中國(guó)人口老齡化對(duì)城市居民住房需求的影響

【摘" "要】 人口年齡結(jié)構(gòu)是影響住房需求的重要因素。文章詳細(xì)梳理我國(guó)人口結(jié)構(gòu)與住房市場(chǎng)的發(fā)展變化情況，利用2005—2019年省級(jí)面板數(shù)據(jù)對(duì)人口老齡化與住房需求的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析。研究結(jié)果表明，人口老齡化與住房需求之間存在倒U型關(guān)系，即在人口老齡化初期階段，住房需求會(huì)有所增加，只有當(dāng)人口老齡化達(dá)到一定程度后，住房需求才會(huì)開(kāi)始下降。因此，針對(duì)住房市場(chǎng)的政策既應(yīng)著眼于人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變所帶來(lái)的住房需求變化，又需要警惕以后可能出現(xiàn)的人口“蘑菇云”風(fēng)險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞】 人口老齡化；住房需求；倒U型

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3" " " 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A" " " "文章編號(hào)：1673-8004（2023）01-0066-13

一、引言

自1998年住房制度改革以后，我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展十分迅速。住房銷(xiāo)售面積不斷增加，銷(xiāo)售價(jià)格不斷上漲，總體呈現(xiàn)出“價(jià)升量增”的態(tài)勢(shì)。2004年我國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)式急速增長(zhǎng)，該年全國(guó)住宅商品房?jī)r(jià)格同比上漲15.98%，與之前3%～5%的增長(zhǎng)水平相比，房?jī)r(jià)漲幅明顯過(guò)大，此后我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。然而在高房?jī)r(jià)背景下，住房銷(xiāo)售并未受到打擊，住房銷(xiāo)售面積反而持續(xù)增加，2005—2017年間全國(guó)住宅商品房銷(xiāo)售面積年均增長(zhǎng)14.77%，其中，2010—2017年間全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率均高于當(dāng)年住宅竣工面積的增長(zhǎng)率。面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)與住房需求，國(guó)內(nèi)學(xué)者從土地財(cái)政、貨幣利率與預(yù)期投資等不同角度做出了解釋?zhuān)鳛樽》康淖罱K消費(fèi)者，人口因素必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大影響［1-2］。近年來(lái)，我國(guó)人口老齡化程度不斷加深，到2017年底，我國(guó)60歲以上的老年人口已達(dá)到2.41億，占比約為17.3%。我國(guó)人口老齡化的規(guī)模和速度在世界范圍內(nèi)都是前所未有的。基于上述現(xiàn)象，需要思考人口老齡化是否會(huì)對(duì)住房需求產(chǎn)生影響以及有何種影響等問(wèn)題。

目前，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接關(guān)系到政府財(cái)政和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動(dòng)已然成為社會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題之一。根據(jù)已有理論可知，住房供給和需求的共同作用是導(dǎo)致其周期性波動(dòng)的重要原因，雖然住房需求受多種因素的影響，但人口是影響住房需求的基本因素。因此研究人口老齡化對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房需求的影響不僅能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供政策建議，而且有助于推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，維護(hù)我國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。

人口老齡化與住房需求的關(guān)系是學(xué)者研究的重點(diǎn)之一，目前關(guān)于這一問(wèn)題的研究結(jié)論大致可以歸納為三種情形。

第一，人口老齡化對(duì)住房需求有正向影響。Neuteboom和Brounen在研究荷蘭的住房市場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，在家庭人口年齡的增長(zhǎng)過(guò)程中，住房整體需求是呈增長(zhǎng)趨勢(shì)的［3］。Lauf的研究表明，雖然目前人口總數(shù)在減少，但因?yàn)槔淆g化過(guò)程中家庭規(guī)模變小，所以整體住房需求依然在增加［4］。張沖基于我國(guó)省級(jí)數(shù)據(jù)，通過(guò)構(gòu)建固定效應(yīng)模型分析人口年齡結(jié)構(gòu)和住房需求之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)老年撫養(yǎng)比對(duì)住房需求有明顯的正向效應(yīng)［5］。

第二，人口老齡化與住房需求有負(fù)相關(guān)性。Ermisch在控制住房?jī)r(jià)格和收入等因素后，發(fā)現(xiàn)隨著人口老齡化的加劇，住房需求會(huì)減少［6］。Malmberg等控制有關(guān)因素之后，得出人口老齡化對(duì)住房需求有消極作用的結(jié)論［7］。陳斌開(kāi)基于回歸的分解方法研究人口結(jié)構(gòu)與住房需求的關(guān)系，認(rèn)為我國(guó)住房需求的增長(zhǎng)速度會(huì)因?yàn)槿丝诶淆g化的影響而在2012年后迅速減緩［8］。陳春流使用Probit 模型探究家庭人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求的影響，發(fā)現(xiàn)人口老齡化會(huì)抑制居民對(duì)住房的需求［9］。

第三，人口老齡化對(duì)住房需求的影響存在時(shí)間效應(yīng)。Farkas利用匈牙利的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，短期內(nèi)人口老齡化對(duì)住房需求的負(fù)向作用并未直接呈現(xiàn)出來(lái)［10］。陳彥斌認(rèn)為由于城鎮(zhèn)化和家庭規(guī)模小型化的影響，直至2045年左右人口老齡化對(duì)城鎮(zhèn)住房需求的負(fù)向影響才會(huì)表現(xiàn)出來(lái)［11］。

關(guān)于人口結(jié)構(gòu)與住房需求這一話(huà)題，雖然已形成了比較完善的研究方法，但從現(xiàn)有研究成果來(lái)看，在人口老齡化對(duì)住房需求的影響方面還沒(méi)有形成一致結(jié)論［12］。這就有更進(jìn)一步研究?jī)烧哧P(guān)系的必要性。另外，國(guó)內(nèi)關(guān)于人口結(jié)構(gòu)與住房市場(chǎng)關(guān)系的研究多以定性分析為主，且著重于探討制度建設(shè)［13］，少有的幾篇從微觀層面對(duì)住房需求進(jìn)行了數(shù)理分析，但得出的結(jié)論相差甚遠(yuǎn)（如陳春流以及陳斌開(kāi)等的研究）［14］。近幾年，運(yùn)用數(shù)理方法對(duì)人口結(jié)構(gòu)與住房市場(chǎng)的研究增多，不過(guò)多著眼于人口結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，缺少將人口老齡化與住房需求結(jié)合起來(lái)的研究，所以針對(duì)這一問(wèn)題仍有深入研究的必要。

相較于已有研究，本文重點(diǎn)關(guān)注人口老齡化這一突出現(xiàn)象，在人口結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行具體化分析的基礎(chǔ)上，從住房需求的角度進(jìn)行探討，在住房市場(chǎng)分析方面有新的角度。本文既對(duì)我國(guó)人口老齡化與住房市場(chǎng)演變進(jìn)行定量分析，又對(duì)我國(guó)省級(jí)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，數(shù)據(jù)翔實(shí)，分析方法更為完整、精細(xì)。

二、人口老齡化與住房需求關(guān)系的理論分析

（一）生命周期假說(shuō)

莫迪利安尼等人提出的生命周期假說(shuō)，假設(shè)在市場(chǎng)中的消費(fèi)者都是理性的，所以消費(fèi)者都能合理使用收入來(lái)實(shí)現(xiàn)個(gè)人效用最大化。這樣，理性的消費(fèi)者將在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)跨期分配自己的收入進(jìn)行消費(fèi)，以實(shí)現(xiàn)整個(gè)生命周期的消費(fèi)效用最大化［15］。

生命周期假說(shuō)將人的一生分為青年時(shí)期、中年時(shí)期和老年時(shí)期三個(gè)階段。一般來(lái)說(shuō)，在青年時(shí)期，家庭收入低，但由于收入預(yù)期較好，因此，往往會(huì)把家庭收入的絕大部分用于消費(fèi)，有時(shí)甚至舉債消費(fèi)，導(dǎo)致消費(fèi)大于收入。進(jìn)入中年階段后，家庭收入會(huì)增加，但消費(fèi)在收入中所占的比例會(huì)降低，收入大于消費(fèi)，因?yàn)橐环矫嬉獌斶€青年階段的負(fù)債，另一方面還要儲(chǔ)蓄部分收入用于防老。人在退休以后，收入下降，消費(fèi)又會(huì)超過(guò)收入?？傊煌挲g段的人群有不同的經(jīng)濟(jì)行為、不同的儲(chǔ)蓄與消費(fèi)特點(diǎn)。該理論應(yīng)用于住房市場(chǎng)便表現(xiàn)為不同年齡段的人有著不同特點(diǎn)的住房需求，具體表現(xiàn)為：新成立的家庭因傳統(tǒng)觀念的影響，為了組建家庭買(mǎi)房的意愿強(qiáng)烈，屬于剛性需求，但年輕人受到收入的制約，更傾向于小戶(hù)型住宅；進(jìn)入中年階段，收入增加，有能力且有意愿去改善自身居住條件，會(huì)傾向于大中型戶(hù)型；老年階段由于自身生理心理的影響，加上自身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的積累，所以偏向于養(yǎng)老型戶(hù)型。

（二）人口老齡化對(duì)住房需求的影響路徑

1．人口老齡化對(duì)住房需求的正向效應(yīng)

首先，出于養(yǎng)老需求，老年人與子女一起居住會(huì)有諸多不便。比如，思想觀念、生活習(xí)慣的差異，作息規(guī)律不同，處理問(wèn)題意見(jiàn)不一等，所以他們有單獨(dú)居住的需求。其次，65歲以上的老年人已經(jīng)處于退休養(yǎng)老階段，由于老年人特有的身體素質(zhì)和心理特征，他們更加偏好安全便利的享受型和養(yǎng)老型住宅［16］。再者，老年人有著“以房養(yǎng)老”的傳統(tǒng)觀念，因此，老年人的住房需求并不會(huì)隨著年齡增長(zhǎng)而顯著下降［17］。另外，老年人經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的積累，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，加上退休金的提高和社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)體系的不斷完善，使退休老人具有較強(qiáng)的購(gòu)房能力［18］。最后，基于房?jī)r(jià)快速上漲的局面，很多適齡青年出現(xiàn)購(gòu)房困難，此時(shí)多數(shù)老年人會(huì)對(duì)子女購(gòu)房給予經(jīng)濟(jì)支持，這也間接增加了老年人的購(gòu)房需求。

2．人口老齡化對(duì)住房需求的負(fù)向效應(yīng)

第一，人口老齡化程度的不斷加深，會(huì)使適齡購(gòu)房人群規(guī)模下降，從而導(dǎo)致住房剛需減少。第二，老年人口的增多會(huì)使社會(huì)撫養(yǎng)比上升，養(yǎng)老壓力增大，減少人均可支配收入，從而“擠出”購(gòu)房資金，使住房購(gòu)買(mǎi)力整體下降［19］。第三，老年人會(huì)為預(yù)防疾病醫(yī)療所帶來(lái)的不確定性而儲(chǔ)存部分資金，子女也會(huì)儲(chǔ)蓄部分資金以減輕父母的醫(yī)療壓力，這會(huì)使社會(huì)總體儲(chǔ)蓄資金增加，居民消費(fèi)減少，從而對(duì)住房需求造成負(fù)面影響。第四，老年人的住房遺贈(zèng)行為滿(mǎn)足了部分繼承者的住房需求，使總體住房需求有所減少。

三、我國(guó)人口結(jié)構(gòu)與住房市場(chǎng)的變動(dòng)研究

（一）我國(guó)人口結(jié)構(gòu)的變動(dòng)情況

1.人口增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)變過(guò)程

新中國(guó)成立以來(lái)，我國(guó)人口增長(zhǎng)大致經(jīng)歷了四個(gè)階段，如圖1所示。

（1）人口高增長(zhǎng)階段（1949—1970年）。該階段除三年自然災(zāi)害導(dǎo)致人口死亡數(shù)激增、出生人數(shù)大幅減少、人口自然增長(zhǎng)率下降較快之外，我國(guó)人口表現(xiàn)出“高出生率、死亡率下降”的特點(diǎn)，人口總數(shù)不斷增加。1949年，全國(guó)人口出生率為36‰，死亡率為20‰，自然增長(zhǎng)率為16‰，當(dāng)年年底全國(guó)總?cè)丝诩s為5.42億。到1970年，死亡率下降到了7.64‰，而自然增長(zhǎng)率上升為25.95‰，總?cè)丝谶_(dá)到8.3億左右。因三年自然災(zāi)害帶來(lái)的人口低增長(zhǎng)，這一高增長(zhǎng)階段表現(xiàn)出兩次人口生育高峰期。

（2）人口有控制增長(zhǎng)階段（1971—1980年）。20世紀(jì)70年代，特別是70年代后期，是我國(guó)人口增長(zhǎng)出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變的時(shí)期。計(jì)劃生育使人口高出生、高增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到迅速控制。這一時(shí)期，人口出生率和自然增長(zhǎng)率迅速下降，分別由1971年的30.7‰和23.4‰下降到1980年的18.2‰和11.9‰。然而，由于人口基數(shù)龐大，這一階段人口凈增的絕對(duì)數(shù)仍不容小覷。1971—1980年，全國(guó)總?cè)丝谟?.52億增加到9.87億，凈增1.35億人。

（3）第三個(gè)人口高增長(zhǎng)階段（1981—1990年）。進(jìn)入20世紀(jì)80年代后，國(guó)家把實(shí)行計(jì)劃生育、控制人口增長(zhǎng)提高到戰(zhàn)略高度，計(jì)劃生育被確定為一項(xiàng)基本國(guó)策，控制人口增長(zhǎng)的措施更加嚴(yán)格。但是，由于20世紀(jì)60年代初“第二次人口生育高峰”中出生的人口陸續(xù)進(jìn)入生育年齡，加之20世紀(jì)80年代初婚姻法的修改造成許多不到晚婚年齡的人口提前進(jìn)入婚育行列，使得人口出生率出現(xiàn)回升。人口出生率由1980年的18.2‰上升到1987年23.3‰的峰值。1981—1990年人口凈增1.43億人，平均年增長(zhǎng)1 584萬(wàn)人，1990年總?cè)丝谶_(dá)到11.43億。這是新中國(guó)成立后出現(xiàn)的“第三次人口生育高峰”。

（4）人口平穩(wěn)增長(zhǎng)階段（1991年至今）。進(jìn)入20世紀(jì)90年代后，隨著計(jì)劃生育工作的不斷加強(qiáng)和完善，20世紀(jì)80年代人口的高出生率得到控制，并持續(xù)穩(wěn)步下降。1991年人口出生率為19.7‰，2008年降至12.1‰，13年下降了7.6個(gè)千分點(diǎn)，并一直穩(wěn)定在低水平上。1998年人口自然增長(zhǎng)率首次降到10‰以下。從2000年開(kāi)始，年凈增人口低于1 000萬(wàn)人，我國(guó)人口進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)階段。

綜上所述，新中國(guó)成立以來(lái)我國(guó)出現(xiàn)了三次人口高峰期。目前，第一次人口高峰期的普通置業(yè)需求已經(jīng)過(guò)去；第二次人口高峰期的改善性住房需求基本結(jié)束；第三次人口高峰期的剛性需求也已基本結(jié)束；由于20世紀(jì)90年代出生人數(shù)大幅減少，住房需求會(huì)有所下降［20］。

2．人口老齡化趨勢(shì)

國(guó)際上通常認(rèn)為，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)60歲以上老年人口占人口總數(shù)的10%，或65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%時(shí)，這個(gè)國(guó)家或地區(qū)便處于人口老齡化社會(huì)。按后一指標(biāo)來(lái)看，我國(guó)于2000年左右進(jìn)入老齡化社會(huì)，且由于出生率與死亡率較低，老年人口占比不斷增加，老齡化的速度也不斷加快。據(jù)人口普查數(shù)據(jù)顯示，截至2000年，我國(guó)65歲以上的老年人口約有0.882億，占總?cè)丝诘谋戎丶s為6.96%；截至2017年底，我國(guó)65歲以上的老年人口已經(jīng)達(dá)到1.58億，約占總?cè)丝诒戎氐?1.4%，如圖2所示。我國(guó)老齡人口的增長(zhǎng)速度和規(guī)模在世界范圍內(nèi)都是前所未有的［21］。

我國(guó)經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間勞動(dòng)人口比例上升的過(guò)程，特別是20世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)處于低出生率、低死亡率階段，勞動(dòng)人口占比大幅增加，這不僅為我國(guó)90年代以來(lái)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展提供了充足且廉價(jià)的勞動(dòng)力［22］，而且還極大地帶動(dòng)了消費(fèi)需求增長(zhǎng)，其中包括住房需求。然而，人口結(jié)構(gòu)比例在2010年左右出現(xiàn)拐點(diǎn)，勞動(dòng)人口占比開(kāi)始下降。2012年我國(guó)15～59歲勞動(dòng)年齡人口在經(jīng)歷相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期增長(zhǎng)后第一次出現(xiàn)絕對(duì)下降，比上年減少345萬(wàn)人。中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，從2010年至2020年勞動(dòng)年齡人口將減少2 900萬(wàn)人；與此同時(shí)，人口撫養(yǎng)比相應(yīng)上升，我國(guó)的人口紅利將趨于消失。

（二）我國(guó)住房市場(chǎng)的變動(dòng)情況

1.我國(guó)住房市場(chǎng)價(jià)格的變化

從全國(guó)住房均價(jià)來(lái)看，自2004年起快速上漲，2004年、2005年和2007年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率均超過(guò)了10%，而這一時(shí)期正好為“嬰兒潮”出生人口產(chǎn)生首次購(gòu)房需求的時(shí)期?！皨雰撼薄睅?lái)住房需求的增長(zhǎng)，助推了房?jī)r(jià)上漲。受2008年金融危機(jī)的影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，不過(guò)自2009年出現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率一度達(dá)到了24.69%，此后，房?jī)r(jià)增速雖有所減緩，卻依舊保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?？傊?008年受到金融危機(jī)的影響之外，我國(guó)住房?jī)r(jià)格一直保持穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)，如圖3所示。全國(guó)住宅商品房平均售價(jià)以及房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率是指全國(guó)各地區(qū)的平均水平。

2.我國(guó)住房市場(chǎng)消費(fèi)需求的變化

住房需求主要通過(guò)住房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積表現(xiàn)出來(lái)。從住房銷(xiāo)售額來(lái)看，2008年受金融危機(jī)的影響，住房銷(xiāo)售額大幅下降，從2007年的25 565.81億元下降到2008年的21 196億元；2014年，由于房地產(chǎn)商庫(kù)存高以及政府限購(gòu)限貸政策的施行，住房銷(xiāo)售額也有所減少。除此之外，其余年份的住房銷(xiāo)售額都是平穩(wěn)增長(zhǎng)的?？傮w來(lái)看，住房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額的變動(dòng)情形類(lèi)似，除2008年和2014年以外的其他年份都是穩(wěn)步增長(zhǎng)的，如圖4所示。我國(guó)住宅商品房銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積是指全國(guó)各地區(qū)的平均水平。

從住房銷(xiāo)售額與住房銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)趨勢(shì)來(lái)看，除2008年和2014年出現(xiàn)較大波動(dòng)外，自2000年以來(lái)，住房需求一直保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，直至2007年，基本都保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度。不過(guò)近幾年的增長(zhǎng)速度相較于2010年以前已經(jīng)有所減緩。

（三）我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)與住房需求的關(guān)系

我國(guó)房?jī)r(jià)與住房需求自2004年起呈現(xiàn)快速上漲的態(tài)勢(shì)，而2004年并未出現(xiàn)重大政策調(diào)整或明顯的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，不過(guò)這是第三次人口生育高峰期出生人口產(chǎn)生首次置房需求的時(shí)期，大量適齡購(gòu)房人口產(chǎn)生的剛性需求助推了房?jī)r(jià)快速上漲。勞動(dòng)人口占比在2010年左右出現(xiàn)拐點(diǎn)，自此勞動(dòng)人口占比不斷減少；相應(yīng)地，房?jī)r(jià)與住房需求在2010年之后增速也有所減緩。這一現(xiàn)象說(shuō)明適齡勞動(dòng)人口是住房需求的主體，與住房需求顯著相關(guān)，同時(shí)也反映了人口年齡結(jié)構(gòu)與住房需求是密切聯(lián)系的。

四、我國(guó)人口老齡化對(duì)城鎮(zhèn)居民住房需求影響的實(shí)證分析

（一）變量選擇與模型設(shè)定

1.變量選擇

（a）被解釋變量為住宅銷(xiāo)售面積（House_s），代表住房需求。

（b）解釋變量為人口老齡化率（Pa）。按國(guó)際規(guī)定，60歲和65歲都可以作為老年人的年齡起點(diǎn)，但考慮到人均壽命延長(zhǎng)已成為基本趨勢(shì)，故本文使用65歲及以上老年人口占比作為測(cè)度老齡化率的標(biāo)準(zhǔn)。

（c）控制變量的選擇。本文的被解釋變量為住房需求，住房需求是指消費(fèi)者在一段時(shí)期內(nèi)和一定的房?jī)r(jià)水平下，有經(jīng)濟(jì)能力并且基于投資、自用等原因有意愿去購(gòu)買(mǎi)的住房數(shù)量，住房需求會(huì)受到諸多因素影響，一般分為經(jīng)濟(jì)因素和非經(jīng)濟(jì)因素。

影響住房需求的經(jīng)濟(jì)因素主要有五個(gè)方面。（1）收入水平。收入是消費(fèi)的前提和基礎(chǔ)，居民收入決定居民的消費(fèi)水平，收入水平越高，滿(mǎn)足住房需求的能力和意愿就越強(qiáng)，反之則越弱。（2）房?jī)r(jià)。需求是關(guān)于價(jià)格的函數(shù)，一般而言，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，住房需求往往會(huì)因部分人無(wú)法承擔(dān)購(gòu)房費(fèi)用而下降。但由于住房具有投資和消費(fèi)的雙重屬性，房?jī)r(jià)對(duì)住房需求的影響也呈現(xiàn)出復(fù)雜性。出于投資需求，當(dāng)房?jī)r(jià)上升時(shí)，人們?yōu)榱吮Ｖ翟鲋悼赡茉黾訉?duì)當(dāng)期住房的投資。（3）城鎮(zhèn)化水平。在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，外來(lái)人員的進(jìn)入一方面會(huì)促進(jìn)房屋租賃的發(fā)展，另一方面，選擇留下的外來(lái)人口會(huì)使城市居民數(shù)量增加，從而增加住房需求。（4）地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平從多個(gè)方面影響著住房需求。首先，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的地區(qū)，擁有的教育、醫(yī)療、娛樂(lè)等社會(huì)資源更為豐富和優(yōu)質(zhì)，對(duì)人口具有強(qiáng)勁的吸引力，催生了大量住房需求；其次，房地產(chǎn)業(yè)是具有廣泛關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，與鋼鐵、建材、裝飾、家居等多個(gè)行業(yè)緊密相關(guān)，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的地區(qū)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)配套設(shè)施更為完善成熟，能為房地產(chǎn)業(yè)提供更有利的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，從而推動(dòng)住房需求的增長(zhǎng)。（5）政府政策。政府政策是影響住房需求的重要因素，包括房地產(chǎn)調(diào)控政策和影響資產(chǎn)價(jià)格的政策。國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的限制會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢甚至出現(xiàn)倒退，反之則能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展。

影響住房需求的非經(jīng)濟(jì)因素主要有四個(gè)方面。（1）人口。人口是房地產(chǎn)業(yè)賴(lài)以發(fā)展的基礎(chǔ)，龐大的人口數(shù)量是住房需求增加的根本源泉；并且不同年齡階段的人有著不同的住房需求特征，一般而言，社會(huì)勞動(dòng)人口占比越高，住房需求就越大，且這部分需求屬于剛性需求。（2）心理預(yù)期。人們的心理預(yù)期會(huì)影響住房的投資性需求進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的供求產(chǎn)生影響。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展看好時(shí)，投資需求會(huì)增加，反之則會(huì)減少。（3）宜居環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及居民收入水平的提高，人們對(duì)住房的需求層次也不斷提升，不僅要滿(mǎn)足居住的基本需求，而且追求滿(mǎn)足個(gè)人發(fā)展和享受的需求。所以，住宅的綠化環(huán)境、周邊配套設(shè)施以及小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平等逐漸成為居民購(gòu)房的衡量因素。（4）家庭戶(hù)規(guī)模。在我國(guó)，購(gòu)房通常是以家庭為單位進(jìn)行的，而家庭中的個(gè)體在住房中所能擁有的居住空間是其購(gòu)房的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，所以家庭戶(hù)規(guī)模會(huì)直接影響對(duì)住房數(shù)量或者住房面積的需求［23］。

結(jié)合住房需求理論并考慮到數(shù)據(jù)資料的可獲取性，本文選取的影響住房需求的控制變量有：城鎮(zhèn)化水平（Urb）、城鎮(zhèn)居民人均收入（Inc）、住宅商品房平均售價(jià)（Price）、家庭戶(hù)規(guī)模（Size）、住宅商品房竣工面積（Comple_s）。其中，住房竣工面積代表供給，顯然，供給會(huì)對(duì)需求產(chǎn)生一定影響。

2.模型設(shè)定

為探究人口老齡化對(duì)住房需求的影響，本文基于全國(guó)各省市2005—2019年的面板數(shù)據(jù)，使用住宅銷(xiāo)售面積代表住房需求，為被解釋變量，65歲及以上老年人口占比為解釋變量。選取的控制變量有：城鎮(zhèn)化水平、收入水平、住宅商品房均價(jià)、住宅商品房竣工面積和平均家庭戶(hù)規(guī)模。設(shè)定含二次項(xiàng)的計(jì)量模型進(jìn)行實(shí)證分析：

Lhouse_s=β0+β1Pa+β2Pasq+β3Size+β4Linc+β5Lprice+β6Lcomple_s+β7Lurb+ui+θt+εit

其中，i、t分別表示年份與地區(qū)，ui表示個(gè)體效應(yīng)，θt表示時(shí)間效應(yīng)，εit表示隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)，變量前加“L”的項(xiàng)表示該變量數(shù)據(jù)采用對(duì)數(shù)形式。

3.數(shù)據(jù)處理與描述性統(tǒng)計(jì)

模型所涉及的數(shù)據(jù)均來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、“國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)”“中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)”，各變量數(shù)據(jù)都是各省份所有城市的平均水平。為了防止異常值對(duì)回歸結(jié)果造成偏誤，本文對(duì)所有數(shù)據(jù)進(jìn)行了縮尾處理。人均收入和商品房成交均價(jià)這兩個(gè)變量與價(jià)格因素密切相關(guān)，為了使各年之間的數(shù)據(jù)具有更強(qiáng)的可比性，本文以2005年為基期，使用各地居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)對(duì)收入和房?jī)r(jià)的相關(guān)數(shù)據(jù)做了平減處理，將名義收入與房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)換為實(shí)際收入與房?jī)r(jià)。為了消除變量中存在的異方差以及量綱問(wèn)題，本文將住宅商品房銷(xiāo)售面積、城鎮(zhèn)居民人均收入、商品房成交均價(jià)、城鎮(zhèn)化水平和住宅商品房竣工面積的相關(guān)數(shù)據(jù)采取對(duì)數(shù)形式。各變量的描述性統(tǒng)計(jì)如表1所示。

（二）模型相關(guān)檢驗(yàn)

為了確定最優(yōu)回歸模型，本文通過(guò)豪斯曼檢驗(yàn)和F檢驗(yàn)選定固定效應(yīng)模型，在比對(duì)個(gè)體、時(shí)間與雙向固定效應(yīng)的估計(jì)結(jié)果后，最終選擇個(gè)體固定效應(yīng)模型作為基準(zhǔn)回歸。為了避免單位根變量可能造成的偽回歸，本文分別采用具有共同根的HT檢驗(yàn)和不同根的IPS檢驗(yàn)來(lái)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。表2結(jié)果顯示，所有被檢驗(yàn)變量在HT檢驗(yàn)和IPS檢驗(yàn)中的水平序列值都是平穩(wěn)的。所以能夠拒絕面板包含單位根的假設(shè)，認(rèn)為面板是平穩(wěn)的，不存在偽回歸問(wèn)題［24］。

（三）實(shí)證分析

1.實(shí)證結(jié)果分析

在三種回歸效應(yīng)模型中（見(jiàn)表3），人口老齡化率（Pa）及其平方項(xiàng)（Pasq）對(duì)住房銷(xiāo)售面積的影響在10%的顯著性水平下都是顯著的，而且一次項(xiàng)的回歸系數(shù)為正，二次項(xiàng)回歸系數(shù)為負(fù)，這說(shuō)明人口老齡化在初期階段會(huì)使住房需求增加，只有當(dāng)老齡化達(dá)到一定程度后才會(huì)導(dǎo)致住房需求下降。這是因?yàn)樵诶淆g化初期階段，適齡購(gòu)房人數(shù)規(guī)模依舊龐大，且老年人本身也會(huì)有新的住房需求。另外，城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高也會(huì)刺激住房需求。然而隨著老齡化程度的加深，適齡購(gòu)房人數(shù)最終會(huì)大量減少，使得購(gòu)房主體規(guī)模縮小，從而導(dǎo)致住房需求下降。

固定效應(yīng)模型的回歸結(jié)果顯示，平均家庭戶(hù)規(guī)模、城鎮(zhèn)居民人均收入、房?jī)r(jià)、住宅竣工面積和城鎮(zhèn)化水平對(duì)住房需求的影響也都是顯著的。平均家庭戶(hù)規(guī)模的回歸系數(shù)顯著為正，說(shuō)明家庭規(guī)模越大，家庭所需要的居住空間就越大，對(duì)住房數(shù)量或面積的需求便越多。收入水平不僅決定了當(dāng)期的支付能力，還影響著未來(lái)的還款能力。一般情況下收入水平越高，滿(mǎn)足購(gòu)房需求的能力越強(qiáng)。住宅竣工面積代表供給量，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的背景下，一般來(lái)說(shuō)，住宅供給量對(duì)住宅銷(xiāo)售量有著正向影響。城鎮(zhèn)化水平的回歸系數(shù)為正，這是因?yàn)樵诔擎?zhèn)化進(jìn)程中，不僅會(huì)吸引部分農(nóng)民工進(jìn)城定居，而且會(huì)使部分農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民，從而產(chǎn)生新的住房需求。房?jī)r(jià)對(duì)住房需求的影響顯著為正與我國(guó)特殊的市場(chǎng)環(huán)境有關(guān)。一方面是因?yàn)楹芏喑鞘屑彝ブЦ赌芰τ邢蓿谶@種情況下，房?jī)r(jià)越是上漲，越有動(dòng)力配置住房資產(chǎn)，從而抵消未來(lái)消費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面是我國(guó)居民根深蒂固的家庭觀念使然，即住房乃安居之所，對(duì)每個(gè)家庭而言，住房是一種必需品。這就導(dǎo)致房?jī)r(jià)不同于一般商品價(jià)格那樣與需求負(fù)相關(guān)。

2.穩(wěn)健性檢驗(yàn)

本文將住宅銷(xiāo)售面積替換為住宅銷(xiāo)售套數(shù)進(jìn)行穩(wěn)健性檢驗(yàn)，相應(yīng)地，把住宅竣工面積替換為住宅竣工套數(shù)處理，回歸結(jié)果如表4所示。從檢驗(yàn)結(jié)果可知，該模型F檢驗(yàn)的P值小于0.01，表明該模型整體上是顯著的。老齡化率及其平方項(xiàng)對(duì)住宅銷(xiāo)售套數(shù)的影響也都是顯著的，而且一次項(xiàng)回歸系數(shù)為正，二次項(xiàng)回歸系數(shù)為負(fù)，所以人口老齡化對(duì)住房需求的影響呈倒U型的結(jié)論是穩(wěn)健的。而且在固定效應(yīng)模型中控制變量的回歸結(jié)果與前文的結(jié)論一致。因此，本文所用的計(jì)量模型總體上是穩(wěn)健的。

五、結(jié)論及政策建議

本文圍繞人口老齡化與住房需求的關(guān)系展開(kāi)研究，結(jié)合生命周期假說(shuō)闡述了人口老齡化對(duì)住房需求的影響路徑，并梳理了我國(guó)人口結(jié)構(gòu)的變化與住房市場(chǎng)的發(fā)展歷程，初步發(fā)現(xiàn)人口年齡結(jié)構(gòu)與住房需求是緊密相關(guān)的。然后以2005—2019年省級(jí)面板數(shù)據(jù)為研究對(duì)象，使用固定效應(yīng)模型對(duì)兩者的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，得出如下研究結(jié)論。第一，自1998年住房體制改革以來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)一路走高，與此同時(shí)，住房需求也不斷增加，尤其是2004年住房?jī)r(jià)格與需求出現(xiàn)拐點(diǎn)式急速增長(zhǎng)。這一現(xiàn)象不僅僅受土地政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、投資預(yù)期、貨幣利率等因素的影響，更是受人口結(jié)構(gòu)的影響。第二，人口老齡化對(duì)住房需求既有正向效應(yīng)又有負(fù)向效應(yīng)。通過(guò)梳理人口年齡結(jié)構(gòu)與住房市場(chǎng)的發(fā)展歷程以及對(duì)兩者關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)人口老齡化對(duì)住房需求的影響是呈倒U型的，本質(zhì)上是人口數(shù)量和質(zhì)量的增加以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)好轉(zhuǎn)導(dǎo)致住房需求增加，當(dāng)人口數(shù)量減少和人口質(zhì)量下降（老齡化）時(shí)會(huì)嚴(yán)重抑制住房需求。

根據(jù)本文的研究結(jié)論，針對(duì)住房市場(chǎng)的政策既要著眼于人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變所帶來(lái)的住房需求變化，又需要警惕以后可能出現(xiàn)的人口結(jié)構(gòu)“蘑菇云”風(fēng)險(xiǎn)。為此，提出如下具體的政策建議。

第一，積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，滿(mǎn)足老年住房需求。由于老年人特殊的身體素質(zhì)與心理特征，偏好安全舒適便利的養(yǎng)老型住宅，但目前市場(chǎng)上缺少健康宜居、綠色安全的住房產(chǎn)品。在老齡化日益加深的背景下，應(yīng)該大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，推出具有適老化設(shè)計(jì)的建筑產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)的政策依賴(lài)性較強(qiáng)，政府應(yīng)加大政策研究力度，為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展確立規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)、提供政策性支持，鼓勵(lì)市場(chǎng)主體從拿地、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等各個(gè)階段探索適合國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，培育健康優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

第二，政府要加強(qiáng)調(diào)控，盤(pán)活高齡老人的存量住房。由于高齡老人住房需求存在下降趨勢(shì)，我們應(yīng)該積極加強(qiáng)金融或稅收政策創(chuàng)新，在尊重老年人意愿的前提下鼓勵(lì)高齡老人轉(zhuǎn)手閑置房，保障高齡老人的財(cái)產(chǎn)利益。這樣既可以在一定程度上平抑房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，又能夠提高住房使用率，增加市場(chǎng)供給，滿(mǎn)足其他居民的住房需求。

第三，要優(yōu)化老年住房的供給形式，堅(jiān)持租售并舉的供給方式。由于老年人口對(duì)住房需求的影響是呈倒U型的，即高齡老人最終會(huì)因回歸家庭或進(jìn)養(yǎng)老院而空置所居住房，所以我們可以積極推廣租用養(yǎng)老住宅，面向廣大老年群體建設(shè)安全、便利、宜居的高品質(zhì)養(yǎng)老公寓，通過(guò)養(yǎng)老公寓出租來(lái)滿(mǎn)足老年人口的住房需求。這樣既可以減輕老年人口的住房購(gòu)置資金壓力，又可以盤(pán)活住房資源避免大量閑置房的出現(xiàn)，更可以緩解養(yǎng)老型住宅需求對(duì)房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)作用。

第四，積極預(yù)防人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變對(duì)住房市場(chǎng)的影響。面對(duì)未來(lái)住房需求可能減少的趨勢(shì)，在“三孩生育政策正式入法”的背景下，政府應(yīng)落實(shí)財(cái)政、稅收、保險(xiǎn)、教育、住房、就業(yè)等方面的支持措施，減輕家庭生育、養(yǎng)育、教育負(fù)擔(dān)，鼓勵(lì)家庭生育意愿以維持生育率穩(wěn)定，預(yù)防可能出現(xiàn)的人口結(jié)構(gòu)“蘑菇云”風(fēng)險(xiǎn)。

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責(zé)任編輯：吳" "強(qiáng)；校對(duì)：穆" "剛

The Influence of China’s Aging Population on the Housing

Demand of Urban Residents

SHAN Meng

（School of Economics and Management， Wuhan University， Wuhan Hubei 430072， China）

Abstract： Population age structure is an important factor affecting housing demand. Through clarifying the development and changes of the population structure and the housing market in China in detail， and an empirical analysis was made on the relationship between the aging population and the housing demand by using the provincial panel data from 2005 to 2019. The research results show that there is an inverted U relationship between the aging population and the housing demand， that is， the housing demand will increase in the initial stage of the aging population， and the housing demand will begin to decline only when the aging population reaches a certain level. Therefore， the policies aimed at the housing market should not only focus on the changes in housing demand brought about by the demographic transition， but also be alert to the possible risk of “mushroom cloud” of the population in the future.

Key words： population aging; housing demand; inverted U-shaped