管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

李闈昶

摘要：2016年6月，我國財政部發(fā)布了《管理會計基本指引》，其在第一章《總則》第一條中指出，發(fā)布基本指引的目的就是為了提升企業(yè)的內(nèi)部管理水平，促進企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。在經(jīng)濟社會中，企業(yè)間競爭激烈，要想生存發(fā)展，就必須要提升管理水平，以贏得競爭。在國家嚴(yán)格的調(diào)控政策下，加之市場經(jīng)濟波動和購房者觀望情緒的日益濃厚，使房地產(chǎn)市場面臨著近二十年來最嚴(yán)峻的局面，房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展受到巨大挑戰(zhàn)。因此，向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)型，優(yōu)化戰(zhàn)略目標(biāo)，加強風(fēng)險控制成為企業(yè)的必然選擇。由于傳統(tǒng)的財務(wù)會計偏重于核算和監(jiān)督，無法滿足企業(yè)的發(fā)展需求，因此越來越多的企業(yè)引入了管理會計。管理會計突破了傳統(tǒng)財務(wù)會計的局限性，能從企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)制定、日常經(jīng)營決策、風(fēng)險控制和應(yīng)對、業(yè)績評價考核等多方面提升企業(yè)的管理水平，提高企業(yè)的核心競爭力。本文從房地產(chǎn)企業(yè)引入管理會計系統(tǒng)過程中具有代表性的問題入手，分析了管理會計對于房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義，并提出了一些解決問題的建議或方案，希望能對企業(yè)有效應(yīng)用管理會計起到借鑒作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；管理會計；全面預(yù)算

經(jīng)營管理是企業(yè)管理的核心部分，管理水平直接決定了企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的可能性。近年來，社會經(jīng)濟高速發(fā)展，企業(yè)要把握機遇，獲得更大的生存發(fā)展空間，就必然要面對激烈的競爭和挑戰(zhàn)，因此，提高管理效率、防控經(jīng)營風(fēng)險和提高決策水平成為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的前提條件。國家和地方購房政策調(diào)整、市場趨于飽和、購房者心理預(yù)期變化等多重外部因素，對房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大，近年來也有包括頭部企業(yè)在內(nèi)的許多房地產(chǎn)企業(yè)陷入經(jīng)營危機。管理會計突破了傳統(tǒng)財務(wù)會計著眼于核算和監(jiān)督的局限性，通過歷史經(jīng)濟活動分析、經(jīng)營活動控制、未來戰(zhàn)略制定等方面促進了企業(yè)綜合管理水平的提升，其可以直接深入到企業(yè)的業(yè)務(wù)前端，使企業(yè)的決策更為精準(zhǔn)和高效，有利于企業(yè)在面對市場環(huán)境變化時及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險并調(diào)整策略，為新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)提升經(jīng)濟效益，實現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)提供了有效保障。

一、新時期房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用管理會計的重要性

（一）應(yīng)用管理會計能夠提供預(yù)算信息和決策依據(jù)

預(yù)算是計劃的量化，精準(zhǔn)的預(yù)算是企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的基礎(chǔ)和必要手段。要編制科學(xué)合理的預(yù)算必然需要運用管理會計對企業(yè)經(jīng)營相關(guān)信息進行提煉分析，挖掘數(shù)據(jù)的深層價值，然后才能基于分析結(jié)果并結(jié)合同類企業(yè)或者標(biāo)桿企業(yè)的信息，為企業(yè)制定戰(zhàn)略目標(biāo)，并提出實現(xiàn)目標(biāo)的計劃，量化計劃及落實計劃到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的每一個環(huán)節(jié)。在為預(yù)算提供數(shù)據(jù)支撐的同時，管理會計對數(shù)據(jù)的分析結(jié)果反映了企業(yè)真實的經(jīng)營情況，能為企業(yè)管理層進行經(jīng)營決策提供依據(jù)，促進決策水平和管理水平的提升。

（二）可以提高內(nèi)控水平，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)項目周期長，投資金額較大，而且項目投資資金中包含財務(wù)杠桿，在經(jīng)營過程中會面臨各種風(fēng)險，這些風(fēng)險一旦失控，就會造成企業(yè)的經(jīng)濟損失，甚至可能直接導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)危機。近年來也有不少房地產(chǎn)企業(yè)因單個項目出現(xiàn)風(fēng)險從而引發(fā)連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致企業(yè)整體風(fēng)險較大，最終因投資失敗、資金鏈斷裂等破產(chǎn)，因此只有做好風(fēng)險管理工作，才能保證企業(yè)的健康發(fā)展。管理會計的科學(xué)應(yīng)用，能在經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，合理的協(xié)調(diào)企業(yè)資源，進行資源最優(yōu)化分配。在項目實施過程中，設(shè)定短期和中長期的動態(tài)管理指標(biāo)，通過對指標(biāo)完成度進行分析，既可以為經(jīng)營決策提供更精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)信息，又能發(fā)現(xiàn)管理中的待改善環(huán)節(jié)，提高內(nèi)部控制水平。其可以對項目實施中的各類風(fēng)險進行合理預(yù)測、分析，為風(fēng)險控制提供必要的支持，進行風(fēng)險規(guī)避或者提出應(yīng)對措施，優(yōu)化提高風(fēng)險管理水平，切實促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（三）能夠提高業(yè)績考核和評價水平

考核與評價，就是計劃目標(biāo)與實際完成情況的分析比較。通過分析任務(wù)指標(biāo)達(dá)成度對各項目運營團隊、管理團隊乃至企業(yè)管理層進行業(yè)績評價，并及時根據(jù)評價結(jié)果對企業(yè)整體資源進行配置調(diào)整，是房地產(chǎn)企業(yè)管理會計的基本職能。管理會計通過科學(xué)的考核和評價，可以讓計劃和實際經(jīng)營更加匹配，優(yōu)化執(zhí)行效率，迅速提高企業(yè)資源的配置和利用效率，從而對考核和評價指標(biāo)進行多層次、多維度的重新設(shè)計，使指標(biāo)更加符合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況和市場發(fā)展規(guī)律，也能讓管理層在發(fā)現(xiàn)問題時做出更迅速和更有針對性的決策。

（四）提高資金統(tǒng)籌運作能力

資金是企業(yè)運營的基礎(chǔ)，尤其是對于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其項目開發(fā)投資期較長，期間涉及大量的資金和復(fù)雜的環(huán)節(jié)，對企業(yè)的資金統(tǒng)籌運作能力要求極高。在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展時代，企業(yè)發(fā)展的主流模式為“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、囤地開發(fā)、規(guī)模為王”，房地產(chǎn)企業(yè)基本都存在高杠桿和高資金風(fēng)險的問題。隨著國家調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，企業(yè)的融資金額受限，預(yù)售資金被嚴(yán)監(jiān)管，資金風(fēng)險問題開始顯現(xiàn)，多個房地產(chǎn)頭部企業(yè)出現(xiàn)了流動性危機和風(fēng)險事件。管理會計通過業(yè)務(wù)和財務(wù)的融合，可以對各業(yè)務(wù)部門或項目的資金狀況進行及時的追蹤和預(yù)測，根據(jù)需求調(diào)配資金，防止出現(xiàn)冗余或短缺，降低因統(tǒng)籌效率低下引發(fā)的流動性危機，為企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支持。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中管理會計應(yīng)用中存在的問題

（一）管理會計頂層設(shè)計存在缺陷

管理會計要實現(xiàn)其職能，就必須對房地產(chǎn)企業(yè)進行全領(lǐng)域覆蓋，不能僅將其應(yīng)用于管理領(lǐng)域或業(yè)務(wù)領(lǐng)域，而應(yīng)進行融合，因此構(gòu)建管理會計體系也是一個復(fù)雜的過程，難度較大。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理會計應(yīng)用體系的頂層設(shè)計并不完善，主要表現(xiàn)為組織架構(gòu)和制度建設(shè)方面還存在一定程度的缺失。造成這一現(xiàn)象的主要原因是企業(yè)管理者對管理會計的認(rèn)識不足，存在片面性。部分房地產(chǎn)企業(yè)以實現(xiàn)經(jīng)濟效益目標(biāo)為中心，過于重視短期效益，專注于項目開發(fā)、銷售等工作，對管理會計缺乏足夠重視，對管理會計的核心職能存在認(rèn)知盲區(qū)，從而導(dǎo)致在進行管理會計頂層設(shè)計時出現(xiàn)缺陷或偏差。

（二）信息化水平有待提升

管理會計發(fā)揮其職能的主要工具就是數(shù)據(jù)，因此對數(shù)據(jù)的獲取、篩選和分析能力要求較高，需要一個高度集中化、一體化的信息處理系統(tǒng)，否則無法及時獲取并分析決策所需要的經(jīng)營數(shù)據(jù)。信息化建設(shè)水平越高，對數(shù)據(jù)獲取和分析的能力越強，越有利于管理層做出正確決策。信息化建設(shè)水平的進步同時也可以助推房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。在實際工作中，很多房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設(shè)依然處于較低水平，其僅在財務(wù)核算階段利用信息化系統(tǒng)進行日常業(yè)務(wù)的處理，對數(shù)據(jù)的利用效率較低，無法發(fā)揮管理會計的優(yōu)勢，不能對數(shù)據(jù)進行獲取和分析?；蛘吒鳂I(yè)務(wù)板塊信息系統(tǒng)相對獨立，沒有形成聯(lián)動機制，信息傳遞存在障礙，形成信息孤島現(xiàn)象，導(dǎo)致在進行數(shù)據(jù)分析時，對某些共通因素的分析易出現(xiàn)偏差，無法為決策提供有力的數(shù)據(jù)支撐，甚至導(dǎo)致企業(yè)資源配置效率低下。

（三）全面預(yù)算實施存在不足，業(yè)財融合不夠

全面預(yù)算管理是管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)落地應(yīng)用的基本要點，部分企業(yè)管理層對全面預(yù)算的認(rèn)識度不夠，沒有給予足夠的重視，沒有建立全面預(yù)算管理體系，或預(yù)算與業(yè)務(wù)融合度不足，導(dǎo)致管理會計應(yīng)用效果較差。此外，管理會計是建立在財務(wù)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的分析、決策活動，財務(wù)工作與業(yè)務(wù)工作的融合度對數(shù)據(jù)的廣泛性和精細(xì)度有積極的影響，而部分房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財融合度不夠，財務(wù)工作和業(yè)務(wù)工作相互獨立，各部門間的溝通協(xié)作不足，不利于管理會計的推進實施。

（四）人才隊伍建設(shè)不足

部分房地產(chǎn)企業(yè)管理層對管理會計的重視程度不夠，使得管理會計人才隊伍建設(shè)滯后。在個別房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)中，并沒有專業(yè)的管理會計人員，而是多由財務(wù)會計人員兼任，職責(zé)劃分不夠明確，導(dǎo)致其在管理會計工作中較為被動，對管理會計的專業(yè)知識、技能掌握不足，且缺少主動學(xué)習(xí)精神，僅直接以財務(wù)會計的方式開展工作，致使管理會計工作難以取得成效。同時，對管理會計隊伍考核和培訓(xùn)機制的缺失，使得管理會計人員隊伍難以有效應(yīng)對因房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和管理會計領(lǐng)域發(fā)展而產(chǎn)生的新要求，工作積極性較差。

三、管理會計的優(yōu)化實施方案

（一）改善和優(yōu)化頂層設(shè)計

第一，要強化全員的管理會計意識，管理層必須要重視管理會計，并創(chuàng)造和提供管理會計體系應(yīng)用的環(huán)境和資源，這是優(yōu)秀管理會計體系建立的根本條件。應(yīng)從管理層開始，自上而下逐級形成對管理會計的正確認(rèn)識，以有利于搭建有效的管理會計應(yīng)用框架并使其在建立之初即能與企業(yè)的管理模式相融合，從而為以后管理會計體系的升級優(yōu)化打下基礎(chǔ)。

第二，改善和優(yōu)化頂層設(shè)計必須要從全局性出發(fā)，在房地產(chǎn)企業(yè)的整體層面涵蓋全業(yè)務(wù)流程、全組織結(jié)構(gòu)，對管理會計體系進行調(diào)整，使之對企業(yè)達(dá)到全覆蓋的效果。只有將管理會計應(yīng)用到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的每個方面，才能獲取全面的數(shù)據(jù)，再對這些數(shù)據(jù)進行整合、分析，就能為企業(yè)的各個層級、各個業(yè)務(wù)單元提供有效的支持。

第三，要建立健全制度。房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全內(nèi)部控制制度，防范經(jīng)營風(fēng)險，優(yōu)化企業(yè)資源配置，并從企業(yè)自身的實際情況和管理需求出發(fā)建立管理會計制度。制度要具有科學(xué)合理性，要系統(tǒng)化和標(biāo)準(zhǔn)化，用制度對數(shù)據(jù)種類、獲取方法、分析方法和分析工具提供嚴(yán)格的規(guī)范和指導(dǎo)，保證管理會計工作的實施效率和效果。

第四，搭建組織體系。財務(wù)會計專注于核算和監(jiān)督，是對資金運動的記錄，而管理會計是對企業(yè)經(jīng)濟活動的管理，必須要調(diào)整組織結(jié)構(gòu)，組建專門的管理會計機構(gòu)，使管理會計人員和財務(wù)會計人員職責(zé)邊界清晰。

第五，規(guī)范數(shù)據(jù)報告要求。房地產(chǎn)企業(yè)一般是以項目公司模式運作的，一個企業(yè)平臺內(nèi)會有若干個項目公司，每個項目公司的報告由于側(cè)重點不同，報告所列示的內(nèi)容也是有所不同的，而管理會計是對財務(wù)數(shù)據(jù)進行分析、決策進而對經(jīng)濟活動進行管理的，基準(zhǔn)數(shù)據(jù)不同，就會導(dǎo)致結(jié)果適用范圍和準(zhǔn)確程度受到限制。這就需要對報告內(nèi)容進行規(guī)范化，以最大限度地提高管理會計結(jié)果的利用效率，為經(jīng)營決策依據(jù)的準(zhǔn)確性提供有效保證。

第六，要優(yōu)化和調(diào)整業(yè)務(wù)流程。各項管理制度建立健全后，房地產(chǎn)企業(yè)原有的業(yè)務(wù)流程會因制度和管理會計體系應(yīng)用受到影響，必須要進行優(yōu)化調(diào)整。

（二）推動會計信息化系統(tǒng)建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)要提高管理會計的應(yīng)用效果，就必須要推進信息化系統(tǒng)建設(shè)，提高企業(yè)對內(nèi)外部信息資源的利用效率。首先，應(yīng)統(tǒng)一企業(yè)內(nèi)部原有的信息化系統(tǒng)，搭建統(tǒng)一的信息平臺。利用信息平臺可以實現(xiàn)信息資源共享，消除“信息孤島”現(xiàn)象，不但可以提高各部門間的溝通交流效率，也有利于數(shù)據(jù)的統(tǒng)合整理，用最適合于企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的指標(biāo)為企業(yè)的決策提供依據(jù)，同時，溝通效率的提高也可以促進流程的優(yōu)化。在統(tǒng)一信息化系統(tǒng)后，后續(xù)可以引入更為專業(yè)的財務(wù)管理系統(tǒng)和管理會計系統(tǒng)，提高業(yè)財融合度，并對財務(wù)指標(biāo)進行細(xì)化分類，使之能精準(zhǔn)反映企業(yè)運營中的問題，通過管理會計的分析模型，提出具有針對性的解決方案。隨著信息化技術(shù)的發(fā)展，企業(yè)應(yīng)適時更新信息化系統(tǒng)，可邀請外部專家從多維度結(jié)合企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和管理水平對系統(tǒng)的有效性進行定期評估，保證信息化系統(tǒng)對企業(yè)運營的正向推動作用。

（三）落實全面預(yù)算體系

在完善信息化系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)要落實全面預(yù)算體系的建設(shè)工作。曾有很多企業(yè)已經(jīng)嘗試或者初步建立了全面預(yù)算體系，但效果并不理想，其中一個主要原因就是數(shù)據(jù)處理能力較弱，不足以支持全面預(yù)算體系構(gòu)建的需求。在得到信息化平臺支持后，全面預(yù)算體系就能與企業(yè)戰(zhàn)略緊密結(jié)合，在企業(yè)管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用，對企業(yè)的資源配置規(guī)劃、項目運營情況、銷售狀況等所有經(jīng)濟活動進行預(yù)測管理，為管理會計體系中的績效評價提供數(shù)據(jù)支撐。落實全面預(yù)算的另一個關(guān)鍵是要健全預(yù)算制度，以對預(yù)算從編制、審批、執(zhí)行等各個階段進行規(guī)范指導(dǎo)，保證預(yù)算編制的嚴(yán)謹(jǐn)性和科學(xué)性。經(jīng)審批通過的預(yù)算要進行細(xì)化分解，層層壓實責(zé)任，加大執(zhí)行力度，嚴(yán)格按照預(yù)算方案落實執(zhí)行。要完善預(yù)算執(zhí)行過程的監(jiān)督管理機制，隨時把握預(yù)算執(zhí)行情況，既要防止預(yù)算松弛，又要在預(yù)算不足的情況下，按照嚴(yán)格的流程對預(yù)算進行調(diào)整。

（四）推動管理會計隊伍建設(shè)

高度專業(yè)化的管理會計隊伍是高效運行管理會計系統(tǒng)的必要條件。針對目前房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)會計承擔(dān)管理會計職能的情況，要對財務(wù)會計人員和管理會計人員進行明確的權(quán)責(zé)劃分，打造專業(yè)人才隊伍。企業(yè)要通過各種渠道引進管理會計人才，除通過外部招聘獲得人才外，也可以從企業(yè)原有人員中選聘。管理會計不僅要具有會計知識，還需要熟悉企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)、經(jīng)營管理和業(yè)務(wù)，因此管理會計人員要與各部門定時溝通聯(lián)系，了解企業(yè)業(yè)務(wù)的最新動態(tài)，積極主動的參與業(yè)務(wù)管理工作。對管理會計人員，企業(yè)也要有完善的培訓(xùn)計劃，要通過不斷的專業(yè)化培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)，提高管理會計人員的專業(yè)技能及其專業(yè)素質(zhì)。另外，對管理會計人員也需要有激勵機制，可通過職務(wù)晉升或其他形式的激勵手段吸引人才，防止人才流失。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)目前處于關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點，在新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實施精細(xì)化管理，從管理中獲得效益。管理會計作為現(xiàn)代化企業(yè)管理的重要工具，它的應(yīng)用對房地產(chǎn)企業(yè)項目管理、資金管理、成本控制、考核評價等方面都具有積極作用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該創(chuàng)造良好的管理會計應(yīng)用環(huán)境，持續(xù)發(fā)揮管理會計職能，通過分析企業(yè)運用中的問題，推動企業(yè)管理水平的提升，從而實現(xiàn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

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