論個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)中房貸險(xiǎn)在我國(guó)的發(fā)展

范錦峰

摘 要：通過(guò)探究強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)在我國(guó)的發(fā)展歷程，從銀行實(shí)行強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)開(kāi)始，到2006年因房貸險(xiǎn)的各種局限性引起的爭(zhēng)議而逐漸取消強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)的購(gòu)買(mǎi)，預(yù)測(cè)強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)將會(huì)進(jìn)行改善并被重新啟用?；诖耍恼峦ㄟ^(guò)對(duì)強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)的免責(zé)條款的爭(zhēng)議點(diǎn)進(jìn)行剖析，提出相應(yīng)對(duì)策；從取消強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)這一行為入手，分析銀行的應(yīng)對(duì)措施，并給出消費(fèi)者的意見(jiàn)和建議。

關(guān)鍵詞：房貸險(xiǎn) 保險(xiǎn)條款 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策建議

中圖分類號(hào)：F830 ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2023）04-111-03

一、我國(guó)房貸險(xiǎn)的發(fā)展?fàn)顩r

房貸險(xiǎn)簡(jiǎn)稱為個(gè)人抵押商品住房保險(xiǎn)，作為保證保險(xiǎn)中的一種，包括房屋保險(xiǎn)和還貸保證保險(xiǎn)。房貸險(xiǎn)要素包括保險(xiǎn)人（保險(xiǎn)公司）、投保人（商品住房貸款申請(qǐng)人）和保險(xiǎn)標(biāo)的（住房）。

2006年前，個(gè)人抵押商品住房保險(xiǎn)是商業(yè)銀行審批住房貸款時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)配置。

強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)就是業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商品房的同時(shí)必須向保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)房貸保險(xiǎn)，并設(shè)定保險(xiǎn)第一受益人為銀行。

二、強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)的利弊分析

（一）有利的方面

1.財(cái)產(chǎn)意外損失的賠付。每個(gè)人生活中都可能遇到不可預(yù)測(cè)的突發(fā)事件，這些突發(fā)事件常常引起一些財(cái)產(chǎn)的損失，由于沒(méi)有保障措施，這些損失無(wú)法得到補(bǔ)償。購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)后，當(dāng)被保險(xiǎn)房屋因?yàn)樽匀粸?zāi)害（除地震和海嘯等自然災(zāi)害）或意外事故發(fā)生損毀時(shí)，即由保險(xiǎn)公司進(jìn)行賠付，此時(shí)房貸險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)就體現(xiàn)出來(lái)了。為住房投保，雖然要繳納幾千元不等的高額保費(fèi)，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮，一旦住房發(fā)生意外損失，保險(xiǎn)公司就會(huì)對(duì)損失的部分進(jìn)行賠付，進(jìn)而承擔(dān)部分或者全部住房損失。從風(fēng)險(xiǎn)控制的角度考慮，為住房投保是直接分散風(fēng)險(xiǎn)的最好方式。

2.個(gè)人意外造成無(wú)法還貸的賠付。貸款者在日常生活中，可能因?yàn)楣纫馔饧膊』蛘邆Γǔ龖?zhàn)爭(zhēng)、自殺、酒后駕車等造成的被保險(xiǎn)人死亡）而喪失部分或者全部勞動(dòng)力，致使貸款者無(wú)法及時(shí)償還貸款。此時(shí)，若有購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)，則保險(xiǎn)公司會(huì)根據(jù)保險(xiǎn)合同賠償全部或者部分的住房貸款和個(gè)人意外損失。這樣就減輕了貸款者的負(fù)擔(dān)，減少其還款金額，能保障到期不會(huì)因無(wú)法及時(shí)還貸而使得抵押物，尤其是住房被強(qiáng)制拍賣(mài)。

（二）強(qiáng)制房貸險(xiǎn)的局限性

1.房貸險(xiǎn)由貸款人購(gòu)買(mǎi)，第一受益方是銀行。對(duì)銀行而言，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；若發(fā)生意外事故，貸款者承擔(dān)所有風(fēng)險(xiǎn)。

住房貸款又是一種相對(duì)其他個(gè)人消費(fèi)貸款的高額貸款，且還貸的期限較長(zhǎng)，在還貸期中住房、貸款人及相關(guān)利益人也存在著許多不確定因素，使得房貸遭受損失的可能性相對(duì)較大。銀行為控制這些風(fēng)險(xiǎn)，保證資金能在到期時(shí)收回，除了要求貸款人為貸款提供相應(yīng)價(jià)值的抵押物外，還強(qiáng)制性要求貸款者購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)，這樣才能在貸款者無(wú)法還貸、住房遭受損失的時(shí)候確保其自有資金不受損失。

貸款者因?yàn)椴皇欠抠J險(xiǎn)第一受益人，在住房發(fā)生損失的同時(shí)，保險(xiǎn)公司的賠付金是直接交付給第一受益人——銀行，而不是購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的貸款者，貸款者無(wú)法及時(shí)得到相應(yīng)的賠償。這樣就使得風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，損失最大的依舊是貸款人，而銀行不受任何風(fēng)險(xiǎn)影響。

2.保費(fèi)一次性繳納。人壽保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等險(xiǎn)種的保費(fèi)都是分期繳交，而房貸險(xiǎn)的保費(fèi)則是一次性繳納的。對(duì)于投保人而言，房貸險(xiǎn)的年限一般10年至20年，屬長(zhǎng)期保險(xiǎn)。按照慣例，期限較長(zhǎng)的險(xiǎn)種保費(fèi)定期繳納，一般以年、季度或者月為單位。而強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)的保費(fèi)需要在銀行同意提供貸款前一次性繳納。

3.地震造成的損失屬于免責(zé)條款范圍。對(duì)個(gè)人買(mǎi)房者而言，目前沒(méi)有保險(xiǎn)會(huì)提供地震賠付，若遭遇地震，房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)全部損失的概率較大。

雖然房貸險(xiǎn)有保障的作用，能在發(fā)生意外損失的時(shí)候?qū)Ψ课莼騻€(gè)人進(jìn)行賠付和補(bǔ)償，但強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)在全國(guó)的賠付率都非常低，大多數(shù)貸款者認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)是沒(méi)有必要的。而且關(guān)于房貸險(xiǎn)中某些條款的合理性也存在爭(zhēng)議，如房貸險(xiǎn)的條款和受益人等規(guī)定有利于銀行，而對(duì)付款購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)的貸款者卻沒(méi)有起到保障性作用等，使得貸款者有較大的抵觸情緒，間接影響銀行的聲譽(yù)。于是各大商業(yè)銀行開(kāi)始考慮并逐漸取消了強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)的購(gòu)買(mǎi)。在陸續(xù)取消強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)的過(guò)程中，先取消強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)的銀行占有一定的優(yōu)勢(shì)：由于房貸險(xiǎn)賠付率低、保費(fèi)較高，貸款購(gòu)房者在各銀行同期貸款利率相同的情況下，更愿意選擇那些沒(méi)有強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)的銀行，這樣能減少購(gòu)房成本。

三、強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)的取消對(duì)市場(chǎng)的影響

（一）從購(gòu)房者角度：增加購(gòu)房者的購(gòu)房預(yù)期

由于銀行取消強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)，貸款購(gòu)房者可選擇性購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)，若購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)一次性需繳納2500～5000元不等的保費(fèi)，會(huì)增加購(gòu)房成本。所以貸款者更容易選擇不購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)，從而減少購(gòu)房成本，使得更多人愿意去向銀行申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房。

（二）從銀行角度：更加審慎地提供房貸，采取多種措施降低房貸風(fēng)險(xiǎn)

1.推薦購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)，并以購(gòu)房人為第一受益人。在貸款人申請(qǐng)住房貸款并通過(guò)住房貸款發(fā)放審核后，工作人員積極向貸款者推薦購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)。在房屋遭遇險(xiǎn)情而發(fā)生損失或者貸款者因意外而喪失還貸能力時(shí)，保險(xiǎn)公司為保險(xiǎn)受益人（貸款投保者或者其家屬等相關(guān)利益人）支付保險(xiǎn)金，從而能減少或者彌補(bǔ)投保者的損失。

2.提供房貸更加審慎，增加了對(duì)抵押物的要求并進(jìn)行更為嚴(yán)格的審核。銀行強(qiáng)制性要求貸款者購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)是從其自身利益考慮，以銀行自己為房貸險(xiǎn)的第一受益人來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的損失。但由于各大商業(yè)銀行取消了強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)的購(gòu)買(mǎi)，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也很快的顯露出來(lái)。銀行為了減少其自身承受的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)始對(duì)貸款人的貸款申請(qǐng)進(jìn)行更為嚴(yán)格的審核。

（1）抵押物的審核。抵押物是指?jìng)鶆?wù)人（抵押人）為擔(dān)保某項(xiàng)義務(wù)的履行而移轉(zhuǎn)給債權(quán)人（抵押權(quán)人）的擔(dān)保物。貸款者一般是以現(xiàn)有住房、大型可變現(xiàn)設(shè)備、預(yù)購(gòu)商品房作為抵押物向銀行申請(qǐng)商品住房貸款。銀行根據(jù)抵押物的變現(xiàn)程度和市場(chǎng)價(jià)格來(lái)進(jìn)行估值，并按照抵押率來(lái)發(fā)放住房貸款。

在2006年，浙江地區(qū)的部分商業(yè)銀行出現(xiàn)了住房抵押率被提高到80%，這就使得品質(zhì)不同的抵押物實(shí)現(xiàn)了高額的抵押。一旦到期貸款者無(wú)法償還貸款，銀行就要通過(guò)變現(xiàn)抵押物來(lái)收回貸款本息，當(dāng)出現(xiàn)抵押物價(jià)值下降，那么銀行無(wú)法足額收回本息，造成銀行虧損。

2010年7月，中行制定的住房按揭貸款抵押率為60%，根據(jù)規(guī)定，可進(jìn)行一些適當(dāng)?shù)恼{(diào)整：由于預(yù)購(gòu)新建商品住房是新房，剩余房屋使用年限長(zhǎng)，變現(xiàn)能力稍弱，可設(shè)置抵押率為60%，就算中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)下降20%，購(gòu)房者放棄還貸，被抵押的住房?jī)r(jià)值為原價(jià)值的80%，也能很好地覆蓋貸款本息，覆蓋率達(dá)133%；預(yù)購(gòu)二手住房的，由于二手房屋剩余的住房使用年限有限，其價(jià)值也相對(duì)減少，變現(xiàn)能力較弱，可設(shè)置抵押率為45%至55%之間；若抵押物為大型設(shè)備，其資產(chǎn)價(jià)值隨著使用年限進(jìn)行折舊，剩余使用年限一般較短，變現(xiàn)能力較差，可設(shè)置抵押率約為30%至45%之間。

（2）貸款者提供質(zhì)押物。質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)，就是債務(wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動(dòng)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。目前國(guó)內(nèi)住房貸款的發(fā)放一般是基于有貸款抵押物，質(zhì)押債券、股權(quán)等案例較少甚至沒(méi)有。銀行可以在貸款者提供抵押物的情況下，要求貸款者提供質(zhì)押物，以確保其自身安全性。

質(zhì)押物可包括股權(quán)、基金、國(guó)債、票據(jù)、部分資質(zhì)良好的應(yīng)收帳款以及其他的一些動(dòng)產(chǎn)。由于股權(quán)和基金價(jià)值波動(dòng)較大，可以較低的質(zhì)押率質(zhì)押，可設(shè)置質(zhì)押率為30%～45%之間，質(zhì)押期限較短；國(guó)債和部分票據(jù)和資質(zhì)良好的應(yīng)收賬款，由于其價(jià)值不變，且到期能及時(shí)收回本息或賬款，可以設(shè)置較高的質(zhì)押率，一般為70%至90%之間；其他流動(dòng)資產(chǎn)例如小型設(shè)備、部分價(jià)值較高的古董等，由于其價(jià)值由市場(chǎng)決定，變現(xiàn)情況較差，可根據(jù)其預(yù)估值和變現(xiàn)程度，分別設(shè)置35%至70%不等的質(zhì)押率。

（3）貸款人及相關(guān)利益者的經(jīng)濟(jì)審核。在貸款者申請(qǐng)貸款的同時(shí)，銀行可以要求貸款者提供其流動(dòng)資產(chǎn)，包括銀行活期存款、定期存款、持有的股票、基金、國(guó)債等的相關(guān)數(shù)據(jù)；審核貸款者的經(jīng)濟(jì)收入，包括工作收入、股票股息收入、基金分紅收入、國(guó)債利息收入等，來(lái)證明貸款者有能力來(lái)償還貸款。

銀行也可以要求貸款者相關(guān)利益人（夫或妻等）在貸款者申請(qǐng)貸款時(shí)提供其收入來(lái)源的證明。

（4）貸款人的健康審核。在貸款人申請(qǐng)商品住房抵押貸款的同時(shí)，銀行要求貸款申請(qǐng)者出具一份詳細(xì)的體檢報(bào)告，來(lái)證明其身體健康程度。銀行可以根據(jù)體檢報(bào)告預(yù)測(cè)貸款者是否能在預(yù)定的還款年限內(nèi)有良好的身體素質(zhì)進(jìn)行工作。如遇有心臟病等惡性疾病的貸款者，要考慮其工作年限和工作種類，若按原定還款期限，是否會(huì)出現(xiàn)貸款人因提前退休或因疾病喪失勞動(dòng)力等原因而減少收入來(lái)源。

（5）可設(shè)置保證連帶責(zé)任。連帶責(zé)任擔(dān)保是當(dāng)事人在保證合同中約定保證人與債務(wù)人對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的一種擔(dān)保方式。

銀行設(shè)置一個(gè)或者多個(gè)連帶責(zé)任擔(dān)保人，讓貸款者的親人（妻子、叔伯兄弟等）或朋友（同學(xué)、同事等）有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的人為貸款者所貸款項(xiàng)做連帶責(zé)任擔(dān)保。提供連帶責(zé)任擔(dān)保的人，必須向銀行出具有穩(wěn)定收益的證明（工資證明、股票和基金等分紅證明等相關(guān)證明）或者用其自有財(cái)產(chǎn)（房屋、股權(quán)、基金、國(guó)債和應(yīng)收賬款等）作為一個(gè)抵質(zhì)押擔(dān)保。在貸款者發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，銀行可以要求負(fù)有連帶責(zé)任的人償還貸款者所拖欠的貸款，或者變現(xiàn)抵質(zhì)押物來(lái)收回貸款。

取消房貸險(xiǎn)后銀行要加強(qiáng)對(duì)貸款者資格的審核，但是審核中存在著諸多的問(wèn)題，如銀行對(duì)抵押物和質(zhì)押物進(jìn)行評(píng)估，就要通過(guò)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，這些評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估能力是否達(dá)標(biāo)，且評(píng)估費(fèi)用是評(píng)估值的0.5%，存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)和成本；在管理票據(jù)的時(shí)候，可能出現(xiàn)票據(jù)無(wú)法如期對(duì)付等情況，會(huì)加大銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和損失。

四、對(duì)房貸險(xiǎn)未來(lái)發(fā)展的建議

銀行加強(qiáng)對(duì)貸款者貸款申請(qǐng)的審核這一動(dòng)作是銀行被動(dòng)地對(duì)未來(lái)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，銀行應(yīng)該主動(dòng)地防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，從新啟用強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)是較好的辦法。但是從其自身聲譽(yù)和貸款者的利益這兩點(diǎn)出發(fā)，應(yīng)對(duì)強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)的部分條款進(jìn)行修改，做到在保證轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，增加貸款者的利益。

（一）強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)的重新啟用

一方面，銀行對(duì)購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)條件（包括收入情況、稅收、社保等各種證明材料）和家庭狀況的審核較復(fù)雜且困難，同時(shí)也存在著貸款者的信用風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，由于不少房子動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元，貸款人首付僅五成或者更少，所以房貸險(xiǎn)仍然是最實(shí)用的風(fēng)險(xiǎn)控制手段。在未來(lái)的房貸發(fā)展趨勢(shì)中，強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)可能會(huì)再次被各大銀行啟用。作為一種保障機(jī)制，其作用將會(huì)逐漸的被社會(huì)大眾所認(rèn)可。

（二）強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)的條款設(shè)置

將房貸險(xiǎn)第一受益人設(shè)定為貸款購(gòu)房者。如果貸款者購(gòu)買(mǎi)強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)時(shí)，設(shè)置保險(xiǎn)的第一受益人為貸款者自身，一方面，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，貸款者申請(qǐng)貸款的同時(shí)已經(jīng)把房產(chǎn)等抵押物進(jìn)行抵押，就算無(wú)法按時(shí)還款，也能及時(shí)變現(xiàn)抵押物，從而取得貸款本息收益；另一方面，因?yàn)閺?qiáng)制性房貸險(xiǎn)的第一受益人為貸款者自身，這樣就避免了貸款者自身不幸遭遇種種突發(fā)的意外傷害導(dǎo)致失去還貸能力時(shí)，貸款者所購(gòu)房產(chǎn)不會(huì)因?yàn)闊o(wú)法償還貸款而被銀行收回的情況。

（三）保費(fèi)按年繳納

再次啟用后的強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)在實(shí)繳保費(fèi)上也要進(jìn)行改革。由原來(lái)的一次性繳納2500～5000元不等的房貸險(xiǎn)保費(fèi)變更成保費(fèi)按年繳納，按照房貸期限20年計(jì)算，每年實(shí)繳125～250元不等，這樣直接地減輕了貸款購(gòu)房者的生活壓力。相對(duì)于一次性支付大筆保費(fèi)，年繳125～250元不等的保費(fèi)更容易讓貸款購(gòu)房者接受。

（四）取得現(xiàn)房后再進(jìn)行投保

由于原先房貸險(xiǎn)是在貸款者取得貸款的同時(shí)購(gòu)買(mǎi)的，有部分還是期房，期房再建期間，發(fā)生的任何風(fēng)險(xiǎn)都在建筑工程險(xiǎn)的承包范圍內(nèi)，而且這個(gè)險(xiǎn)種是由法律強(qiáng)制房產(chǎn)商必須投保的，若再投保就存在重復(fù)投保的問(wèn)題。在重新實(shí)行強(qiáng)制性房貸險(xiǎn)后，銀行應(yīng)該規(guī)定購(gòu)買(mǎi)期房的人待取得現(xiàn)房后立刻購(gòu)買(mǎi)房貸險(xiǎn)，一來(lái)可以避免重復(fù)投保，二來(lái)也可以減少貸款者保費(fèi)的支付，減少貸款者的成本。

（五）若遇地震造成損失，銀行推遲還款期限

雖然地震發(fā)生的概率極低，但是由于地震對(duì)房產(chǎn)等造成的是不可修復(fù)的損失，且在短期內(nèi)遭受的經(jīng)濟(jì)損失巨大，為減少貸款者的還款壓力，商業(yè)銀行可以在房貸險(xiǎn)條款中添加：3年內(nèi)可以不還款，不加設(shè)利息，但是3年后仍需要償還剩余款。

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（作者單位：南昌開(kāi)放大學(xué) 江西南昌 330003）

（責(zé)編：玉山）