萬(wàn)科集團(tuán)償債能力分析

□文/張 賀 汪 群

（銅陵學(xué)院 安徽·銅陵）

［提要］ 新冠肺炎疫情給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)重創(chuàng)，同時(shí)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)沉重打擊。本文以萬(wàn)科集團(tuán)為例，分析后疫情期間我國(guó)上市房地產(chǎn)公司償債能力變化及原因，旨在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，保持社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中起到舉足輕重的作用，但新冠肺炎疫情爆發(fā)以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)深受影響。為保障疫情中房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，我國(guó)政府開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為實(shí)施有針對(duì)性的遏制，但是一些問(wèn)題仍未解決，房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)便是其一。為了維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展，本文以萬(wàn)科集團(tuán)為例，研究分析后疫情時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的償債能力。

一、短期償債能力指標(biāo)分析

短期償債能力通常又稱(chēng)為支付能力，主要指流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)以彌補(bǔ)到期短期債務(wù)。常用的分析指標(biāo)是流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率。

（一）流動(dòng)比率。流動(dòng)比率是評(píng)價(jià)企業(yè)短期償還債務(wù)能力的一個(gè)重要指標(biāo)，說(shuō)明企業(yè)每一元流動(dòng)負(fù)債中有多大流動(dòng)資產(chǎn)的支付保障，體現(xiàn)著短期債務(wù)期滿(mǎn)后，企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)可以變現(xiàn)以清償流動(dòng)負(fù)債的程度。（表1）

由表1中數(shù)據(jù)可知，自疫情爆發(fā)以來(lái)，萬(wàn)科的流動(dòng)比率波動(dòng)變化，但總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。萬(wàn)科2020年第一季度的流動(dòng)資產(chǎn)相較于2019年第四季度上升0.75%，而流動(dòng)負(fù)債則下降0.57%，這導(dǎo)致萬(wàn)科2020年第一季度的流動(dòng)比率相較于2019年第四季度有所上升。其中，流動(dòng)資產(chǎn)占比最大的為存貨，由2019年第四季度的62.34%上升到62.48%。在疫情期間，絕大多數(shù)房地產(chǎn)商將線(xiàn)下銷(xiāo)售轉(zhuǎn)為線(xiàn)上銷(xiāo)售。但由于缺少線(xiàn)下的相關(guān)配合，線(xiàn)上銷(xiāo)售效果較為慘淡，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)大量的存貨積壓，造成較高的流動(dòng)比率，影響了流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的保障程度。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，疫情還讓高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)商不得不放慢腳步，銷(xiāo)售回款受阻，應(yīng)收賬款上升。萬(wàn)科2020年第一季度的應(yīng)收賬款相較于2019年第四季度增加了32.16%。且萬(wàn)科2020年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)為4.35天，而2019年第四季度萬(wàn)科應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)為4.21天。受應(yīng)收賬款增加和周轉(zhuǎn)天數(shù)增多、存貨規(guī)模擴(kuò)大和其他因素等綜合影響，使得萬(wàn)科2020年第一季度的流動(dòng)比率相較于2019年第四季度有所上升。

表1 2019～2021年萬(wàn)科集團(tuán)流動(dòng)比率一覽表

萬(wàn)科2020年第二季度的流動(dòng)比率相較于第一季度無(wú)變化，但2020年第三季度的流動(dòng)比率相較于第二季出現(xiàn)下降，其償付能力變?nèi)?。這是因?yàn)橄噍^于2020年第二季度，第三季度的流動(dòng)資產(chǎn)減少，流動(dòng)負(fù)債增加。在疫情逐步得到控制的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也逐步恢復(fù)生產(chǎn)，線(xiàn)上線(xiàn)下銷(xiāo)售配合良好，業(yè)績(jī)也有一定提升。在消費(fèi)者方面，整體上，消費(fèi)者對(duì)于疫情防控充滿(mǎn)信心。從細(xì)分市場(chǎng)看，受疫情影響最大的行業(yè)為零售、餐飲、住宿業(yè)；其次為汽車(chē)制造及銷(xiāo)售業(yè)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年第一季度GDP同比下降6.8%；第二季度恢復(fù)增長(zhǎng)2.4%。不過(guò)，受疫情影響，總體消費(fèi)偏向防御性消費(fèi)，前三大分類(lèi)分別為：儲(chǔ)蓄、購(gòu)買(mǎi)大宗物品（購(gòu)房、購(gòu)車(chē)等）和醫(yī)療保健。所以，2020年第三季度的流動(dòng)比率相較于第二季出現(xiàn)下降。

2020年第四季度的流動(dòng)比率相較于2020年第三季度出現(xiàn)大幅度提升，償付能力出現(xiàn)明顯改善。2020年第四季度的流動(dòng)資產(chǎn)相較于第三季度上升了2.9%，而2020年第四季度的流動(dòng)負(fù)債相較于第三季度下降了35.22%。存貨、應(yīng)收賬款在流動(dòng)資產(chǎn)中所占比例較大，合同負(fù)債在流動(dòng)負(fù)債中所占比例較大，合同負(fù)債主要包含萬(wàn)科通過(guò)銷(xiāo)售合同從消費(fèi)者手中收取的預(yù)收款項(xiàng)。從會(huì)計(jì)角度，當(dāng)萬(wàn)科按照銷(xiāo)售合同按時(shí)履行交付住房義務(wù)后，合同負(fù)債科目結(jié)轉(zhuǎn)到主營(yíng)業(yè)務(wù)科目中，合同負(fù)債科目減少。萬(wàn)科后期三季度開(kāi)工計(jì)劃就已完成年初全年計(jì)劃，竣工完成占全年計(jì)劃54%。即使第三季度消費(fèi)者大量購(gòu)入房屋，萬(wàn)科在第四季度也有充足的房源按約定期限交付使用，這就導(dǎo)致了其合同負(fù)債出現(xiàn)大規(guī)模減少。因?yàn)椴牧闲再|(zhì)原因，第四季度不易進(jìn)行房屋建造，所以存貨較上期規(guī)模漲幅較小。在這些因素的共同作用下，2020年第四季度的流動(dòng)比率相較于第三季度漲幅較大，短期償債能力有所改善。

（二）速動(dòng)比率。用速動(dòng)比率來(lái)度量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)上可即時(shí)兌現(xiàn)償付的流動(dòng)負(fù)債，它與流動(dòng)比率相輔相成。公式：

速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)-預(yù)付賬款-長(zhǎng)期待攤費(fèi)用-存貨）/（流動(dòng)負(fù)債-合同負(fù)債-預(yù)收賬款）

排除存貨的原因是，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，存貨主要指待出售的房屋，單個(gè)擁有較大價(jià)值，較差的周轉(zhuǎn)速度，且短時(shí)間時(shí)內(nèi)不易變現(xiàn)，對(duì)企業(yè)的銷(xiāo)售收入產(chǎn)生了較為直接的影響。一般情況下，企業(yè)的存貨越大，現(xiàn)金流受到的影響就越大，所以為了減小誤差，將存貨從流動(dòng)資產(chǎn)中剔除。合同負(fù)債在流動(dòng)負(fù)債中占比最大，而萬(wàn)科作為房地產(chǎn)企業(yè)，其合同負(fù)債主要包括通過(guò)銷(xiāo)售合同取得的預(yù)收款，只要萬(wàn)科合同依照合同在規(guī)定期限內(nèi)交付房屋，即不會(huì)對(duì)現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。（表2）

表2 2019～2021年萬(wàn)科集團(tuán)速動(dòng)比率一覽表

總體來(lái)看，速動(dòng)比率保持在1左右是比較適宜的。而萬(wàn)科在2019年的四個(gè)季度和2020年的四個(gè)季度速動(dòng)比率均小于1，這表明立足于速動(dòng)比率的角度，萬(wàn)科短期償債能力偏弱。2020年前三個(gè)季度萬(wàn)科速動(dòng)比率呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，應(yīng)收賬款小幅增加。2020年第一季度的應(yīng)收賬款相較于2019年第四季度增長(zhǎng)32.16%。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，一般情況下停工時(shí)間為春節(jié)期間，再加上疫情的爆發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)受到猛烈沖擊，客戶(hù)延付款項(xiàng)，萬(wàn)科的銷(xiāo)售回款受阻，所以才會(huì)出現(xiàn)2020年第一季度的應(yīng)收賬款有所增加這一現(xiàn)象。但其周轉(zhuǎn)天數(shù)略有好轉(zhuǎn)，相較于2019年的3.19、2.23、2.12而言，2020年萬(wàn)科前三季度的周轉(zhuǎn)天數(shù)為4.35、2.85、2.61，這表明萬(wàn)科的短期償債能力有所上升。在前三個(gè)季度中，萬(wàn)科的貨幣資金則是呈現(xiàn)先上升再下降的趨勢(shì)。萬(wàn)科的合同資產(chǎn)在前三個(gè)季度中逐步增加，從會(huì)計(jì)角度來(lái)看，當(dāng)萬(wàn)科依照合同約定完成自己的履約義務(wù)時(shí)，則合同資產(chǎn)科目會(huì)結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入應(yīng)收賬款科目，會(huì)對(duì)萬(wàn)科的應(yīng)收賬款科目造成影響，但這只是流動(dòng)資產(chǎn)內(nèi)部的相互結(jié)轉(zhuǎn)，不會(huì)對(duì)萬(wàn)科的短期償債能力造成影響。

萬(wàn)科在2020年第四季度的速動(dòng)比率相較于2019同期出現(xiàn)大幅上升，但相較于2020年第三季度有所下降。與2019年底相比，2020年底發(fā)生重大變動(dòng)的為預(yù)付賬款，減少了57.5%，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)付賬款通常為企業(yè)按工程合同向承包單位預(yù)付工程款、備料款，按購(gòu)貨合同向供應(yīng)單位預(yù)付購(gòu)貨款。受到疫情沖擊，萬(wàn)科累積了大量的存貨，即使在2020年前三個(gè)季度中出現(xiàn)了幾次銷(xiāo)售高峰，但存貨依舊處于盈余狀態(tài)，所以萬(wàn)科做出了相對(duì)應(yīng)的戰(zhàn)略調(diào)整，避免因?yàn)榇尕涍^(guò)多而導(dǎo)致現(xiàn)金流動(dòng)性較差，所以才會(huì)出現(xiàn)2020年第四季度的預(yù)付賬款相較于2019年同期出現(xiàn)大幅下降，導(dǎo)致2020末出現(xiàn)較高的速動(dòng)比率。但這較高的速動(dòng)比率是相較于2019年末，如果相較于2020年第三季度，則萬(wàn)科第四季度的速動(dòng)比例偏低，短期償債能力有所下降，這是因?yàn)槿f(wàn)科2020年第四季度的合同負(fù)債相較于第三季度有所下降，筆者認(rèn)為這是正常的銷(xiāo)售季節(jié)波動(dòng)。而2021年萬(wàn)科的速動(dòng)比例為0.69，沒(méi)有出現(xiàn)非正常的波動(dòng)。

（三）現(xiàn)金比率。這里現(xiàn)金類(lèi)資產(chǎn)指企業(yè)持有的期限短，流動(dòng)性強(qiáng)，易于轉(zhuǎn)換為已知金額的現(xiàn)金、價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)很小的投資。萬(wàn)科2019年四個(gè)季度的現(xiàn)金比率分別為12.94%、12.45%、8.94%、13.98%；2020年四個(gè)季度的現(xiàn)金比率分別為13.88%、15.26%、13.15%、14.83%；2021年四個(gè)季度的現(xiàn)金比率分別為14.6%、14.15%、10.68%、11.38%；萬(wàn)科2022年第一季度的現(xiàn)金比率為10.88%。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金比率一般在20%以上為好，這樣不會(huì)有過(guò)多的資金閑置，也不會(huì)造成現(xiàn)金不足。而萬(wàn)科2019～2020年8個(gè)季度的現(xiàn)金比率均低于20%，這說(shuō)明萬(wàn)科面臨較高的風(fēng)險(xiǎn)，可能不能按期支付借款利息、償還到期債務(wù)，或者不能滿(mǎn)足正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及緊急情況下現(xiàn)金的需要，即萬(wàn)科的短期償債能力較弱。不過(guò)2020年萬(wàn)科的現(xiàn)金比率相較于2019年同期均有所上升，短期償債能力有所好轉(zhuǎn)；但緊接著2021年萬(wàn)科的現(xiàn)金比率同比降低，償債能力下降。筆者整理了主營(yíng)業(yè)務(wù)在大陸的A/H上市的295家房地產(chǎn)企業(yè)，并根據(jù)營(yíng)業(yè)收入規(guī)模，將2019年?duì)I業(yè)收入在1，000億元以上、500億～1，000億元、100億～500億元、100億元以下的房企分別定義為超大型、大型、中型和小型房企，相應(yīng)數(shù)量分別為9家、12家、64家和210家，占比分別為3%、4%、22%和71%。從表面上看，超大型企業(yè)現(xiàn)金比率最低，超大型房地產(chǎn)企業(yè)和大型的現(xiàn)金比率水平應(yīng)該是精益管理的結(jié)果，是處于安全水平的。

二、長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)分析

長(zhǎng)期償債能力是指企業(yè)償還非流動(dòng)負(fù)債的能力，或者說(shuō)企業(yè)償還非流動(dòng)負(fù)債的保障程度。為了分析萬(wàn)科的資本結(jié)構(gòu)狀況，筆者從長(zhǎng)期負(fù)債能力指標(biāo)中選取資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行分析。通過(guò)計(jì)算可知，2021年四個(gè)季度的資產(chǎn)負(fù)債率分別為81.37%、81.40%、80.92%、79.74%。萬(wàn)科在2021年四個(gè)季度中，資產(chǎn)負(fù)債率總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，長(zhǎng)期償債能力逐漸好轉(zhuǎn)。而負(fù)債總額中流動(dòng)負(fù)債占比最大，流動(dòng)負(fù)債中合同負(fù)債占比最大。雖然在第一季度受到疫情較為強(qiáng)烈的沖擊，加上臨近春節(jié)，工地不再施工，導(dǎo)致其開(kāi)工與竣工均往后推遲，但隨著國(guó)家采取較為積極地防疫措施，疫情的影響逐漸趨于最小化，開(kāi)工竣工恢復(fù)正常，后期如果萬(wàn)科可以依照銷(xiāo)售合同按時(shí)完成自己的合同義務(wù)，則合同負(fù)債不會(huì)產(chǎn)生太高的風(fēng)險(xiǎn)。

2015～2021年萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率分別為77.7%、80.84%、83.98%、84.59%、84.36%、82.28%、79.74%。正常來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身就依賴(lài)于舉債發(fā)展經(jīng)營(yíng)，因此資產(chǎn)負(fù)債率在40%～60%之間的房地產(chǎn)上市公司屬于比較穩(wěn)定的。但萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債6年期間均明顯高于60%，這說(shuō)明從長(zhǎng)期角度來(lái)看，萬(wàn)科的長(zhǎng)期償債能力較弱。歸因于萬(wàn)科是房地產(chǎn)行業(yè)的特殊行業(yè)性質(zhì)，預(yù)收款在萬(wàn)科整體負(fù)債中占比最大，超過(guò)40%，但預(yù)收賬款的資本成本相對(duì)較低，不需要用貨幣資金來(lái)立即償付。唯有不需要承受現(xiàn)金流出的壓力，所以預(yù)收賬款不能形成萬(wàn)科真正的實(shí)際負(fù)債。萬(wàn)科主要的資金來(lái)源是長(zhǎng)期借款和短期借款，長(zhǎng)期借款的資本成本相對(duì)較高，企業(yè)償還壓力大，但這也說(shuō)明了萬(wàn)科的融資渠道相對(duì)而言較為單一，企業(yè)需承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。在2015～2021年期間，萬(wàn)科的長(zhǎng)期借款不斷攀升，這表示萬(wàn)科較為傾向于使用長(zhǎng)期債務(wù)融資的方式。隨著國(guó)家相關(guān)政策的不斷出臺(tái)，萬(wàn)科應(yīng)該加快調(diào)整負(fù)債的步伐，改善相對(duì)較為薄弱的長(zhǎng)期償債能力。

總之，由于疫情原因，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加快改善償債能力的步伐。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在一系列政策的推動(dòng)下，開(kāi)始呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)上市公司要實(shí)現(xiàn)擁有良好的償債能力，以謀求長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，必須從自身做起，拓寬融資渠道，改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，努力實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。