房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃探討

馬欣

摘 要：近年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的進(jìn)步，為國(guó)家財(cái)政增加了可觀收入。為保障房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)土地增值稅稅收籌劃工作的重視，面對(duì)復(fù)雜繁瑣的土地增值稅稅收籌劃工作要深入分析其價(jià)值意義，遵循土地增值稅稅收籌劃工作的原則，探討土地增值稅稅收籌劃中存在的一些問題，并合理采取有效的策略去應(yīng)對(duì)土地增值稅稅收籌劃工作。土地增值稅稅收籌劃工作的合理性一方面可提升房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)地位，降低企業(yè)稅收支出帶來的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)企業(yè)的可觀經(jīng)濟(jì)收益。另一方面可避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)虛高房?jī)r(jià)問題，減少房地產(chǎn)泡沫化經(jīng)濟(jì)因素，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)的未來可持續(xù)性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃

營(yíng)改增后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收產(chǎn)生了一些影響，不僅對(duì)企業(yè)資金鏈條和利潤(rùn)所得有著制約因素，還對(duì)房產(chǎn)行業(yè)住宅市場(chǎng)價(jià)格有所影響。土地增值稅具備高稅率、重稅負(fù)特質(zhì)，工作較為繁瑣復(fù)雜。加強(qiáng)土地增值稅稅收籌劃的嚴(yán)密、合理、合法工作的探討和分析，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的價(jià)值

企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有重要引導(dǎo)價(jià)值。合理規(guī)劃增值稅稅收可以將企業(yè)稅費(fèi)項(xiàng)目與計(jì)劃做好合理妥善安排，提升企業(yè)在行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的適應(yīng)力。

企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理具有重要指引價(jià)值。企業(yè)內(nèi)部需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理效率，才能合理運(yùn)用財(cái)務(wù)措施提升企業(yè)規(guī)劃和決策水平，促進(jìn)企業(yè)資金在運(yùn)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)高利用率和高流通速度。企業(yè)的現(xiàn)金流得以改善才能有效提升企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水準(zhǔn)。在國(guó)家政策的宏觀調(diào)控下，企業(yè)要合理利用自身的利潤(rùn)空間，合理調(diào)整成本項(xiàng)目與利潤(rùn)所得，在合法、合理的情況下提升企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)成效，避免出現(xiàn)違法偷稅逃稅行為，提升企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理發(fā)展水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃產(chǎn)生的原則分析

（一）合法原則

所有房地產(chǎn)企業(yè)都要建立在守法基礎(chǔ)上籌劃土地增值稅相關(guān)稅收工作，必須要在國(guó)家政策法律所許可的范圍內(nèi)制定合理的稅收籌劃方案，并依據(jù)籌劃依法進(jìn)行繳納稅金，完成納稅義務(wù)。

（二）預(yù)先籌劃原則

為保障土地增值稅稅收籌劃的順利進(jìn)行，需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況將短期及長(zhǎng)期計(jì)劃做好緊密安排，保障土地增值稅稅收可以依照預(yù)先籌劃方案實(shí)現(xiàn)合理稅收目標(biāo)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。

（三）綜合性原則

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將稅收工作列為開發(fā)時(shí)期的決策項(xiàng)目。從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)境角度出發(fā)，綜合考慮國(guó)家相關(guān)政策法律、企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境條件，兼顧到國(guó)家與集體利益。稅收籌劃的規(guī)范與真實(shí)性可通過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與稅收工作的綜合考慮而進(jìn)一步加強(qiáng)。

（四）經(jīng)濟(jì)性原則

房地產(chǎn)企業(yè)要從整體利益出發(fā)，秉持經(jīng)濟(jì)性原則進(jìn)行土地增值稅收籌劃工作，在合法合規(guī)基礎(chǔ)上為企業(yè)爭(zhēng)取最大化凈利潤(rùn)。在進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí)要分析企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益因素，加強(qiáng)籌劃方案節(jié)稅效果的精準(zhǔn)判斷。當(dāng)籌劃利益大于稅收籌劃成本時(shí)應(yīng)當(dāng)開展稅收籌劃工作，為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，反之若籌劃成本高于企業(yè)利益時(shí)則放棄土地增值稅稅收籌劃。遵循經(jīng)濟(jì)性原則可以加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)因素分析，提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)水平，使得企業(yè)獲得可觀經(jīng)濟(jì)效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃中的問題

（一）土地增值稅項(xiàng)目立項(xiàng)階段

土地增值稅項(xiàng)目立項(xiàng)階段中，納稅籌劃能力及管理體系的缺乏是存在的問題現(xiàn)狀之一。目前大環(huán)境趨勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將稅務(wù)統(tǒng)籌交給財(cái)會(huì)部門去承擔(dān)。但實(shí)際上，企業(yè)內(nèi)部并不一定有專業(yè)的統(tǒng)籌納稅人員來負(fù)責(zé)此事項(xiàng)，其他財(cái)會(huì)人員在稅收籌劃工作上經(jīng)驗(yàn)有所欠缺，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部缺乏完善的稅務(wù)管理體系，也無(wú)法開展其他部門及人員的協(xié)調(diào)配合工作，且企業(yè)繳納稅費(fèi)事項(xiàng)均由財(cái)會(huì)部門處理可能會(huì)出現(xiàn)多繳納稅費(fèi)的情況。這種情況就需要依據(jù)實(shí)際問題采取有效的建議和改進(jìn)舉措，并不能單純將過失歸咎于企業(yè)財(cái)會(huì)人員問題，這其中就涉及到對(duì)稅務(wù)籌劃工作的價(jià)值認(rèn)知。在稅務(wù)工作開展過程中，企業(yè)財(cái)會(huì)人員與稅務(wù)機(jī)關(guān)確實(shí)會(huì)有互動(dòng)，但互動(dòng)僅僅只是完成納稅工作流程，僅僅將涉及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的稅款上繳部門而已，并沒有真正意義上與企業(yè)經(jīng)營(yíng)籌劃決策產(chǎn)生關(guān)聯(lián)。實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部需要決策者、市場(chǎng)、銷售、策劃多部門間共同協(xié)調(diào)來完成工作管理，那么企業(yè)稅務(wù)統(tǒng)籌規(guī)劃也應(yīng)當(dāng)與這些協(xié)調(diào)部門相關(guān)聯(lián)。如若對(duì)稅務(wù)籌劃觀念認(rèn)知不足，只是單一將稅收籌劃業(yè)務(wù)交給財(cái)會(huì)部門，必然思考不夠全面，導(dǎo)致稅務(wù)統(tǒng)籌規(guī)劃工作不夠完善、嚴(yán)謹(jǐn)。

土地增值稅項(xiàng)目立項(xiàng)階段中，稅收籌劃事前管理意識(shí)的缺乏是存在的問題現(xiàn)狀之一。企業(yè)管理層對(duì)稅務(wù)籌劃工作的認(rèn)知與重視程度關(guān)系到工作實(shí)施與應(yīng)對(duì)措施的合理性。如若房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃問題不夠重視，在不利局面發(fā)生后才進(jìn)行重新了解，那么會(huì)面臨過重稅負(fù)帶來的企業(yè)壓力。在稅負(fù)過重壓力下采取應(yīng)急處理手段去改善問題，往往會(huì)存在與國(guó)家稅收政策相矛盾、相沖突的原則情況，這也是房地產(chǎn)企業(yè)在稅收層面容易出現(xiàn)偷稅漏稅現(xiàn)象的原因。從現(xiàn)實(shí)意義上來講，一旦企業(yè)完成納稅義務(wù)是無(wú)法再通過其他形式進(jìn)行局面挽救措施的，更難去進(jìn)行后續(xù)稅收籌劃工作。這就強(qiáng)調(diào)了稅收籌劃工作要做好事前規(guī)劃的重要性，避免發(fā)生后續(xù)難以補(bǔ)救的局面。此外稅收籌劃人員要提升自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，深刻認(rèn)知工作內(nèi)容的價(jià)值，做到對(duì)現(xiàn)代國(guó)家稅務(wù)政策法律及法規(guī)條文的理解和掌握，從而才能提升企業(yè)納稅籌劃的運(yùn)用效率，削減企業(yè)面對(duì)的過重稅務(wù)壓力。

（二）土地增值稅項(xiàng)目開發(fā)階段

土地增值稅項(xiàng)目開發(fā)階段中，利息支出的低扣除率是存在的問題現(xiàn)狀之一。在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，各時(shí)期階段都需要投入大量的資金，企業(yè)自身很難滿足資金投入需求，只能通過與銀行或相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的借款形式。借款形式必然會(huì)引發(fā)利息支出的問題，利息支出形式差異會(huì)關(guān)系到企業(yè)所提的增值稅額。依據(jù)相關(guān)稅法描述，房地產(chǎn)相關(guān)稅額與財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)中的應(yīng)付出利息相關(guān)，需要房地產(chǎn)企業(yè)得到項(xiàng)目分?jǐn)偤蜋C(jī)構(gòu)證明才能實(shí)行抵扣操作。對(duì)于不明確的利息支出問題，要單獨(dú)進(jìn)行核算并與企業(yè)開發(fā)的最終費(fèi)用總體再進(jìn)行扣除。

土地增值稅項(xiàng)目開發(fā)階段中，費(fèi)用不合理歸集是存在的問題現(xiàn)狀之一。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用由利息支出及其他開發(fā)費(fèi)用組成，與利息支出的高低有關(guān)。房地產(chǎn)其他因素開發(fā)費(fèi)用也是需要重視的部分，除去利息支出外，企業(yè)要考慮到其他費(fèi)用一系列的支出問題。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用會(huì)囊括很多項(xiàng)目?jī)?nèi)容，如期間費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)非直接費(fèi)用等。對(duì)于企業(yè)生產(chǎn)階段、經(jīng)營(yíng)階段、開發(fā)階段、立項(xiàng)階段所涉及的期間費(fèi)用，可以依照土地使用權(quán)與成本費(fèi)用總和的5%來進(jìn)行扣除。開發(fā)的非直接費(fèi)用問題也應(yīng)當(dāng)歸納于開發(fā)費(fèi)用來進(jìn)行合理的扣除和計(jì)算。這也涉及到費(fèi)用歸集的問題，費(fèi)用歸集的合理性會(huì)對(duì)企業(yè)的稅收籌劃有所影響。對(duì)于開發(fā)非直接費(fèi)用可以依照房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段中成本費(fèi)用構(gòu)成區(qū)域來進(jìn)行扣除，在進(jìn)行企業(yè)土地增值稅工作清算處理時(shí)，也要依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行全部扣除。

（三）土地增值稅項(xiàng)目銷售階段

土地增值稅項(xiàng)目銷售階段中，不恰當(dāng)核算底商和上層住宅合體樓的土地增值稅是存在的問題現(xiàn)狀之一。在進(jìn)行土地增值稅的清算處理時(shí)，稅法政策要求清算單位需要依照房地產(chǎn)基本核算項(xiàng)目與對(duì)象來進(jìn)行計(jì)算單位的核算。換言之，如若該項(xiàng)目隸屬房地產(chǎn)企業(yè)的分期項(xiàng)目，就以分期項(xiàng)目作為清算單位進(jìn)行核算，那么合體買賣項(xiàng)目中底商與上層住宅就應(yīng)當(dāng)作為項(xiàng)目的共同體來進(jìn)行報(bào)批操作。但實(shí)際計(jì)算時(shí)發(fā)現(xiàn)低于合體樓增值稅容易出現(xiàn)兩種差異性形式，統(tǒng)一計(jì)算與分開計(jì)算的形式不同就會(huì)造成計(jì)算結(jié)果的差異，這也是亟需解決的問題。

土地增值稅項(xiàng)目銷售階段中，項(xiàng)目區(qū)分模糊和保守銷售模式是存在的問題現(xiàn)狀之一。開發(fā)產(chǎn)品主要為多層住宅、高層住宅、商業(yè)房類型，房地產(chǎn)在銷售階段會(huì)采用一些銷售折扣或銷售折讓等經(jīng)營(yíng)策略來刺激銷售，有的房地產(chǎn)企業(yè)甚至用低于市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行房屋出售或贈(zèng)送操作，這些銷售形式都一樣要進(jìn)行土地增值稅繳納工作。目前國(guó)家土地增值稅的法規(guī)條文并沒有做出對(duì)于此類銷售折扣、贈(zèng)予形式的明確規(guī)定，而在企業(yè)所得稅中規(guī)定票據(jù)要將折扣與價(jià)款內(nèi)容展示在一起方能進(jìn)行折扣操作。且在國(guó)家土地增值稅的法律條文中并沒有明確指出土地增值稅合理的銷售折扣范圍，這就導(dǎo)致對(duì)于模糊的項(xiàng)目無(wú)法界定土地增值稅開展精準(zhǔn)的核算。

在土地增值稅工作的增收開展時(shí)，開發(fā)商需要對(duì)住宅項(xiàng)目進(jìn)行辨別區(qū)分。傳統(tǒng)意義上來說住宅可分為普通住宅和非普通住宅形式，比較直觀的區(qū)分方式是單套建筑面積在144平方米以下的為普通住宅，反之為非普通住宅。區(qū)分普通住宅與非普通住宅意義重大，計(jì)算土地增值稅時(shí)需分別核算兩者增值率，根據(jù)稅法規(guī)定，普通住宅增值率若控制在20%以內(nèi)，可免征普通住宅土地增值稅。

四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收的籌劃策略

（一）合理應(yīng)用清算的技巧

合理運(yùn)用清算技巧是房地產(chǎn)企業(yè)用于稅收籌劃的有效舉措，也是稅收籌劃的條件基礎(chǔ)。

1.運(yùn)用合理技巧開展清算

要注意清算時(shí)點(diǎn)的適度延遲問題。房地產(chǎn)企業(yè)資金在清算時(shí)點(diǎn)適度延遲后可以增強(qiáng)資金價(jià)值的循環(huán)，減少在稅收中資金的占用量，從而推動(dòng)資金在項(xiàng)目中的最大化利用率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在繳納稅額時(shí)可以先選擇稅負(fù)小成本的項(xiàng)目，而后再進(jìn)行稅負(fù)大成本項(xiàng)目，避免企業(yè)資金在稅收中的占比過大。以上清算方式需要符合國(guó)家規(guī)定的清算時(shí)限才可進(jìn)行運(yùn)用。

2.加強(qiáng)清算要點(diǎn)的梳理

在清算土地增值稅過程中需要注意兩個(gè)要點(diǎn)環(huán)節(jié)。

（1）項(xiàng)目收入的明確性

項(xiàng)目收入應(yīng)以發(fā)票所出具的金額為確認(rèn)依據(jù)。如若發(fā)票金額開具顯示非全款內(nèi)容，那么需要以雙方合約規(guī)定的收入為確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)以樓號(hào)為出發(fā)點(diǎn)設(shè)計(jì)分類表，將房款信息、銷售面積信息、合同編號(hào)信息等計(jì)入標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表中。這其中需要注意兩個(gè)層面，第一即使企業(yè)員工可以享受開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目的福利，仍需要依據(jù)銷售性質(zhì)進(jìn)行土地增值稅征收工作。第二住宅類型要明確做好區(qū)分，增值稅額20%節(jié)點(diǎn)之內(nèi)的普通住宅可以享受免征增值稅待遇。

（2）扣除項(xiàng)目的明確性

扣除項(xiàng)目應(yīng)囊括：第一為業(yè)主提供的免費(fèi)幼兒園、停車場(chǎng)等設(shè)施成本，但如果這些配套設(shè)施是有償提供，那么不予扣除成本項(xiàng)目。第二房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將工程竣工后的部分安裝費(fèi)用予以扣除，但這些質(zhì)量擔(dān)保費(fèi)用必須要有正規(guī)發(fā)票。并且土地增值稅不應(yīng)將延期因素的土地閑置算在核算費(fèi)用內(nèi)。第三扣除項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)包含銷售階段的銷售中心和工人樣板房等。房地產(chǎn)企業(yè)在清算土地增值稅時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以上幾點(diǎn)特殊清算情況。

（二）分階段選擇稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)稅收可以選擇保有和銷售階段方式，保有階段中一方面要加強(qiáng)閑置房產(chǎn)的處理，企業(yè)既可以通過聯(lián)營(yíng)投資獲得利潤(rùn)也可以通過租賃賺取利潤(rùn)，但兩種方式所承受的稅負(fù)成本有差異性。租賃形式稅種雖然涉及較多，可總稅負(fù)未必會(huì)比聯(lián)營(yíng)稅負(fù)數(shù)額高，這就促使房地產(chǎn)企業(yè)要依據(jù)自身經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、環(huán)境、合作情況來進(jìn)行投資形式的合理選擇。另一方面要控制收入的合理性。一般來說自持資產(chǎn)的收入和成本不可作為土增稅的計(jì)算依據(jù)，需要剔除相應(yīng)部分的收入和成本，如果單純只考慮土增稅籌劃，開發(fā)商在可以選擇的前提下，都會(huì)盡可能減少自持資產(chǎn)比例，例如自營(yíng)商業(yè)，因商業(yè)占用資金量大且回籠慢，自持的商業(yè)成本還不能作為扣除項(xiàng)目扣除，導(dǎo)致住宅部分增值率過高（非普和商業(yè)可以合并計(jì)算增值，商業(yè)單方成本較高，與非普住宅合并計(jì)算增值時(shí)，有利于降低增值率）。

銷售階段中需要注意稅收籌劃的銷售價(jià)格問題。企業(yè)要在土地增值稅的超率累進(jìn)稅率的邊界點(diǎn)核算銷售價(jià)格，銷售階段中還要注意銷售收入的分散問題。企業(yè)應(yīng)收收入可通過專業(yè)公司的設(shè)立來進(jìn)行分解，分散銷售收入模塊可實(shí)現(xiàn)應(yīng)納稅額通過收入轉(zhuǎn)讓而合理降低。銷售收入分散操作要遵循合法合理選擇，不可演變成偷稅逃稅漏稅違法行為。

（三）清晰稅收籌劃的條件

稅收籌劃前要明確稅收籌劃的相關(guān)適用條件。第一，稅收籌劃方法。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用可通過資本化利息支出來增加，通過增加扣除事項(xiàng)來實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的。房屋價(jià)格可囊括代收費(fèi)用，增加扣除事項(xiàng)來達(dá)成合理節(jié)稅目標(biāo)。第二，稅收籌劃適用條件。以代收費(fèi)用的處理形式為例，上繳代收費(fèi)用后，業(yè)主會(huì)直接收到相關(guān)部門出具的增值稅發(fā)票并不能實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目標(biāo)，而企業(yè)收到相關(guān)部門出具的增值稅發(fā)票后再開具給業(yè)主發(fā)票的操作，才可以體現(xiàn)節(jié)稅的價(jià)值。關(guān)于代收代繳費(fèi)用，繳納義務(wù)人為業(yè)主的話，相關(guān)部門只會(huì)開票給業(yè)主，企業(yè)本身并無(wú)對(duì)應(yīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，相關(guān)收費(fèi)不可作為收入，實(shí)際繳納費(fèi)用也不能作為成本列支。

五、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)要想加強(qiáng)土地增值稅稅收的合理籌劃、提升行業(yè)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，就要明確稅收籌劃的價(jià)值，了解稅收籌劃中項(xiàng)目立項(xiàng)、開發(fā)、銷售階段的問題，從而合理應(yīng)用清算的技巧、分階段選擇稅收籌劃、清晰稅收籌劃的條件，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)作出努力和貢獻(xiàn)。

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