住宅小區(qū)車位權(quán)屬糾紛探究

李佳楠

摘 要：近年來，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和人民群眾生活水平的提升，人民群眾的基本物質(zhì)生活獲得了很大的滿足，隨之而來的是轎車占有量的急劇提高，汽車也逐漸由遙不可及的奢侈品逐漸成為了千家萬戶生活中不能缺少的代步交通工具。但是，隨著車輛保有量的急劇增長也引發(fā)不少的社會爭議，“停車難”成為一大問題，從前的“沒車停”變成了如今的“沒地?！保^(qū)有限的空間中更是如此，人們爭相證明車位是自己的，矛盾頻發(fā)，鄰里不和諧，廣泛受到社會的關(guān)注。盡管小區(qū)停車位產(chǎn)生的問題多樣，究其根本，始終離不開權(quán)屬問題，“車位是誰的”成為爭論的核心所在。在《中華人民共和國物權(quán)法》頒布以前，法律上關(guān)于小區(qū)車位的歸屬問題極不明晰，從而導(dǎo)致開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)各執(zhí)己見，矛盾頻發(fā)，整體呈現(xiàn)出一種混亂的狀態(tài)。《中華人民共和國物權(quán)法》出臺之后，雖然物權(quán)的基本法律問題得到了解決，但是涉及到車位權(quán)屬方面的法律鮮少。遺憾的是，新頒布的《中華人民共和國民法典》承襲物權(quán)法關(guān)于車位的規(guī)定，條文內(nèi)容未作明顯改動，車位的權(quán)屬問題也并未得到有效解決。

關(guān)鍵詞：車位 權(quán)屬 住宅小區(qū)

Abstract：In recent years， with the development of economy and society and the improvement of people's living standards， the basic material life of the people has been greatly satisfied， followed by a sharp increase in the possession of cars， and cars have gradually become an indispensable means of transportation in the lives of thousands of families. However， with the rapid growth of vehicle ownership， a lot of social controversy arises. "Parking difficulty" has become a major problem. From the former "no car parking" to today's "no land parking"， especially in the limited space of the community， people compete to prove that the parking space is their own， and frequent contradictions， neighborhood disharmony， are widely concerned by the society. Although the problems arising from parking spaces in the community are diverse， the root cause is always inseparable from the issue of ownership， and "who owns the parking space" has become the core of the debate. Before the promulgation of the Property Law of the People's Republic of China， the legal issue of the ownership of parking spaces in the community was extremely unclear， resulting in developers， owners and properties having their own opinions， frequent contradictions， and the overall state of chaos. After the promulgation of the Property Law of the People's Republic of China， although the basic legal issues of property rights have been resolved， there are few laws related to the ownership of parking spaces. Unfortunately， the newly promulgated Civil Code of the People's Republic of China inherits the provisions of the Property Law on parking spaces without obvious changes， and the ownership of parking spaces has not been effectively resolved.

Key words：parking space， ownership， residential complex

1 住宅小區(qū)車位概述

1.1 住宅小區(qū)車位的概念

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的生活水準日益提升，對于住房問題也更加關(guān)注，不再只是從前的“吃得飽、穿得暖”，而是要“住的舒適、住的開心”。鑒于此，開發(fā)商推出許多住房理念，如“高綠化率”、“強安全系數(shù)”等，以此來更好的吸引顧客。而其中“車位”則是意向購房顧客比較關(guān)心的一點，事實證明，擁有數(shù)量充足，價格合理的車位會受到消費者更多的青睞。

車位，顧名思義，就是指停車的位置，包括露天場所及室內(nèi)場所。車庫也是與停車位的概念密切聯(lián)系?！八^車庫，指的是隸屬于整個小區(qū)的附屬建筑物，車庫以存放車輛為目的，具有獨立的空間?！薄八^車位，指的是在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置的停車場所，車位以停放機動車輛為目的，一般為開放式空間。”[1]車庫與車位不同，車庫是一個密閉的空間，周圍有遮擋，符合一般建筑物的特征，而車位則不同，通常周圍沒有遮擋。因而本文的研究對象僅限于車位。

1.2 住宅小區(qū)車位的類型

根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)類型和占用的空間，住宅小區(qū)停車位和車庫可以被分為三種類型：首先是地面停車位。地面停車位是指直接建設(shè)在住宅小區(qū)地面上的一種開放式停車設(shè)施，通常被很多人共同使用。其次是地下停車位是指開發(fā)商利用地下的空間建造而成的停車位置，根據(jù)是否屬于防空建設(shè)，又可分為地下非人防停車位和地下人防停車位。

1.2.1 地面停車位

地面停車位是指直接設(shè)置在住宅小區(qū)的地表上，以劃線分割方式表明界限的停車位置，可分為規(guī)劃地面停車位和占用業(yè)主共有道路或其他共有場地的停車位。[2]地面停車位一般需要申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，獲得政府批準后才可以建設(shè)實施。[3]

地面停車位的特點是，通過劃線分割進行停車位之間的區(qū)分，一般為露天的停車位置，因此，此類停車位不符合一般建筑物的特征，具有開放性，不具備封閉性，因而不屬于一般建筑物。與此同時，該類停車位不符合構(gòu)造和使用上的獨立性特征，因而地面停車位不能成為專有權(quán)的客體，只能是共有權(quán)的客體，但是不排除法律特別規(guī)定或是當(dāng)事人直接約定其作為專有權(quán)客體的情形。

1.2.2 地下非人防停車位

地下非人防停車位是指開發(fā)商利用地下的土地空間開發(fā)建造成的車位。地下空間是獨立存在的，并不依附于地上建筑物。建筑規(guī)劃會核定一定比例的車位作為地下停車位，但隨著人口的激增和城市化進程的加快，車位的數(shù)量不足以滿足小區(qū)住戶的需求，因而開發(fā)商往往會建設(shè)超出一定比例的車位，現(xiàn)在住宅小區(qū)地下二層及三層停車位極其常見。這部分超比例的車位，可能是與地面建筑物聯(lián)系在一起的建筑物，也可能是獨立的地下建筑物。無論屬于為地上建筑物配套的車位，還是超出核定配套比例的車位，均與地上建筑物功能完全脫離，具有獨立的空間功能。開發(fā)商通常利用該部分停車位進行出售、出租從而獲利。

1.2.3 地下人防停車位

人防工程是我國國防建設(shè)的重要組成部分，在城市建設(shè)中，特別是開發(fā)地下空間的項目上，要考慮到戰(zhàn)爭，特別是現(xiàn)代戰(zhàn)爭的需要，把保存戰(zhàn)爭潛力作為城市建設(shè)的重中之重。因此，國家往往會給予一定配額支持開發(fā)商修建人防設(shè)施，鼓勵對人民防空工程的投資。

《中華人民共和國人民防空法》（以下簡稱“防空法”）第五條規(guī)定：“國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空建設(shè)。”[4]與此同時，第二十六條規(guī)定，日常使用中不得影響人防工程的防空功能。因此，開發(fā)經(jīng)過人防部門的合法審批之后，是可以將部分人防工程改造為部分地下人防停車位的，這有利于空間的充分利用。

2 車位權(quán)屬糾紛在理論和實踐層面的分歧

2.1 理論分歧

2.1.1 業(yè)主所有說

我國部分學(xué)者認為停車位應(yīng)歸業(yè)主所屬，持該部分觀點的學(xué)者稱，停車位作為業(yè)主生活中必不可少的配套設(shè)施，理應(yīng)歸業(yè)主所有，這樣可以更好的滿足業(yè)主的生活需要。也有學(xué)者認為，基于“房隨地走，地跟房移”的轉(zhuǎn)讓模式，住宅小區(qū)的業(yè)主在購買小區(qū)住房的同時，也一起購買了房屋的土地使用權(quán)，而停車位是建設(shè)在該土地之上的，附屬于土地，因而也應(yīng)隨土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移到業(yè)主手中。[5]同時也有學(xué)者認為，與開發(fā)商相比，業(yè)主處于較為弱勢的地位，因而從公平原則和誠實信用原則出發(fā)，也不應(yīng)直接將住宅小區(qū)停車位所有權(quán)直接歸屬于開發(fā)商，這有悖于法律的公平與誠實信用原則。

事實上，主張小區(qū)停車位歸屬于業(yè)主確實有利于業(yè)主權(quán)益的保護，但是這對于沒有車的業(yè)主來說是極其不公平的，因為如果規(guī)定將小區(qū)停車位歸屬于業(yè)主，開發(fā)商必然會將車位的土地面積分攤到房屋的公攤面積中，這樣會使得沒有車的業(yè)主承擔(dān)他們所不應(yīng)承擔(dān)的份額，從而會激發(fā)小區(qū)業(yè)主之間的矛盾，這是我們所不想看到的。與此同時，將車位直接歸屬于小區(qū)業(yè)主，會降低開發(fā)商修建車位的積極性，從而會造成小區(qū)停車位緊張，更不利于保護小區(qū)住戶的權(quán)益。

2.1.2 開發(fā)商所有說

持有開發(fā)商所有說的學(xué)者通常認為，基于“誰投資，誰受益“的原則，車位由開發(fā)商投資，理應(yīng)歸開發(fā)商所有，最終由開發(fā)商受益。

雖然將車位所有權(quán)歸屬于開發(fā)商可以在一定程度上提升開發(fā)商修建車位的積極性，減少“車位不夠停車“的普遍現(xiàn)象，但是，我們不能保證開發(fā)商在看到”有利可圖“時，會不會急功近利的大肆修建車位，從而引發(fā)車位質(zhì)量問題或是侵占業(yè)主的房屋面積。與此同時，如果開發(fā)商將車位高價出租或出賣給小區(qū)業(yè)主之外的人員，可能反而會造成業(yè)主沒有車位可以停；并且小區(qū)外的人員來往于小區(qū)停車，會造成管理不便，帶來安全性問題。

2.1.3 約定歸屬說

通常情況下，持有約定歸屬說的學(xué)者認為，基于民法平等自愿的原則，應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的意愿，通過雙方約定協(xié)商來確定小區(qū)停車位的歸屬問題。誠然，采用這種學(xué)說的作用非常突出，首先，更好的遵循了民法中的自治原則，提供給開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主交流、協(xié)商的機會，更加靈活、更加多變。其次，約定歸屬說間接承認雙方具有議價能力，因而會提高開發(fā)商修建車位的積極性，緩解小區(qū)停車位緊張的局面。

然而，約定歸屬說雖然在一定程度上尊重了雙方當(dāng)事人的意愿，但是卻保證不了雙方的平等性，換言之，開發(fā)商是提供格式條款的一方，如果開發(fā)商聯(lián)合起來確定霸王條款，那處于弱勢地位的業(yè)主一方即使不認可，也只能妥協(xié)，這樣便違背了約定歸屬說的初衷。

總之，無論是業(yè)主所有說，還是開發(fā)商所有說，或是約定歸屬說，均有可取的地方，也都有值得商榷的地方，我們應(yīng)該辯證的看待。2021年施行的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“民法典”）中規(guī)定了停車位的權(quán)屬問題，這為我國停車位的歸屬問題提供了法律依據(jù)，但其法律制度在設(shè)計上仍存在不足，如民法典第二百七十六條規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停車的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。但何為“滿足業(yè)主的需要”，卻沒有明確界定。同時，小區(qū)業(yè)主在與開發(fā)商協(xié)商中屬于弱勢一方，那么如何保證業(yè)主一方充分表達了意愿，又如何保證開發(fā)商聽取了業(yè)主一方公平合理的要求？“配置比例”又將如何確定才能滿足“業(yè)主需要”？只有解決了這些權(quán)屬不明問題，才能真正的減少因權(quán)屬問題產(chǎn)生的法律糾紛。

2.2 實踐分歧

為更好的探究實踐中產(chǎn)生的車位糾紛，筆者以“車位糾紛”為關(guān)鍵詞在裁判文書網(wǎng)上檢索發(fā)現(xiàn)，車位糾紛案件自2011年開始至2022年5月底，共有案件6068件，其中自2014年開始與車位相關(guān)的糾紛案件迅速增加，裁判文書網(wǎng)顯示，2013年車位糾紛案件僅19件，而在2014年則達到了157件，與此同時，2013年我國車輛和駕駛?cè)吮３挚焖僭鲩L，至2013年底，全國機動車數(shù)量突破2.5億輛，機動車駕駛?cè)私?.8億人。這表明隨著機動車持有量的增加，與之相關(guān)的糾紛也隨之增多。裁判文書網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，車位糾紛案件呈增長態(tài)勢，到2021年底達到頂峰，糾紛案件數(shù)為1668件。

自2011年至2022年五月底人民法院受理案件數(shù)量：

由上表數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，我國人民法院自2011年至2022年五月底共受理案件6096件，其中一審案件占比高達83.37%，基于此，筆者對其中50份裁判文書進行隨機抽樣調(diào)查和研究對比發(fā)現(xiàn)，在這50份裁判文書中，原告的訴求多種多樣，提起起訴的原因和案件事實也有所不同，但在大部分案件中，當(dāng)事人均是開發(fā)商、業(yè)主或物業(yè)公司，且業(yè)主多為原告，這表明，在車位糾紛案件中，原被告爭議的對象大多為城鎮(zhèn)住宅小區(qū)內(nèi)的停車位，其根本原因在于小區(qū)內(nèi)停車位數(shù)量不足以滿足業(yè)主日益增加的車輛停放需求。

通過對50個案件進行分類歸納整理，車位糾紛主要集中在以下方面，見表2。

可以從表中清晰的發(fā)現(xiàn)，在抽樣的50份法律裁判文書之中，業(yè)主與開發(fā)商之間產(chǎn)生的糾紛案件多達42起，占到了總案件數(shù)量的84%，這說明車位糾紛多發(fā)生于住宅小區(qū)內(nèi)，反映出小區(qū)車位的緊張。而有關(guān)權(quán)屬爭議方面的車位糾紛有40件，占比高達 80%? ，這說明車位爭議的焦點始終圍繞權(quán)屬展開。與此同時，因車位產(chǎn)生的糾紛中60%都是關(guān)于人防車位，因而在實踐中人們對人防車位的權(quán)屬爭議較大。

實踐中，業(yè)主通常認為在建造人防工程時，出售的房屋價款中已經(jīng)包含了人防車位的開發(fā)成本，開發(fā)商把人防設(shè)施的投資成本涵蓋在房價中，真正的投資人是全體業(yè)主，而非開發(fā)商。房屋建筑占地部分的土地使用權(quán)自房屋銷售后，已全部轉(zhuǎn)讓登記至業(yè)主名下，根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能分割的原則，小區(qū)的土地使用面積已經(jīng)分攤到全體業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)的業(yè)主享有，開發(fā)商不再享有該土地地上、地下建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)。[6]因此相對應(yīng)的土地使用權(quán)屬于全體業(yè)主所有，故人防停車位應(yīng)歸全體業(yè)主所有。而開發(fā)商認為，人防車位是由開發(fā)商投資建設(shè)的，因而人防車位應(yīng)該歸其所有，并且地下停車位的面積并沒有列入公攤面積部分，不屬于法律法規(guī)及規(guī)劃部門確定的公共設(shè)施，其處置、收益權(quán)歸屬于開發(fā)商。

3 建議

3.1 加快車位相關(guān)的立法建設(shè)

誠然，在實踐中，開發(fā)商和業(yè)主對于人防車位的觀點不一體現(xiàn)了法律在該方面規(guī)定不明。近年來車位糾紛不降反增，成為社會治理的難題，立法部門雖相繼于2007年出臺了《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)范了物權(quán)的確認、轉(zhuǎn)移，于2021年頒布的民法典對物權(quán)進行了更為系統(tǒng)的劃分。但是，對于車位這部分卻始終存在不清晰、不明朗的地方。新頒布的民法典承襲物權(quán)法74條中關(guān)于首先滿足業(yè)主需要的規(guī)定，未作明顯改動。由于條文過于籠統(tǒng)，并不能囊括目前車位糾紛的各方面問題，導(dǎo)致糾紛頻發(fā)。

雖然防空法中規(guī)定開發(fā)經(jīng)過人防部門的合法審批之后，是可以將部分人防工程改造為部分地下停車位的，這有利于空間的充分利用。國家也是鼓勵和支持開發(fā)商進行人防工程的投資建設(shè)的。但是并沒有明確指出這部分車位是歸開發(fā)商所有的，應(yīng)當(dāng)加快立法，明確人防車位的歸屬權(quán)問題，從根本上減少人防車位的糾紛案件。

3.2 加大建筑成本的透明化

開發(fā)商和業(yè)主之間的爭議焦點很大程度上在于建筑成本的承擔(dān)問題，開發(fā)商認為車位是由己方投資建設(shè)的，應(yīng)歸乙方所有。而業(yè)主堅持認為開發(fā)商的車位建筑成本最終是由業(yè)主承擔(dān)的，加在了業(yè)主的房屋價格中，本質(zhì)上是由業(yè)主投資的應(yīng)歸業(yè)主所有。雙方都遵循“誰投資誰收益”的原則，因而要解決這一糾紛，就要明晰建筑成本的承擔(dān)主體。

完善建筑成本的登記制度，公示建筑成本，使得建筑成本更加透明，這有利于確定房屋的建筑成本和車位建筑成本之間的關(guān)系，從而明晰車位建筑成本的承擔(dān)主體，減少此類車位權(quán)屬糾紛的產(chǎn)生，促進社會的和諧與穩(wěn)定。

參考文獻：

[1]王利明.論物權(quán)法中車庫的歸屬及其相關(guān)法律問題[J].法學(xué)，2006（09）第28卷，第五期.

[2]王先嬋. 小區(qū)停車位相關(guān)法律問題研究[D].云南財經(jīng)大學(xué)，2016.

[3]許文昱.住宅小區(qū)車庫車位的歸屬研究[D].揚州大學(xué)，2010.

[4]張園園.住宅小區(qū)車位車庫權(quán)屬法律制度研究[D].大連海事大學(xué)，2016.

[5]金鳳.略論住宅小區(qū)車庫的歸屬[J].貴州師范大學(xué)學(xué)報，2004，（4）：20-22

[6]李燁紅，余向陽，袁進平.商品房住宅小區(qū)停車位權(quán)屬問題探微——以民法典時代的邏輯規(guī)范展開[J].山東法官培訓(xùn)學(xué)院學(xué)報，2020，36（06）：60-67.