建筑工程全過程造價(jià)控制與管理探討

趙琳琳 王進(jìn)

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，建筑行業(yè)出現(xiàn)新變化，對(duì)建筑工程的管理要求逐步提升。工程項(xiàng)目建設(shè)中的各個(gè)環(huán)節(jié)均會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用支出，在保證建筑質(zhì)量的同時(shí)如何控制項(xiàng)目成本，控制成本在合理的數(shù)據(jù)及范圍內(nèi)是工程造價(jià)的基本任務(wù)，不同的施工項(xiàng)目在工程造價(jià)管理中會(huì)有不同的側(cè)重點(diǎn)，因此，需要結(jié)合工程實(shí)際情況考慮不同階段的施工特點(diǎn)制定造價(jià)預(yù)算?；诖?，本文將全面介紹在建筑工程中開展全過程造價(jià)各環(huán)節(jié)的工作要點(diǎn)，以期為開展相關(guān)工作的企業(yè)提供參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：建筑工程；造價(jià)控制；全過程

一、建設(shè)項(xiàng)目前期階段的工程造價(jià)確定

以莒縣某項(xiàng)目為例，此項(xiàng)建筑工程總用地為45763.52m2，經(jīng)山東省日照市規(guī)劃國土局批準(zhǔn)，建設(shè)商住及配套設(shè)施一體的高層建筑，實(shí)際建設(shè)用地面積為37643.26m2，計(jì)容積率建筑面積率為128463.42m2。此項(xiàng)工程總共建設(shè)12棟高層建筑，其中，2棟為地上結(jié)構(gòu)20層，5棟為地上結(jié)構(gòu)18層，

5層為地上結(jié)構(gòu)16層，地下結(jié)構(gòu)均為1層，主要為建設(shè)地下停車場及人防工程，建筑容積率為3.8，建筑密度為26%，整體綠地規(guī)劃率為31%，計(jì)容積率總建筑面積132478.24m2，住宅面積124321.31m2，商業(yè)部分8156.93m2，不計(jì)入容積率的地下室建筑面積為8332.74m2，居民總戶數(shù)為1470戶。

（一）項(xiàng)目投資估算

此項(xiàng)目預(yù)定擬用三年分三期施工。計(jì)劃3個(gè)月做項(xiàng)目設(shè)計(jì)及開工前的準(zhǔn)備，初步設(shè)計(jì)施工圖紙開展報(bào)建、招標(biāo)等工作，18個(gè)月建設(shè)住宅的主體建筑包含建筑基礎(chǔ)、主體及外裝設(shè)備，15個(gè)月建設(shè)室外周邊配套環(huán)境，建設(shè)道路、官網(wǎng)、驗(yàn)收等。

1.開發(fā)成本估算

土地使用權(quán)出讓金、搬遷安置費(fèi)、前期工程費(fèi)用中“三通一平”及各種稅費(fèi)，成本共計(jì)為6600萬元。前期工程費(fèi)用預(yù)計(jì)為1126.44萬元，其中規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為580.26萬元，可行性研究費(fèi)為28.41萬元，水文地質(zhì)勘察費(fèi)用為28.41萬元，籌建開辦費(fèi)為489.36萬元。建安工程費(fèi)總計(jì)20041.66萬元，包含樁基礎(chǔ)、土建工程、電梯、消防、水電安裝、煤氣、通信、公用天線、普通裝修、對(duì)講機(jī)系統(tǒng)、地下室費(fèi)用、智能化設(shè)施等內(nèi)容。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總計(jì)1246.73萬元，包含供電工程、供水工程、電信工程、煤氣工程、綠化工程、道路工程及排水工程。公建配套設(shè)施費(fèi)總計(jì)455萬元，包含幼兒園、衛(wèi)生院、文體活動(dòng)中心、超市、郵政支局、電信營業(yè)所、儲(chǔ)蓄所、物業(yè)管理處、公廁、垃圾壓縮站、變電站、煤氣調(diào)壓站等。開發(fā)期間稅費(fèi)2554.22萬元，包含配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)、供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)、供電用電負(fù)荷費(fèi)、物業(yè)管理基金等。不可預(yù)見費(fèi)712.43萬元。開發(fā)成本共計(jì)32736.48萬元。

2. 項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用估算

管理費(fèi)用大約為884.09萬元，銷售費(fèi)用包含廣告宣傳、銷售代理、其他銷售費(fèi)用為1521.42萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為2154.3萬元?？傆?jì)開發(fā)費(fèi)用為4559.81萬元。此次項(xiàng)目總成本費(fèi)用37296.29萬元。

（二）工程建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

此次項(xiàng)目工程總投資為37296.29萬元，建設(shè)周期為3年，建設(shè)時(shí)間較長且投入資金較高。因此，將采用多種組合投資方式，達(dá)到減輕融資壓力、降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，促使資金有效流通保障項(xiàng)目順利開發(fā)。本次項(xiàng)目資金來源有三個(gè)渠道分別為自有資金、銀行貸款、預(yù)銷售收入，自有資金將全部用于項(xiàng)目建設(shè)，預(yù)銷售收入在扣除相關(guān)稅費(fèi)后用于投資，剩余部分將向銀行貸款。自有資金10000萬元，占總投資的26.8%。預(yù)計(jì)去稅后銷售收入為7296.29萬元，占總投資19.6%。需向銀行借貸20000萬元，占總投資53.6%，分兩年借貸，每年借款10000萬元，借貸將采用等額本金的方案償還，待最后一年還清。自有資金將支付土地使用轉(zhuǎn)讓金及前期工程費(fèi)用；待獲得土地使用權(quán)后，將向銀行等金融機(jī)構(gòu)獲取抵押貸款，支撐項(xiàng)目順利開展；待項(xiàng)目主體住宅樓建設(shè)完成后便開始銷售，銷售收入以及采用其他方式籌措的資金將保證整個(gè)項(xiàng)目投資完成。

此次項(xiàng)目的銷售部分包括住宅銷售、商鋪銷售、車位銷售，預(yù)計(jì)住宅銷售部分總銷售收入為38221.8萬元，商鋪的銷售總收入為6424.6萬元，車位銷售總收入為5020萬元，總計(jì)銷售收入為49666.4萬元，外加住宅銷售部分稅金總計(jì)達(dá)到68024.35萬元。預(yù)估商鋪?zhàn)赓U（轉(zhuǎn)售）及各項(xiàng)稅金收入總計(jì)為3564.42萬元。預(yù)估車位租賃（轉(zhuǎn)售）及各項(xiàng)稅金收入總計(jì)為432.64萬元。此次項(xiàng)目為租售并行的項(xiàng)目，因此，在經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)時(shí)，需參考新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)現(xiàn)狀及開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算自有資金及全部投資，運(yùn)用多個(gè)指標(biāo)來評(píng)價(jià)此次項(xiàng)目。評(píng)價(jià)指標(biāo)選取財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等。項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率Ic取為8%，經(jīng)核算，住宅部分的投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為39.26%，無論稅前稅后收益率均大于貼現(xiàn)率8%，投資回收期在項(xiàng)目經(jīng)營期限中，因此此項(xiàng)目住宅部分投資可行。自有資金無論是在靜態(tài)還是動(dòng)態(tài)狀態(tài)下均可在第二年到第三年之間回收，資金回收速度符合預(yù)期需要，住宅自有資金投資可行。

（三）工程造價(jià)成本優(yōu)化

1.報(bào)價(jià)策略

在招募承包商時(shí)報(bào)價(jià)決策的第一步是準(zhǔn)確預(yù)估項(xiàng)目成本，分析成本及費(fèi)率；第二步是標(biāo)高金決策，此環(huán)節(jié)將增值承包商的價(jià)值，需要先進(jìn)行價(jià)值增值的分析，在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估時(shí)，進(jìn)而選擇較為合適的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)率，最后采用特定的方式對(duì)不同的報(bào)價(jià)方案進(jìn)行決策，可以采用博弈模型決策，選擇最優(yōu)的報(bào)價(jià)方案?？傮w來說，承包商報(bào)價(jià)的策略原則是該報(bào)價(jià)將帶來良好收益，在報(bào)價(jià)時(shí)既要保證能夠獲得充足的管理費(fèi)用及利潤，也要在競爭環(huán)境中有足夠的把握中標(biāo)。

2.成本控制

相關(guān)設(shè)計(jì)部門在投標(biāo)工作開始時(shí)就應(yīng)參與成本控制工作，采用限額設(shè)計(jì)的管理方式，保證施工項(xiàng)目的總體收益，設(shè)計(jì)人員需認(rèn)真學(xué)習(xí)了解招標(biāo)文件，明晰投標(biāo)澄清及承諾。設(shè)計(jì)人員需將報(bào)價(jià)的工作量分?jǐn)傊粮鲗I(yè)，明確限額設(shè)計(jì)目標(biāo)，將限額設(shè)計(jì)深入整個(gè)施工圖設(shè)計(jì)中，在源頭控制投入成本，以保證實(shí)際情況與招投標(biāo)情況不會(huì)出現(xiàn)大的差距。設(shè)計(jì)費(fèi)用在整體工程中占比較小，但其決定著項(xiàng)目大部分成本支出，因此，無論是采取聯(lián)合體方式還是分包的方式選擇設(shè)計(jì)單位，都需簽訂協(xié)議，保證項(xiàng)目承包商的利益不受設(shè)計(jì)工作量的變化而增加，協(xié)議必須明確設(shè)計(jì)總量控制及限額設(shè)計(jì)的要求，保證承包商的經(jīng)濟(jì)利益，最大限度地控制項(xiàng)目成本。

二、建筑工程全過程造價(jià)控制策略

因建筑建設(shè)項(xiàng)目較為復(fù)雜，建設(shè)周期長，項(xiàng)目類型多，建筑產(chǎn)品包含住宅、商業(yè) 、景觀點(diǎn)等。具體施工環(huán)節(jié)涉及內(nèi)容較多，整體施工過程較復(fù)雜，涉及大量的材料及設(shè)備，建筑項(xiàng)目人員流動(dòng)較大，人員成本支出也需要管控，全過程造價(jià)控制難度較大。因此，不同階段造價(jià)管理內(nèi)容各有差異，下面將對(duì)建筑工程開展全過程造價(jià)控制進(jìn)行介紹（圖1）。

（一）? 項(xiàng)目決策階段

項(xiàng)目決策階段是建筑工程全過程造價(jià)控制的首要階段，在此階段中需要做好整項(xiàng)工程的可行性報(bào)告的研究分析工作，參考可行性報(bào)告給出的意見，避免后續(xù)出現(xiàn)超預(yù)算情況。加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，加大執(zhí)行力度，建立行業(yè)規(guī)章制度規(guī)范從業(yè)人員行為，嚴(yán)肅處理簡化流程的行為。在管理項(xiàng)目建設(shè)成本投入工作中，造價(jià)管理人員需強(qiáng)化自身能力，有效控制項(xiàng)目成本。相關(guān)單位應(yīng)不斷強(qiáng)化造價(jià)咨詢?nèi)藛T的業(yè)務(wù)能力，選拔并培育一批具備較高綜合素質(zhì)人才。定期開展培訓(xùn)，提升工作人員的工作能力。與此同時(shí)，需給予咨詢造價(jià)公司獨(dú)立的工作空間，保證能夠客觀真實(shí)地分析項(xiàng)目的可行性，為施工企業(yè)提供合理的造價(jià)控制方案。在科技不斷發(fā)展的當(dāng)下可以借助智能化技術(shù)，建立統(tǒng)一的全過程造價(jià)咨詢平臺(tái)，加強(qiáng)行業(yè)之間的交流，實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)共享。

（二）? 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

項(xiàng)目設(shè)計(jì)將直接影響整體工程質(zhì)量，在一定程度上決定著項(xiàng)目的成本規(guī)劃，是造價(jià)管理的重要控制階段，需重視此階段設(shè)計(jì)的每環(huán)節(jié)成本使用情況，精簡成本投入，而且設(shè)計(jì)的成果將影響后期的管理工作進(jìn)展。投資方需參考可行性研究報(bào)告，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況認(rèn)真選擇設(shè)計(jì)單位提供的設(shè)計(jì)方案。在設(shè)計(jì)整體項(xiàng)目時(shí)，需將全過程工程造價(jià)的理念引入其中，在選擇設(shè)計(jì)企業(yè)時(shí)要嚴(yán)格篩選持續(xù)優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，避免出現(xiàn)經(jīng)常性方案變更的情況，讓設(shè)計(jì)單位在全過程造價(jià)的重要作用得以全面發(fā)揮。若必須更改方案，必須提前計(jì)劃好工期，避免延誤施工進(jìn)度，在不影響正常開工的情況下進(jìn)行整改，有利于后期工程造價(jià)控制。

（三）? 招投標(biāo)階段

招投標(biāo)工作在具體項(xiàng)目實(shí)施中對(duì)項(xiàng)目的成本管理方法有著關(guān)鍵的影響，招投標(biāo)工作需在公開透明環(huán)境下有序開展，因此，需建立健全行業(yè)規(guī)范，從法律的層面嚴(yán)厲打擊各種行業(yè)亂象，營造公開公正、能者居上的競爭環(huán)境。結(jié)合智能化手段，科學(xué)量化招標(biāo)價(jià)格，依據(jù)當(dāng)?shù)禺?dāng)前的市場價(jià)格，統(tǒng)籌兼顧人員、設(shè)備等各方面費(fèi)用。準(zhǔn)確估算工程量，保證設(shè)計(jì)全面準(zhǔn)確的工作清單，合理設(shè)定中標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。提高發(fā)包合同的準(zhǔn)確性，合同類型的選擇及付款方式也會(huì)影響項(xiàng)目造價(jià)，在實(shí)際工作中主要使用固定總價(jià)合同和單價(jià)合同，在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)針對(duì)總承包合同、消防合同、裝修合同這些容易變更的合同應(yīng)采用單價(jià)合同，而對(duì)于高壓供電、門窗、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等這類不會(huì)變更的合同應(yīng)采用固定總價(jià)合同。同時(shí)，合理選用付款方式，對(duì)于設(shè)備采購占比較大的項(xiàng)目可以采取預(yù)付款的方式，這種付款方式可以減輕施工單位的資金壓力，也更有利于項(xiàng)目的整體推進(jìn)。

（四）? 施工階段

在施工階段，即項(xiàng)目建設(shè)的主體階段，在此環(huán)節(jié)將投入大量成本，此階段資金消耗較高，前期預(yù)算若設(shè)計(jì)較為合理，施工難度便較低，但也需保證在施工過程中監(jiān)理人員嚴(yán)格控制成本支出，科學(xué)高效開展監(jiān)理工作。除此之外，還需注意施工環(huán)節(jié)的合同管理。施工人員需在開工前全面了解施工合同，掌握有關(guān)造價(jià)內(nèi)容，按合同要求履行崗位職責(zé)，嚴(yán)格按合同要求落實(shí)現(xiàn)場作業(yè)，在保證施工安全的情況下，保證造價(jià)的可控性。對(duì)于監(jiān)理合同需細(xì)化合同內(nèi)容，將業(yè)績水平與日常工作相關(guān)聯(lián)，進(jìn)而提升監(jiān)理單位的工作積極性，保證全過程造價(jià)有效實(shí)施。項(xiàng)目施工過程中需嚴(yán)肅杜絕隨意變更施工計(jì)劃的情況。嚴(yán)格執(zhí)行簽證變更評(píng)審制度，對(duì)于施工單位提出的變更根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際組織監(jiān)理單位聯(lián)合評(píng)審，如果是施工單位為某個(gè)項(xiàng)目報(bào)價(jià)低而要求修改施工方案或者使用替代材料的變更，則不能通過評(píng)審，在保障低成本支出的情況下必須保證工程質(zhì)量。

（五）? 竣工階段

竣工階段是建筑工程全過程造價(jià)管理的收尾階段，但在此階段仍然包含著一定的管控風(fēng)險(xiǎn)，因此仍需高度重視此項(xiàng)工作。在此階段需做好整理、統(tǒng)計(jì)與分析。做好施工項(xiàng)目各個(gè)階段的資料收集整理、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析工作，為后期的竣工結(jié)算做好鋪墊;同時(shí)，認(rèn)真做好項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)，為今后開展類似項(xiàng)目積累經(jīng)驗(yàn)。要做好審核工作，嚴(yán)格審核工程量，采取切實(shí)可行的措施保障監(jiān)理單位獨(dú)立自主的工作權(quán)利，對(duì)易產(chǎn)生計(jì)算錯(cuò)誤的環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)控。聘請(qǐng)專職審核人員，嚴(yán)格審核建筑項(xiàng)目的各部分內(nèi)容，對(duì)不合格的環(huán)節(jié)下令定期整改，保證整體建筑質(zhì)量，保證其在正常運(yùn)營中不會(huì)出現(xiàn)安全風(fēng)險(xiǎn)問題。準(zhǔn)確核算工程總體造價(jià)，將各環(huán)節(jié)的資料匯總收集，減少企業(yè)的額外支出，制定項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系，科學(xué)設(shè)置指標(biāo)參數(shù)，為后期的項(xiàng)目開展提供數(shù)據(jù)支撐。

三、結(jié)語

綜上所述，建筑項(xiàng)目工期長且投入資金高，工程項(xiàng)目類型的不同，各階段投入比例不同，營收方式也有一定差別，做好全過程工程造價(jià)管理將減少成本支出，實(shí)現(xiàn)收益最大化。本文以居民住宅為例，分析建設(shè)高層住宅項(xiàng)目預(yù)算，預(yù)估項(xiàng)目收入情況，從優(yōu)化報(bào)價(jià)策略及控制成本兩方面探討節(jié)約項(xiàng)目投入。從決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投階段、施工階段及竣工階段等各個(gè)階段入手，闡述每階段開展工程造價(jià)工作的策略，探索更加有效控制成本的方式，意在保證造價(jià)管理的規(guī)范性，提高項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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作者簡介：趙琳琳（1985），女，山東省日照市人，本科，工程師。研究方向?yàn)樵靸r(jià)咨詢與招標(biāo)管理。