房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策探討

馬小紅 東臺(tái)市東臺(tái)鎮(zhèn)建設(shè)和生態(tài)環(huán)境局

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著不可取代的地位，想要我國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)定發(fā)展，必須高度重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，因此，社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)的投資尤為看好，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過(guò)程中也會(huì)因?yàn)槎喾矫娴囊蛩厥艿接绊懀缤饨缫蛩?、?nèi)部因素等，但是不管是何種因素都需要進(jìn)行全面的分析，根據(jù)具體經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，制定出優(yōu)秀的解決對(duì)策。

一、控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的重要意義

房地產(chǎn)與其他行業(yè)有明顯的差異性，更在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系當(dāng)中獨(dú)占鰲頭，特別是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)扮演著“主導(dǎo)者”的角色，所以，經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)兩者的關(guān)系是極為密切的，從另一個(gè)角度來(lái)講，社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系受多方面因素的影響，其中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)也是一大部分。以縱觀(guān)方面而言，目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)整體上沒(méi)有實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定性狀態(tài)，波動(dòng)情況是時(shí)有發(fā)生的，造成這樣的局面是多方面的，如內(nèi)部供需矛盾、房地產(chǎn)收益率、土地、市場(chǎng)等各方面的因素。因此，國(guó)家有關(guān)部門(mén)必須進(jìn)行有效的宏觀(guān)調(diào)控，讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)短時(shí)間內(nèi)保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，能夠最大限度地控制經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較大波動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有高投資風(fēng)險(xiǎn)性，更無(wú)法在幾天、幾個(gè)月中獲得回報(bào)，但是它對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展卻有著直接的影響，所以，控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)顯得尤為關(guān)鍵。在實(shí)際開(kāi)展期間應(yīng)該利用各類(lèi)輔助方式進(jìn)行整體把控，在各方的共同參與和合作下達(dá)到綜合調(diào)控，這樣有利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠更好地健康發(fā)展[7]。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素分析

新中國(guó)成立以后，我國(guó)不同行業(yè)領(lǐng)域都有了迅速的發(fā)展，發(fā)展態(tài)勢(shì)相對(duì)較為平穩(wěn)，早期發(fā)展存在一些錯(cuò)誤問(wèn)題，甚至有損失情況，國(guó)家通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)節(jié)，促使我國(guó)經(jīng)濟(jì)成果取得了較好的成效。但是我國(guó)人口數(shù)量龐大，再加上社會(huì)老齡化問(wèn)題嚴(yán)峻，國(guó)家面臨的住房壓力一直未得以解決。房地產(chǎn)各個(gè)企業(yè)以此為契機(jī)，大量開(kāi)發(fā)建筑項(xiàng)目，由于供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)也一直增高。為了保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素進(jìn)行深入分析，杜絕房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)崩潰等不堪后果的發(fā)生、發(fā)展[2]。

（一）外部的影響因素

第一，城市發(fā)展方面。城市化推進(jìn)速度極快，不同的城市雖然在城市規(guī)劃上有較大區(qū)別，但是都有減少基礎(chǔ)設(shè)施，而且配備數(shù)量較多，人們本身的居住需求，再加上城市中人口過(guò)度密集，交通問(wèn)題嚴(yán)峻等都是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)發(fā)生改變的主要因素之一。

第二，經(jīng)濟(jì)影響方面。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與金融投資是有著密切的關(guān)聯(lián)性的，兩者是互相促進(jìn)、互相補(bǔ)充的關(guān)系。尤其是新興的房地產(chǎn)企業(yè)，想要經(jīng)營(yíng)及發(fā)展必須有充足的資金支持，如果資金成本難以滿(mǎn)足企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)最終消亡，這足以說(shuō)明資金對(duì)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展的影響是巨大的。因此，為了杜絕此類(lèi)情況的發(fā)生，銀行和房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)形成供應(yīng)的誠(chéng)信合作關(guān)系，主要目的是如果企業(yè)資金不能第一時(shí)間到位，房地產(chǎn)企業(yè)能夠借助銀行貸款的形式解決目前面臨的資金緊缺問(wèn)題。然而我國(guó)當(dāng)前的銀行信貸調(diào)控較多，缺乏穩(wěn)定性，再加上放款時(shí)間偏長(zhǎng)，與房地產(chǎn)行業(yè)金融需求完全不相符，融資的方式缺乏多樣性，造成房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)生受到制約。因此，只有完善多元融資結(jié)構(gòu)，才能讓房地產(chǎn)企業(yè)更好地推進(jìn)。

第三，土地影響方面。我國(guó)本身土地資源極為豐富，在此背景下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展可謂是萬(wàn)事俱備，只欠東風(fēng)，但是在運(yùn)用土地資源期間，應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行適宜的運(yùn)用，科學(xué)的規(guī)劃，應(yīng)以大自然發(fā)展規(guī)律為前提，實(shí)現(xiàn)人和自然能夠和諧共存，同步發(fā)展的目的。作為開(kāi)發(fā)商在推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，對(duì)于要投入使用的土地資源需向有關(guān)部門(mén)報(bào)備，確定被審批后方可開(kāi)發(fā)。另外，在建設(shè)期間會(huì)遇到各類(lèi)的問(wèn)題，這些都會(huì)給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)不利影響，容易造成經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。只有通過(guò)有效的對(duì)策進(jìn)行針對(duì)性的處理，才能保證房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

第四，市場(chǎng)影響因素。房地產(chǎn)發(fā)展是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過(guò)程，特別是各方面的因素會(huì)給其帶來(lái)極大的影響，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生改變，同時(shí)會(huì)讓房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)受到影響。相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，房屋購(gòu)買(mǎi)期間，消費(fèi)者對(duì)房屋的面積、品質(zhì)等要求，也是影響因素之一。鑒于此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展期間需要有效掌控全局，從不同的角度進(jìn)行有效調(diào)節(jié)，保證房地產(chǎn)行業(yè)走向正確的發(fā)展方向。另外，還應(yīng)該對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋意愿、能力等方面進(jìn)行仔細(xì)調(diào)研，根據(jù)實(shí)際情況制定科學(xué)的處理方案，最大限度地杜絕各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)情況。

第五，國(guó)家政策影響方面。我國(guó)為了能夠讓各個(gè)行業(yè)領(lǐng)域能夠同步發(fā)展，相繼頒布了各種政策內(nèi)容，特別是有些敏感度較高的貨幣政策等，最終的目的是政府部門(mén)通過(guò)這些方式，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)作出宏觀(guān)調(diào)控，同時(shí)也會(huì)給其行業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)帶來(lái)不同程度的影響[3]。

（二）內(nèi)部的影響因素

第一，供需矛盾方面。在上述文章當(dāng)中已經(jīng)表示，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)因?yàn)橹T多的因素影響下，會(huì)造成供求關(guān)系也在日益變化，特別是在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中有非常顯著的反應(yīng)，但不管是哪類(lèi)因素，都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不同程度的波動(dòng)。目前來(lái)講，資金、技術(shù)、勞動(dòng)力等都對(duì)房地產(chǎn)供給水平會(huì)造成一定的限制，每個(gè)因素間更會(huì)讓供需關(guān)系無(wú)法保持穩(wěn)定狀態(tài)。為了有效處理上述問(wèn)題，必須對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)節(jié)，但這一行為也會(huì)造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)。

第二，房地產(chǎn)收益率方面。這里所說(shuō)的房地產(chǎn)收益率通常表示一個(gè)為投資者針對(duì)項(xiàng)目投入的資金額度，還有一方面是凈收益，上述兩者的比例。從投資方面來(lái)講，處于高收益率狀態(tài)下，那么投資的成本也相對(duì)較多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模會(huì)進(jìn)而增加，如果收益率較低的情況下，投入的資金成本較少，這會(huì)造成房地產(chǎn)發(fā)展速度受到限制，這一方面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)帶來(lái)的影響也是顯而易見(jiàn)的。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的控制對(duì)策

（一）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行控制

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)波動(dòng)的同時(shí)，會(huì)對(duì)該行業(yè)的不同方面造成相應(yīng)的影響，如房地產(chǎn)價(jià)格，所以，有關(guān)政府部門(mén)必須制定針對(duì)性地解決對(duì)策，但是從目前的情況來(lái)講，需要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要做深度調(diào)研，并做整體性的分析。如，政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)借助第三方根據(jù)區(qū)域發(fā)展程度、基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)情況等全面評(píng)估最高及平均控制價(jià)，對(duì)于土地成本也需要進(jìn)行深度研究，這樣能夠更好地確定銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)，在此環(huán)節(jié)要仔細(xì)調(diào)查二手房?jī)r(jià)格推算銷(xiāo)售指導(dǎo)均價(jià)，只有以上內(nèi)容均調(diào)查清楚，才能最終確定樓盤(pán)商品房住房預(yù)售建議指導(dǎo)價(jià)格。企業(yè)要及時(shí)做好報(bào)備工作，備案后需要對(duì)建議指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行有效評(píng)估，這樣才能為樓盤(pán)預(yù)售備案價(jià)提供可靠依據(jù)。對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，它的目的是能夠從根本上規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格管理工作，進(jìn)而科學(xué)管理房地產(chǎn)價(jià)格。能夠充分掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，確保交易的合理性，這樣有利于方房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格無(wú)過(guò)大的波動(dòng)。另外，國(guó)家在頒布有關(guān)宏觀(guān)調(diào)控政策前，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的職責(zé)，保證房地產(chǎn)波動(dòng)在規(guī)定的范圍內(nèi)，國(guó)家在正?；深A(yù)期間還需要掌握控制節(jié)奏，不可大范圍的干涉，以當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展需求，保證房地產(chǎn)波動(dòng)在正常范圍中，當(dāng)出現(xiàn)的波動(dòng)已經(jīng)超出范圍時(shí)，國(guó)家頒布的政策需要進(jìn)行有效調(diào)節(jié)，定位片區(qū)進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控，保證住房指導(dǎo)價(jià)格體系更加健全[4]。

（二）健全經(jīng)濟(jì)管理制度

首先，應(yīng)該得到國(guó)家政策方面的支持，需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，在開(kāi)展此項(xiàng)工作前，應(yīng)該將保障性安全工程建設(shè)工作落實(shí)到實(shí)際當(dāng)中，如廉租房、公租房、限價(jià)房、棚戶(hù)區(qū)改造等，在此基礎(chǔ)上開(kāi)展重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，這樣能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)在第一時(shí)間得到相關(guān)國(guó)家優(yōu)惠政策的支持，利于其能夠順利地開(kāi)展后續(xù)建設(shè)工作。更能強(qiáng)化有關(guān)管理力度，其次，健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資體系。目前我國(guó)房地產(chǎn)融資方式通常為下面幾個(gè)方面，資本市場(chǎng)融資、房地產(chǎn)信托等。第三，構(gòu)建有方向性的國(guó)家住房消費(fèi)融資體系。當(dāng)前住房消費(fèi)融資途徑有商業(yè)按揭貸款、住房公積金低息貸等。最后，完善金融管理制度。經(jīng)濟(jì)整合期間，應(yīng)該以地區(qū)經(jīng)濟(jì)管理制度進(jìn)行融合，積極完善細(xì)節(jié)性環(huán)節(jié)，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)投資政策建設(shè)

一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，不僅要加強(qiáng)市場(chǎng)控制，還應(yīng)該注重房地產(chǎn)投資政策建設(shè)工作。對(duì)于該行業(yè)政策方面的建設(shè)，應(yīng)該與行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求無(wú)較大出入。需要充分掌握我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況，運(yùn)用的投資政策要適宜、有效，根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)情況作出針對(duì)性的調(diào)整，在短時(shí)間讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)顯著的改變。制定的房地產(chǎn)投資政策當(dāng)中，必須確定投資主體及產(chǎn)權(quán)，更要合理、明確劃分每一項(xiàng)的職責(zé)，杜絕出現(xiàn)不可預(yù)測(cè)的后果。為了能夠讓房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資、規(guī)范化發(fā)展處于良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)需要合理投資，以周期領(lǐng)域產(chǎn)生的變化，有效管控我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，并對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)況進(jìn)行密切關(guān)注[5]。

另外，在此基礎(chǔ)之上，還需構(gòu)建遠(yuǎn)期的、科學(xué)、適宜我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的投資政策，以普通房地產(chǎn)而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)近期的趨勢(shì)處于低迷狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到制約，但是依然需要通過(guò)有效的策略，全面落實(shí)投資政策。如果有不當(dāng)，或者是不能控制的經(jīng)濟(jì)政策，需要通過(guò)針對(duì)性的方法落實(shí)并調(diào)節(jié)，這樣有利于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠健康地推進(jìn)。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)投資政策的制定及實(shí)施，必須注意以下幾個(gè)方面。第一，明確投資主體，并明確劃分職責(zé)，產(chǎn)權(quán)要清晰，要有效管控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性變化。第二，密切觀(guān)察我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模性改變，保證房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資和上述規(guī)模發(fā)展處于一致?tīng)顟B(tài)，讓投資更加科學(xué)、合理。第三，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)定位工作，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，以房地產(chǎn)市場(chǎng)需求為切入點(diǎn)，保證市場(chǎng)投資在全面分析后作出正確的選擇。

（四）提升市場(chǎng)調(diào)查力度

對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)方面的有效控制，有多個(gè)方面，其中提升市場(chǎng)調(diào)查工作力度是能夠?qū)崿F(xiàn)有效控制的主要方法之一，因此，作為有關(guān)部門(mén)和相關(guān)人員應(yīng)該建立良好的協(xié)作關(guān)系，積極開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研工作，做好市場(chǎng)定位。通常來(lái)講，市場(chǎng)周期發(fā)展，以及投資主體結(jié)構(gòu)兩者是有關(guān)聯(lián)性的。但是以當(dāng)前的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)象而言，我國(guó)大部分的企業(yè)在經(jīng)營(yíng)、管理過(guò)程中有較多的不足，問(wèn)題的發(fā)生、發(fā)展給也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要因素，如有關(guān)職責(zé)分工不明確，未制定完善的預(yù)防策略等。鑒于此，應(yīng)該從理性的角度分析投資結(jié)構(gòu)，還需加大市場(chǎng)調(diào)查力度，根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)方面進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)，制定科學(xué)、合理的評(píng)估機(jī)制，不斷地調(diào)整及優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，從整體上了解房地產(chǎn)投資市場(chǎng)變化，最大限度地杜絕投資風(fēng)險(xiǎn)，或者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，這樣才能更好地推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展[6]。

（五）嚴(yán)格規(guī)范土地市場(chǎng)

作為政府有關(guān)部門(mén)，需要加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理制度，更要對(duì)土地審批制度進(jìn)行有效控制。具體需要注意下面幾個(gè)方面的部分。首先，政府實(shí)行宏觀(guān)調(diào)控，應(yīng)具備土地出讓權(quán)，這樣才能保證政府土地供給能力得以保障，確保土地資源市場(chǎng)處于開(kāi)放狀態(tài)，城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)柙谕恋囟?jí)市場(chǎng)落實(shí)，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)機(jī)制做好調(diào)控，完成土地市場(chǎng)機(jī)制二次分配和布局。其次，注重總量控制，必須根據(jù)國(guó)家頒布的準(zhǔn)則、規(guī)定內(nèi)容嚴(yán)格控制劃撥用地，還應(yīng)該保證土地資源能夠被運(yùn)用到適宜的項(xiàng)目當(dāng)中。第三，由于我國(guó)目前的土地供應(yīng)機(jī)制缺乏完善性，必須對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化和創(chuàng)新，政府需管控土地以及市場(chǎng)的出讓環(huán)節(jié)，杜絕房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)情況的發(fā)生。第四，保證招標(biāo)拍賣(mài)的規(guī)范性。我國(guó)大部分的土地轉(zhuǎn)讓都是通過(guò)招投標(biāo)、拍賣(mài)的方式開(kāi)展的，在這樣的局勢(shì)下市場(chǎng)化特征尤為明顯。但是在此期間容易出現(xiàn)一些違法行為的操作，這對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展是極其不利的。因此，需要對(duì)該方面加強(qiáng)管控工作，健全土地制度，從根本上杜絕上述問(wèn)題的發(fā)生，這樣才能利于房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，有效改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)情況[7]。

四、結(jié)束語(yǔ)

總體來(lái)講，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素諸多，其中有內(nèi)部因素、外界因素、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)等多個(gè)方面，為了能夠從根本上杜絕房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響，應(yīng)該以各方面因素為切入點(diǎn)，并全面掌握當(dāng)前房地產(chǎn)波動(dòng)變化，進(jìn)而制定并實(shí)施科學(xué)、適宜的解決方案，最大限度地控制波動(dòng)處于正常范圍當(dāng)中，讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于穩(wěn)定狀態(tài)，這對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著十分重要的意義。