基于人口流動(dòng)視域的廣西商品住宅價(jià)格影響研究

陳慶滿，楊小雄，王永卿

(南寧師范大學(xué) 自然資源與測(cè)繪學(xué)院，廣西 南寧 530001)

1 引言

伴隨著新型城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)型變化，廣西的人口流動(dòng)日益頻繁，規(guī)模不斷擴(kuò)大，大量的人口外遷已是廣西經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重大問題。為了更好地解決人民的居住問題，必須從人口的流動(dòng)性與房?jī)r(jià)之間的相互影響入手。對(duì)人口流動(dòng)及商品住宅價(jià)格進(jìn)行深入探討，這對(duì)廣西各城市間的有序流動(dòng)、縮小區(qū)域發(fā)展差距、建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期運(yùn)行機(jī)制具有重要意義；通過分析不同地區(qū)的人口變動(dòng)情況，了解不同地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，進(jìn)而探討不同地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展的發(fā)展?jié)摿?，可為廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展制定策略。

2 研究區(qū)域概況

改革開放以來，我國的流動(dòng)人口不斷增加，特別是從2005年以來，流動(dòng)人口數(shù)量增加效應(yīng)更為顯著。廣西發(fā)展較為落后，經(jīng)濟(jì)促進(jìn)力低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，中部核心經(jīng)濟(jì)區(qū)(桂林—柳州—南寧—北海)與東部、西部的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距巨大，勞動(dòng)力流失嚴(yán)重，大量人口流入到發(fā)展較好的城市。

從總量角度分析,廣西2020年已有5019萬人的常住人口，戶籍人口已經(jīng)到達(dá)5718萬人。從2009～2019年，廣西戶籍人口數(shù)逐年增加，常住人口無大幅度增加或減少。其中在這11年中，男性均多于女性。廣西14個(gè)地級(jí)市的戶籍人口和常住人口也呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。廣西14個(gè)地級(jí)市中,以南寧市、玉林市、桂林市、貴港市人口居多。2019年廣西人口流入唯一的城市是柳州，其他城市均為人口流出城市，貴港和玉林的流動(dòng)規(guī)模較大?？傮w而言，廣西最吸引流動(dòng)人口的城市為柳州，而作為省會(huì)城市的南寧人口均為流出(表1)。

表1 廣西流動(dòng)人口統(tǒng)計(jì)

廣西經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，各項(xiàng)最新的政策落地較慢，廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也較為落后。目前，廣西各市在嚴(yán)格管控商品住宅價(jià)格，并對(duì)商品住房庫存進(jìn)行優(yōu)化管理。當(dāng)前，廣西各地正在響應(yīng)國家政策，嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)暴漲，防止房?jī)r(jià)非理性上漲，從而推動(dòng)廣西區(qū)域的商品房市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資角度看，近20年間，廣西地區(qū)地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額持續(xù)增長(zhǎng)，2020年，廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資額近達(dá)4萬億元，2000～2005年，廣西地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，一度平穩(wěn)。而2005至今，廣西加大對(duì)房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸發(fā)展起來(圖1)。

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)投資額變化趨勢(shì)

從廣西整體的住宅平均銷售價(jià)格來看，廣西整體房?jī)r(jià)在近10年來穩(wěn)定上升。從2009～2019年期間，廣西商品房銷售均價(jià)從近3000元/m2上升到近7000元/m2。由商品住房的銷售面積情況來看，廣西商品住宅銷售面積整體增加。10年間，商品銷售面積從2598.4萬m2增到6076.88萬m2，值得關(guān)注的一點(diǎn)為廣西各地住宅價(jià)格也在飛快增長(zhǎng)。廣西住宅面積在2014年以前上升緩慢，2015年后逐漸大幅度增加，而住宅新開工面積在2018年和2019年飛快增長(zhǎng)。以上均說明廣西商品住房銷售市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好(圖2)。

圖2 廣西整體住宅平均銷售價(jià)格變化

從圖3可以看出，2009～2019年期間，廣西各大城市住宅的平均售價(jià)存在差異，部分地區(qū)之間的差異有逐步擴(kuò)大的傾向，但整體上有增長(zhǎng)的傾向。對(duì)廣西14個(gè)市的商品住房均價(jià)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)南寧住宅價(jià)格連續(xù)多年在廣西14個(gè)地級(jí)市中呈現(xiàn)最高價(jià)位，自2009～2019年，房?jī)r(jià)由最初的4000/m2，上升至9000元/m2,賀州與來賓是廣西商品住房平均價(jià)格最低的2個(gè)城市，同時(shí)，廣西14市房?jī)r(jià)位于前2位的城市為南寧和柳州，其中桂林和北海2條上升線基本上趨于一致，而其他城市的房?jī)r(jià)基本上大體相同。

圖3 廣西各市商品住宅價(jià)格銷售均價(jià)變化

3 實(shí)證研究

3.1 數(shù)據(jù)來源和變量選擇

本文選取廣西14個(gè)城市2009～2019年的面板數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局、《廣西壯族自治區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒》(2009—2019)及各地級(jí)城市統(tǒng)計(jì)年鑒和統(tǒng)計(jì)公報(bào)及地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)等。

本文研究所涉及的變量類型包括解釋變量、被解釋變量以及控制變量(表2)。

表2 變量指標(biāo)

3.2 實(shí)證研究

3.2.1 變量描述性統(tǒng)計(jì)分析

簡(jiǎn)單的樣本基本統(tǒng)計(jì)特征見表3，可以發(fā)現(xiàn)：廣西多個(gè)市的住宅價(jià)格存在較大差距，標(biāo)準(zhǔn)差達(dá)到0.348，同樣人口流動(dòng)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差超過1，間接說明各個(gè)城市之間的城市化的差異非常較大，表3采用對(duì)數(shù)處理。

表3 變量基本統(tǒng)計(jì)描述特征

3.2.2 相關(guān)性分析

表4展示了各個(gè)變量之間的相關(guān)關(guān)系：①人口流動(dòng)(folw)和廣西房?jī)r(jià)(prices)的相關(guān)系數(shù)是0.164，在P=0.043<0.05,說明水平顯著性，由于相關(guān)系數(shù)為正，即說明flow和prices呈現(xiàn)正相關(guān)。即說明人口流動(dòng)規(guī)模越大，廣西房?jī)r(jià)越高，然而這僅是單變量檢驗(yàn)，未控制其他變量的影響；②本文所選取額控制變量與廣西房?jī)r(jià)的顯著性P值小于0.01，即說明本文選擇控制變量都有較好的代表性，顯著性較高。

表4 相關(guān)性分析

3.2.3 實(shí)證分析

表5分別用混合效應(yīng)模型、固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型進(jìn)行回歸發(fā)現(xiàn)：3種回歸方式下核心解釋變量人口流動(dòng)(flow)和商品住宅價(jià)格(price)均呈現(xiàn)顯著正相關(guān)關(guān)系。同時(shí)構(gòu)建了POOL模型、FE模型和RE模型，分別通過F檢驗(yàn)、Hausman檢驗(yàn)，霍斯曼卡方檢驗(yàn)值是0.0022，拒絕原假設(shè)，即選擇固定效應(yīng)模型(PE)效果最優(yōu)。

表5 回歸方法選擇

由表6可知，方程(1)FE為人口流動(dòng)和廣西住宅價(jià)格的關(guān)系，通過顯著性結(jié)果P值小于0.01，以及系數(shù)大于0，說明兩者存在顯著性水平上的正相關(guān)，即說明廣西流動(dòng)人口增加1%，住宅價(jià)格將提高0.035%，同時(shí)也驗(yàn)證了在不考慮其他變量影響下，人口流動(dòng)對(duì)廣西商品住宅價(jià)格具有促進(jìn)作用。方程(2)固定效應(yīng)回歸模型加入了income、land、traffic、park、investment、GDP 6個(gè)控制變量后，靜態(tài)面板模型進(jìn)行回歸，發(fā)現(xiàn)人口流動(dòng)依然顯著性結(jié)果P值小于0.01，以及系數(shù)大于0，說明兩者存在顯著性水平上得正相關(guān)，同樣說明人口流動(dòng)每增加1%，房?jī)r(jià)就上漲0.014%。根據(jù)上述回歸結(jié)果，驗(yàn)證了廣西人口流動(dòng)和房?jī)r(jià)兩者之間呈現(xiàn)明顯得正相關(guān)關(guān)系，意味著人口流動(dòng)會(huì)促進(jìn)廣西商品住宅價(jià)格得上漲。

表6 整體回歸分析

從控制變量的回歸結(jié)果來看，人均GDP對(duì)房?jī)r(jià)的回歸系數(shù)為0.24197，并且和房?jī)r(jià)顯著性P值小于0.01,說明呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)，即人均GDP每提1%，房?jī)r(jià)會(huì)上漲0.241%，這說明一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)于一個(gè)城市的住房市場(chǎng)具有重要影響。城鎮(zhèn)單位在崗職工工資總額與地區(qū)房?jī)r(jià)無顯著關(guān)系，建設(shè)用地面積_居住用地(land)與地區(qū)房?jī)r(jià)的顯著性P值小于0.01,并且相關(guān)系數(shù)大于0，說明land與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)顯著性的正相關(guān)。城市出租汽車運(yùn)營(yíng)車輛數(shù)與廣西地區(qū)房?jī)r(jià)無顯著關(guān)系。建成區(qū)綠化覆蓋率、房地產(chǎn)開發(fā)投資和房?jī)r(jià)無顯著性關(guān)系。

4 結(jié)論和建議

4.1 結(jié)論

本文基于2009～2019年廣西14個(gè)城市的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，得出主要結(jié)論如下:

(1)長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)受人口流動(dòng)的影響將會(huì)逐漸降低，人口流動(dòng)規(guī)模越大，住房剛性需求增量越大，從而更能促進(jìn)商品住宅價(jià)格的上漲。

(2)從整個(gè)廣西層面看，人口流動(dòng)和房?jī)r(jià)兩者之間呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)關(guān)系，即人口流動(dòng)能推動(dòng)廣西整體房?jī)r(jià)上漲，人口流動(dòng)每增加1%，房?jī)r(jià)就上漲0.014%。城市內(nèi)的流動(dòng)人口規(guī)模越大、占比越高，房?jī)r(jià)也會(huì)升高。

(3)針對(duì)其他變量對(duì)商品住宅價(jià)格影響的研究結(jié)果表明，人均地區(qū)生產(chǎn)總值對(duì)房?jī)r(jià)的作用顯著為正。人均生產(chǎn)總值變化越大的城市，房?jī)r(jià)也會(huì)增加、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率也會(huì)更高。此外建設(shè)用地面積與房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)顯著性的正相關(guān)。一個(gè)地區(qū)建設(shè)用地占比越大，越促進(jìn)商品住宅價(jià)格上漲。

(4)廣西以人口遷出為主，柳州是唯一的人口流入城市，貴港和玉林流動(dòng)規(guī)模較大，近來年廣西流動(dòng)人口數(shù)量增長(zhǎng)，商品房住宅價(jià)格逐年上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出良好發(fā)展趨勢(shì)，廣西人口流動(dòng)水平與商品住房市場(chǎng)的發(fā)展有一定的相關(guān)性，南寧、柳州、貴港、桂林、北海等流動(dòng)人口占比與規(guī)模較大的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展繁榮，商品住宅價(jià)格更高。

4.2 策略建議

根據(jù)實(shí)證和理論分析得到的結(jié)論，為推動(dòng)廣西住房市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，本文從以下3個(gè)方面提出策略建議。

(1)要重視流動(dòng)人口的流動(dòng)，有關(guān)部門要加大對(duì)流動(dòng)人口的監(jiān)管力度。在社會(huì)的發(fā)展和人口流動(dòng)中，外來人口既想要增加自己的經(jīng)濟(jì)來源，又想要在城市里立足、發(fā)展。當(dāng)前廣西流動(dòng)人員管理存在諸多問題，包括流動(dòng)管理制度不健全、管理機(jī)構(gòu)不健全、信息不對(duì)稱等。

(2)加強(qiáng)住房制度建設(shè)，以滿足農(nóng)民工的需要。健全住房供給和安全制度，改善人民生活的舒適條件。在實(shí)際的基礎(chǔ)上，要做好充分的準(zhǔn)備，解決農(nóng)民工的住房問題，同時(shí)還要建立一個(gè)系統(tǒng)的、多元的住房體系，包括城中村改造、經(jīng)濟(jì)適用房、公共住房等。同時(shí)，要大力發(fā)展房地產(chǎn)公司的房屋租賃，加強(qiáng)對(duì)房屋租賃的監(jiān)管，并對(duì)個(gè)體居民進(jìn)行合法的租賃。強(qiáng)化房屋出租管理。加強(qiáng)管理體系建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)租賃行業(yè)的管理。

(3)落實(shí)“人地掛鉤”，確保基本符合用地供應(yīng)的人口流向。通過實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)居民的集中對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響較大，而在當(dāng)前“房住不炒”的背景下，居民的增加與住房?jī)r(jià)格的關(guān)系就變得更為關(guān)鍵。