房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型分析及控制對(duì)策研究

李江

［摘 要］隨著市場(chǎng)的開放化與多元化，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了飛速發(fā)展，加快了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐。然而在新的時(shí)期下，在相關(guān)因素的影響與制約下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境越發(fā)艱難，經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)直線降低。無論是國(guó)家的宏觀政策，還是市場(chǎng)的供求關(guān)系，抑或是企業(yè)內(nèi)部的管理因素，都制約著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展，導(dǎo)致企業(yè)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)就需要采取科學(xué)靈活的手段，做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制工作，以提高競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，獲得更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)?；诖?，本文主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征、類型、成因及有效控制對(duì)策展開研究。

［關(guān)鍵詞］地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；控制對(duì)策

［中圖分類號(hào)］F23文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

現(xiàn)階段籌資難度較高、資金運(yùn)作受限、人員能力較低等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率較高，嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的良性發(fā)展。因此，本文針對(duì)這些問題，展開詳細(xì)深入的分析，然后提出切實(shí)可行的解決策略。

1 房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1 概述

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在籌資、投資、回籠環(huán)節(jié)中面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，且對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展會(huì)有一定的影響，甚至?xí)斐山?jīng)濟(jì)損失。而房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)既受到了國(guó)家相關(guān)政策與供求關(guān)系發(fā)生變化的市場(chǎng)環(huán)境影響，又受到了企業(yè)管理模式、人員能力等內(nèi)部因素影響，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)類型較多、影響較大。

1.2 特征

其特征主要有四個(gè)方面。第一，客觀性。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，且時(shí)刻存在。其不會(huì)消除，無法回避，只能通過相應(yīng)的手段進(jìn)行控制，從而降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的影響。比如房地產(chǎn)企業(yè)的籌資環(huán)節(jié)會(huì)受到市場(chǎng)利率、開發(fā)成本、企業(yè)規(guī)模等因素的影響，無法有效規(guī)避與消除風(fēng)險(xiǎn)，只能做好有效控制工作［1］。第二，不確定性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在任何條件、任何時(shí)期、任何情況下都有可能發(fā)生，也可能不發(fā)生。比如房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠環(huán)節(jié)，需要通過房屋的銷售活動(dòng)展開。而企業(yè)對(duì)客戶的信用程度、購(gòu)買方式等的了解不夠充分，因此無法保障客戶能夠在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)付款，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性。第三，全面性。在企業(yè)的籌資、投資、資金積累與分配等活動(dòng)中都會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如在籌資中會(huì)受到企業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)利率等因素影響；在投資中會(huì)受到材料、人員等因素影響。因此，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有的全面性是存在于整個(gè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中的。第四，共存性。企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比關(guān)系，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)越大時(shí)，收益就越高；當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)越低時(shí)，收益就相對(duì)較低。

1.3 類型

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型主要分為以下三種。第一，籌資風(fēng)險(xiǎn)?；I資是指房地產(chǎn)企業(yè)通過信用、固定資產(chǎn)抵押等方式進(jìn)行資金的籌集，從而進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。而在債務(wù)償還時(shí)，既需要償還本金，還需要償還利息，從而增加了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，引起相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再加上現(xiàn)階段的市場(chǎng)貸款利率較高，無形中增加了企業(yè)的負(fù)債壓力，導(dǎo)致很多企業(yè)面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模較小，可抵押的固定資產(chǎn)較少，且無法通過債券發(fā)行的方式來籌資，因此只能選擇民間借貸，導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債比例過高，與最終的收益成反比，增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率［2］。第二，投資風(fēng)險(xiǎn)。投資是指房地產(chǎn)企業(yè)展開的一系列對(duì)外投資活動(dòng)能夠獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收益。如房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、收購(gòu)并購(gòu)活動(dòng)等都可以獲得一定的收益。然而現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，競(jìng)爭(zhēng)力較大，各種對(duì)外投資活動(dòng)比較活躍。只有優(yōu)質(zhì)的大型企業(yè)才能在投資環(huán)節(jié)中以小風(fēng)險(xiǎn)獲得大收益，而對(duì)于小規(guī)模的企業(yè)，投資環(huán)節(jié)會(huì)加劇其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。第三，資金回收風(fēng)險(xiǎn)。資金回收是指房地產(chǎn)企業(yè)通過一系列的手段進(jìn)行應(yīng)收賬款的回收。然而很多企業(yè)的能力有限，以及外部環(huán)境存在不確定性，導(dǎo)致壞賬、死賬較多，無法有效、及時(shí)回收資金，引發(fā)了很多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因

2.1 籌資難度較高

房地產(chǎn)企業(yè)在籌資融資時(shí)會(huì)受到多種因素的影響，導(dǎo)致籌資難度較高。第一，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資融資方式包括信用貸款、固定資產(chǎn)抵押、債券發(fā)行等。這些方式會(huì)受到市場(chǎng)內(nèi)外部環(huán)境因素的影響，導(dǎo)致難度升級(jí)。如企業(yè)規(guī)模較小、信用不佳，以及受貸款政策影響等，無法通過正規(guī)、多元的渠道進(jìn)行籌資，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生［3］。第二，市場(chǎng)環(huán)境是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過程，必須做好前期預(yù)測(cè)與評(píng)估管控工作。然而很多房地產(chǎn)企業(yè)的重視程度不足，忽視了對(duì)市場(chǎng)未來發(fā)展的預(yù)測(cè)與管控，也未能制訂科學(xué)合理的籌資融資計(jì)劃。一旦市場(chǎng)政策發(fā)生變化，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的籌資難度增加，籌資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)增加。

2.2 資金運(yùn)作受限

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)務(wù)管理活動(dòng)都需要以資金運(yùn)作為前提。然而現(xiàn)階段由于企業(yè)的資金運(yùn)作受限，因此影響各項(xiàng)活動(dòng)的有序、高效開展，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成。第一，房地產(chǎn)企業(yè)在資金回收環(huán)節(jié)中需要通過房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售活動(dòng)展開。而房地產(chǎn)企業(yè)的銷售活動(dòng)受到較為嚴(yán)格的監(jiān)管，且每一筆款項(xiàng)支出都需要經(jīng)過嚴(yán)格的審批。一旦出現(xiàn)審批不及時(shí)的情況，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金短缺，增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率［4］。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金運(yùn)作不僅要做好市場(chǎng)內(nèi)外部環(huán)境的調(diào)研分析，而且要制訂科學(xué)合理的計(jì)劃方案。然而在各種限制與監(jiān)管下，資金運(yùn)作的模式就會(huì)受到一定的限制，無法從全局、長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度出發(fā)進(jìn)行調(diào)研與分析，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益不理想。

2.3 人員能力較低

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員、管理決策者的能力相對(duì)較低，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成。第一，部分企業(yè)的管理決策者與財(cái)務(wù)管理人員財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控意識(shí)較為薄弱，且未能認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性。因此在風(fēng)險(xiǎn)管控的投入、引導(dǎo)過程中存在很多不足，導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率較高，且處理能力有限［5］。第二，部分管理決策者缺乏財(cái)務(wù)管理方面的知識(shí)、技能、經(jīng)驗(yàn)以及財(cái)務(wù)管理人員的自主學(xué)習(xí)意識(shí)薄弱，未能主動(dòng)參與學(xué)習(xí)培訓(xùn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)人員能力較弱，在風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估、預(yù)警、管控等工作中無法做到及時(shí)、精準(zhǔn)、有效，為企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制對(duì)策

3.1 加強(qiáng)事前控制

由于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有全面性特征，因此必須加強(qiáng)事前控制，以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率，且能夠在發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)快速管控。第一，在房地產(chǎn)開發(fā)階段，需要企業(yè)借助大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)、人工智能技術(shù)等做好市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)研分析。包括相關(guān)政策法規(guī)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、貸款利率等，然后制訂科學(xué)合理的經(jīng)營(yíng)開發(fā)方案。第二，房地產(chǎn)企業(yè)需要靈活運(yùn)用國(guó)家的相關(guān)政策法規(guī)，有序展開籌資融資與項(xiàng)目開發(fā)工作。如利用國(guó)家對(duì)于綠色工藝、清潔生產(chǎn)等政策補(bǔ)貼與減免政策，著重開發(fā)綠色房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而獲得更多的資金。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，還需要做好對(duì)企業(yè)實(shí)際情況的了解，加強(qiáng)對(duì)材料、人員、設(shè)備等管控，以提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保證經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合理性。第三，加強(qiáng)應(yīng)收賬款、現(xiàn)金流的管理，采用多元、靈活的手段進(jìn)行資金回收，制訂資金使用計(jì)劃。這樣不僅可以防止壞賬、死賬的發(fā)生，而且可以避免資金鏈斷缺，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

3.2 規(guī)范投資環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，需要依據(jù)相應(yīng)的政策法規(guī)進(jìn)行決策，才能滿足市場(chǎng)需求，獲得更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。因此，在投資決策時(shí)，就需要企業(yè)規(guī)范投資決策環(huán)節(jié)，有效規(guī)范、指導(dǎo)決策工作的開展。第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相應(yīng)的法律規(guī)范、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以經(jīng)濟(jì)利益最大化的原則開展投資決策工作。同時(shí)，還需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行投資決策制度的調(diào)整與優(yōu)化?？梢越梃b優(yōu)秀企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)與方法，也可以基于自身問題進(jìn)行完善和改良，從而保證企業(yè)投資決策工作的有序開展。第二，通過崗位責(zé)任制的建立，使每一位人員明確自身職責(zé)，清楚自身使命，做好本職工作。且要主動(dòng)與他人互動(dòng)交流，在相互協(xié)調(diào)、合作中共同對(duì)投資決策進(jìn)行監(jiān)管，以獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。第三，在投資決策中必須做好充足的調(diào)研分析，并且通過可行性研究報(bào)告的編制來降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率?？尚行匝芯繄?bào)告的內(nèi)容應(yīng)包括項(xiàng)目名稱、具體內(nèi)容、投資的方式與金額、可行性分析、預(yù)期收益等，最終由管理層進(jìn)行審核，待通過后才能實(shí)施。

3.3 提高人員能力

工作人員的綜合能力影響著企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的效率與水平。因此，在今后的實(shí)際工作中，企業(yè)就要不斷提高相關(guān)人員的綜合能力。第一，作為管理決策者，需要始終立足時(shí)代發(fā)展的前沿，及時(shí)接收新的政策、信息，樹立端正的思想觀念與學(xué)習(xí)意識(shí)。不僅要認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的重要性，而且要加大宣傳引導(dǎo)和各項(xiàng)投入的力度，營(yíng)造濃郁、積極的氛圍環(huán)境。在企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制中，需要從投資、籌資、資金回收等多個(gè)環(huán)節(jié)展開，制訂科學(xué)合理的計(jì)劃方案，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的精準(zhǔn)管控。此外，管理決策者不僅要提高自身的管理決策能力，還要主動(dòng)學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)管理方面的知識(shí)與技能。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要為財(cái)務(wù)管理人員提供個(gè)性化、多元化的培訓(xùn)深造機(jī)會(huì)。從理論學(xué)習(xí)到技能培訓(xùn)，從內(nèi)部研討到外出深造，從線上學(xué)習(xí)到線下教育，要做到全面貫穿與滲透，從而組建一支復(fù)合型人才，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控能力。第三，通過考核制度的建立，將人員的工作能力與其薪酬、晉升掛鉤，調(diào)動(dòng)其積極性與競(jìng)爭(zhēng)心，營(yíng)造良好的工作氛圍，保證各項(xiàng)工作的有序開展。此外，對(duì)于表現(xiàn)優(yōu)秀的人員，要給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)與鼓勵(lì)，增強(qiáng)工作人員的工作意識(shí)。

3.4 縮短開發(fā)周期

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中應(yīng)盡量在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，以縮短開發(fā)周期。在保障項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)降低開發(fā)成本，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。第一，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前需要做好市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)估工作，尤其是市場(chǎng)供求關(guān)系與客戶需求。一定要做到全面與深入，獲取大量的數(shù)據(jù)信息與資料，確定具體的時(shí)間、資金等明細(xì)項(xiàng)目，然后進(jìn)行方案的制訂。第二，在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，需要成立項(xiàng)目開發(fā)小組，由多個(gè)部門的人員共同參與，擬定詳細(xì)、合理的項(xiàng)目方案。包括材料清單、開發(fā)周期、資金費(fèi)用等，從而取得顯著的成效。第三，在立項(xiàng)之后，需要各部門人員相互協(xié)調(diào)與配合，展開調(diào)研與分析，然后制訂相應(yīng)的方案。在滿足企業(yè)的預(yù)期目標(biāo)后，盡量縮短開發(fā)周期，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率。如采購(gòu)部門、銷售部門、財(cái)務(wù)管理部門等，都要保持密切的互動(dòng)聯(lián)系，做好資料信息的調(diào)研與共享。且需要在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)中做到分類管控、分類監(jiān)管、分類考核，從長(zhǎng)遠(yuǎn)與全局的角度出發(fā)，遵循科學(xué)合理的原則，降低開發(fā)成本。

3.5 創(chuàng)新工作模式

創(chuàng)新工作模式，需要從資金分配、財(cái)務(wù)管理、風(fēng)險(xiǎn)控制等多個(gè)角度進(jìn)行，從而降低風(fēng)險(xiǎn)，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。第一，在資金分配環(huán)節(jié)需要制訂相應(yīng)的可行性方案，將其作為標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范的參考依據(jù)。且需要遵循公平、科學(xué)的原則，保障各項(xiàng)目方都能夠獲取相應(yīng)的收益與利潤(rùn)。此外，必須加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，通過客戶個(gè)性化檔案的建立，采用多種手段與方式，確保資金在規(guī)定的期限內(nèi)回收，滿足資金分配工作的需求。通過資金分配的工作模式創(chuàng)新，不僅可以提高資金利用率，而且可以提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力。第二，在財(cái)務(wù)管理中，需要緊跟時(shí)代發(fā)展，積極將現(xiàn)代化、信息化技術(shù)應(yīng)用其中。比如運(yùn)用市場(chǎng)上的財(cái)務(wù)管理軟件加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)資金的管理控制，做好風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估與監(jiān)測(cè)；自主開發(fā)相應(yīng)的系統(tǒng)或平臺(tái)，搭建信息化、一體化的管理系統(tǒng)，將大數(shù)據(jù)技術(shù)、云計(jì)算技術(shù)、人工智能技術(shù)等應(yīng)用其中，提高財(cái)務(wù)管理的水平與效率；加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)與外部控制，保持各項(xiàng)工作的獨(dú)立性；加強(qiáng)企業(yè)各部門的互動(dòng)協(xié)調(diào)，做好數(shù)據(jù)信息的及時(shí)傳輸、高效共享。第三，在企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制中，需要高度重視監(jiān)測(cè)、評(píng)估、預(yù)警工作，做到防患于未然。比如，利用人工智能技術(shù)、云計(jì)算技術(shù)等，展開市場(chǎng)內(nèi)外部環(huán)境的調(diào)研分析，進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、精準(zhǔn)預(yù)警、科學(xué)評(píng)估，在發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)后第一時(shí)間制訂解決方案，降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的影響。同時(shí)，還需要在籌資、投資、資金回收、收益分配等工作中制訂個(gè)性化的、有針對(duì)性的管理與防控方案。此外，房地產(chǎn)企業(yè)需要加大內(nèi)部的宣傳引導(dǎo)，引起全體人員的高度重視，增強(qiáng)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控意識(shí)，使其能夠從多個(gè)角度、多個(gè)方面展開深入分析，進(jìn)行體系的完善，確保風(fēng)險(xiǎn)與收益的平衡，并通過多種措施的采用加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的前期管理等。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展，離不開財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控工作。因此在今后的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制中，就需要從加強(qiáng)事前控制、規(guī)范投資環(huán)節(jié)、提高人員能力、縮短開發(fā)周期、創(chuàng)新工作模式五個(gè)方面，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估與控制，降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的影響，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益與競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

參考文獻(xiàn)

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