住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及方式選擇

張曉靜

摘要：根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)我國一些城市發(fā)展數(shù)據(jù)進(jìn)行觀察，發(fā)現(xiàn)城市公積金個(gè)貸發(fā)放總體較為平穩(wěn)，發(fā)放對(duì)象主要包括政府公務(wù)人員、事業(yè)單位、國有企業(yè)、教師群體，這些人占據(jù)了公積金個(gè)貸比例的50%以上。這些群體工作較為穩(wěn)定，收入處于社會(huì)中上水平，因此能夠按時(shí)歸還貸款，有效保障了職工購房資金的正常流動(dòng)。本文以住房公積金貸款現(xiàn)狀作為切入點(diǎn)進(jìn)行分析，總結(jié)導(dǎo)致住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因，并對(duì)其展開深入分析，提出了住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式，希望能夠?yàn)樽》抗e金貸款管理提供一些經(jīng)驗(yàn)，緩解職工購房壓力，推動(dòng)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：住房公積金；風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避；貸款管理

引言

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，人民群眾購房意愿攀升，推動(dòng)著住房公積金貸款規(guī)模也呈現(xiàn)出穩(wěn)中上升的態(tài)勢(shì)。這種情況增大了住房公積金貸款監(jiān)督和管理的難度，許多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效控制。在我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景之下，住房公積金貸款受到了越來越多因素的影響，從而導(dǎo)致了更多風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的各類公積金貸款問題，需要進(jìn)一步對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)成因展開分析，有針對(duì)性地采取防范措施，增強(qiáng)我國對(duì)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的管控，推動(dòng)我國住房改革進(jìn)一步深化。

一、住房公積金貸款現(xiàn)狀

當(dāng)前我國推行的住房公積金貸款制度，是國家政策性住房融資的重要方法之一。住房公積金貸款在貸款利率、辦理貸款方法和工作流程等多個(gè)方面都與其他商業(yè)性貸款有著極大的不同，并且具備自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，是我國中低收入職工購房的首要途徑，獲得了我國廣大中低收入人群的好評(píng)。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于黃金發(fā)展期，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也推動(dòng)著我國住房公積金貸款規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，出現(xiàn)貸款金額高、貸款時(shí)間長等情況。這些情況的產(chǎn)生，都成為住房公積金貸款管理工作面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國住房公積金管理機(jī)構(gòu)需要不斷強(qiáng)化貸款管理制度，針對(duì)社會(huì)、市場(chǎng)等的變化，采取有針對(duì)性的措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，從而保障我國公積金的健康、穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

二、常見的住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)問題

（一）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，導(dǎo)致其自身出現(xiàn)許多不規(guī)范、彎道超車等問題，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有人員密集、資金占用較大、受政策影響較大等多重特點(diǎn)。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中常常有企業(yè)利用住房公積金貸款的形式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給住房公積金。與此同時(shí)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的周期性特點(diǎn)，更是增加了貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率[1]。雖然我國人民群眾對(duì)住房需求量逐年增加，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了黃金時(shí)期，而房?jī)r(jià)的高漲嚴(yán)重影響了其真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，這就使得房地產(chǎn)行業(yè)的黃金發(fā)展階段存在泡沫經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重隱患。一旦這些虛高房?jī)r(jià)泡沫幻滅，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)受到致命的創(chuàng)傷，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格從高端急劇降落，作為抵押品的房屋價(jià)值迅速縮水貶值，這將會(huì)給公積金管理機(jī)構(gòu)帶來難以估量的損失，整個(gè)社會(huì)的發(fā)展都會(huì)受到嚴(yán)重的影響。

（二）政策風(fēng)險(xiǎn)

國家設(shè)立住房公積金的目的，是為了降低廣大中低收入職工購房的壓力。然而在實(shí)際工作中，一方面，公積金貸款的額度是跟隨房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異而不斷調(diào)整的，其利率也是在不斷進(jìn)行改變。如果社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定性不足，同等條件下貸款額度則會(huì)因?yàn)闀r(shí)間不同而產(chǎn)生較大差異，這就是差異貸款額度現(xiàn)象產(chǎn)生的原由，這樣的情況同樣也會(huì)對(duì)公積金的利息收入產(chǎn)生影響[2]。另一方面，社會(huì)環(huán)境的改變，不可抗力等情況的發(fā)生，例如席卷全國的新冠疫情，我國各地區(qū)出臺(tái)了許多延遲還款和降低利率等多項(xiàng)措施，這些政策的出臺(tái)都對(duì)住房公積金貸款產(chǎn)生了不同影響。

（三）信用風(fēng)險(xiǎn)

住房公積金最突出的特點(diǎn)為保障性和互助性。保障性體現(xiàn)在，公積金較好地幫助中低收入職工解決購房問題；互助性主要表現(xiàn)在，建立起有房職工幫助無房職工的重要渠道。這些公積金的突出特點(diǎn)就使得我國公積金貸款所面對(duì)的群體，主要是社會(huì)中低收入的職工群體。在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，許多企業(yè)改制、社會(huì)用工制度發(fā)生巨大變化，導(dǎo)致一些企業(yè)職工收入大大減少，在疫情期間更是嚴(yán)重影響了普通大眾的收入，這些情況均會(huì)造成貸款逾期現(xiàn)象的發(fā)生。還有一些貸款人，因病或出現(xiàn)意外事故，導(dǎo)致失去償還貸款的能力等等。這些情況也都成為公積金貸款中所必須面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)。

三、導(dǎo)致住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因

（一）市場(chǎng)環(huán)境變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)

使用公積金購房貸款，其還款期限較長，在整個(gè)漫長的還款期內(nèi)，社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境會(huì)發(fā)生難以預(yù)料的各種變化。疫情的肆虐使得我國不同區(qū)域、不同規(guī)模的城市中房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展差距越來越大，北上廣深等大型城市聚集了大量精英人才，是國家經(jīng)濟(jì)和政治文化的中心，房?jī)r(jià)始終堅(jiān)挺甚至上浮。而一些中小城市，特別是曾經(jīng)的資源型城市，一旦自然資源開發(fā)枯竭，城市生產(chǎn)生活難以為繼，房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)垮塌現(xiàn)象。這就導(dǎo)致中小城市房?jī)r(jià)一旦下降，貸款人還款意愿降低，自然而然公積金的提取和貸款會(huì)受到嚴(yán)重影響[3]。這些不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境所產(chǎn)生的變化，最終都會(huì)體現(xiàn)在公積金的發(fā)展趨勢(shì)當(dāng)中，產(chǎn)生公積金貸款流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)提升、逾期率增加等一系列問題。由于公積金的利率較為固定，假如出現(xiàn)大幅度通貨膨脹的情況，必然出現(xiàn)公積金貶值。而住房公積金貸款具有突出的單一性特點(diǎn)，使得其難以像商業(yè)銀行那樣開展多方面、多種類的業(yè)務(wù)將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散和及時(shí)規(guī)避。與公積金貸款緊密相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)，其發(fā)展的速度和勢(shì)頭又對(duì)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定有著密切的關(guān)聯(lián)，房?jī)r(jià)的過高或者過低，就必然導(dǎo)致住房公積金風(fēng)險(xiǎn)的變化。

（二）內(nèi)部管理制度不完善

住房公積金是國務(wù)院以《條例》形式確定的一項(xiàng)強(qiáng)制性制度，是我國政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和各類社會(huì)團(tuán)體等多種機(jī)構(gòu)，為在職員工所繳納的一項(xiàng)長期住房?jī)?chǔ)備資金。公積金由職工本人和企事業(yè)單位以1∶1的比例共同繳納。因此這一保障制度涉及的管理層面廣泛，管理范圍覆蓋面廣大，管理的難度較大。當(dāng)前我國內(nèi)部公積金管理制度仍然存在一些缺陷，在進(jìn)行實(shí)踐工作的過程中，一旦沒有依照規(guī)定進(jìn)行，就會(huì)導(dǎo)致違規(guī)貸款等情況的出現(xiàn)，使得公積金貸款機(jī)構(gòu)產(chǎn)生巨大損失。當(dāng)前，一些工作人員沒有認(rèn)識(shí)到公積金貸款的重要意義，管理意識(shí)十分淡漠，導(dǎo)致內(nèi)部監(jiān)管出現(xiàn)混亂的情況。例如進(jìn)行借款人情況調(diào)查時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)不嚴(yán)格，審理不細(xì)致，資料不充足，這些都容易引發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（三）信息共享機(jī)制不健全

公積金管理機(jī)構(gòu)一方面需要嚴(yán)格進(jìn)行管理，另一方面也扮演著商業(yè)銀行與貸款者之間的連接人角色，只有公積金管理機(jī)構(gòu)將這兩個(gè)方面的工作高效率、高質(zhì)量地完成，才能夠推動(dòng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。當(dāng)前一些公積金管理機(jī)構(gòu)信息共享機(jī)制較為落后，造成房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行和貸款人等信息難以溝通和共享，甚至出現(xiàn)信息壁壘的情況，嚴(yán)重影響了公積金貸款的申請(qǐng)和發(fā)放工作。一旦公積金管理機(jī)構(gòu)中的高層設(shè)計(jì)存在問題，導(dǎo)致信息披露延遲，都會(huì)給銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商等帶來資產(chǎn)、負(fù)債流動(dòng)性匹配困難，大大增加資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

四、住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式

（一）完善住房公積金貸款審批制度

住房公積金的貸款業(yè)務(wù)管理工作中應(yīng)當(dāng)推行崗位責(zé)任制，這樣能夠有效完善住房公積金貸款審批制度。對(duì)公積金貸款中不同的崗位職責(zé)進(jìn)行明確，可以有效避免出現(xiàn)崗位工作分配混亂和重復(fù)的情況，造成工作拖沓、推諉的現(xiàn)象。在住房公積金貸款審批制度的改進(jìn)與完善中，還需要建立多頭多級(jí)的審批制度，這樣能夠使得公積金貸款申請(qǐng)流程管理更加嚴(yán)格規(guī)范。運(yùn)用合同簽訂、制作協(xié)議等方式，進(jìn)一步了解借款人的征信情況，深入調(diào)查借款人的還款能力，有效避免公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。完善住房公積金貸款審批制度，需要在公積金管理機(jī)構(gòu)內(nèi)部做到科學(xué)、合理化分工，嚴(yán)格把控貸款流程，從而在公積金貸款的前期就能夠發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)因素，并進(jìn)行嚴(yán)格的控制。

（二）加強(qiáng)住房公積金管理

第一，在公積金管理上，工作人員在思想認(rèn)識(shí)上加強(qiáng)對(duì)各類資金風(fēng)險(xiǎn)防控的警惕性，公積金管理機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格依照國家的政策方針進(jìn)行公積金的管理工作，并以此為基礎(chǔ)，對(duì)本機(jī)構(gòu)內(nèi)部的管理制度進(jìn)行修訂與完善，將公積金管理風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)貫穿于整個(gè)機(jī)構(gòu)工作流程當(dāng)中。第二，將資金管理作為核心，根據(jù)相關(guān)政策和制度，對(duì)貸前審查、逾期貸款催收、平衡資金提取和保障貸款業(yè)務(wù)等重點(diǎn)問題進(jìn)行深入思考，對(duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部的資金管理制度、工作流程進(jìn)行調(diào)整改進(jìn)。針對(duì)一些遺留下來的資金管理問題，制定具有具體內(nèi)容的衡量標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)資金管理制度的實(shí)際操作性。第三，從貸款管理的層面進(jìn)行分析，對(duì)貸款管理流程不斷完善和改進(jìn)。提高貸款風(fēng)險(xiǎn)管理力度，分別從“貸款前、貸款中、貸款后”三個(gè)階段強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理力度。公積金管理機(jī)構(gòu)分別與銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商之間進(jìn)行協(xié)作溝通，建立反應(yīng)靈敏的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，將貸款前的審查工作做得更加細(xì)致深入。一方面需要認(rèn)真核查貸款資料的真實(shí)性;另一方面，對(duì)貸款人信用情況以及抵押物市場(chǎng)價(jià)值展開全方位評(píng)價(jià)，一旦貸款人存在不良信用記錄，必須嚴(yán)格按照制度執(zhí)行。當(dāng)規(guī)定形式的不良記錄或普通形式不良記錄超過規(guī)定次數(shù)時(shí)，拒絕發(fā)放貸款，嚴(yán)禁出現(xiàn)違規(guī)貸款的情況。

（三）優(yōu)化流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理體系

伴隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展進(jìn)步，我國城市中的公積金繳存呈現(xiàn)逐年增長的形勢(shì)，繳存余額規(guī)模越來越大，貸款周期逐漸延長。針對(duì)此種情況，社會(huì)對(duì)公積金的運(yùn)行和流通管理提出了越來越高的標(biāo)準(zhǔn)和要求。一方面，需要推動(dòng)公積金滿足政府發(fā)布的貸款調(diào)整政策;另一方面，更是需要最大限度地確保資金的安全。站在社會(huì)長期發(fā)展進(jìn)程角度觀察，我國公積金管理需要不斷匹配和調(diào)整繳存與使用之間的關(guān)系，使得二者保持平衡，幫助政府有效解決人民群眾的住房問題。公積金管理對(duì)我國未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著深遠(yuǎn)影響，想要充分發(fā)揮公積金的保障作用，首先應(yīng)當(dāng)不斷繼續(xù)對(duì)公積金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控，綜合各方面的條件，不斷完善住房公積金管理制度，確保國家的住房公積金政策能夠幫助更多的購房者，并有效規(guī)避和控制公積金管理的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素。在公積金管理的過程中，需要切實(shí)提升工作人員專業(yè)水平和職業(yè)素養(yǎng)，將管理工作同績(jī)效考核關(guān)聯(lián)，調(diào)動(dòng)工作人員的工作積極性。首先，對(duì)公積金管理風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)指標(biāo)體系進(jìn)行完善，利用科學(xué)、合理的體系標(biāo)準(zhǔn)，有效將風(fēng)險(xiǎn)約束在合理范圍。其次，對(duì)公積金管理機(jī)構(gòu)加強(qiáng)內(nèi)部考核機(jī)制、提升考核水平，結(jié)合外部監(jiān)督管理工作，加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)外管理考核的銜接程度，降低公積金管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

（四）促進(jìn)信息共享

信息化時(shí)代的來臨，對(duì)社會(huì)各個(gè)行業(yè)帶來了巨大的改變，信息安全性能越來越高，工作流程越來越透明化。在住房公積金貸款管理工作中，需要全方位發(fā)揮信息化時(shí)代的各項(xiàng)科學(xué)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，全面促進(jìn)公積金管理工作中的信息共享。推進(jìn)公積金貸款業(yè)務(wù)辦理方法的改進(jìn)與完善，可以采用“線上”和“線下”兩種方式開展業(yè)務(wù)的辦理。充分利用信息化時(shí)代的科學(xué)技術(shù)，對(duì)公積金管理工作進(jìn)行改進(jìn)。利用信息技術(shù)對(duì)住房公積金貸款的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行準(zhǔn)確的篩選，管理人員和管理機(jī)構(gòu)利用大數(shù)據(jù)展開深入的分析并進(jìn)行歸納，針對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)因素制定對(duì)應(yīng)的監(jiān)管措施，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)管理，有效降低風(fēng)險(xiǎn)因素所帶來的不利影響。公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和防范工作中，利用信息技術(shù)及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中的疏漏之處，展開修正和不斷改進(jìn)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素的變化轉(zhuǎn)變思路，改進(jìn)方法。在信息化時(shí)代背景下，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范敏感度，在不斷發(fā)展的住房市場(chǎng)中，把握好這項(xiàng)國家的惠民政策，才能夠?yàn)楦嗟馁彿空咛峁┌踩⒏咝?、滿意的服務(wù)。

五、結(jié)束語

對(duì)于當(dāng)前我國城市中的購房者來說，公積金貸款是最主要的途徑之一。住房公積金是國家的一項(xiàng)重要惠民措施，極大地緩解了購房者的貸款壓力。隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家政策的不斷調(diào)整，住房公積金貸款中的資金安全必須得到嚴(yán)格的監(jiān)管，從管理層面上充分認(rèn)識(shí)到強(qiáng)化公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防控的重要性，盡可能降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，保障公積金的資金安全。

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