新時期房地產(chǎn)融資新渠道闡述與探究

史海霞

（東勝房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司，河北 石家莊 050000）

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，消耗成本多，回收周期長，投資風(fēng)險大，為保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的穩(wěn)定運作，就需要有足夠的資金作為支撐?；谶@一特征，使房地產(chǎn)企業(yè)非常依賴融資。銀行一直是房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資性渠道，因為當(dāng)前房地產(chǎn)在融資渠道上比較單一，在當(dāng)前銀行放貸收緊的背景下，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的融資，給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展帶來負(fù)面影響。在新時期下，對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道進行改革創(chuàng)新，可以幫助企業(yè)快速統(tǒng)籌所需資金，給房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)提供資金支持，有利于促進房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資方法

（一）自籌資金

自籌資金主要是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部獲取資金的一種方式，適合發(fā)展初期的小型房地產(chǎn)項目，通常是在股東追加股本金或者提供股東借款的形式下進行資金統(tǒng)籌。但是，隨著房地產(chǎn)價格的不斷升高，投資規(guī)模擴大，資金周期延長，如果只是通過自籌資金無法保證房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，不利于融資目標(biāo)的快速實現(xiàn)。

（二）銀行貸款

銀行是房地產(chǎn)傳統(tǒng)的融資渠道，主要是銀行提供貸款，根據(jù)房企的信譽、發(fā)展情況的調(diào)查，給其提供房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，并約定對應(yīng)的利息和還款期限，通過土地儲備貸款、房地產(chǎn)銷售按揭貸款等方式，給房地產(chǎn)企業(yè)提供所需資金。結(jié)合現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)銀行貸款發(fā)展情況來說，貸款資金數(shù)額超過60%，是房地產(chǎn)企業(yè)廣泛采用的融資方法[1]。

（三）債券融資

債券融資有一定門檻，小型房企不具備發(fā)行債券開展債券融資的資格，這種方式只適合大型房企。但大型房企在債券融資方面也沒有得到充分利用，這是因為目前我國債券市場還不夠完善，整體規(guī)模和發(fā)達(dá)國家有一定差距?；谶@些原因?qū)е路科笸ㄟ^債券融資并不能取得理想的效果，制約了應(yīng)用。

（四）信托融資

信托融資主要是依靠信托機構(gòu)，由房企向信托機構(gòu)提出申請，利用房產(chǎn)租賃、出售等方式獲取資金。

（五）民間借貸

民間借貸是一種非國家正規(guī)金融渠道，以資金籌措為根本的融資方法。一般來說，這種融資方式需要面臨較高的利率，而且也不能獲取太多的資金，但是流程簡便，如果房企當(dāng)前差的資金空缺不是很大，可選擇這種方式，可以滿足房地產(chǎn)生產(chǎn)資金需求，特別是對于一些小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，在資金流比較緊張的情況下，為了實現(xiàn)企業(yè)更好發(fā)展，一般會采取這種融資方法。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題

（一）融資渠道單一

當(dāng)前我國房企在融資渠道方面還是太過單一，面臨的風(fēng)險多。一些大規(guī)模的房地產(chǎn)，通過發(fā)行債券、信托、海外融資等方式進行資金統(tǒng)籌，但以上方式往往需要政府的相關(guān)政策，以及國外政府的政策的一定限制，這些限制問題對房企貸款融資業(yè)務(wù)都會造成影響。從現(xiàn)狀看，目前我國房企還是主要依靠銀行這一單一的融資渠道，這主要就是因為我國政策方面，對于債券、信托等方面存在一定門檻和限制，使房企的融資受到一定限制，影響了自主性，難以獲取足夠的融資，影響融資渠道和融資作用的有效發(fā)揮[2]。

（二）融資成本高

結(jié)合當(dāng)前國內(nèi)外房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展時間相對較短，因此在國際房地產(chǎn)市場上沒有形成良好的認(rèn)知，自身發(fā)展目標(biāo)不清晰，在制定房地產(chǎn)融資對策過程中，伴隨一定的主觀性。一些大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)主要是憑借自身企業(yè)形象和規(guī)模優(yōu)勢，通過采用海外融資或者發(fā)行債券等方式統(tǒng)籌資金。即便是國家排名前五十的房地產(chǎn)企業(yè)，融資成本超過7%，如果是一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行貸款難度比較高，更多采用的信托方式緩解資金緊張壓力，但是融資成本相對較高，一般超過15%。

（三）融資風(fēng)險多

在獲得收益的同時，也會伴隨一些風(fēng)險，在房地產(chǎn)企業(yè)運營管理過程中，受到各種因素影響，融資風(fēng)險發(fā)生率高，要求企業(yè)提前做好準(zhǔn)備工作，采取相關(guān)措施防控融資風(fēng)險。一方面，受到房地產(chǎn)自身特殊性影響，企業(yè)融資除了單位價格比較高之外，具有流動性差、變現(xiàn)周期長等特點，房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)更好發(fā)展，需要時刻關(guān)注經(jīng)濟市場發(fā)展?fàn)顩r和企業(yè)發(fā)展要求，防止應(yīng)對不及時而引發(fā)經(jīng)營風(fēng)險。

另一方面，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、投資模式、金融市場、土地和稅收政策等都進行了調(diào)整。行業(yè)發(fā)展形勢的不斷改變，讓房地產(chǎn)開始調(diào)整經(jīng)營發(fā)展方向和戰(zhàn)略，一些大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)因為自身經(jīng)濟實力雄厚，發(fā)展規(guī)模穩(wěn)定，受到的影響比較小，而針對一些小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，自身發(fā)展影響相對較高。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)除了要進行房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)之外，還要做好經(jīng)營管理工作，綜合思考經(jīng)營與管理中潛在風(fēng)險問題，特別是對于資金比較密集的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其產(chǎn)品區(qū)域特點較為明顯，在實際經(jīng)營過程中，需要綜合思考房地產(chǎn)項目周圍區(qū)域交通設(shè)施、建筑項目建設(shè)、醫(yī)療服務(wù)水平等各項資源配置與發(fā)展。

三、新時期房地產(chǎn)融資新渠道

（一）房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托也就是投資企業(yè)把統(tǒng)籌的資金應(yīng)用在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)中，讓投資者從中獲得一定效益。房地產(chǎn)信托在融資以后，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)和投資企業(yè)之間形成一種法律保護關(guān)系，房地產(chǎn)信托可以把投資者投資資金進行科學(xué)配置，讓投資者從中獲得一定投資效益。針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)信托企業(yè)資金來源比較廣泛，并且在資金運行過程中，可以安排專業(yè)人員進行管理，在資金準(zhǔn)轉(zhuǎn)方面保持一定優(yōu)勢。針對投資者來說，房地產(chǎn)信托企業(yè)因為信譽度高，專業(yè)人才數(shù)量多，所以在資金操作上面臨的風(fēng)險少，經(jīng)濟效益理想。

（二）房地產(chǎn)債券融資

在房地產(chǎn)企業(yè)資金統(tǒng)籌中，通過發(fā)行借款憑證獲得效益，這種方式也就是房地產(chǎn)債券融資。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)在債券融資中，展現(xiàn)出較強的自由性，由于債權(quán)人對房地產(chǎn)實際運行不享有控制權(quán)，但是房地產(chǎn)債券發(fā)行中的經(jīng)濟成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行貸款經(jīng)濟成本，在利息償還中使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟壓力比較大。房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地將資金問題處理，采取房地產(chǎn)債券融資方式是非常重要的，在某種程度上可以將社會中閑散資金進行統(tǒng)籌，把銀行在房地產(chǎn)融資中施加的壓力不斷減少，提高國外債券市場活躍度[3]。

（三）房地產(chǎn)證券化

把房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)變成債券投資，這種融資方式也就是房地產(chǎn)證券化。對于房地產(chǎn)證券化來說，在本質(zhì)上指的是把房地產(chǎn)投資者在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)中獲得的投資效益科學(xué)分配，把房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)進行導(dǎo)向性處理的一種融資方式。和其他房地產(chǎn)融資方式比較，房地產(chǎn)證券化更具操作性，并且操作范疇比較廣泛，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出傳統(tǒng)債券證券化范疇。

房地產(chǎn)證券化通常是以房地產(chǎn)抵押為重點，其中包含了股票、證券等金融性工具，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部流動，希望把房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)中資金量科學(xué)處理，讓房地產(chǎn)企業(yè)資本在運行中的風(fēng)險降至最低，保證房地產(chǎn)企業(yè)在運營發(fā)展中擁有充足的資金。

（四）房地產(chǎn)私募基金

房地產(chǎn)私募基金和傳統(tǒng)基金私募比較，有著相同之處，在實際結(jié)構(gòu)上展現(xiàn)出較強的靈活性。當(dāng)前，我國在房地產(chǎn)私募基金方面展現(xiàn)出信托特點，最終把房地產(chǎn)私募基金在運行中展現(xiàn)出特殊性質(zhì)。在房地產(chǎn)私募基金中，浮動性質(zhì)的收益數(shù)量少，通常以固定收益為主，這種結(jié)構(gòu)在某種程度上可以提高投資者自信心。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇房地產(chǎn)私募基金模式進行融資過程中，通常是以股東身份向投資者借款，這種融資方式讓投資者和房地產(chǎn)企業(yè)之間存在一定的關(guān)聯(lián)性，在某種程度上無法保證投資者自身利益。

四、新時期房地產(chǎn)融資措施

（一）拓寬融資渠道

為了有效提升房企融資效果，最直接的方法就是改善以往融資渠道單一的不良局面，設(shè)計更加多樣的、創(chuàng)新性的融資渠道。房地產(chǎn)行業(yè)在這方面經(jīng)過多年的摸索，提出了如私募基金、供應(yīng)鏈融資以及資產(chǎn)證券化等適合房地產(chǎn)行業(yè)的新型融資方式。比如采用房企私募基金，就是充分發(fā)揮私募資金的優(yōu)勢，以股權(quán)投資的方式將私募資金投入到房建項目之中，作為房地產(chǎn)項目的啟動資金。資產(chǎn)證券化也是一種創(chuàng)新性的融資方式，因為房地產(chǎn)產(chǎn)品本身具有一定資產(chǎn)價值，這為資產(chǎn)證券化提供了可行性。

目前適合房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)證券化融資主要由REITS、ABS以及ABN等幾種形式，目前在我國得到逐步應(yīng)用，并取得了一定的應(yīng)用效果，但是相關(guān)政策還不夠完善，需要進一步改進[4]。此外，一些民間擔(dān)保、AMC公司等都能提供一定的融資效果，這些方面還可以進一步開發(fā)。我國從服務(wù)實體經(jīng)濟的角度，近年來也積極調(diào)整政策，供應(yīng)鏈融資、保理等金融方式也可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得一定的資金，并購融資、產(chǎn)業(yè)融資等滿足保險投資要求的融資項目，也具備一定的發(fā)展空間，可以為房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)籌更多的資金。

（二）加強融資成本控制

成本控制作為房地產(chǎn)企業(yè)在未來經(jīng)營發(fā)展中重點關(guān)注的內(nèi)容，融資風(fēng)險雖然可以通過各種方式進行防范與控制，但是不能從根源上規(guī)避，企業(yè)需要相關(guān)人員樹立正確的風(fēng)險防范意識，加強融資成本控制，結(jié)合市場發(fā)展情況，及時識別和評估融資風(fēng)險，提前采取相關(guān)措施進行防范和控制，降低風(fēng)險帶來的負(fù)面影響。在風(fēng)險評估過程中，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況和發(fā)展要求，通過采用各種風(fēng)險防控對策，規(guī)避或者降低融資風(fēng)險給企業(yè)帶來的負(fù)面影響，保證融資活動的實效性。

在實際中，房地產(chǎn)企業(yè)為了加強采購成本管理機制建設(shè)，需要通過各種現(xiàn)代化管理方式和技術(shù)，優(yōu)化成本控制系統(tǒng)，完善成本監(jiān)督管理機制，通過系統(tǒng)化資金管理體系，促進企業(yè)風(fēng)險防控水平的提高，增強企業(yè)風(fēng)險抵御能力。

除此之外，通過提高企業(yè)索賠意識，也能幫助企業(yè)更好的防控融資風(fēng)險，減少融資成本，根據(jù)融資成本風(fēng)險管理要求和相關(guān)內(nèi)容，加強預(yù)測和分析，提前做好風(fēng)險防控工作，制定科學(xué)的應(yīng)急預(yù)警方案，特別是在融資成本統(tǒng)計管理過程中，應(yīng)該加大控制力度，結(jié)合房地產(chǎn)項目實際情況，要求企業(yè)財務(wù)人員重點關(guān)注成本核算信息和稅負(fù)，通過多角度入手進行管理，強化成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中的價值，實現(xiàn)對融資成本的科學(xué)管控，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)整體效益水平的提高，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

（三）構(gòu)建完善的融資體系

在不斷擴充房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過程中，還要加強融資體系建設(shè)，促進企業(yè)融資業(yè)務(wù)的更好發(fā)展。在實際中，深入金融市場，減少融資風(fēng)險，創(chuàng)建良好的融資氛圍，這對房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展有著重要意義。在實際中，房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)融資工作能夠有序進行，嚴(yán)格按照國家政策要求落實相關(guān)工作，使其朝著更加專業(yè)、更加標(biāo)準(zhǔn)的方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)豐富融資渠道，此外筆者也呼吁國家相關(guān)部門能夠盡快完善相關(guān)政策，減少風(fēng)險發(fā)生，有利于促進房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展。

（四）建立多層次資本市場

在新時代發(fā)展下，給我國房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好發(fā)展機會，通過建立多層次的資本市場，可以給房地產(chǎn)企業(yè)融資提供支持。一方面，以深滬交易所為重點，將主板市場價值充分發(fā)揮，適當(dāng)?shù)卣{(diào)整進入門檻，保證主板市場企業(yè)質(zhì)量，減少融資風(fēng)險發(fā)生。另一方面，建立以中小企業(yè)為根本的二板市場，給企業(yè)成功上市提供良好條件。

與此同時，有針對性、有目的地促進區(qū)域交易市場建設(shè)發(fā)展，給建設(shè)多層次資本市場奠定良好基礎(chǔ)。除此之外，當(dāng)?shù)卣块T應(yīng)該起到引導(dǎo)效果，給房地產(chǎn)企業(yè)提供政策扶持，建立多層次的資本市場，通過各種方式，給房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展提供支持。

（五）健全房款回收體系

房地產(chǎn)項目盈利的重點在于區(qū)位。城市交通、學(xué)習(xí)醫(yī)療等資源相對較為集中的區(qū)域，項目盈利空間和資金周轉(zhuǎn)效率比較高，反之，伴隨一些風(fēng)險。現(xiàn)階段，我國一線城市與強二線城市或者是區(qū)域中心城市，不管是在人口，還是在經(jīng)濟增長方面都呈現(xiàn)出飽和狀況，盲目擴張房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，可能給房地產(chǎn)企業(yè)融資和發(fā)展帶來一定影響。為了實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，適當(dāng)?shù)拈_發(fā)適銷對路的房地產(chǎn)項目，完善房款回收機制，不但可以促進房款回收效率的提升，也能幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避投資風(fēng)險。

房地產(chǎn)項目和消費者之間關(guān)系并非與其他消費關(guān)系存在矛盾，只有迎合市場發(fā)展要求的產(chǎn)品，才能刺激消費者購買。房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)之前，應(yīng)做好市場調(diào)查工作，在對消費者需求有所了解以后，開發(fā)對應(yīng)的房地產(chǎn)項目，不但可以促進銷售量的增長，也能加快資金回籠，減少融資風(fēng)險。

（六）實現(xiàn)戰(zhàn)略性融資

要想實現(xiàn)戰(zhàn)略性融資，房地產(chǎn)企業(yè)不可只通過股權(quán)方式吸引投資者，而是主動和投資者合作，從前期項目選擇到后期項目決策，應(yīng)該積極和投資者交流。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)采取合作方式，實施戰(zhàn)略性融資，增加房地產(chǎn)項目類型，吸引更多的企業(yè)投資，保證房地產(chǎn)企業(yè)各個項目有序進行，穩(wěn)定經(jīng)營，從中獲得理想的效益。

五、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)通過建立多樣化、滿足新時期發(fā)展要求的融資渠道，能夠有效擺脫傳統(tǒng)融資方式帶來的負(fù)面影響，并對房地產(chǎn)金融市場科學(xué)管理，通過各種融資方式，減少融資風(fēng)險出現(xiàn)，節(jié)約融資成本，給企業(yè)創(chuàng)造更多的效益，有利于促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。