類案件時(shí)，應(yīng)適用國(guó)家政策進(jìn)行裁判。根據(jù)國(guó)家政策，人民法院不應(yīng)支持城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地或者房屋的訴訟請(qǐng)求。(2)秦弓、婭琳：《法院不支持城鎮(zhèn)居民農(nóng)村購(gòu)房》，《人民法院報(bào)》2007年8月10日第8版。

綜上可以看出，在司法實(shí)踐與學(xué)界中，關(guān)于農(nóng)村住宅買賣合同的效力，目前還存在爭(zhēng)議。我們認(rèn)為，之所以不同法院對(duì)農(nóng)村住宅買賣合同的效力有不同的判決，主要是因?yàn)樗麄儗?duì)相關(guān)法條的理解還不夠深入透徹，沒(méi)有準(zhǔn)確理解和適用相關(guān)法條。本文認(rèn)為，只要理清了房地產(chǎn)權(quán)分離和交易一體原則的基本含義，從我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定出發(fā)，就可以很好解決農(nóng)村住宅買賣合同的效力認(rèn)定問(wèn)題。本文以下將對(duì)此問(wèn)題展開(kāi)分析論證。

一、房地產(chǎn)權(quán)分離原則和房地交易一體原則的內(nèi)涵

房地產(chǎn)權(quán)分離原則和房地交易一體原則各有其確立的事實(shí)基礎(chǔ)和法律緣由，也各有其適用的場(chǎng)景和條件。我們認(rèn)為，判斷農(nóng)村住宅買賣合同的效力不應(yīng)該以房地產(chǎn)權(quán)分離原則為出發(fā)點(diǎn)，而應(yīng)從房地交易一體角度去判斷。

(一)房地產(chǎn)權(quán)分離原則

關(guān)于房屋物權(quán)與土地物權(quán)的關(guān)系，存在著兩種立法例：1.房地一體主義，又稱結(jié)合主義，是指不承認(rèn)建筑物為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，建筑物需要依附在土地上，房屋與土地結(jié)合作為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，房屋為土地的一部分，不構(gòu)成獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)。2.房地分離主義，即房屋與土地各為獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)，兩者有密切關(guān)系但為不同權(quán)利的客體。(3)高圣平：《土地與建筑物之間的物權(quán)利用關(guān)系辨析》，《法學(xué)》2012年第9期。房地一體主義和房地分離主義的判斷標(biāo)準(zhǔn)主要體現(xiàn)在立法層面，即看各國(guó)立法中是否在房與地兩個(gè)標(biāo)的物上分別設(shè)立獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。參考各國(guó)的立法可以發(fā)現(xiàn)，除了德國(guó)等少數(shù)國(guó)家外，世界上絕大多數(shù)國(guó)家都采用了房地產(chǎn)權(quán)分離主義。這主要是因?yàn)椋航F(xiàn)代以來(lái)，多層住宅建筑盛行，如果不堅(jiān)持房地分離立法主義，那么住戶對(duì)其房屋就只能是共有產(chǎn)權(quán)。根據(jù)共有規(guī)則，住戶在處分自己的房屋時(shí)，就必須取得其余所有住戶的同意(共同共有)或者取得其余至少三分之二以上住戶的同意(按份共有)。無(wú)論將住戶對(duì)建筑物的產(chǎn)權(quán)理解為共同共有，還是按份共有，均會(huì)嚴(yán)重阻礙住戶處分其房產(chǎn)，這明顯不符合鼓勵(lì)交易的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則。因而，為了明晰高層住宅的產(chǎn)權(quán)，有必要賦予高層建筑的區(qū)分所有權(quán)人獨(dú)立處分自己房屋的權(quán)利，采取房地產(chǎn)權(quán)分離主義立法。為嚴(yán)格踐行房地產(chǎn)權(quán)分離主義，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，必須將房屋與土地作為兩個(gè)標(biāo)的物登記在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上。

我國(guó)采取的也是房地產(chǎn)權(quán)分離主義。從我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定中可以看出，我國(guó)對(duì)于房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的規(guī)定是單獨(dú)于土地所有權(quán)存在的，(4)參見(jiàn)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二條和第五條的相關(guān)規(guī)定。這也意味著在法律權(quán)屬上，我國(guó)所堅(jiān)持的是房地產(chǎn)權(quán)分離主義，即對(duì)于房和地分別設(shè)立產(chǎn)權(quán)制度。以我國(guó)的建設(shè)用地為例，建設(shè)用地所有權(quán)歸國(guó)家或者集體所有，而地上建筑物、附著物所有權(quán)歸建設(shè)用地使用權(quán)人。宅基地作為建設(shè)用地的一種，所有權(quán)歸集體所有，宅基地上住宅歸農(nóng)民所有。我國(guó)是社會(huì)主義公有制國(guó)家，土地所有權(quán)不可轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民對(duì)宅基地所擁有的權(quán)利只是宅基地使用權(quán)，根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，其權(quán)利性質(zhì)是用益物權(quán)。因而，我國(guó)立法中的房地分離主義，主要指的是土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)為各自獨(dú)立的物權(quán)。作為不動(dòng)產(chǎn)的土地與房屋，在發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，應(yīng)分別對(duì)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)進(jìn)行登記，否則會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不清。盡管我國(guó)《民法典》有“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”的規(guī)定，但這只是為提高政府管理效率和減輕老百姓登記負(fù)擔(dān)的舉措，并不代表我國(guó)實(shí)行了房地產(chǎn)權(quán)一體立法主義，在確權(quán)頒證時(shí)，證書上還是要明確將土地與房屋區(qū)分為兩個(gè)不同的權(quán)利客體，分別進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。

但是，對(duì)于宅基地以及農(nóng)村住宅而言，目前絕大多數(shù)情況下，一處宅基地僅一戶住宅，農(nóng)民依法出售房屋時(shí)，并不存在需要取得其他共有土地使用權(quán)人同意的情形。也就是說(shuō)，在現(xiàn)階段，我國(guó)農(nóng)村住宅和宅基地權(quán)利主體單一，不存在像城市高層建筑那樣需要產(chǎn)權(quán)分離的理由，從產(chǎn)權(quán)角度看，農(nóng)村住宅和宅基地產(chǎn)權(quán)其實(shí)可以不分離。但是，在立法上，我國(guó)堅(jiān)持了房地產(chǎn)權(quán)分離的不動(dòng)產(chǎn)立法主義，宅基地農(nóng)村住宅屬于不動(dòng)產(chǎn)，權(quán)利變動(dòng)登記時(shí)，仍須將宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)單獨(dú)登記。

(二)房地交易一體原則

我國(guó)對(duì)建筑物與土地的產(chǎn)權(quán)規(guī)定非常明確，即“房歸房，地歸地”。但是，從現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)交易看，是否存在只賣房不賣地或者只賣地不賣房的情形呢？從物理屬性上來(lái)看，建筑物與土地具有不可分性，建筑物、地上附著物不可能成為“空中樓閣”，因此在實(shí)踐交易時(shí)仍需要考慮兩者的關(guān)聯(lián)。根據(jù)《民法典》(5)參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)民法典》第三百九十七條和第三百九十八條?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》(6)參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條。以及《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，行為人在處分建筑物、地上附著物時(shí)，必須一并處分土地使用權(quán)，即所謂的“地隨房走，房隨地走”原則。在日常生活中，人們說(shuō)“買房”往往既包括買房(所有權(quán))，也包括買地(使用權(quán))；從交易成本來(lái)看，久居高位的房?jī)r(jià)絕大部分都是土地使用費(fèi)。因而在房地產(chǎn)交易實(shí)踐中，我國(guó)踐行的是房地交易一體原則，并且具有鮮明的中國(guó)特色，即交易對(duì)象是指土地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)。

盡管在法律表達(dá)上不盡相同，但我國(guó)仍堅(jiān)持了房地一體交易原則?！睹穹ǖ洹返?97條規(guī)定“以建筑物抵押的，建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押”，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”，《土地管理法》第六十二條第五款規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”?？梢钥闯觯诜康禺a(chǎn)交易過(guò)程中，我國(guó)堅(jiān)持了房地一體交易原則，但在產(chǎn)權(quán)上仍然堅(jiān)持著房地分離立法主義，嚴(yán)格將土地和建筑物區(qū)分開(kāi)來(lái)，分別為獨(dú)立的權(quán)利客體。當(dāng)然，我國(guó)關(guān)于房地交易一體原則的規(guī)定并不明確，也并不完善?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，處分房地產(chǎn)抵押物時(shí)要“房地一體”，但并沒(méi)有關(guān)于房地產(chǎn)買賣需“一體”的規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條的規(guī)定適用范圍僅僅涵蓋了城市建設(shè)用地和商品房，對(duì)于農(nóng)村住宅和宅基地并未涉及，并且第三十二條的用語(yǔ)是“房地產(chǎn)”，對(duì)于是否可以單獨(dú)對(duì)房屋買賣或者是建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓也未明確。《土地管理法》第六十二條也僅僅規(guī)定了住宅處分后對(duì)再次申請(qǐng)宅基地的限制。盡管我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)范對(duì)房地一體交易原則的規(guī)定還不完善，但是我們?nèi)匀豢梢詮囊陨蠗l文中釋讀出我國(guó)在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)堅(jiān)持了房地交易一體原則。畢竟，堅(jiān)持該原則最有利于實(shí)現(xiàn)交易目的，也最有利于保障交易安全。

房地產(chǎn)權(quán)分離的目的是為建筑物區(qū)分所有權(quán)人賦予獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，給予其獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)處分權(quán)，可以自由交易房屋，最大限度發(fā)揮房屋的價(jià)值；而房地一體交易原則，則是從房地產(chǎn)交易合同實(shí)際履行的角度出發(fā)，建筑物與土地的不可分割性使得在處分任何一個(gè)客體時(shí)都要同時(shí)處分另一個(gè)客體，單獨(dú)處分房屋或者土地使用權(quán)在實(shí)踐中不具備可操作性，不利于保障交易安全，不能有效維護(hù)市場(chǎng)交易秩序，因此，在房地產(chǎn)交易中也應(yīng)堅(jiān)持一體交易原則。但是，房地一體交易并不會(huì)改變建筑物與土地是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的事實(shí)，二者并不沖突。房地產(chǎn)權(quán)分離與房地交易一體原則是基于不同的立法考量，房地產(chǎn)權(quán)分離的目的是賦予區(qū)分所有權(quán)人獨(dú)立的處分權(quán)，使其在處分其房屋時(shí)不受限制；而房地交易一體原則則是在強(qiáng)調(diào)交易過(guò)程中要嚴(yán)格踐行房地不分的規(guī)則。

綜上，在建筑物與土地的權(quán)屬關(guān)系上，我國(guó)嚴(yán)格踐行房地產(chǎn)權(quán)分離主義，在實(shí)際交易過(guò)程中堅(jiān)持房地一體交易原則，二者互為補(bǔ)充，共同構(gòu)筑了我國(guó)房地產(chǎn)法律制度。無(wú)論是房地產(chǎn)權(quán)分離還是房地一體交易，都是我國(guó)的立法實(shí)踐，在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，既要充分考慮到建筑物和土地是不同的權(quán)利客體，也要始終堅(jiān)持房地一體交易原則。

二、農(nóng)村住宅買賣合同的內(nèi)涵

《土地管理法》第六十二條第五款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！背鲑u、贈(zèng)與合同履行完畢會(huì)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，租賃合同并不會(huì)導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)，為避免混淆，本文只討論宅基地上住宅買賣合同的效力。宅基地上住宅買賣合同是買賣合同的一種，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同，其內(nèi)容一般包括了標(biāo)的物的名稱等條款。(7)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百九十六條規(guī)定：“買賣合同的內(nèi)容一般包括標(biāo)的物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、包裝方式、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款?！蹦敲磳?duì)于農(nóng)村住宅買賣合同而言，其標(biāo)的物是什么呢？是僅指建筑物，還是除了建筑物外，也包括宅基地？

(一)買賣合同的標(biāo)的不同于買賣合同的標(biāo)的物

農(nóng)村住宅買賣合同的標(biāo)的是出賣人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)、買受人支付價(jià)款的行為，即給付行為。農(nóng)村住宅買賣合同的標(biāo)的物是出賣人和買受人給付行為指向的對(duì)象或客體。對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同而言，其標(biāo)的只能有一個(gè)，即給付行為。但是，根據(jù)房地交易一體原則，房地產(chǎn)買賣合同的標(biāo)的物卻包括土地和房屋兩個(gè)，也就是說(shuō)，房屋買賣合同的標(biāo)的物，或者是由建筑物與土地組成的集合物，或者是房屋和土地這兩個(gè)獨(dú)立的標(biāo)的物。而對(duì)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同而言，如果地上有定著物，那么該合同所處分的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)是土地以及地上定著物，如果地上無(wú)定著物，那么該合同所處分的標(biāo)的物僅僅只是土地這一單一物。

買賣行為是負(fù)擔(dān)行為/債權(quán)行為，負(fù)擔(dān)行為的客體可以是單獨(dú)的一個(gè)標(biāo)的物，也可以是多個(gè)獨(dú)立的標(biāo)的物，即負(fù)擔(dān)行為的標(biāo)的物既可以是單一物或合成物，也可以是集合物。如工廠作為集合物，盡管其不能作為物權(quán)行為的標(biāo)的物，比如，甲不可以通過(guò)一個(gè)物權(quán)行為將整個(gè)工廠處分給乙，但是，甲可以將整個(gè)工廠進(jìn)行“打包”出售給乙，一個(gè)出售行為的標(biāo)的物可以同時(shí)為多個(gè)獨(dú)立的物。(8)根據(jù)物權(quán)客體所承載物權(quán)數(shù)量的不同，物可以分為單一物、合成物和集合物。單一物是指形態(tài)上為獨(dú)立一體，但各個(gè)構(gòu)成部分已經(jīng)失去了本身個(gè)性的物，如豬、狗。合成物是指數(shù)個(gè)物，且該數(shù)個(gè)物沒(méi)有失去本身的個(gè)性，但是結(jié)合成一體的物，如汽車。集合物是指由多數(shù)的單一物或者合成物，在沒(méi)有失去自身的個(gè)性以及經(jīng)濟(jì)價(jià)值的前提下，集合成具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的聚合物，可以分為事實(shí)上的集合物(如圖書館)以及法律上的集合物(如企業(yè))。參見(jiàn)王澤鑒：《民法總則》，北京：北京大學(xué)出版社，2009年，第201頁(yè)。

買賣行為的標(biāo)的物不同于物權(quán)行為(9)我國(guó)學(xué)界以及司法實(shí)踐中是否承認(rèn)物權(quán)行為/處分行為，是一個(gè)有爭(zhēng)議的問(wèn)題，但是，這并不會(huì)影響本文的研究結(jié)論。物權(quán)行為理論認(rèn)為，引起債權(quán)發(fā)生的債權(quán)契約與引起物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為，是兩個(gè)不同的法律行為，一個(gè)法律行為不能發(fā)生債權(quán)和物權(quán)變動(dòng)的二重效果，債權(quán)行為只能發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，物權(quán)變動(dòng)是物權(quán)行為的效果，物權(quán)行為與債權(quán)行為相分離而獨(dú)立存在。不承認(rèn)物權(quán)行為的債權(quán)形式主義認(rèn)為，發(fā)生債權(quán)的意思表示即為物權(quán)變動(dòng)的意思表示，一個(gè)法律行為固不能同時(shí)發(fā)生債權(quán)變動(dòng)與物權(quán)變動(dòng)的雙重效果，但物權(quán)變動(dòng)僅須在債權(quán)意思表示之外加上登記或交付即為已足，不須另有物權(quán)變動(dòng)的合意。本文認(rèn)為，無(wú)論物權(quán)形式主義還是債權(quán)形式主義，都將買賣合同與買賣合同的履行予以區(qū)別，買賣合同一旦有效，會(huì)在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買賣合同有效后，才有買賣合同的履行問(wèn)題。買賣合同的履行會(huì)導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)。物權(quán)形式主義認(rèn)為，履行買賣合同的背后有當(dāng)事雙方轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的意思表示，該行為是一個(gè)法律行為，即物權(quán)行為，而債權(quán)形式主義認(rèn)為，該履行行為就是雙方在買賣合同之外的登記或交付行為，并不是一個(gè)單獨(dú)的法律行為。也就是說(shuō)，在買賣合同效力的認(rèn)定上，物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)形式主義和債權(quán)形式主義并無(wú)區(qū)別，他們的區(qū)別在于合同的履行上，即是否承認(rèn)該履行行為背后是否存在一個(gè)變動(dòng)物權(quán)的法律行為。的標(biāo)的物。買賣行為的標(biāo)的物可以是數(shù)物，但是就物權(quán)行為/處分行為而言，根據(jù)一物一權(quán)原則，一個(gè)處分行為只能處分一個(gè)標(biāo)的物。由于組成集合物的各個(gè)物并沒(méi)有失去其本身的獨(dú)立性，集合物不能作為處分行為的標(biāo)的物，因此處分行為的標(biāo)的物只能是單一物或合成物。我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)上采取的是房地分離主義，因此，房屋作為合成物，土地作為單一物，為兩個(gè)不同的物，房屋和土地不能共同成為一個(gè)物權(quán)行為的標(biāo)的物，但可以是一個(gè)負(fù)擔(dān)那行為/買賣行為的標(biāo)的物。

(二)農(nóng)村住宅買賣合同的標(biāo)的物既包括房屋，也包括宅基地使用權(quán)

1.基于房地交易一體原則的分析

從語(yǔ)義上來(lái)看，住宅買賣合同的標(biāo)的物僅僅指向的是住宅。按照傳統(tǒng)民法觀點(diǎn)，物必須具有物理上的獨(dú)立性，而房屋無(wú)法離開(kāi)土地單獨(dú)存在，不存在物理上的獨(dú)立性。但隨著社會(huì)的發(fā)展，物的獨(dú)立性也可以根據(jù)交易的觀念或者以法律規(guī)定來(lái)確立。根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)分離原則，從法律屬性上來(lái)看，住宅是有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的客體，可以是該合同的唯一的標(biāo)的物。這是否意味著住宅買賣合同的標(biāo)的物只能是住宅，而不包括土地了呢？本文認(rèn)為，只要理解了房地產(chǎn)權(quán)分離和交易一體原則的確切含義及適用條件，這個(gè)問(wèn)題并不難解決。產(chǎn)權(quán)分離是房地產(chǎn)交易的前提(給區(qū)分所有權(quán)人單獨(dú)的處分權(quán))，也是交易結(jié)束的見(jiàn)證(住宅所有權(quán)和土地使用權(quán)分別登記)。在整個(gè)交易過(guò)程中，房地產(chǎn)權(quán)分離原則和房地產(chǎn)交易一體原則各司其職，各有適用的空間。在判斷農(nóng)村房屋買賣合同的標(biāo)的物數(shù)量時(shí)，我們不能根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)分離原則去判斷房屋買賣合同的標(biāo)的物僅是房屋，而應(yīng)該在堅(jiān)持土地和房屋是不同物權(quán)標(biāo)的物的基礎(chǔ)上，根據(jù)“地隨房走，房隨地走”的交易一體原則去認(rèn)定房屋買賣合同的標(biāo)的物既包括房屋，也包括宅基地使用權(quán)。也就是說(shuō)，根據(jù)產(chǎn)權(quán)分離原則，房屋和土地是不同的標(biāo)的物，是不同的物權(quán)客體，但是我們不能根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)分離原則，只能根據(jù)交易一體原則去判斷住宅買賣合同的標(biāo)的物究竟是一個(gè)還是兩個(gè)。一旦把這個(gè)道理說(shuō)清楚了，那么，該如何去判斷房屋買賣合同的標(biāo)的物的問(wèn)題，就很簡(jiǎn)單了。但是，司法實(shí)務(wù)部門和理論界中，總有那么一些人，囿于成見(jiàn)，不是從交易一體原則出發(fā)，而是從產(chǎn)權(quán)分離原則的角度出發(fā)，去討論住宅買賣合同的標(biāo)的物，去討論住宅買賣合同的效力。出發(fā)點(diǎn)錯(cuò)了，其推導(dǎo)出的結(jié)論當(dāng)然也就難免錯(cuò)誤。我們認(rèn)為，這是當(dāng)前在判斷房屋買賣合同效力上仍存在較大爭(zhēng)議的根源。

因此，根據(jù)房地交易一體原則，或者說(shuō)從法理上講，住宅買賣合同的標(biāo)的物既包括房屋，也包括宅基地。住宅買賣合同的標(biāo)的物當(dāng)然是兩個(gè)，而不是一個(gè)。

2.基于對(duì)現(xiàn)行法相關(guān)規(guī)定的考察

那么，我們應(yīng)如何從現(xiàn)行法律規(guī)定出發(fā)去判斷住宅買賣合同的標(biāo)的物呢？從字面上看，《土地管理法》第六十二條第五款所表述的僅僅只是單純的住宅買賣合同，該條款并沒(méi)有明確規(guī)定住宅買賣合同的標(biāo)的物是否也應(yīng)包括建筑物范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)。但是，對(duì)于建筑物的抵押，《民法典》第三百九十七條以及第三百九十八條明確規(guī)定：“建筑物抵押的，土地使用權(quán)一并抵押”，即在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，建筑物和土地使用權(quán)一并“折價(jià)、拍賣或者變賣”，不允許建筑物單獨(dú)進(jìn)入市場(chǎng)。這主要是考慮到建筑物無(wú)法離開(kāi)土地而單獨(dú)存在。如果由建筑物受讓人通過(guò)債權(quán)方式，比如以租賃方式使用土地，會(huì)徒增抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的難度。因此，法律規(guī)定了建筑物抵押，土地使用權(quán)一并抵押，以斬釘截鐵的立法規(guī)定，提高了抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的效率，這就是房地交易一體原則在《民法典》中的體現(xiàn)。并且從《民法典》的規(guī)定來(lái)看，不存在只處分房屋而不處分土地使用權(quán)的買賣合同。因此，農(nóng)村住宅買賣合同可以類推適用《民法典》關(guān)于建筑物抵押的規(guī)定，即農(nóng)村住宅買賣，應(yīng)當(dāng)將建筑物范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)一并買賣。

另外，根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第三十二條的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。該條明確使用了“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”的法律表達(dá)，即“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”，既包括“房”的轉(zhuǎn)讓，又包括“地”的轉(zhuǎn)讓，明顯指代了房屋與土地兩個(gè)標(biāo)的物。宅基地作為集體的建設(shè)用地，區(qū)別于城市建設(shè)用地，并不能夠直接適用該法。但城市建設(shè)用地與宅基地在功能上是相同的，即都是建設(shè)用地，我國(guó)對(duì)于城市建設(shè)用地的交易有明確規(guī)定，因此在處理宅基地使用權(quán)糾紛時(shí)，也可以參照適用城市建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)定。

因此，盡管《土地管理法》第62條第5款規(guī)定的是農(nóng)村“住宅買賣”，但是，在確定該買賣合同的標(biāo)的物時(shí)，可類推適用《民法典》以及《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，即農(nóng)村住宅買賣合同的標(biāo)的物有兩個(gè)，即住宅和宅基地。

3.基于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐的考量

此外，在履行住宅買賣合同而進(jìn)行建筑物變更登記時(shí)，從相關(guān)政府行政部門是否會(huì)就建筑物下所占范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并審查的角度來(lái)看，也可以印證房地交易一體原則在我國(guó)得到了切實(shí)遵循。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條第二款的規(guī)定，房屋等建筑物必須與應(yīng)當(dāng)依附的土地一并登記。第四十條明確規(guī)定，宅基地使用權(quán)可以單獨(dú)申請(qǐng)登記，但是對(duì)于房屋所有權(quán)的登記，必須與宅基地使用權(quán)共同登記。在地方的立法實(shí)踐中，比如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，城市的建筑物所有權(quán)必須與土地同時(shí)登記。盡管該條例不能直接適用農(nóng)村宅基地及其住宅登記，但是可以作為參考。(10)參見(jiàn)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第七條。又如，從北京市規(guī)劃自然資源委在官方網(wǎng)站上公開(kāi)的《關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)的登記以及房屋所有權(quán)登記的規(guī)定》來(lái)看，對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)的登記有單獨(dú)規(guī)定，但對(duì)于房屋所有權(quán)的登記，都會(huì)以有土地使用權(quán)登記作為前提條件，且從登記所需要提供的申請(qǐng)材料來(lái)看，對(duì)于已經(jīng)辦理土地使用權(quán)權(quán)屬證書的或者是已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)登記的，必須提供建筑物所占面積內(nèi)的土地使用權(quán)的合法權(quán)屬來(lái)源。需要指出的是，北京市關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定包括了宅基地使用權(quán)以及住宅所有權(quán)的登記。從以上辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)踐來(lái)看，盡管各地的處理存在差異，但都要求土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)同時(shí)登記。因而在我國(guó)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)必須一起登記，單獨(dú)處分建筑物時(shí)無(wú)法進(jìn)行變更登記。如果建筑物不能夠單獨(dú)進(jìn)行變更登記，那么雙方交易的目的就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此，農(nóng)村住宅買賣合同的標(biāo)的物應(yīng)該是既包括住宅，也包括宅基地，否則該合同就不具有順利履行的可能性。

4.基于日常生活經(jīng)驗(yàn)的判斷

再?gòu)纳罱?jīng)驗(yàn)上來(lái)看，相關(guān)公眾一般均會(huì)認(rèn)為買房就是買房加買地，住宅買賣合同實(shí)際上存在兩個(gè)標(biāo)的物，即房屋和土地，習(xí)慣認(rèn)知與法律的文字表述之間是存在差異的。其實(shí)，房和地在物理屬性上不可分割，為了實(shí)現(xiàn)交易的目的，履行住宅買賣合同就是同時(shí)處分房屋與土地兩個(gè)標(biāo)的物，這就是房地交易一體原則的內(nèi)涵，這與相關(guān)公眾的習(xí)慣認(rèn)知是一致的。根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)分離原則，盡管住宅是獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)客體，但是產(chǎn)權(quán)分離原則與在交易時(shí)一個(gè)負(fù)擔(dān)行為可以同時(shí)指向住宅和土地兩個(gè)標(biāo)的物之間并不矛盾。正如前文所說(shuō)，房地產(chǎn)權(quán)分離原則是房地產(chǎn)交易的前提，也是房地產(chǎn)交易履行完畢的見(jiàn)證。但是，在整個(gè)房地產(chǎn)交易過(guò)程中，并沒(méi)有產(chǎn)權(quán)分離原則適用的空間，在交易過(guò)程中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格踐行房地交易一體原則，即房屋與土地使用權(quán)必須同時(shí)買賣。

綜上，無(wú)論是根據(jù)房地交易一體原則、日常生活經(jīng)驗(yàn)，還是從現(xiàn)有法律法規(guī)分析，抑或是從不動(dòng)產(chǎn)登記角度考慮，對(duì)于房屋買賣合同而言，其所涉及的標(biāo)的物都應(yīng)當(dāng)是兩個(gè)，即作為合成物的房屋與作為單一物的土地。就農(nóng)村住宅買賣合同來(lái)說(shuō)，其涉及的標(biāo)的物是農(nóng)村住宅和宅基地。

三、農(nóng)村住宅買賣合同的效力

合同的效力，是指合同能否產(chǎn)生當(dāng)事人所預(yù)期的法律效果。判斷合同效力時(shí)，一般是從構(gòu)成合同的主體、意思表示和標(biāo)的三要素分別去判斷。本文只從合同標(biāo)的角度上討論住宅買賣合同的效力，判斷合同效力的另兩個(gè)要素——行為能力和意思表示，本文不作討論。根據(jù)前文的論述，住宅買賣合同是負(fù)擔(dān)行為，其標(biāo)的物包括房屋與土地這兩個(gè)法律屬性上獨(dú)立的物。從收集到的裁判文書上看，絕大多數(shù)法院判決農(nóng)村住宅買賣合同無(wú)效的理由都是因?yàn)檎厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓無(wú)效導(dǎo)致了合同的整體無(wú)效。那么，住宅與宅基地兩個(gè)標(biāo)的物，在法律屬性上并不失其獨(dú)立性，在討論合同效力時(shí)，是否可以單獨(dú)討論？合同無(wú)效分為部分無(wú)效與全部無(wú)效，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)效的結(jié)果是僅導(dǎo)致合同部分無(wú)效，還是會(huì)導(dǎo)致合同整體無(wú)效？

(一)因標(biāo)的物部分無(wú)效會(huì)導(dǎo)致合同整體無(wú)效

根據(jù)《民法典》的規(guī)定，民事法律行為部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍有效。(11)參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十六條。這意味著合同部分無(wú)效的前提是該部分能夠與其他部分可分，并且不影響其他部分的價(jià)值。那么宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓能否與其他部分完全可分呢？從法律屬性上看，土地與房屋之間可分，房屋具有獨(dú)立性；從理論上講，房屋能夠單獨(dú)作為法律行為的客體。但是不得不考慮的是，從物理屬性上看，房屋無(wú)法脫離土地而存在，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓無(wú)效會(huì)導(dǎo)致房屋轉(zhuǎn)讓的履行不能實(shí)現(xiàn)。根據(jù)房地交易一體原則，房屋與土地必須同時(shí)處分。因此從上述兩個(gè)角度來(lái)看，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不能與轉(zhuǎn)移住宅所有權(quán)完全割裂，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)效會(huì)導(dǎo)致住宅買賣合同的整體無(wú)效。

(二)因買受人主體不適格會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效

那么，應(yīng)如何去判斷住宅買賣合同的效力呢？綜合我國(guó)現(xiàn)有法律法規(guī)，目前，我國(guó)并沒(méi)有關(guān)于限制農(nóng)戶出售房屋的規(guī)定，法無(wú)規(guī)定即自由，農(nóng)戶對(duì)其房屋可以自由處分。但是，由于宅基地具有特殊的社會(huì)保障功能，具有強(qiáng)烈的福利性質(zhì)，(12)鄭尚元：《宅基地使用權(quán)性質(zhì)及農(nóng)民居住權(quán)利之保障》，《中國(guó)法學(xué)》2014年第2期。因而在宅基地交易上存在諸多限制性規(guī)定。《土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定了“一戶一宅”原則，而且規(guī)定只有“農(nóng)村村民”才能夠享有“一戶一宅”。宅基地使用權(quán)人的身份是受限制的，即只有本集體的村民，才有資格享有宅基地使用權(quán)。因此，在判斷住宅買賣合同效力時(shí)，當(dāng)然要考慮受讓人是否具備取得宅基地使用權(quán)的身份條件。如果不具備，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，該合同屬于違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是無(wú)效合同。(13)參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十三條的相關(guān)規(guī)定。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》的規(guī)定，對(duì)于《民法典》所規(guī)定的“違反法律、行政法規(guī)的民事法律行為無(wú)效”中的“法律、行政法規(guī)”，是指全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)。(14)參見(jiàn)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第四條的相關(guān)規(guī)定。而對(duì)宅基地使用權(quán)的限制性規(guī)定僅是會(huì)議紀(jì)要或者國(guó)務(wù)院的通知，還沒(méi)有達(dá)到法律、行政法規(guī)的層面。(15)參見(jiàn)2019年中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》〔2019〕11號(hào)、2007年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》〔2007〕71號(hào)以及《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議(民事部分)紀(jì)要》的相關(guān)規(guī)定。因此，即使農(nóng)村住宅買賣合同的買受人不具備身份條件，也不能根據(jù)《民法典》的這一規(guī)定判斷合同無(wú)效。(16)王文軍：《論農(nóng)村宅基地上房屋的買賣——“小產(chǎn)權(quán)房”的另一種形式》，《清華法學(xué)》2009年第5期。我們認(rèn)為，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，適用的不僅有土地管理的法律，還有國(guó)家有關(guān)規(guī)定。(17)參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)民法典》第三百六十三條。因此，對(duì)于宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定盡管本身不屬于法律、行政法規(guī)層級(jí)，但仍屬于“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，此處的“法律”，即《民法典》第三百六十三條，而該條又指向了國(guó)家有關(guān)規(guī)定。因此，對(duì)于宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，目前僅只有轉(zhuǎn)讓給同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有效，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員不是適格主體，轉(zhuǎn)讓無(wú)效。如果宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓無(wú)效，根據(jù)房地交易一體原則，整個(gè)住宅買賣合同也無(wú)效。

(三)對(duì)法院或?qū)W界認(rèn)定農(nóng)村住宅買賣合同無(wú)效的說(shuō)理的簡(jiǎn)單評(píng)析

在我國(guó)目前的法院判決中，認(rèn)定合同無(wú)效實(shí)質(zhì)上就是在堅(jiān)持房地交易一體原則，因?yàn)閷?duì)于宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓存在身份上的限制。因而，如果不具備取得宅基地使用權(quán)的身份條件，會(huì)導(dǎo)致宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)效，根據(jù)房地交易一體原則，房與地不可分，部分無(wú)效會(huì)導(dǎo)致合同整體無(wú)效。部分法院和學(xué)者在討論住宅買賣合同的效力時(shí)，表面上好像也認(rèn)同并堅(jiān)持房地交易一體原則，但在潛意識(shí)中仍然根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)分離原則來(lái)判斷合同效力，思考邏輯的混亂當(dāng)然會(huì)導(dǎo)致缺乏內(nèi)心確信地判斷結(jié)論。

正如前文所述，房地產(chǎn)權(quán)分離原則有非常明確的適用條件，即它只是為多層建筑中的區(qū)分所有權(quán)人賦予了單獨(dú)處分自己房屋的權(quán)利，該原則因此而生，這也就表明了該原則也只有在區(qū)分所有權(quán)人出售自己不動(dòng)產(chǎn)之前才有適用空間。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，我們并不是根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)分離原則，而是根據(jù)房地交易一體原則去分析判斷合同的標(biāo)的、合同的標(biāo)的物以及合同的效力。在履行房屋買賣合同，進(jìn)行房屋和土地產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，產(chǎn)權(quán)分離原則才登場(chǎng)，即登記機(jī)關(guān)要將房屋和土地作為獨(dú)立的物進(jìn)行分別登記。一方面，我們可以將不動(dòng)產(chǎn)登記視為房屋買賣合同履行結(jié)束；另一方面，此時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記也未嘗不是房屋買受人的下一次“出售自己不動(dòng)產(chǎn)之前”，按照產(chǎn)權(quán)分離原則進(jìn)行的登記。

結(jié) 論

房地產(chǎn)權(quán)分離原則產(chǎn)生于城市多層建筑的出現(xiàn)，后來(lái)，逐漸擴(kuò)展至整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，產(chǎn)權(quán)分離原則強(qiáng)調(diào)土地和地上定著物是不同的物，是不同的權(quán)利客體。在我國(guó)農(nóng)村，根據(jù)“一戶一宅”原則，一塊宅基地及宅基地上住宅的權(quán)利主體往往只有一人，即“一戶”，并不存在著類似城市多層建筑中那樣有多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人的情形。就此而言，宅基地使用權(quán)和宅基地上的房屋產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有需要“產(chǎn)權(quán)分離”的事實(shí)基礎(chǔ)，但是，考慮到產(chǎn)權(quán)分離已經(jīng)是確定不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的普遍規(guī)則，農(nóng)村宅基地和房屋不可能是產(chǎn)權(quán)分離的法外之域，加之我國(guó)法律也并沒(méi)有明確規(guī)定宅基地和農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)是“產(chǎn)權(quán)分離”的例外，因此，和城市不動(dòng)產(chǎn)一樣，宅基地和農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)也一定是分離的。而在房地產(chǎn)交易中，則應(yīng)根據(jù)房地交易一體原則，而不是根據(jù)產(chǎn)權(quán)分離原則去判定合同的效力乃至去處理合同糾紛。只有在深刻把握房地產(chǎn)權(quán)分離和交易一體的確切含義和適用條件后，我們才可以妥善解決農(nóng)村住宅買賣合同糾紛，才能夠做到統(tǒng)一司法裁判尺度，減少矛盾糾紛，減少司法資源的浪費(fèi)。