無(wú)權(quán)處分他人房產(chǎn)的刑行民法律問(wèn)題研究*

● 梁春程 許雯雯*/文

一、基本案情

徐某與王某系夫妻，二人對(duì)涉案房屋有共有產(chǎn)權(quán)。2008年，王某因外欠賭債急需資金，與好友黃某共謀將房產(chǎn)無(wú)償出售并過(guò)戶(hù)給黃某，由黃某以該房作為抵押向銀行貸款20萬(wàn)元，所得款項(xiàng)歸王某使用。2009年，徐某以雙方惡意串通損害共有人利益為由起訴到法院，嘉定區(qū)人民法院查封涉案房屋，經(jīng)審理判決該合同無(wú)效，判令黃某在滌除房屋抵押權(quán)后協(xié)助王某將房屋權(quán)利登記恢復(fù)為王某名下。因黃某未自覺(jué)還清貸款，2011年，徐某向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，但由于黃某無(wú)錢(qián)歸還銀行貸款，法院裁定中止執(zhí)行。2017年，黃某隱瞞上述房屋經(jīng)法院判決屬王某名下的真相，將登記于其名下的上述房屋以250萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)賣(mài)給不知情的劉某，期間房產(chǎn)登記中心工作人員因操作失誤將該房屋錯(cuò)誤解封，劉某遂順利辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記。黃某售房所得錢(qián)款項(xiàng)用于歸還房屋銀行貸款和其他王某所欠債務(wù)。

徐某、王某后向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，公安機(jī)關(guān)遂以黃某涉嫌合同詐騙罪立案?jìng)刹?。同時(shí)，徐某向法院分別提起民事和行政訴訟，請(qǐng)求判令黃某與劉某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，房產(chǎn)登記中心產(chǎn)權(quán)登記行為違法，劉某應(yīng)退還房屋。劉某則主張，其為善意第三人，依法應(yīng)取得該房屋產(chǎn)權(quán)。

二、分歧意見(jiàn)

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，本案程序上應(yīng)先刑后民，黃某構(gòu)成合同詐騙罪，劉某是被害人。因涉嫌犯罪，故該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，房地產(chǎn)登記中心應(yīng)撤銷(xiāo)錯(cuò)誤登記，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)回歸王某。劉某可以通過(guò)訴訟再向黃某追償。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，本案不構(gòu)成犯罪，民事合同有效。黃某向劉某所示證件真實(shí)，其雖然隱瞞了法院判決信息，但最終實(shí)際履行了房屋買(mǎi)賣(mài)的交付、過(guò)戶(hù)手續(xù)，不存在詐騙故意和結(jié)果。在之前虛假買(mǎi)賣(mài)房屋過(guò)程中獲得的銀行貸款金額系王某所得，黃某沒(méi)有滌除房屋抵押權(quán)的義務(wù)，法院判令黃某一人負(fù)有滌除抵押之責(zé)任并不恰當(dāng)。房屋買(mǎi)受人劉某根據(jù)民法善意取得的規(guī)定，可以取得該房屋產(chǎn)權(quán)。

第三種意見(jiàn)認(rèn)為，本案構(gòu)成合同詐騙罪和拒不執(zhí)行判決罪的競(jìng)合，應(yīng)擇一重處以合同詐騙罪追究黃某的刑事責(zé)任。在黃某無(wú)法退贓的情況下，王某和劉某均為被害人。黃某構(gòu)成合同詐騙罪不必然導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，根據(jù)民法善意取得的規(guī)定，該房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬劉某所有。

第四種意見(jiàn)認(rèn)為，本案刑事、行政和民事訴訟處理可以并行不悖。黃某沒(méi)有非法占有他人財(cái)產(chǎn)的故意，不構(gòu)成合同詐騙罪。但黃某擅自處分法院執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，構(gòu)成拒不執(zhí)行判決罪。劉某屬于善意買(mǎi)受人，該房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬劉某所有。

三、評(píng)析意見(jiàn)

筆者同意上述第四種意見(jiàn)。刑法、民法和行政法各自調(diào)整對(duì)象及價(jià)值取向不同，在多種法律關(guān)系交叉案件中，應(yīng)分別依據(jù)各自法律和原理處理，不存在必然的相互影響。［1］為便于述說(shuō)，筆者先以刑民交叉案件為例，不再贅述刑行交叉的問(wèn)題。

（一）本案程序上不必遵循“先刑后民”的原則

刑事案件與民事案件性質(zhì)不同，通常情況下相對(duì)獨(dú)立，但是現(xiàn)實(shí)生活中的某些案件事實(shí)涉及法律關(guān)系復(fù)雜，刑法、民法都對(duì)此予以規(guī)定且競(jìng)相要求適用，產(chǎn)生了案件刑事部分與民事部分交叉、分立處理的問(wèn)題。［2］參見(jiàn)江偉、范躍如：《刑民交叉案件處理機(jī)制研究》，《法商研究》2005年第4期。反映在司法層面的操作上，表現(xiàn)為公檢法三機(jī)關(guān)遵循案件處理程序上的固有規(guī)制和司法機(jī)關(guān)的職責(zé)分工，產(chǎn)生和形成了刑民交叉案件在處理上的先后問(wèn)題。其中，“先刑后民”作為刑民交叉案件中的處理原則被大多數(shù)法律工作者所認(rèn)可，其認(rèn)為在同一案件中，當(dāng)刑事法律關(guān)系與民事法律關(guān)系可能發(fā)生競(jìng)合、刑事訴訟程序與民事訴訟程序可能發(fā)生交叉、沖突時(shí)，刑事訴訟在適用的位階和位序上均應(yīng)優(yōu)先于民事訴訟。［3］參見(jiàn)萬(wàn)毅：《“先刑后民”原則的實(shí)踐困境及其理論破》，《上海交通大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2007年第2期。對(duì)此，案件發(fā)生時(shí)部分相關(guān)司法解釋也有相似表述。［4］參見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于審理存單糾紛案件的若干規(guī)定》（法釋〔1997〕8號(hào)）第3條、《最高人民法院關(guān)于在審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中涉及經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔1998〕7號(hào)）第10條、第11條，現(xiàn)已修改。

從理論上看，刑民交叉案件中犯罪嫌疑人或者被告人可能處于羈押狀態(tài)，會(huì)見(jiàn)、詢(xún)問(wèn)存在諸多不便，而刑事訴訟各環(huán)節(jié)時(shí)間具有辦理期限要求，對(duì)于證明案件事實(shí)的證據(jù)要求更高。因此，先進(jìn)行刑事訴訟便于查清案件事實(shí)，并作為后續(xù)的民事訴訟依據(jù)。但對(duì)于這一原則我們理解和適用不可絕對(duì)化和擴(kuò)大化?！跋刃毯竺瘛钡某霭l(fā)點(diǎn)，并不在于“優(yōu)先保護(hù)一種利益而舍棄另一種應(yīng)受法律保護(hù)的合法權(quán)益”，而在于從邏輯上講，首先查清涉嫌刑事犯罪部分的事實(shí)，有利于正確分清民事案件部分的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，即查清刑事責(zé)任是解決民事?tīng)?zhēng)議的先導(dǎo)，只有此時(shí)才應(yīng)遵守“先刑后民”原則。［5］參見(jiàn)朱江等：《“先刑后民”司法原則問(wèn)題研究》，《北京政法職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)》2004年第3期。至于“先刑后民”有利于確保民事判決和刑事判決不產(chǎn)生矛盾的理由［6］參見(jiàn)張保華、陳裘逸：《質(zhì)疑“先刑后民”——銀廣夏案件的反思》，《證券時(shí)報(bào)》2003年7月10日。，仔細(xì)推敲并不完全站得住腳。例如本案，如果法院認(rèn)為民事糾紛有經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑裁定駁回起訴，徐某在刑事訴訟結(jié)束后能否再提起訴訟？民事糾紛案件未處理完畢、未確定合同損失承擔(dān)人的，刑事案件中被害人如何確定？如果法院判決黃某構(gòu)成合同詐騙罪，則其房屋買(mǎi)賣(mài)行為違反國(guó)家法律規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)歸于無(wú)效，是否對(duì)買(mǎi)受人也不適用善意取得的相關(guān)規(guī)定？但反過(guò)來(lái)，如果法院判決合同有效，保護(hù)善意取得的買(mǎi)受人，是否意味著就不用追究黃某的刑事法律責(zé)任？

實(shí)際上，刑事訴訟解決定罪量刑的國(guó)家刑罰問(wèn)題，而民事訴訟則解決民事糾紛的權(quán)益分配問(wèn)題，二者總體價(jià)值一致但證明標(biāo)準(zhǔn)和審理程序并不完全相同，對(duì)同一案件事實(shí)的認(rèn)定和處理可能會(huì)存在沖突。［7］參見(jiàn)吳加明：《合同詐騙罪與表見(jiàn)代理之共存及其釋論——一起盜賣(mài)房屋案引發(fā)的刑民沖突及釋論》，《政治與法律》2011年第11期。例如辛普森因證據(jù)不足被宣布無(wú)罪，但依照民事訴訟證據(jù)標(biāo)準(zhǔn)其卻構(gòu)成民事侵權(quán)，承擔(dān)民事賠償責(zé)任?！跋刃毯竺瘛辈⒎菍徖砻裥探徊姘讣幕驹瓌t，而只是審理民刑交叉案件的一種處理方式，必須予以合理的限制，否則容易產(chǎn)生公權(quán)力干涉經(jīng)濟(jì)糾紛、私權(quán)利司法救濟(jì)延遲、公檢法三部門(mén)互相觀望推諉等問(wèn)題。

（二）黃某無(wú)權(quán)處分房產(chǎn)的行為不構(gòu)成合同詐騙罪，但構(gòu)成拒不執(zhí)行判決罪

刑法視角下的無(wú)權(quán)處分，主要是指從刑法規(guī)范角度看“無(wú)權(quán)處分”是否符合財(cái)產(chǎn)犯罪的成立條件，進(jìn)而厘清財(cái)產(chǎn)犯罪與不構(gòu)成財(cái)產(chǎn)犯罪的無(wú)權(quán)處分的界限。［8］參見(jiàn)張明楷：《無(wú)權(quán)處分與財(cái)產(chǎn)犯罪》，《人民檢察》2012年第7期。無(wú)權(quán)處分與財(cái)產(chǎn)犯罪是一種交叉關(guān)系，民事欺詐與詐騙犯罪的界限主要在于行為人的主觀目的不同。民事欺詐是指，一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的行為。其主觀意愿并非是非法占有對(duì)方財(cái)物，而是意圖讓對(duì)方作出錯(cuò)誤的意思表示以達(dá)成有利于自己的民事協(xié)議。例如，4S店銷(xiāo)售人員隱瞞車(chē)輛曾發(fā)生過(guò)碰撞事故的事實(shí)，謊稱(chēng)新車(chē)出賣(mài)顧客，其中雖然也有欺詐成分，但應(yīng)由民事法律來(lái)調(diào)整。而合同詐騙罪是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過(guò)程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人數(shù)額較大財(cái)物的行為。行為人以簽訂合同為名,主觀上具有非法占有對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物的故意，客觀上實(shí)施侵占或者詐騙他人金額較大的財(cái)產(chǎn)不能歸還時(shí)，其主觀惡性和客觀危害后果發(fā)生從量變到質(zhì)變的轉(zhuǎn)化，以至于達(dá)到法律所規(guī)定的觸犯刑律的程度。［9］參見(jiàn)王春麗、梁春程：《房產(chǎn)交易中的詐騙犯罪研究》，《上海政法學(xué)院學(xué)報(bào)》2013年第2期。因此，凡是符合財(cái)產(chǎn)犯罪構(gòu)成要件的無(wú)權(quán)處分行為即成立財(cái)產(chǎn)犯罪，而不必追問(wèn)該行為在民法上是否有效。

本案中，王某與黃某無(wú)真實(shí)的房產(chǎn)交易意思，雙方串通虛構(gòu)房屋交易，表面上顯示出房屋買(mǎi)賣(mài)合同的特征，實(shí)則暗藏騙取銀行貸款之目的，且侵害了徐某作為房產(chǎn)共有人的權(quán)利，符合原《合同法》第52條“惡意串通，損害第三人利益”［10］現(xiàn)規(guī)定為民法典第154條。“以合法形式掩蓋非法目的”的無(wú)效情形，法院判決涉買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效合法有據(jù)。合同被確認(rèn)無(wú)效后，其無(wú)效后果是至始無(wú)效，房產(chǎn)仍應(yīng)歸于王某名下。根據(jù)原《合同法》第58條之規(guī)定［11］現(xiàn)規(guī)定為民法典第157條。，合同無(wú)效后，黃某、王某均有義務(wù)將房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)至合同簽訂前的狀態(tài)。其中，由于套取貸款歸于王某使用，因此黃某配合王某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)前，王某應(yīng)當(dāng)負(fù)有返還買(mǎi)賣(mài)房款（即套取貸款）之義務(wù)，對(duì)此法院判決似乎有所疏忽。［12］同樣是雙方共謀虛假買(mǎi)賣(mài)房屋套取銀行貸款的案件，法院判決合同無(wú)效后，還要求原房屋產(chǎn)權(quán)人先向借款銀行清償房屋貸款，然后由銀行注銷(xiāo)抵押權(quán)登記后，虛假買(mǎi)受人再將房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)原狀。參見(jiàn)“滕家樂(lè)訴楊漢兄房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”，上海市嘉定區(qū)人民法院民事判決書(shū)，（2017）滬0114民初6187號(hào)。黃某隱瞞房屋已經(jīng)法院判決歸屬王某的真相，將登記于其名下的他人房產(chǎn)出售給劉某，民事上屬于無(wú)權(quán)處分，但其協(xié)助劉某辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，所得錢(qián)款也主要用于歸還王某所負(fù)債務(wù)，其主觀上并沒(méi)有財(cái)產(chǎn)犯罪的故意與非法占有目的，并不符合財(cái)產(chǎn)犯罪的成立條件。

黃某無(wú)權(quán)處分涉案房屋的行為雖然不構(gòu)成合同詐騙罪，但卻可能構(gòu)成拒不執(zhí)行判決罪。根據(jù)刑法第313條的規(guī)定，黃某在法院判決生效后，擅自出賣(mài)涉案房屋，導(dǎo)致法院判決無(wú)法執(zhí)行，情節(jié)嚴(yán)重，應(yīng)當(dāng)以拒不執(zhí)行判決罪定罪處罰。黃某雖然辯解王某不履行還款義務(wù)是其無(wú)法履行生效判決的理由，但筆者認(rèn)為，即使如此，由于其客觀上知曉涉案房屋已經(jīng)為法院所判決恢復(fù)原狀，只要其不轉(zhuǎn)賣(mài)處分，王某對(duì)該房屋所享有的權(quán)利義務(wù)能夠在履行滌除抵押權(quán)的程序后得到實(shí)現(xiàn)，其有可能有能力繼續(xù)執(zhí)行該判決。但其采取轉(zhuǎn)賣(mài)被執(zhí)行房屋的方式，將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移到劉某名下后，致使法院判決客觀上無(wú)法執(zhí)行，其辯解無(wú)法成為其構(gòu)成拒不執(zhí)行判決罪的違法阻卻事由。

（三）黃某無(wú)權(quán)處分房產(chǎn)的行為構(gòu)成拒不執(zhí)行判決罪并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效

民事行為效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)民事法律規(guī)范而非刑法規(guī)范進(jìn)行認(rèn)定，但在一些雙方行為規(guī)制重疊的場(chǎng)合，刑法規(guī)定也會(huì)影響民事法律行為效力。例如未經(jīng)國(guó)家有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)的非法經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，其交易行為不僅觸犯非法經(jīng)營(yíng)罪，民事上也可以援引該刑法規(guī)范作為否定合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定依據(jù)。類(lèi)似的諸如買(mǎi)賣(mài)贓物、假幣、淫穢物品、毒品及槍支彈藥等違禁品，或者賣(mài)淫嫖娼、賭博、請(qǐng)托行賄等行為，均因違法或者涉嫌犯罪而不受民法保護(hù)。

但除此之外的場(chǎng)合，刑法上認(rèn)定交易一方犯罪成立并不必然導(dǎo)致其在此過(guò)程中所為的民事行為無(wú)效。例如，某人從商店購(gòu)買(mǎi)一把菜刀后砍傷隔壁店鋪里面的人員，不能因?yàn)槠錁?gòu)成故意傷害罪而否定其購(gòu)買(mǎi)菜刀的民事行為效力。同樣，拒不執(zhí)行判決罪否定評(píng)價(jià)的對(duì)象并非簽訂合同而是被執(zhí)行人拒絕執(zhí)行人民法院生效判決的行為，犯罪嫌疑人侵犯的法益是人民法院的正?；顒?dòng)而不是市場(chǎng)秩序。因此，本案中黃某無(wú)權(quán)處分房產(chǎn)的行為構(gòu)成拒不執(zhí)行判決罪不能說(shuō)明其合同內(nèi)容違法，也并不必然導(dǎo)致其與劉某簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

實(shí)際上，出于維護(hù)市場(chǎng)秩序、交易安全、信賴(lài)?yán)娴男枨?，司法認(rèn)定合同無(wú)效應(yīng)秉持限制精神。例如，民法典規(guī)定，除了涉及損害國(guó)家利益、惡意串通等法定情形，欺詐合同的效力是可撤銷(xiāo)而不是絕對(duì)無(wú)效。即便是在案件發(fā)生時(shí)，對(duì)于無(wú)權(quán)處分合同，2012年《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》也傾向于肯定合同效力，而賦予買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)臋?quán)利。［13］參見(jiàn)2012年《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第3條。對(duì)此，雖然梁慧星教授認(rèn)為，該項(xiàng)司法解釋規(guī)則起草時(shí)針對(duì)的是“將來(lái)財(cái)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的效力”，是對(duì)原《合同法》沒(méi)有規(guī)定將來(lái)財(cái)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的立法漏洞彌補(bǔ)，而不是對(duì)無(wú)權(quán)處分合同的效力的肯定。［14］參見(jiàn)梁慧星：《回應(yīng)對(duì)合同法第五十一條的批評(píng)》，新浪網(wǎng)http://blog.sina.com.cn/s/blog_515a207d0101ishw.html，最后訪問(wèn)日期：2021年11月17日。但筆者認(rèn)為，從文義表述上并不能排除出賣(mài)人締約時(shí)沒(méi)有處理權(quán)限的情形，且從現(xiàn)有的司法解釋解讀文獻(xiàn)看，最高人民法院還是認(rèn)為該條文主要是彌補(bǔ)原《合同法》第51條立法的缺陷，以適應(yīng)原《物權(quán)法》頒布后的物權(quán)變動(dòng)模式。

（四）根據(jù)行政誠(chéng)信原則以及善意取得的規(guī)定，劉某應(yīng)獲得該房屋產(chǎn)權(quán)

1.根據(jù)行政誠(chéng)信原則，房產(chǎn)登記中心不應(yīng)撤銷(xiāo)錯(cuò)誤登記行為。行政誠(chéng)信原則是行政法的基本原則之一，貫穿于行政活動(dòng)的始終，對(duì)行政主體、行政活動(dòng)起到指引、規(guī)范的作用，并在一定程度上指導(dǎo)司法實(shí)踐，相對(duì)于法律規(guī)范起到補(bǔ)充和調(diào)節(jié)的作用。我國(guó)《行政許可法》中第8條在立法上首次明確了行政誠(chéng)信原則。［15］《行政許可法》第8條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織依法取得的行政許可受法律保護(hù),行政機(jī)關(guān)不得擅自改變已經(jīng)生效的行政許可。行政許可所依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止,或者準(zhǔn)予行政許可所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化的,為了公共利益的需要,行政機(jī)關(guān)可以依法變更或者撤回己經(jīng)生效的行政許可。由此給公民、法人或者其他組織造成財(cái)產(chǎn)損失的,行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償?！北景钢袆⒛吃诜课葙I(mǎi)賣(mài)和辦理產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中并無(wú)欺詐或者惡意串通的行為，當(dāng)行政機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)作出的行政行為對(duì)自己不利或者錯(cuò)誤時(shí)，因相對(duì)人對(duì)原行政處分已經(jīng)產(chǎn)生正當(dāng)合理的信賴(lài)?yán)?，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)恪守誠(chéng)信原則，只要該行為不是重大、明顯違法或由于相對(duì)人的過(guò)錯(cuò)造成的，一般不得隨意更改。［16］參見(jiàn)“溫州星泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司墊江分公司訴被告墊江縣國(guó)土資源和房屋管理局不履行土地使用權(quán)變更登記發(fā)證法定職責(zé)一案”，重慶市武隆縣人民法院行政判決書(shū)，（2008）武法行初字第1號(hào)；“張勇訴臨澧縣人民政府案”，湖南省常德市中級(jí)人民法院行政判決書(shū)，（2010）常行終字第98號(hào)。對(duì)相對(duì)人信賴(lài)?yán)娴谋Ｗo(hù)應(yīng)該成為行政主體自我糾錯(cuò)的必要限制，在確保相對(duì)人信賴(lài)?yán)娴幕A(chǔ)上，行政主體應(yīng)當(dāng)采取其他措施妥善解決爭(zhēng)議問(wèn)題。房產(chǎn)登記中心工作人員操作失誤將該房屋錯(cuò)誤解封的后果不應(yīng)由劉某承擔(dān)，如果房產(chǎn)登記中心決定撤銷(xiāo)登記行為，也必須補(bǔ)償劉某的信賴(lài)?yán)鎿p失。

2.根據(jù)民法善意取得的規(guī)定，劉某應(yīng)獲得該房屋產(chǎn)權(quán)。善意取得制度適用財(cái)產(chǎn)為動(dòng)產(chǎn)范圍是大陸法系民法的基本原則，原《物權(quán)法》除了第16條賦予不動(dòng)產(chǎn)登記簿物權(quán)推定力和相對(duì)公信力外，在第106條又規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得制度，二者形成一般規(guī)定與特殊規(guī)定的關(guān)系。［17］現(xiàn)分別規(guī)定為民法典第216條、第311條。立法者之所以這樣規(guī)定，一方面是想將不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度和動(dòng)產(chǎn)善意取得制度合并，建立統(tǒng)一的善意第三人保護(hù)制度，同時(shí)兼顧采登記對(duì)抗主義的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，在更大程度上維護(hù)交易安全和秩序；另外就其他方面的因素而言，雖然目前我國(guó)已經(jīng)開(kāi)始推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但整體來(lái)看，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還不完善，立法者通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，引入利益衡量之方法,增加了重大過(guò)失、合理對(duì)價(jià)等因素,也可以起到限制不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力的作用。［18］參見(jiàn)王洪亮：《論登記公信力的相對(duì)化》，《比較法研究》2009年第5期。關(guān)于出讓人無(wú)處分權(quán)的認(rèn)定，目前我國(guó)理論和實(shí)踐中一般采取“登記錯(cuò)誤說(shuō)”，即物權(quán)法上的不動(dòng)產(chǎn)無(wú)權(quán)處分，僅僅發(fā)生于不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記錯(cuò)誤，錯(cuò)誤登記的所有權(quán)人擅自處分該不動(dòng)產(chǎn)的情形。［19］參見(jiàn)王利明：《不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件研究》，《政治與法律》2008年第10期。同時(shí)要求交易符合以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓、不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記、受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)須善意等三個(gè)要件。本案中買(mǎi)受人劉某購(gòu)房?jī)r(jià)格基本符合市場(chǎng)價(jià)水平，且已經(jīng)完成房產(chǎn)登記，其基于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴(lài)與房產(chǎn)名義登記人黃某簽訂購(gòu)房合同，且沒(méi)有其他證據(jù)證明其簽訂合同、申請(qǐng)登記之前知曉法院先前對(duì)該房屋產(chǎn)權(quán)糾紛的判決內(nèi)容，按照善意取得的規(guī)定，該房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬劉某所有。

3.無(wú)權(quán)處分的合同有效有利于實(shí)現(xiàn)所有人自由意志和社會(huì)交易秩序安全的價(jià)值平衡。善意取得主要針對(duì)的是物權(quán)法領(lǐng)域，合同效力則屬于債權(quán)法領(lǐng)域，合同效力不影響第三人是否能夠主張善意取得，二者互不相關(guān)。合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后可能會(huì)導(dǎo)致第三人產(chǎn)生不當(dāng)?shù)美姆颠€義務(wù)，但并不能否定第三人主張善意取得的資格，后者只要符合法律規(guī)定的取得的構(gòu)成要件，就可以直接發(fā)生相應(yīng)的法律后果。［20］參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2009年版，第77-78頁(yè)?！段餀?quán)法（草案）》第111條忽視了兩岸立法理論模式和無(wú)權(quán)處分制度的差異而不當(dāng)引用臺(tái)灣地區(qū)民法著作論述，曾經(jīng)將“轉(zhuǎn)讓合同有效”作為善意取得制度的構(gòu)成要件，但最后因?yàn)楸姸鄬W(xué)者的反對(duì)而刪除。［21］參見(jiàn)梁慧星：《對(duì)物權(quán)法草案的修改意見(jiàn)》，《云南大學(xué)學(xué)報(bào)（法學(xué)版）》2006年第6期。筆者認(rèn)為，在漢語(yǔ)語(yǔ)義上轉(zhuǎn)讓合同與買(mǎi)賣(mài)合同意思相同，但在法律用語(yǔ)上，尤其是在區(qū)分物權(quán)行為與債權(quán)行為的前提下，二者意思卻存在重大差異，轉(zhuǎn)讓主要是指物權(quán)行為，而買(mǎi)賣(mài)則是指?jìng)鶛?quán)行為。按照前文關(guān)于無(wú)權(quán)處分行為效力的分析，債權(quán)行為有效而物權(quán)行為效力待定。買(mǎi)受人因?yàn)槌鲎屓藷o(wú)權(quán)處分而無(wú)法根據(jù)有效的買(mǎi)賣(mài)合同取得物權(quán)，正是善意取得制度存在的前提。如果法律將“轉(zhuǎn)讓合同有效”規(guī)定為善意取得制度的構(gòu)成要件，那么受讓人就可以直接根據(jù)有效的合同取得物權(quán)，自無(wú)適用善意取得制度的必要，的確存在邏輯上的矛盾。無(wú)權(quán)處分是善意取得的適用前提,無(wú)權(quán)處分規(guī)則與善意取得制度是一般規(guī)定與特別規(guī)定的關(guān)系，因此在適用善意取得制度時(shí)，無(wú)需將合同效力作為善意取得制度的構(gòu)成要件，也不需要考慮無(wú)權(quán)處分合同的效力問(wèn)題。