易居CEO丁祖昱把脈樓市：市場底已現(xiàn)，房地產(chǎn)將重構開發(fā)模式

王嬙

“新路——丁祖昱評樓市”2023年度發(fā)布會海報。

2022年12月31日下午，“新路——丁祖昱評樓市”2023年度發(fā)布會如約而至。作為已經(jīng)舉辦了七年的中國內(nèi)地樓市年度分析盛會，發(fā)布會主題在最初的五年都在關于“未來”，從預見未來、相信未來，到奔向未來、擁抱未來，再到挑戰(zhàn)未來。而在過去兩年，發(fā)布會的主題從“跨越”轉向尋找“新路”，由此可見最近兩年樓市整體大環(huán)境的艱難。

在長達近三個小時的演講中，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱用大量客觀詳實的數(shù)據(jù)和豐富的案例、理性專業(yè)的分析解讀，完整呈現(xiàn)了2022年的中國房地產(chǎn)行業(yè)，并深刻地解讀了行業(yè)面臨的問題。

在此次發(fā)布會上，丁祖昱坦言樓市一夜回到七年前：“2022年的房地產(chǎn)市場，整個行業(yè)規(guī)?；氐?015年。其實2013、2014、2015年的行業(yè)規(guī)模差不太多，所以也可以說，回到了10年前?！?/p>

即便2022內(nèi)地樓市如此艱難，但丁祖昱對于2023 年市場保持謹慎樂觀，他表示，上半年壓力仍然很大，下半年相對樂觀，6月將是市場企穩(wěn)的重要時間窗口。

事實上，此次發(fā)布會之所以主題是“新路”，就是因為路，走的人多了，就變成了大道。正如他在發(fā)布會上所說：“這正如行業(yè)發(fā)展，需要我們不斷去打破邊界，不斷嘗試新的方向。”

2022樓市已現(xiàn)筑底

在丁祖昱看來，這么多年一步步奠定的行業(yè)規(guī)模，在2022年一年就回到了2015年，有點諷刺，也有點真實。

2022年全年，百城成交金額下跌40%，代表整個中國真實下跌的幅度。但也有極個別城市保持增長，其中上海2022年的整個一手房的成交金額是6344億元，同比增長9%。

丁祖昱稱：“我們也看到一些好的信號，有一半的城市在四季度開始止跌回穩(wěn)，也就是我們所說的，市場筑底已經(jīng)開始出現(xiàn)?！?/p>

在政策方面，2022 年上半年，186 個省市出臺了 372 次放松政策，結果效果依然不明顯?！叭径?，停工斷貸成為政策轉折點，但到今天為止，停工復工的問題，依然還是沒有真正解決?！?/p>

此外，無論是銀行授信也好、債券也好、股票增發(fā)也好，基本上都集中在少數(shù)房企身上，多數(shù)房企融資難的問題沒有改變。特別是中小房企，特別是已經(jīng)出險的房企。

不過，丁祖昱稱，已經(jīng)出臺的利好政策，對資本市場，對房地產(chǎn)股票，還是有積極的作用。整個2022年11月份，房地產(chǎn)股漲了40%以上，基本上把2022年1月到10月跌掉的部分補回來了。

對于 2022 年的二手房市場，北京、上海、廣州重回到了三年前，深圳跌到了只有 210 萬方。北京是 1334 萬方，上海是 1330 萬方，深圳連這兩個城市的一個零頭都沒有達到，其市場低迷可見一斑。

丁祖昱表示，過去那么多年一直堅挺的二手豪宅，2022 年也出現(xiàn)了降溫的狀況，其中上海、深圳、杭州表現(xiàn)比較明顯。特別是 2022 年下半年，上海6月份解封后，二手豪宅曾出現(xiàn)過2個月的上升期，市場呈亢奮狀態(tài)，房價一度離譜，可到了4季度，這些亢奮和離譜都不見了，部分位于上海濱江的項目，甚至出現(xiàn)了房價下行超30%的狀況。

在此次發(fā)布會上，丁祖昱坦言樓市一夜回到2015。

丁祖昱對于2023 年樓市保持謹慎樂觀。

房地產(chǎn)開發(fā)新模式將被重構

在此次發(fā)布會上，丁祖昱表示，2022 年百強企業(yè)業(yè)績下降超過 40%，這和整個樓市的下降幅度保持一致，也比較客觀地反映了百強企業(yè)的實際情況。

同時，千億房企的數(shù)量銳減一半。2020 年，千億房企數(shù)量達到了 40 家以上，2021年也保持在 40 家以上，2022年的數(shù)字可能還不到 20 家，從千億房企的角度來說，回到了 5 年前。

丁祖昱指出，2022 年只有 40% 的百強房企在拿地，而且 80% 集中在 22 個城市，這說明選擇的余地也越來越少了。

值得一提的是，從 2020 年開始，城投越 " 托 " 越多，集中供地以來城投參與的拿地占比整體在 37% 左右，2021 年為 31%，到了 2022 年升到了 46%。

丁祖昱特別強調，房地產(chǎn)開發(fā)新模式將被重構，主要涉及四個方面：

首先，未來項目將采取封閉制，包括專款專用、銀行監(jiān)管、項目封閉管理。

其次，預售制度會發(fā)生變化。尾款、按揭要到交付環(huán)節(jié)才付。

再次，融資要透明。一二線城市允許房企從拿地階段就可以貸款，未來融資利息率要進一步下行。

最后，針對大中小不同房企采取分類管理。比如大小規(guī)模企業(yè)監(jiān)管力度、政策扶持區(qū)別對待；大企業(yè)允許其資金歸集；相應監(jiān)督要提供真實負債、融資、生產(chǎn)經(jīng)營、現(xiàn)金流、股權等情況。

2023年“小年”有哪些出路？

土地投資方面，2023年依舊是“小年”，主要還得靠各地方國企托底。不過，房企融資預計將整體走出低谷。

關于2023年的趨勢和出路，丁祖昱指出，想要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，行政手段須全面退出，從全國范圍內(nèi)全面放松“四限”，即限購、限貸、限價、限售，這是最好的時機，也包括一線城市。除此之外，輔以經(jīng)濟扶持同步跟進，比如減免房地產(chǎn)交易稅費、包括契稅、增值稅等財稅刺激，部分城市實行購房補貼。這些措施對穩(wěn)市場將會有一定的作用。

丁祖昱認為，保交樓應優(yōu)先紓困已去化停工的項目，優(yōu)先為銷售過半項目提供專項貸款，而對于部分去化差、未動工項目，則應該暫且擱置。

丁祖昱預計，在城市發(fā)展?jié)摿Ψ矫?，短期?nèi)將主要聚焦10個城市，分別是上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、廣州、長沙、蘇州。中長期投資則聚焦20個城市，分別是上海、北京、成都、杭州、合肥、南京、蘇州、長沙、廣州、深圳、鄭州、天津、武漢、重慶、寧波、西安、廈門、青島、濟南、佛山。

在具體細分賽道上，丁祖昱表示，2023年，物業(yè)將完成筑底，強者恒強。租賃市場活躍，供應激增。商辦市場則壓力較大，緩步復蘇。不過，2023年將成為養(yǎng)老大年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求井噴，消費升級。同時，文旅市場預計整體需求也會復蘇，甚至會出現(xiàn)報復性消費。

在他看來，2023年是繼續(xù)分化的一年，城市市場完成筑底；房價還會繼續(xù)下行，信心將迎來修復。