容積率超標(biāo)如何辦理不動(dòng)產(chǎn)登記？

黃露瑩

一、案情簡(jiǎn)介

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)于2007 年開(kāi)發(fā)建設(shè)了某高檔商品住宅小區(qū)一期部分，項(xiàng)目占地面積約9 公頃，共計(jì)4 棟住宅樓，約750 套商品房。在實(shí)際建設(shè)過(guò)程中，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按項(xiàng)目取得的規(guī)劃審批文件進(jìn)行建設(shè)，存在未經(jīng)審批擅自改擴(kuò)建的情況，造成項(xiàng)目建設(shè)完成后容積率超標(biāo)。因后續(xù)驗(yàn)收手續(xù)缺失，購(gòu)房業(yè)主自2010 年交付使用后，10 多年未能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，引發(fā)落戶就醫(yī)、子女上學(xué)、抵押融資、繼承轉(zhuǎn)移等一系列問(wèn)題。

二、本案焦點(diǎn)

容積率超標(biāo)導(dǎo)致后續(xù)驗(yàn)收手續(xù)缺失，如何辦理不動(dòng)產(chǎn)登記？

三、案情分析

經(jīng)過(guò)排查未辦證原因、約談該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、調(diào)查具體改擴(kuò)建情況、進(jìn)行實(shí)地走訪察看、了解群眾居住現(xiàn)狀、與業(yè)主代表直接溝通、面對(duì)面聽(tīng)取群眾訴求、全面核查梳理項(xiàng)目情況后，當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管部門準(zhǔn)確掌握了問(wèn)題癥結(jié)。

（一）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在擅自改擴(kuò)建的情形，實(shí)際容積率已超出建設(shè)工程規(guī)劃許可證審批的容積率

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)，縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)，未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。本案中該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)，導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法通過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)和建設(shè)工程竣工備案，不滿足不動(dòng)產(chǎn)首次登記的條件。

（二）容積率超標(biāo)后，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未辦理超出建設(shè)工程規(guī)劃許可證約定的部分容積率調(diào)整手續(xù)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)10%以下的罰款。根據(jù)該規(guī)定，針對(duì)該小區(qū)一期住房超容積率建設(shè)，改變了原土地使用條件，并且小區(qū)已建成交付入住多年，無(wú)法按照原規(guī)劃條件責(zé)令改正的客觀情況，當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管部門多次組織專題會(huì)議研究討論后，決定重新評(píng)估容積率等規(guī)劃條件，核定需要補(bǔ)交的土地出讓金差價(jià)，并簽訂新的補(bǔ)充協(xié)議。雖該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與自然資源主管部門簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，但其遲遲未能按協(xié)議約定結(jié)清土地出讓價(jià)款，無(wú)法提供繳清土地出讓價(jià)款憑證等相關(guān)材料，缺少不動(dòng)產(chǎn)首次登記的必要材料。

綜上所述，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超容積率需補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，但是無(wú)法在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳清，這成為阻礙該項(xiàng)目辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的重要癥結(jié)。

四、解決思路及處理辦法

為解決歷史遺留問(wèn)題，切實(shí)維護(hù)群眾權(quán)益，2021 年，廣西自然資源廳印發(fā)《關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（桂自然資發(fā)〔2021〕54 號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》），對(duì)六大類共18 種情形的不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題明確了解決方法和建議。針對(duì)該案例中遇到的規(guī)劃許可、竣工驗(yàn)收手續(xù)不完善和欠繳土地出讓價(jià)款等問(wèn)題，當(dāng)?shù)厝嗣裾疇款^，召集自然資源、住建、稅務(wù)等有關(guān)部門召開(kāi)聯(lián)席專題會(huì)議，專門研究該小區(qū)的歷史遺留問(wèn)題的破解方法，并探索出了以下解決問(wèn)題的步驟。

（一）找準(zhǔn)辦證癥結(jié)，協(xié)同破解難題

當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管部門通過(guò)多種渠道對(duì)小區(qū)的歷史遺留問(wèn)題情況進(jìn)行核查。經(jīng)調(diào)查梳理，該項(xiàng)目無(wú)法通過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)和建設(shè)工程竣工備案，未能按時(shí)繳納容積率超標(biāo)需補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款。在辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的過(guò)程中，缺少建設(shè)工程符合規(guī)劃、房屋已經(jīng)竣工、相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證等材料。明確“癥結(jié)”后，當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管部門多次組織住建部門、城管綜合執(zhí)法部門等職能部門參與聯(lián)席會(huì)議，研究制定權(quán)責(zé)明晰的解決方案，合力推動(dòng)項(xiàng)目問(wèn)題解決。

（二）堅(jiān)持責(zé)任分區(qū)，落實(shí)“先證后責(zé)”

在解決此類問(wèn)題時(shí)，做到責(zé)任分區(qū)，堅(jiān)持把辦理不動(dòng)產(chǎn)登記與解決開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違規(guī)問(wèn)題相分離，落實(shí)“先證后責(zé)”。經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃委員會(huì)審核和當(dāng)?shù)厝嗣裾畬徍送夂?，自然資源主管部門指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照規(guī)劃審批的指標(biāo)辦理建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)后，先行辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記，并將項(xiàng)目的登記情況和未辦理建設(shè)工程竣工備案的情況反饋至住建部門；住建部門督查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完善規(guī)劃核實(shí)等相關(guān)手續(xù)，制定務(wù)實(shí)有效的整改方案，同時(shí)，城市綜合執(zhí)法部門對(duì)該項(xiàng)目擅自改擴(kuò)建的情況開(kāi)展相關(guān)追責(zé)工作，將給購(gòu)房業(yè)主辦證和違規(guī)追責(zé)進(jìn)行分別處理，優(yōu)先保障購(gòu)房業(yè)主的合法權(quán)益。

（三）維護(hù)群眾權(quán)益，實(shí)現(xiàn)“證繳分離”

自然資源主管部門以維護(hù)群眾合法權(quán)益為出發(fā)點(diǎn)，按照“證繳分離”的原則，將群眾辦證問(wèn)題與追繳開(kāi)發(fā)建設(shè)單位相關(guān)費(fèi)用相分離，突破辦證瓶頸。根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)意見(jiàn)，住建部門牽頭負(fù)責(zé)核算該小區(qū)實(shí)際建成的容積率，自然資源主管部門會(huì)同財(cái)政、城市管理執(zhí)法部門重新核算改變?nèi)莘e率所需補(bǔ)交的土地出讓金。確定實(shí)際容積率后，當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管部門與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確了在規(guī)定期限內(nèi)需補(bǔ)交的土地出讓金金額。面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳清土地出讓價(jià)款的情況，根據(jù)《指導(dǎo)意見(jiàn)》等相關(guān)政策精神，經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾畬彾ㄍ?，不?dòng)產(chǎn)登記中心按照“證繳分離”的處理原則，第一時(shí)間為該項(xiàng)目辦理了不動(dòng)產(chǎn)首次登記，并成功為購(gòu)房業(yè)主辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。同時(shí)，自然資源主管部門按規(guī)定程序繼續(xù)追繳土地出讓價(jià)款，強(qiáng)化與司法部門的銜接和配合，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)、拖欠土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)等問(wèn)題，依法追究法律責(zé)任。

至2022 年2 月，該項(xiàng)目樓棟全部辦理了不動(dòng)產(chǎn)首次登記,并為購(gòu)房業(yè)主辦理了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，核發(fā)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題已經(jīng)成為老百姓辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的“操心事”“煩心事”，全力解決不動(dòng)產(chǎn)登記辦證難題，既是政策要求，又是民生所需。各地自然資源主管部門應(yīng)深入領(lǐng)會(huì)《指導(dǎo)意見(jiàn)》精神，嚴(yán)格遵循“尊重歷史、兼顧現(xiàn)實(shí)、服務(wù)于民、取信于民、讓利于民”的原則，吸收借鑒經(jīng)驗(yàn)做法，主動(dòng)作為，勇于擔(dān)當(dāng)，部門聯(lián)動(dòng)協(xié)同推進(jìn)，尋求合法的方式來(lái)維護(hù)群眾的合法權(quán)益，保障群眾的合理訴求。在解決老百姓辦證難問(wèn)題的同時(shí)，也要對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的違法違規(guī)和不當(dāng)謀利行為進(jìn)行嚴(yán)懲，形成有效的懲戒機(jī)制，杜絕新的不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題產(chǎn)生。