房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理實(shí)施的困境與對策研究

閆明 貴陽首鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理闡述

（一）全面預(yù)算管理的概念

全面預(yù)算管理，是一個以戰(zhàn)略為導(dǎo)向的預(yù)算方法，在事前對未來經(jīng)營管理環(huán)境的分析下進(jìn)行預(yù)測，在此基礎(chǔ)上確定本預(yù)算周期內(nèi)的經(jīng)營管理目標(biāo)，然后根據(jù)各職能部門逐層分配下達(dá)各個目標(biāo)，并結(jié)合到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營安排和財(cái)務(wù)活動中，并在經(jīng)營全過程進(jìn)行監(jiān)控監(jiān)督，對結(jié)果進(jìn)行分析評價(jià)，然后反饋到各經(jīng)濟(jì)單位，指導(dǎo)經(jīng)營活動的改善和調(diào)整，使得企業(yè)在全面預(yù)算的合理區(qū)間內(nèi)逐步上升。相對于先前傳統(tǒng)預(yù)算管理以企業(yè)財(cái)務(wù)部門單獨(dú)參與，完成各個部門的經(jīng)濟(jì)預(yù)算不同，全面預(yù)算管理是一個立體化、全方位的企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略籌劃，包括經(jīng)營、投資、財(cái)務(wù)等一切經(jīng)濟(jì)活動以及企業(yè)的人、財(cái)、物各方面與供、產(chǎn)、銷各環(huán)節(jié)，都須納入預(yù)算管理，形成由經(jīng)營預(yù)算、資金預(yù)算、資本預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算等一系列預(yù)算組成的相互連結(jié)的綜合預(yù)算體系。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的必要性，是由其自身的特點(diǎn)決定的。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長，為了較好的控制好3至5 年內(nèi)的開發(fā)建設(shè)，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理來對項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督與控制。在實(shí)施過程中，全面預(yù)算管理不僅能帶來財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析和預(yù)警，更能發(fā)揮出全面預(yù)算管理工具作用，控制項(xiàng)目前中后期的發(fā)展。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)可以在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)企業(yè)制定的戰(zhàn)略來編制項(xiàng)目預(yù)算目標(biāo)，并在實(shí)施過程中能通過預(yù)算管理進(jìn)行監(jiān)督預(yù)防，最后還可以通過預(yù)算管理對本項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)分析評估，反饋總結(jié)問題。

其次，資金密集就意味著需要加強(qiáng)資金管理。這就需要全面預(yù)算管理來提高資金利用率，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防止資金流斷裂。在實(shí)施全面預(yù)算管理過程中，注重對成本的管控以及各項(xiàng)資金的流出流入和占用情況，為房地產(chǎn)的開發(fā)全面的統(tǒng)籌安排。

最后，國家政策對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展影響性大，會面臨較大的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)會發(fā)生，所以更需要全面預(yù)算管理這個工具來防范風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)通過全面預(yù)算管理，可以綜合企業(yè)內(nèi)外環(huán)境的變化，更早的預(yù)警到風(fēng)險(xiǎn)的來臨，并制定適合企業(yè)的應(yīng)對方案。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一些政策性風(fēng)險(xiǎn)更多的是無法避免的，但是實(shí)施全面預(yù)算管理可以降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失，幫助企業(yè)較平穩(wěn)的度過危機(jī)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

（一）組織機(jī)構(gòu)體系制度不健全

很多房地產(chǎn)企業(yè)有著全面預(yù)算管理委員會，但其更多的只是總經(jīng)理一人領(lǐng)導(dǎo)，日常預(yù)算管理還是交由財(cái)務(wù)部直接負(fù)責(zé)。這樣的管理委員會集權(quán)于一人有利于權(quán)威的樹立，可隨之帶來的問題是總經(jīng)理同一時(shí)期管理著多個項(xiàng)目，精力有限也使全面預(yù)算管理在財(cái)務(wù)部帶領(lǐng)下返回了傳統(tǒng)的預(yù)算管理。其弊端主要有以下幾點(diǎn)：（1）在財(cái)務(wù)部日常管理下，無論是執(zhí)行的監(jiān)控，還是問題的協(xié)調(diào)，財(cái)務(wù)部都沒有“特殊權(quán)利”。財(cái)務(wù)部在機(jī)構(gòu)設(shè)置中與各部門是平級關(guān)系，都是直接向總經(jīng)理匯報(bào)工作，所以如果在全面預(yù)算管理中遇到問題，財(cái)務(wù)部的溝通協(xié)調(diào)不一定能快速見效，而需要再次向總經(jīng)理匯報(bào)再傳達(dá)到問題部門，整個環(huán)節(jié)下來全面預(yù)算管理編制或調(diào)整的時(shí)間將不自覺地拉長。（2）財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)預(yù)算管理，容易使得集團(tuán)內(nèi)各部門員工全面預(yù)算意識不明確，會認(rèn)為預(yù)算只是財(cái)務(wù)部的事情，與他們無關(guān)。當(dāng)員工接收到所謂的“預(yù)算任務(wù)”之后，他們只會機(jī)械地去完成任務(wù)，甚至想著如何去應(yīng)付這個下達(dá)的數(shù)字，認(rèn)為全面預(yù)算管理的全員性是全員完成任務(wù)，片面的認(rèn)識預(yù)算與集團(tuán)發(fā)展并無多大關(guān)系。財(cái)務(wù)部的日常工作就是數(shù)量多且復(fù)雜，這不僅加重了財(cái)務(wù)部的工作負(fù)擔(dān)，還會使得全面預(yù)算被曲解誤解，最后只存在于企業(yè)的財(cái)務(wù)部中，并不能給集團(tuán)的戰(zhàn)略層面帶來改變。

（二）預(yù)算管理控制調(diào)整措施不嚴(yán)謹(jǐn)

全面預(yù)算管理過程中的控制與調(diào)整對于一個企業(yè)來說，是既嚴(yán)肅又非常重大的事情，如果不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)并做出調(diào)整，將會給全面預(yù)算管理的實(shí)施帶來很大的困擾。全面預(yù)算是一個巨大的匯總體，在經(jīng)營活動大環(huán)境變化莫測下，其整體就會隨著各具體數(shù)量的微小變化而開始變化，如果全面管理預(yù)算只停留在預(yù)算而沒有在實(shí)際過程中去監(jiān)控去調(diào)控，最終預(yù)算會與實(shí)際差異較大，并使得企業(yè)沒有在規(guī)劃的路線上向前發(fā)展，使預(yù)算落在實(shí)際之后。完善嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念A(yù)算調(diào)整制度應(yīng)該明確調(diào)整的原則、調(diào)整的條件等，使其在制定下發(fā)揮作用，而不是當(dāng)前規(guī)定的簡單調(diào)整程序。個別房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理調(diào)整上缺乏指導(dǎo)原則，對具體調(diào)整條件也未明確，這將使得企業(yè)在遇到重大情況下無法及時(shí)做出反應(yīng)。適時(shí)適當(dāng)?shù)貙θ骖A(yù)算進(jìn)行調(diào)整，才能讓預(yù)算在原有具備約束力的同時(shí)，又增加了應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的靈活性，使其達(dá)到“剛?cè)嵯酀?jì)”的效果。

（三）預(yù)算管理的考核激勵機(jī)制不完善

完善全面的考核獎勵機(jī)制，將可以有效地引導(dǎo)和帶動全體員工的工作行為。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算考核只針對項(xiàng)目的整體與領(lǐng)導(dǎo)崗位的員工，普通員工并沒有在其考核范圍之列。對于普通員工，考評的方式是由自評和互評方式相結(jié)合，這就導(dǎo)致多為主觀判斷，考核標(biāo)準(zhǔn)并沒有和部門的預(yù)算執(zhí)行情況相掛鉤?？己嗽u分是后續(xù)員工激勵的基礎(chǔ)，未將普通員工納入考核使得他們對部門預(yù)算執(zhí)行是否達(dá)到目標(biāo)漠不關(guān)心，這會導(dǎo)致全面預(yù)算實(shí)施力度大大降低，積極性大大削減。對于中高層員工，他們除物質(zhì)需求之外，還需要受到別人尊重和實(shí)現(xiàn)自我的需求，所以單一的激勵方式達(dá)不到全體員工的需求滿足。而如果達(dá)不到針對不同員工需求差異采取不同的激勵方式的話，那全面預(yù)算就很難達(dá)到最優(yōu)效果。

三、對于房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的建議

（一）健全完善全面預(yù)算管理組織體系

完善、科學(xué)的組織體系，可以使全面預(yù)算管理防止在過程中流于形式，避免預(yù)算渙散無組織性，在員工中樹立起全面預(yù)算的權(quán)威。有些房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理組織體系里已有預(yù)算管委會，但多數(shù)時(shí)間是由財(cái)務(wù)部一手包辦，所以在樹立正確觀念的同時(shí)，建立一個在管理委員會之下的管理委員會辦公室，財(cái)務(wù)部協(xié)同其管理日常預(yù)算事務(wù)。管委會辦公室主要職責(zé)會更多地在前期分解日常目標(biāo)、上報(bào)預(yù)算審批、匯總各部門預(yù)算草案，后期負(fù)責(zé)跟蹤各部門各項(xiàng)目執(zhí)行情況，定期分析報(bào)告數(shù)據(jù)等。這樣一方面可以緩解任務(wù)繁重的財(cái)務(wù)部，使財(cái)務(wù)人員負(fù)擔(dān)減輕；另一方面管委會辦公室的設(shè)立，也將有效提升全面預(yù)算的準(zhǔn)確性和工作效率。此外，全面預(yù)算管理組織體系的健全完善也離不開對專業(yè)人才的吸納。在做好內(nèi)部員工的培訓(xùn)之外，引進(jìn)有財(cái)務(wù)功底、對數(shù)據(jù)敏感、有預(yù)算經(jīng)驗(yàn)的骨干，提高企業(yè)自身全面預(yù)算的水平，也在企業(yè)內(nèi)部營造出重視全面預(yù)算的氛圍，讓原來的員工也積極參與預(yù)算培訓(xùn)，鞏固了企業(yè)全面預(yù)算的核心地位。

（二）建立全面預(yù)算管理編制標(biāo)準(zhǔn)化

全面預(yù)算管理始于編制，在預(yù)算編制開始前召開預(yù)算動員大會、在執(zhí)行前簽訂責(zé)任書，這樣不僅使預(yù)算管理的權(quán)威性得到了樹立、調(diào)動起全體員工參與的積極性，還讓各分解目標(biāo)責(zé)任落實(shí)到個人，提高各部門對全面預(yù)算的責(zé)任意識。相對原來的流程，修訂的流程明確了各階段的任務(wù)，并在反復(fù)的審核修改平衡中，體現(xiàn)出上下結(jié)合的全面預(yù)算編制原則，這樣既充分調(diào)動起全體員工積極性，還消除了上下級因?yàn)闇贤ń涣鞔螖?shù)少造成的信息不對稱情況。再者在編制中，企業(yè)沒必要對編制的方法一直強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一性，應(yīng)該是根據(jù)企業(yè)不同的戰(zhàn)略不同的內(nèi)外部環(huán)境來因地制宜地采用編制方法。所以房地產(chǎn)企業(yè)可以引入滾動預(yù)算法來編制預(yù)算。企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況按季度進(jìn)行滾動預(yù)算，這樣不會有按月滾動的巨大工作量，而且還克服了原來預(yù)算僵化和各部門預(yù)算隨意籠統(tǒng)的情況。

（三）規(guī)范預(yù)算調(diào)整機(jī)制并嚴(yán)格執(zhí)行

全面預(yù)算過程中的預(yù)算調(diào)整是企業(yè)前進(jìn)的“方向盤”，是完成本年目標(biāo)的保障，更是最后全面預(yù)算能為企業(yè)發(fā)揮多大作用的強(qiáng)有力工具。全面預(yù)算在企業(yè)內(nèi)部開始執(zhí)行后，一般是定型了，不能隨意調(diào)整的；但如果企業(yè)一味地強(qiáng)制硬約束，而對內(nèi)外部環(huán)境的變化不聞不問，那這樣將會導(dǎo)致預(yù)算的僵化、松弛，反而不利于全面預(yù)算管理過程中提高效率。由于預(yù)算管理都是事前編制，有一定的前置性，對于之后不可控的環(huán)境變化，將使原有預(yù)算目標(biāo)不適應(yīng)現(xiàn)有公司發(fā)展，所以企業(yè)就有必要對其進(jìn)行修改調(diào)整。對于要規(guī)范調(diào)整機(jī)制，就要確定調(diào)整原則、條件。

確定預(yù)算調(diào)整的原則，將是整個調(diào)整行為的指導(dǎo)思想，可以考慮遵循以下幾個原則：一、戰(zhàn)略目標(biāo)指導(dǎo)原則：調(diào)整原有的預(yù)算目標(biāo)必須以企業(yè)戰(zhàn)略為指導(dǎo)，調(diào)整后不偏離企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)；二、謹(jǐn)慎性原則：調(diào)整原有預(yù)算對企業(yè)來說是一件很重要很嚴(yán)肅的事，因?yàn)轭l繁改動會影響企業(yè)的穩(wěn)定性和連續(xù)性。所以對于企業(yè)不到萬不得已的情況下，首先要思考的是補(bǔ)救措施，并不是直接調(diào)整。明確調(diào)整的條件可以增加預(yù)算調(diào)整的可操作性。對于符合條件情形的，可以按程序申請調(diào)整，如：企業(yè)董事、高層調(diào)整企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略，變動原有經(jīng)營活動計(jì)劃；外部市場發(fā)生重大變化，各競爭對手打價(jià)格戰(zhàn)等；國家對房地產(chǎn)的政策變更，影響到原有預(yù)算執(zhí)行。

（四）加強(qiáng)對員工考核并改善激勵方式

全面預(yù)算在全過程都是強(qiáng)調(diào)著全員參與，所以在考核激勵上也不應(yīng)例外。企業(yè)需要把全體員工都納入考核激勵體系中，才能調(diào)動所有員工都參與其中，提高他們的主動性、積極性?；鶎訂T工的薪資主要由兩部分組成，崗位工資和績效工資的比例由各部門不同性質(zhì)決定的。但是建議企業(yè)可以加大績效工資的比例，降低基本工資，這樣的方式更有利于員工在全面預(yù)算中激發(fā)工作動力。再者，把員工與所在部門最終預(yù)算執(zhí)行情況的捆綁，也可以引導(dǎo)部門內(nèi)部相互合作并重視預(yù)算，這也讓普通員工意識到個人與部門是相融合的。

在激勵方式上，為滿足不同層級的員工的需要，企業(yè)應(yīng)該采取多樣化的激勵方式，才能達(dá)到理想的效果。首先是物質(zhì)激勵與精神激勵相結(jié)合。具體來說，就是對于員工，要繼續(xù)采用獎金、福利等物質(zhì)激勵方式；其次，也要考慮員工的精神需求、晉升成長等需求。比如對于考核評優(yōu)的員工，可在大會上公開表揚(yáng)、選派優(yōu)秀員工學(xué)習(xí)培訓(xùn)、在晉升上優(yōu)先考慮等。其次，獎懲分明。對于優(yōu)秀的員工我們予以獎勵，反之那些有損企業(yè)發(fā)展的員工要及時(shí)制止和懲罰。企業(yè)可以在各部門對考核排名較后的員工，實(shí)行一定比例的末位淘汰制；或者在過程中造成企業(yè)損失，采取罰款降職等手段。這樣一來，多樣化的激勵可以有效激活企業(yè)的工作活力，約束員工的工作行為。

四、結(jié)論

全面預(yù)算對企業(yè)的重要性不言而喻。從國家大政策來看，近幾年的房地產(chǎn)企業(yè)將會風(fēng)起潮涌，頻繁的市場調(diào)整和政策出臺，將使得房地產(chǎn)企業(yè)把重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到企業(yè)自身的預(yù)算管理工作中。實(shí)施全面預(yù)算，是增強(qiáng)企業(yè)運(yùn)作效率，降低風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理還停留在傳統(tǒng)預(yù)算中，在經(jīng)營管理的問題還有完善的空間。房地產(chǎn)企業(yè)建立起自己的全面預(yù)算體系，及時(shí)對問題做出對策及反饋，做好制度建設(shè)、信息系統(tǒng)建設(shè)、分析反饋建設(shè)、人才建設(shè)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。