房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及可持續(xù)發(fā)展策略探析

鄒曉波 山東省高密市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)中心

城市化進(jìn)程的進(jìn)一步推進(jìn)，使得越來越多的人口涌入到大城市中。人們?yōu)榱四軌蛟诔鞘兄卸ň?，逐步產(chǎn)生購房的需求。當(dāng)需求出現(xiàn)之后，開發(fā)商開始積極地開發(fā)房產(chǎn)，因此越來越多的資金開始向房地產(chǎn)行業(yè)靠攏。在此背景之下，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了發(fā)展的春天，并形成了一個比較完整的產(chǎn)業(yè)鏈，比如房地產(chǎn)的發(fā)展促進(jìn)了家電、建筑、金融等行業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長。然而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中不注重對環(huán)境的保護(hù)，盲目漲價，也導(dǎo)致了市場的泡沫化。目前三四線城市的房地產(chǎn)市場越來越慘淡，經(jīng)濟(jì)蕭條，故必須了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中存在的問題，同時探究促進(jìn)其可持續(xù)性發(fā)展的策略，才能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定性。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國經(jīng)濟(jì)中的地位和價值

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國經(jīng)濟(jì)中的地位

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具備基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的地位

在我國經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是非常重要的組成部分，其為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了突出的貢獻(xiàn)。比如在我國城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的形成就凸顯了其具備基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的作用。像人們目前所居住和活動的場所，其實(shí)均屬于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，其涉及的面是非常廣的，有商場、有住宅、有寫字樓，故其突出了自身的基礎(chǔ)性作用。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)還具備先導(dǎo)性，通過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)帶動其他的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具備主導(dǎo)性的地位

首先，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅僅是指開發(fā)房地產(chǎn)這一項(xiàng)內(nèi)容，其后面牽扯的是一種關(guān)聯(lián)性的產(chǎn)業(yè)。比如在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中會涉及建材類、金融業(yè)、股票市場等?？梢姺康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了非常重要的作用。其次，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還能夠優(yōu)化產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)、協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，通過自身的發(fā)展帶動一個城市的良性發(fā)展。故其也體現(xiàn)了主導(dǎo)性的地位[1]。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國的支柱型產(chǎn)業(yè)

目前，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為我國支柱型的產(chǎn)業(yè)。首先，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本身而言，這個行業(yè)需要大量的工人和建筑材料用品。企業(yè)可以帶動大量相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展，如水泥、鋼鐵、建材等。其次，從房地產(chǎn)行業(yè)和人民生活的相關(guān)性分析，目前無論是有購房需求的還是已經(jīng)購房的，或者是從事房地產(chǎn)行業(yè)的，他們均和房地產(chǎn)是息息相關(guān)的，如果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生大動蕩，那么個人的利益也將會受到損害，由此可以看出房地產(chǎn)行業(yè)在我國的重要地位。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國經(jīng)濟(jì)中的價值

首先，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以滿足人們對于住房的需求。城鎮(zhèn)化速度的進(jìn)一步加快，使得越來越多的人涌入到城市中，每個打工族都想在城市中有自己的房子，這就促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展，想要滿足大多數(shù)人改善住房的需求，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就需要持續(xù)的開發(fā)，以實(shí)現(xiàn)其可持續(xù)性的發(fā)展。其次，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還有利于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。正如上文分析，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶動的不僅僅是房地產(chǎn)這個行業(yè)，還包含房地產(chǎn)背后衍生的很多行業(yè)。如具有直接關(guān)系的鋼鐵、水泥、磚塊，還有一些次要聯(lián)系的家具、裝修等。由此可以看出，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在一定程度上促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的前進(jìn)[2]。最后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還帶動了我國的就業(yè)問題。就業(yè)一直是民生之本，是我國急需要解決的重大問題。而各個地區(qū)積極地在發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，這必然能夠拉動了很多的失業(yè)人群。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一直是我國的支柱型產(chǎn)業(yè)，但是近幾年新政策的不斷頒布、市場需求的減少以及新經(jīng)濟(jì)的刺激，也導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度逐步減慢。通過分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀，了解到房地產(chǎn)近幾年的漲幅越來越高、越來越快，但是由于各類因素的影響，發(fā)展速度開始回落，房地產(chǎn)市場面臨著巨大的挑戰(zhàn)。

（一）房地產(chǎn)發(fā)展的速度開始回落

2008年是房地產(chǎn)發(fā)展和繁榮的高峰期。當(dāng)時一大批農(nóng)村人口涌入大城市中，人們對于購房的需求在不斷地增加，這在一定程度上便促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。在隨后的10年里，房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展，越來越多的資金匯聚到房地產(chǎn)行業(yè)中，也形成了完整的產(chǎn)業(yè)鏈。但是在調(diào)查2017-2021年新建商品房的成交量時，發(fā)現(xiàn)各個地區(qū)和幾年前的房地產(chǎn)銷量相比差距很大。尤其是2021年，受特殊情況的影響，一些三四線城市的房地產(chǎn)銷量急劇下降，成交情況不容樂觀，發(fā)展速度呈現(xiàn)回落趨勢。

（二）房地產(chǎn)的漲幅過大

城市的快速發(fā)展，使得越來越多的人涌入。為了能夠在一二線城市安家，給孩子較好的上學(xué)條件，購房成了居民的首選。居民對于房地產(chǎn)的需求增加，供不應(yīng)求，必然會出現(xiàn)房價增長的情況。從2008年至今，一二線城市的房價漲幅飛快，甚至出現(xiàn)了不合理的情況。人民的收入和房價完全不對等，越來越多的人只能通過貸款去買房。貸款年限20到30年不等，這就極大地限制了當(dāng)下年輕人的消費(fèi)，也使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了不平衡[3]。

（三）房地產(chǎn)市場面臨巨大的挑戰(zhàn)

2021年1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額27765億元，同比增長0.7%。隨后的一年時間內(nèi)，開發(fā)的增速在放緩，其中商品房銷售同比也開展下降。這是一個共性，其實(shí)也說明了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是存在問題的。短期內(nèi)的迅速擴(kuò)張、不相匹配的物業(yè)管理、不完善的基礎(chǔ)設(shè)施，這些均成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的巨大隱患，也導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過程中的不公平性。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展存在的問題

（一）房地產(chǎn)市場泡沫化嚴(yán)重

2017年開始，我國的房價一直維持著穩(wěn)定的增長。隨著土地價格越來越昂貴，商品房的價格也在每年遞增，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了泡沫化。所謂的泡沫即地產(chǎn)和房產(chǎn)等一系列資產(chǎn)在提價之后，其和原來的價值已經(jīng)完全背離，即市場價格高于實(shí)際的價值。這種泡沫的存在，會使得經(jīng)濟(jì)以及社會結(jié)構(gòu)出現(xiàn)失衡，導(dǎo)致社會、政治、金融危機(jī)等。通過分析，房地產(chǎn)產(chǎn)生泡沫的原因無非以下幾個因素：第一，投資者在投資的過程中出現(xiàn)過度投資，使得房地產(chǎn)價格攀升。第二，消費(fèi)者過高地預(yù)測未來房子的價格。第三，銀行信貸擴(kuò)張呈現(xiàn)出非理性的行為。

（二）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性失衡

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程中，忽略了供給和需求，他們一味地去追求其中的高額利潤。比如過于注重大尺寸、高檔住房項(xiàng)目的開發(fā)，忽略了人們的購買能力，導(dǎo)致一些房價虛高、樓盤供應(yīng)過剩。通過調(diào)查，全國諸多城市中，上海、成都、武漢等地區(qū)的房屋空置率最高，已經(jīng)超過了國際認(rèn)證的最低標(biāo)準(zhǔn)線。且這種情況在不斷地上升，一旦大量的房子沒有人居住或大量的人沒有房子居住，就會直接影響到房地產(chǎn)，使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的失衡，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理

房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的過程中，需要對土地進(jìn)行挖掘，使用諸多的水泥、鋼筋、建材等。如若開發(fā)過程中設(shè)計(jì)不合理，就會導(dǎo)致環(huán)境被破壞。比如在建設(shè)的過程中會產(chǎn)生諸多的污水、噪聲、粉塵，給周圍的居民帶來不便。每年房地產(chǎn)建筑垃圾大概上億噸，而由于沒有較好的規(guī)劃以及超高的技術(shù)，導(dǎo)致一些建筑殘?jiān)荒懿捎梅贌?、掩埋的方式，這必然會影響環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

（四）房地產(chǎn)無序開發(fā)造成浪費(fèi)

越來越多的投資者了解到房地產(chǎn)行業(yè)是一塊巨大的蛋糕，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在近幾年拔地而起。房地產(chǎn)企業(yè)越來越多，土地資源又比較匱乏，就會出現(xiàn)過度開發(fā)土地的情況。近十年來，我國的耕地面積以960萬畝/年的速度在減少，這和無序開發(fā)土地、肆意開發(fā)有很大的關(guān)系。

（五）缺乏健全的房地產(chǎn)金融機(jī)制

房地產(chǎn)的發(fā)展和金融之間是密不可分的，房地產(chǎn)開發(fā)是需要投入較大的金額的，且回款的周期也比較慢，故就需要通過銀行借款或者是其他的渠道來融資。就我國而言，金融機(jī)制雖然有十幾年的發(fā)展歷史，但是在基本制度等方面還是存在不健全的情況。比如房地產(chǎn)金融市場中，開發(fā)商的自有資金是比較少的。通常是以銀行的融資資金為主，這就會使得銀行和房地產(chǎn)之間的連接最為密切，也會給銀行的可持續(xù)性發(fā)展帶來影響。另外，在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，缺乏完善的金融體系市場，也會造成房地產(chǎn)開發(fā)時資金來源的單一性。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立綠色經(jīng)營理念

房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)性發(fā)展，就必須要明確其發(fā)展過程中存在的阻礙。通過上文的分析可以了解到，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)一味地追求經(jīng)濟(jì)利益，而忽略了和生態(tài)效益的協(xié)調(diào)發(fā)展，這是一個重要的阻礙因素。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)必須樹立綠色經(jīng)營的理念，能夠明確自身經(jīng)營的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)型。比如隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)想要在行業(yè)中占據(jù)一席之地，除了要控制好成本、形成價格優(yōu)勢之外，還要突出自身的特點(diǎn)。比如技術(shù)、環(huán)保上的優(yōu)勢。當(dāng)企業(yè)樹立了綠色經(jīng)營的理念之后，會控制好房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中的環(huán)境污染、資源浪費(fèi)等現(xiàn)象。

（二）政府應(yīng)制定科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，政府起到的是一個引導(dǎo)性的作用，政府政策的頒布可以較好地規(guī)范房地產(chǎn)的亂象。比如在近十年，房地產(chǎn)處于一個高速發(fā)展的階段，雖然其發(fā)展成了國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，但是其中的一些亂象問題產(chǎn)生，也導(dǎo)致這兩年發(fā)展逐步出現(xiàn)下降趨勢。因此，我國政府必須基于我國的實(shí)情，明確地認(rèn)識到房地產(chǎn)今后發(fā)展的方向，能夠從市場發(fā)展規(guī)律以及國家的實(shí)行出發(fā)，制定合理的房地產(chǎn)政策，以推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展。比如，我國政府提出堅(jiān)持房子是用來住的，而不是用來炒的。其實(shí)這一項(xiàng)規(guī)定也就為房地產(chǎn)要控制好實(shí)際的價格指明了方向，房地產(chǎn)在未來的發(fā)展過程中，必然會出現(xiàn)供大于求的情況，如果一味地提高價格，會使得諸多房產(chǎn)出現(xiàn)爛尾。因此，各地政府應(yīng)進(jìn)行市場調(diào)研，詳細(xì)地分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀，基于實(shí)際情況制定合理的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)，目標(biāo)應(yīng)包含短期、中期和長遠(yuǎn)發(fā)展，各個房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)際情況以及政策規(guī)劃的方向開展，對于存在的問題，也要積極地采取措施進(jìn)行解決，也要保證自身的發(fā)展和政府的規(guī)劃相一致。

（三）政府應(yīng)完善土地管理體制

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，開發(fā)土地是最基礎(chǔ)的一部分，但土地屬于不可再生的資源，也是人類生存的基礎(chǔ)，更是城市發(fā)展的根本。政府應(yīng)該合理地規(guī)范土地市場的發(fā)展。（1）要建立土地使用的監(jiān)督和審批制度，要從源頭將土地市場進(jìn)行控制。（2）各個地區(qū)應(yīng)該根據(jù)人口發(fā)展的現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)、社會等情況，制定地區(qū)性的土地供應(yīng)計(jì)劃，要保持該計(jì)劃和土地市場之間的一致性。（3）要控制供應(yīng)土地時的速度。一些政府為了提升當(dāng)年的GDP，過度地向房地產(chǎn)企業(yè)拍賣土地，這就會導(dǎo)致土地透支過度開發(fā)的情況，影響了用地的合理性。

（四）完善和房地產(chǎn)相關(guān)的金融體系

房地產(chǎn)企業(yè)有其特殊性，其具有周期性長、回報率高、投資性大等特點(diǎn)。在早期房地產(chǎn)之所以能夠發(fā)展，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商使用了金融貸款，自有資金的投入是比較少的，但是這種金融貸款的比例是不協(xié)調(diào)、不完善的，這也就導(dǎo)致后期諸多問題的出現(xiàn)。因此，想要促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展，必須要對傳統(tǒng)的金融結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)金融貸款結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整?；诜康禺a(chǎn)開發(fā)的實(shí)際現(xiàn)狀，建立相匹配的金融體系。首先，優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，保證貸款的額度和利率的相符性，提升金融體系貸款審核的科學(xué)性，避免在開發(fā)后出現(xiàn)資金流動的問題。其次，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商首要的選擇就是去銀行進(jìn)行貸款，但銀行現(xiàn)有的資金不僅要投放到房地產(chǎn)行業(yè)，同時還要兼顧其他的中小型企業(yè)，這樣才能夠保證經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。

五、結(jié)語

從房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了一個瓶頸期。首先，各個地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的發(fā)展理念，從僅注重利益逐步向環(huán)保、可持續(xù)性的方向發(fā)展。其次，作為政府更應(yīng)該基于市場的調(diào)查，頒布促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的指導(dǎo)性文件，引領(lǐng)房地產(chǎn)商的健康發(fā)展。最后，金融是房地產(chǎn)行業(yè)中非常重要的一部分，在當(dāng)今局勢下，房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)險系數(shù)高，必須引入除銀行之外的其他資金，拓展融資渠道，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。