房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題及優(yōu)化對策

秦芳

（山西國信文旅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山西 太原 030000）

近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展因?yàn)楦鞣N宏觀政策調(diào)控。相對來講，熱度在減少，市場發(fā)展也在不斷收緊、規(guī)范，這對于行業(yè)內(nèi)各房地產(chǎn)企業(yè)來說，經(jīng)營壓力越來越大。在市場整體不斷收緊、競爭對手持續(xù)發(fā)展的被動(dòng)局勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要在眾多競爭中脫穎而出，就要打破傳統(tǒng)成本管理思維，擺脫落后低效的成本管理方式，不斷優(yōu)化創(chuàng)新成本管理方式，從而實(shí)現(xiàn)降本增效的目的，幫助企業(yè)獲得更多價(jià)格優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理涉及各個(gè)環(huán)節(jié)，本文也從不同環(huán)節(jié)進(jìn)行成本問題概述，并從企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展角度提出更加規(guī)范性、更加理性的優(yōu)化對策，幫助企業(yè)創(chuàng)造更多競爭優(yōu)勢，提高企業(yè)市場價(jià)值。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過程中存在的問題

在研究本文課題之前，分別對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的各個(gè)階段成本費(fèi)用占比及對成本管控效果的影響程度進(jìn)行了簡單匯總，見 表1。

從表1中統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)對整體成本管理影響最大的決策、設(shè)計(jì)、施工三個(gè)階段，其他階段像招標(biāo)、竣工，也會(huì)對成本管控結(jié)果有一定影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)成本管理涉及全過程，任一環(huán)節(jié)存在成本管控漏洞，就會(huì)影響最終成本管控效果，從而影響企業(yè)經(jīng)營利潤。本文主要從以下四個(gè)方面分析成本管理缺陷。

表1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段成本費(fèi)用及對整體成本管理效果的影響

（一）成本管理理念薄弱，優(yōu)質(zhì)人力資源短缺

1．工作人員成本管理理念薄弱，缺乏全面控制成本意識(shí)。主要是經(jīng)營者、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對成本管理缺乏正確認(rèn)識(shí)，在他們的引導(dǎo)下，就會(huì)使各下屬部門人員同樣忽略成本控制，從而造成各種不必要成本費(fèi)用的增加。

2．成本管理體系不完善，缺乏優(yōu)秀的人才。對于成本控制工作，并不是簡單的盡量省錢就行，而是要用最小的成本創(chuàng)造最大的財(cái)富，很多企業(yè)都會(huì)讓財(cái)務(wù)人員兼任成本管理工作。因?yàn)樨?cái)務(wù)人員實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)、時(shí)間、精力都有限，根本無法學(xué)習(xí)更多成本相關(guān)的理論知識(shí)，所以也不會(huì)利用專業(yè)的方式進(jìn)行成本管理，從而造成各環(huán)節(jié)成本費(fèi)用增多[1]。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)閉門造車，施工計(jì)劃更改頻繁

項(xiàng)目設(shè)計(jì)是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的靈魂所在，其成敗與否，核心就在于設(shè)計(jì)方案能否充分發(fā)揮其價(jià)值。但是很多企業(yè)都存在著設(shè)計(jì)期間，與其他各部門人員溝通交流少，閉門造車的情況?；蛘咴谶M(jìn)行項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段，并不會(huì)考慮更多實(shí)際建設(shè)成本，導(dǎo)致建設(shè)成本嚴(yán)重超標(biāo)，最終不得不進(jìn)行方案更改，這樣就會(huì)使設(shè)計(jì)方案缺乏規(guī)劃性、實(shí)用性，從而給房地產(chǎn)企業(yè)造成更大經(jīng)濟(jì)壓力，或者是在方案設(shè)計(jì)時(shí)，忽略建設(shè)材料的選用和實(shí)際施工難度，也會(huì)造成設(shè)計(jì)方案隨意更改，增加施工成本。

根據(jù)圖1中結(jié)果顯示，在設(shè)計(jì)階段成本管控調(diào)研過程中，多數(shù)企業(yè)成本管控處于一般水平，很少有企業(yè)能夠確保有完善的評價(jià)體系、各種資料保存齊全、設(shè)計(jì)變更及時(shí)。橫向分析圖表發(fā)現(xiàn)，工程資料保存是否齊全均值最高，科學(xué)的評價(jià)體系均值最低，說明企業(yè)在保存資料方面表現(xiàn)良好，但是在制定相關(guān)制度體系過程中存在著很大缺陷。

圖1 設(shè)計(jì)階段成本管控調(diào)研結(jié)果匯總

（三）代理資質(zhì)審核松懈，信息失真現(xiàn)象嚴(yán)重

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)整體的成本管控效果與各個(gè)階段都有著一定關(guān)聯(lián)。而房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營過程中，在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、工程施工、工程驗(yàn)收、成品項(xiàng)目銷售、物業(yè)管理等方面都需要進(jìn)行外包管理，所以代理機(jī)構(gòu)的選擇對企業(yè)成本管控效果很重要。在很多情況下，由于各種內(nèi)外部因素阻礙，使得選擇代理機(jī)構(gòu)時(shí)，審核過程并不夠規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)，所以經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)代溝方虛假制造證據(jù)獲得相應(yīng)代理業(yè)務(wù)資格，從而給企業(yè)造成較大經(jīng)濟(jì)損失。在對代理方進(jìn)行相關(guān)資料調(diào)研時(shí)，需要調(diào)研內(nèi)容有對方資信度、行業(yè)口碑、履約情況、資質(zhì)能力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等。實(shí)際選擇代理機(jī)構(gòu)時(shí)，更多地相信代理方自行提供資料，企業(yè)方面并沒有對其資料的可信度進(jìn)行深入調(diào)研，也缺乏第三方機(jī)構(gòu)的詳細(xì)信息披露，所以為后續(xù)成本管理埋下了嚴(yán)重隱患，增加了不必要的成本費(fèi)用[2]。

（四）營銷推廣過程冒進(jìn)，導(dǎo)致銷售費(fèi)用虛高

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)實(shí)際營銷推廣費(fèi)用與項(xiàng)目本身定位不匹配，推廣進(jìn)度也沒有與項(xiàng)目開展進(jìn)度相一致，企業(yè)與營銷代理機(jī)構(gòu)間也存在著信息不對稱現(xiàn)象，導(dǎo)致盲目增加廣告投入費(fèi)用，使得項(xiàng)目整體營銷費(fèi)用虛高。例如重慶KJ房地產(chǎn)企業(yè)，在項(xiàng)目營銷環(huán)節(jié)采用外包方式，而且在工程開始前，雙方就簽訂了合作協(xié)議，然后銷售方就進(jìn)行了大量廣告宣傳。但是實(shí)際上該項(xiàng)目并沒有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成，取得開盤許可，這樣就使得前期積累的一些客戶大量流失。然后在開盤后，同樣投入一大筆資金用于廣告推廣，還有工程設(shè)計(jì)突然變更，延誤了竣工時(shí)間，又流失了部分客戶。代理方不得不加大廣告宣傳力度，通過提高價(jià)格來獲得利潤，但是高價(jià)必然會(huì)造成部分客戶流失，總之給企業(yè)造成了極大的經(jīng)濟(jì)損失[3]。

二、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對策

（一）樹立成本管理理念，完善企業(yè)組織架構(gòu)

1．從成本管理理念層面分析，要讓企業(yè)決策者、經(jīng)營管理者以及基層員工都正確對待成本管理，樹立成本管理意識(shí)，并且把成本管理提高至戰(zhàn)略管理高度，才能更加全面、更準(zhǔn)確、更客觀、更規(guī)范、更理性地開展相關(guān)工作。要讓不同層級人員全面了解全過程成本管理，而不是把眼光局限于眼前，與其他各部門成員相互交流，相互配合，完成成本管控工作。

2．從企業(yè)組織架構(gòu)層面分析，為了全面管理成本，可以設(shè)置一個(gè)專門的成本管理崗位，聘請專業(yè)的人員全權(quán)負(fù)責(zé)成本管理相關(guān)事項(xiàng)，為了管理便捷，可以設(shè)置在投資部門。如果房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模相對較大，個(gè)人無法完成這些工作量，就可以單獨(dú)成立一個(gè)成本管理委員會(huì)，委員會(huì)成員由投資部、項(xiàng)目建設(shè)部、項(xiàng)目運(yùn)營部、銷售管理部等各部門分別選出一個(gè)優(yōu)秀人員共同擔(dān)任，委員會(huì)負(fù)責(zé)人由總經(jīng)理擔(dān)任。

3．從成本管理人力資源層面分析，要不斷完善與成本管理相關(guān)的崗前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)和升職加薪制度體系。關(guān)于成本培訓(xùn)活動(dòng)都由人力資源管理部門組織，培訓(xùn)內(nèi)容可以與成本管理委員會(huì)成員進(jìn)行商議、決定。為了保障員工切實(shí)通過培訓(xùn)有所收獲，要對其進(jìn)行培訓(xùn)考核，并把考核結(jié)果納入個(gè)人績效結(jié)果，以此來鼓勵(lì)員工積極主動(dòng)學(xué)習(xí)成本管理理論和實(shí)踐的相關(guān)內(nèi)容[4]。

（二）優(yōu)化設(shè)計(jì)階段成本，重視部門間合作

1．進(jìn)行方案設(shè)計(jì)時(shí)，要與各部門間相互溝通協(xié)調(diào)，確保方案的可行性、實(shí)用性。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)一般由投資專員、工程設(shè)計(jì)專員、成本管理專業(yè)共同完成，確保所設(shè)計(jì)方案整體可行、成本在可控范圍內(nèi)，項(xiàng)目投資回報(bào)比高。

2．實(shí)施限額設(shè)計(jì)管理。設(shè)計(jì)階段的限額管理主要在于可行性研究報(bào)告出具的詳細(xì)、準(zhǔn)確程度。完善的可行性報(bào)告研究要在投資前進(jìn)行全方位的信息調(diào)研，然后根據(jù)投資規(guī)劃設(shè)置合理的方案、選用合適的工藝，確保投資在規(guī)定范圍內(nèi)備使用。

3．對設(shè)計(jì)單位選擇采用招標(biāo)方式，并加強(qiáng)招標(biāo)過程管理。在實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，相對公平公正的工程設(shè)計(jì)單位選擇一般選用招標(biāo)方式，并且要嚴(yán)格把控設(shè)計(jì)單位的選擇。在各設(shè)計(jì)單位進(jìn)行參標(biāo)時(shí)，要提供對自身有利的、有創(chuàng)意、價(jià)位合理、施工工藝先進(jìn)的各種設(shè)計(jì)方案，確保所選設(shè)計(jì)單位有真才實(shí)學(xué)，避免后續(xù)因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖紙?jiān)斐煞倒ぁ①|(zhì)量缺陷等不合理問題。既影響工程進(jìn)度，又影響企業(yè)最終的盈利大小。

4．增加圖紙會(huì)審力度。一般工程項(xiàng)目在實(shí)際施工過程中因?yàn)楦鞣N突發(fā)因素，突然發(fā)生變更情況較多，但還是要盡可能在施工前進(jìn)行圖紙的審核，避免因設(shè)計(jì)變更造成各種損失。在對圖紙進(jìn)行審核期間，審核內(nèi)容有送審結(jié)算書、施工合同、施工圖紙、預(yù)期竣工圖、簽證單、材料選用規(guī)格及價(jià)位。如果企業(yè)內(nèi)部無法對其設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行準(zhǔn)確審核，可外聘行業(yè)專家?guī)兔υu審圖紙的可行性。

（三）加大代理審核力度，拓寬信息反饋渠道

要全方位、全面地分析代理機(jī)構(gòu)各方面情況，確保收集到的信息真實(shí)可靠，具體從以下四方面著手：

1．信譽(yù)度的審核

不僅僅要查看代理方自行提供的信息真實(shí)性，還要通過更權(quán)威的政府平臺(tái)確認(rèn)相關(guān)信息的準(zhǔn)確性，如“中國政府采購網(wǎng)”“信用中國”等系統(tǒng)，查看代理方是否存在不良失信行為、違法行為、重大涉稅案例等；為了更有保障，可以綜合第三方信用評估機(jī)構(gòu)出具的相關(guān)報(bào)告，整體評價(jià)代理方信用度。

2．實(shí)際服務(wù)能力的審核

審核代理方的服務(wù)能力主要從實(shí)際經(jīng)營水平和營業(yè)范圍、資質(zhì)方面入手，確保企業(yè)有合法合規(guī)的營業(yè)執(zhí)照，并嚴(yán)格按照上面許可內(nèi)容進(jìn)行營業(yè)。營業(yè)水平要分析其以往服務(wù)履約情況、客戶滿意度、經(jīng)營業(yè)務(wù)時(shí)間長短等[5]。

3．財(cái)務(wù)水平的審核

如果實(shí)際條件允許，則可以要求代理方提供更多財(cái)務(wù)類報(bào)表，根據(jù)報(bào)表分析現(xiàn)金流量、償債壓力、償債能力、獲利能力等，盡可能幫助企業(yè)規(guī)避各種代理方風(fēng)險(xiǎn)。

4．現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備的審核

主要審核對方建筑設(shè)施設(shè)備是否齊全，相關(guān)操作人員是否具備資質(zhì)、自動(dòng)化建設(shè)水平等，能否滿足當(dāng)前項(xiàng)目要求。

（四）調(diào)整銷售階段成本，合理分配關(guān)鍵活動(dòng)成本占比

1．營銷代理費(fèi)用的管控，尤其是選用外包方式進(jìn)行營銷的費(fèi)用管理。在進(jìn)行外包銷售時(shí)，要對銷售團(tuán)隊(duì)的營銷能力、誠信程度、銷售最好業(yè)績、平均業(yè)績、資質(zhì)背景等進(jìn)行全面評估，并最終確定代理銷售方。然后雙方簽訂代理業(yè)務(wù)合同，對于其中可預(yù)測的各種特殊狀況造成的損失，都要明確劃分責(zé)任，避免后續(xù)產(chǎn)生不必要的法律糾紛，在合同中也要明確標(biāo)注代理支出費(fèi)用。最后企業(yè)要加強(qiáng)與代理銷售方的溝通交流，可以建立線上房屋信息系統(tǒng)，減少各種交流成本。

2．場地租賃費(fèi)用管控，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目，產(chǎn)生費(fèi)用最多的場地租賃費(fèi)用是售樓辦公選用的地址。選擇合適的售樓處，并且做到項(xiàng)目的良好宣傳，確保人流量大，周邊交通便利，能吸引足夠的客戶，以此來提高項(xiàng)目成交量。

3．員工薪資、營銷管理日常辦公支出管控，主要是對房地產(chǎn)企業(yè)銷售人員的工資、福利待遇、軟件硬件辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等的合理管控。這部分費(fèi)用最好采用預(yù)算的方式落實(shí)，對每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行相應(yīng)的成本費(fèi)用控制，并且制定相對較詳細(xì)的各種費(fèi)用報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)，避免產(chǎn)生各種不必要的成本費(fèi)用支出，從而造成浪費(fèi)[6]。

4．增加關(guān)鍵活動(dòng)成本占比，在項(xiàng)目成本全過程管理期間，不同的環(huán)節(jié)都要有一定的成本費(fèi)用支出比例。為了有效實(shí)現(xiàn)成本管理效果，就要從價(jià)值鏈角度分析各環(huán)節(jié)成本費(fèi)用，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行各環(huán)節(jié)成本費(fèi)用比例，力爭為企業(yè)創(chuàng)造更多價(jià)值。

三、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理效果與企業(yè)整體業(yè)務(wù)活動(dòng)經(jīng)營發(fā)展趨勢有著直接關(guān)聯(lián)，企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)高效的成本管理，實(shí)現(xiàn)降本增效的經(jīng)營，提升應(yīng)對突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的能力，對于企業(yè)長久穩(wěn)定的發(fā)展有著重要的推動(dòng)力。上文中針對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理期間存在的各種問題進(jìn)行了詳細(xì)探討，也通過查閱相關(guān)文獻(xiàn)，借鑒行業(yè)龍頭企業(yè)成功管理經(jīng)驗(yàn)，提出了有效的成本管理對策，有樹立成本管理理念，完善企業(yè)組織架構(gòu)、優(yōu)化設(shè)計(jì)階段成本，重視部門間合作、構(gòu)建外部價(jià)值鏈戰(zhàn)略，加大代理審核力度、調(diào)整銷售階段成本，合理分配關(guān)鍵活動(dòng)成本占比等。希望本文的研究可以為更多類似企業(yè)成本管控提供一定的解決思路，也促進(jìn)各行各業(yè)多元化發(fā)展，豐富我國市場經(jīng)濟(jì)體制。