增值稅差額征稅對(duì)土地增值稅清算的影響*

盧 濤

(上海市稅務(wù)干部學(xué)校， 上海 200433)

一、引言

由于增值稅獨(dú)特的價(jià)外稅計(jì)稅規(guī)則，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅不可避免地影響了其他稅種計(jì)稅依據(jù)的確定，土地增值稅也不例外。但不同稅種稅額的計(jì)算規(guī)則和步驟各不相同，目前稅收政策并沒(méi)有細(xì)化到就每一計(jì)算環(huán)節(jié)遇到的問(wèn)題予以明確。于是，在實(shí)際操作中對(duì)一些具體業(yè)務(wù)的處理就出現(xiàn)了不同的聲音。本文僅就“營(yíng)改增”后增值稅差額征稅對(duì)房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的影響進(jìn)行分析。

以嘉禾公司為例：2018年9月，嘉禾房地產(chǎn)公司(一般納稅人，適用一般計(jì)稅方法)通過(guò)“招、拍、掛”方式取得一地塊，支付土地價(jià)款10.9億元(為簡(jiǎn)化，假設(shè)取得土地的其他相關(guān)稅費(fèi)為0)，用于開(kāi)發(fā)“嘉禾麗園”項(xiàng)目。2019年8月“嘉禾麗園”項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，隨即陸續(xù)銷(xiāo)售。至2021年4月銷(xiāo)售比例已達(dá)到86%，取得銷(xiāo)售總價(jià)款43.6億元。目前進(jìn)入土地增值稅清算階段。但在確認(rèn)嘉禾公司土地增值稅清算收入和可扣除的地價(jià)款金額時(shí)，卻出現(xiàn)了意見(jiàn)分歧：有人認(rèn)為收入和扣除應(yīng)分別為40.9億元和10.9億元；而有人則認(rèn)為應(yīng)是40億元和10億元。

分歧起因緣于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅差額征稅?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額?！笨梢詮匿N(xiāo)售收入中扣除一定金額再計(jì)算增值稅稅款的做法在實(shí)務(wù)中俗稱(chēng)為“差額征稅”。上述案例之所以出現(xiàn)兩種答案，就是因?yàn)閷?duì)差除的地價(jià)款中含有的增值稅稅額的性質(zhì)產(chǎn)生了不同的理解。一種觀點(diǎn)認(rèn)為：地價(jià)款中含有的增值稅稅額屬于銷(xiāo)項(xiàng)稅額，在清算土地增值稅時(shí)，應(yīng)恢復(fù)至收入，而可扣除項(xiàng)的地價(jià)款無(wú)需調(diào)整。據(jù)此，收入和可扣除應(yīng)分別為40.9億元和10.9億元。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：該部分增值稅稅額不屬于銷(xiāo)項(xiàng)稅額范疇，更接近于進(jìn)項(xiàng)稅額，在清算土地增值稅時(shí)，無(wú)需恢復(fù)至收入，反而應(yīng)相應(yīng)調(diào)整可扣除的地價(jià)款金額。據(jù)此，收入和可扣除應(yīng)分別為40億元和10億元。本文認(rèn)為第二種觀點(diǎn)更為合理，從以下幾方面進(jìn)行分析。

二、從土地增值稅計(jì)稅依據(jù)確定上分析

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))規(guī)定：“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。”按照增值稅價(jià)外稅的計(jì)算規(guī)則，本案中，“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入”應(yīng)為40億元，即43.6÷(1+9%)，將含稅收入額按適用的增值稅稅率換算為不含稅收入額。

但后續(xù)國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年70號(hào)文)卻引發(fā)了討論。該文進(jìn)一步規(guī)定：“營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。”大家對(duì)這段文字中的“銷(xiāo)項(xiàng)稅額”產(chǎn)生了不同看法。有人認(rèn)為應(yīng)直接從增值稅申報(bào)表取數(shù)，即增值稅納稅申報(bào)表(一般納納稅人適用)第11行“銷(xiāo)項(xiàng)稅額”，本案為2.7億元=(43.6-10.9)÷(1+9%)×9%。按此口徑，土地增值稅應(yīng)稅收入即為40.9億元(43.6-2.7)。筆者認(rèn)為這種理解并不符合增值稅原理。申報(bào)表第11行“銷(xiāo)項(xiàng)稅額”2.7億元是差除地價(jià)款后計(jì)算出來(lái)的稅額，并非真正意義上的銷(xiāo)項(xiàng)稅額。報(bào)表的設(shè)計(jì)主要是考慮納稅人填報(bào)方便。事實(shí)上這樣的報(bào)表呈現(xiàn)，與會(huì)計(jì)核算是不匹配的，現(xiàn)實(shí)中也確實(shí)給納稅人帶來(lái)困惑。其實(shí)，“營(yíng)改增”早期試點(diǎn)時(shí)，申報(bào)表是另一種設(shè)計(jì)思路：將差除部分涉及的稅額于附列資料三“服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目明細(xì)”單設(shè)一列，不經(jīng)過(guò)附列資料一“本期銷(xiāo)售情況明細(xì)”，而直接進(jìn)入主表，在主表11行下另設(shè)“第11-1行 銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減額”。按照這一填報(bào)規(guī)則，申報(bào)表上的“銷(xiāo)項(xiàng)稅額”即為3.6億元。這里報(bào)表設(shè)計(jì)既做到了路徑明晰又符合增值稅計(jì)稅原理，可以認(rèn)為，國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年70號(hào)和財(cái)稅〔2016〕43號(hào)的內(nèi)在含義并無(wú)不同。

三、從增值稅計(jì)稅原理及申報(bào)資料角度分析

首先，對(duì)于“銷(xiāo)項(xiàng)稅額”，《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《增值稅暫行條例》)給出了明確的定義：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售額和本條例第二條規(guī)定的稅率計(jì)算收取的增值稅額，為銷(xiāo)項(xiàng)稅額。銷(xiāo)項(xiàng)稅額計(jì)算公式：銷(xiāo)項(xiàng)稅額=銷(xiāo)售額×稅率”。表述為“收取的增值稅額”，即與支付無(wú)關(guān)。據(jù)此，案例中的銷(xiāo)項(xiàng)稅額應(yīng)為向購(gòu)買(mǎi)方收取的銷(xiāo)售額43.6億元中含有的增值稅稅額3.6億元。那么，不含稅銷(xiāo)售額就應(yīng)為40億元。

其次，看增值稅發(fā)票的開(kāi)具。增值稅相關(guān)文件并沒(méi)有提及差除的地價(jià)款不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，也就是說(shuō)可以全額開(kāi)票。雖然全額開(kāi)票有考慮惠及最終消費(fèi)者的意圖(這里不作展開(kāi))，但從另一角度直觀地看，全額開(kāi)票即意味著發(fā)票上呈現(xiàn)出的稅額是按照差額前的銷(xiāo)售額全額計(jì)算出來(lái)的。就本案而言，增值稅發(fā)票上的稅額應(yīng)為3.6億元(=43.6÷(1+9%)×9%)，也就是銷(xiāo)項(xiàng)稅額。這與《增值稅暫行條例》對(duì)銷(xiāo)項(xiàng)稅額的界定是一致的。

再次，看差額征稅的計(jì)稅原理?！盃I(yíng)改增”后，受制于增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的諸多限制性要求，某些特殊情形下企業(yè)外采支出從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)增加。為解決這一問(wèn)題，對(duì)這些特殊情形采用了差額征稅辦法。差額征稅看似是保留了營(yíng)業(yè)稅的做法，但事實(shí)上其本身就是增值稅的計(jì)稅方法之一(即俗稱(chēng)的“扣額法”)?？垲~法下，應(yīng)納稅款=(銷(xiāo)售額-購(gòu)進(jìn)金額)×稅率，如將括號(hào)展開(kāi)，則等式右邊變?yōu)椤颁N(xiāo)售額×稅率-購(gòu)進(jìn)金額×稅率”。這里的“購(gòu)進(jìn)金額×稅率”實(shí)際就是進(jìn)項(xiàng)稅額，即本案例中的0.9億元，即10.9÷(1+9%)×9%。因此，從進(jìn)項(xiàng)稅額角度理解差除的地價(jià)款10.9億元中的0.9億元更為合理，而不應(yīng)從銷(xiāo)項(xiàng)稅額角度去理解。

最后，看增值稅申報(bào)資料。2018年2月1日之前，增值稅申報(bào)表附列資料中有一張反映進(jìn)項(xiàng)稅額結(jié)構(gòu)的明細(xì)表“本期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額結(jié)構(gòu)明細(xì)表”，該表第10行填報(bào)“受讓土地使用權(quán)的進(jìn)項(xiàng)”，即將土地價(jià)款涉及的稅額作為進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。雖然目前該表已廢止，但并不影響從報(bào)表路徑推測(cè)差額部分涉及稅額的進(jìn)項(xiàng)稅額屬性。

四、從增值稅會(huì)計(jì)核算角度分析

《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定〉的通知》(財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào))(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“22號(hào)文”)對(duì)增值稅的會(huì)計(jì)核算進(jìn)行了系統(tǒng)性規(guī)范。

1.銷(xiāo)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)處理。22號(hào)文規(guī)定：“銷(xiāo)項(xiàng)稅額”專(zhuān)欄，記錄一般納稅人銷(xiāo)售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)收取的增值稅額。這和《增值稅暫行條例》對(duì)銷(xiāo)項(xiàng)稅額的定義是一致的。據(jù)此，案例中“銷(xiāo)項(xiàng)稅額”專(zhuān)欄核算的金額應(yīng)為3.6億元：43.6÷(1+9%)×9%，不含稅銷(xiāo)售額自然應(yīng)為40億元。這也和增值稅發(fā)票票面呈現(xiàn)的稅額一致。

2.差額征稅的會(huì)計(jì)處理。對(duì)于差額部分含有的增值稅稅額的核算，會(huì)計(jì)核算是有變化的。先前的《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知》(財(cái)會(huì)〔2012〕13號(hào))(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“13號(hào)文”)規(guī)定：企業(yè)接受應(yīng)稅服務(wù)時(shí)，按規(guī)定允許扣減銷(xiāo)售額而減少的銷(xiāo)項(xiàng)稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(營(yíng)改增抵減的銷(xiāo)項(xiàng)稅額)”科目，按實(shí)際支付或應(yīng)付的金額與上述增值稅額的差額，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”等科目，按實(shí)際支付或應(yīng)付的金額，貸記“銀行存款”“應(yīng)付賬款”等科目。后22號(hào)文將其修改為：按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷(xiāo)售額的，發(fā)生成本費(fèi)用時(shí)，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”“存貨”“工程施工”等科目，貸記“應(yīng)付賬款”“應(yīng)付票據(jù)”“銀行存款”等科目。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，按照允許抵扣的稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減)”或“應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目(小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目)，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”“存貨”“工程施工”等科目。

初看之下，似乎僅專(zhuān)欄名稱(chēng)作了改變，由“營(yíng)改增抵減的銷(xiāo)項(xiàng)稅額”變?yōu)榱恕颁N(xiāo)項(xiàng)稅額抵減”。但仔細(xì)比較，可以發(fā)現(xiàn)還有兩個(gè)另含深意的細(xì)節(jié)：一是完善了借方核算科目。13號(hào)文借方核算科目?jī)H列舉了“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”一項(xiàng)(雖然有個(gè)“等”字)，而22號(hào)文明確增加了“存貨”“工程施工”(當(dāng)然，“等”字仍然保留)。這個(gè)變動(dòng)應(yīng)該是針對(duì)實(shí)際中差額征稅的不同行業(yè)，其差除的部分會(huì)進(jìn)入不同核算科目的緣故。暗示企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身行業(yè)特點(diǎn)確定會(huì)計(jì)核算科目，而不是一刀切地將差額部分涉及的稅金一律直接沖減“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。二是清晰了扣減的過(guò)程和時(shí)點(diǎn)。22號(hào)文進(jìn)一步明確“發(fā)生成本費(fèi)用時(shí)”借記相關(guān)科目。而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用時(shí)不會(huì)直接記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”，支付的土地價(jià)款是先記入“開(kāi)發(fā)成本”，最后結(jié)轉(zhuǎn)至“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”的。據(jù)此，土地價(jià)款差額部分涉及的稅額就應(yīng)該經(jīng)原科目沖回，而不是直接沖減“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。這樣的核算規(guī)定能夠更清晰、更準(zhǔn)確地反映企業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)。據(jù)此，案例中相關(guān)業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理應(yīng)為(省略預(yù)繳增值稅及土地增稅計(jì)算過(guò)程、單位為億元)：(1)取得土地使用權(quán)時(shí)，借：開(kāi)發(fā)成本——土地價(jià)款10.9億元；貸：銀行存款10.9億元。(2)結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)收入、成本時(shí)的處理。①結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，借：預(yù)收賬款43.6億元；貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入40億元，應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅(銷(xiāo)項(xiàng)稅額)3.6億元。②核算按規(guī)定允許扣減銷(xiāo)售額而減少的銷(xiāo)項(xiàng)稅額，借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減)0.9億元；貸：開(kāi)發(fā)成本0.9億元(注：0.9億元=10.9÷1.09×9%)。③結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本，借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品10.9億元；貸：開(kāi)發(fā)成本——土地價(jià)款10.9億元。借：開(kāi)發(fā)成本0.9億元；貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品0.9億元。④結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本10億元；貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品10億元。經(jīng)過(guò)上述一系列賬務(wù)處理，開(kāi)發(fā)成本中的地價(jià)款自動(dòng)得到了調(diào)整。即相當(dāng)于將含稅的地價(jià)款10.9億元調(diào)整為不含稅的10億元。那么，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，扣除項(xiàng)目中地價(jià)款的金額就可以直接取數(shù)10億元。土地增值稅確認(rèn)的收入與扣除金額和會(huì)計(jì)核算保持了一致，也避免了計(jì)稅時(shí)的差異調(diào)整，便利了征納雙方的實(shí)際操作。

五、從營(yíng)改增對(duì)土地增稅稅額影響角度分析

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)還有加計(jì)扣除政策，差除金額部分涉及增值稅額的不同處理，會(huì)進(jìn)一步加大對(duì)土地增值稅應(yīng)納稅額的影響。

結(jié)合案例中的數(shù)據(jù)簡(jiǎn)要分析如下(為簡(jiǎn)化，除營(yíng)業(yè)稅、增值稅外不考慮其他稅費(fèi)，且不考慮其他開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用等)。(1)繳納營(yíng)業(yè)稅情況下，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=43.6-10.9-43.6×5%-10.9×20%=28.34(億元)。(2)繳納增值稅情況下的處理，①按第一種觀點(diǎn)(即：抵減的稅額恢復(fù)至收入、調(diào)整可扣除的地價(jià)款)計(jì)算： 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=43.6-(3.6-0.9)-10.9-10.9×20%=27.82(億元)，較繳納營(yíng)業(yè)稅情況下增值額減少0.52億元。②按第二種觀點(diǎn)(即：抵減的稅額不恢復(fù)至收入、調(diào)整可扣除的地價(jià)款)計(jì)算：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=43.6-3.6-(10.9-0.9)-(10.9-0.9)×20%=28億元，較繳納營(yíng)業(yè)稅情況下增值額減少0.34億元。兩相比較，雖然第一種觀點(diǎn)下收入額較大，但加計(jì)扣除的基數(shù)也增大，這會(huì)加劇增值額減少幅度，同時(shí)也可能降低適用稅率，進(jìn)而引起更大程度的土地增值稅稅額下降，必然影響地方財(cái)政收入。營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的整體目標(biāo)是“稅負(fù)只減不增”，疊加增值稅分成方案的變化，營(yíng)改增已經(jīng)直接影響到了地方財(cái)政收入。而營(yíng)改增帶來(lái)的其他稅種計(jì)稅依據(jù)的變化又對(duì)地方稅收收入產(chǎn)生了間接影響。在這種情況下，土地增值稅更大幅度地減少。

六、從房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)方的賬務(wù)處理角度分析

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房產(chǎn)開(kāi)具了全額增值稅發(fā)票(發(fā)票上注明：金額40億元、稅率9%、稅額3.6億元)。而《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》亦明確，“納稅人購(gòu)進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額，為進(jìn)項(xiàng)稅額。”如果購(gòu)買(mǎi)方為企業(yè)，其取得了增值稅專(zhuān)用發(fā)票且符合進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的其他規(guī)定，則會(huì)做以下賬務(wù)處理：借：固定資產(chǎn)40億元，應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)3.6億元；貸：銀行存款43.6億元。其“進(jìn)項(xiàng)稅額”專(zhuān)欄核算的3.6億元既與取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票上注明的稅額保持了一致，也與銷(xiāo)售方房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“銷(xiāo)項(xiàng)稅額”專(zhuān)欄核算的3.6億元相同，購(gòu)銷(xiāo)雙方的賬務(wù)處理很好地進(jìn)行了銜接。同時(shí)也契合增值稅鏈?zhǔn)焦芾淼倪壿嫞荷霞业匿N(xiāo)項(xiàng)稅額即為下家的進(jìn)項(xiàng)稅額。

七、結(jié)語(yǔ)

基于上述多角度的綜合分析，對(duì)于差額征稅部分涉及的增值稅額的土地增值稅處理，筆者認(rèn)同第二種觀點(diǎn)，即該部分稅額不屬于銷(xiāo)項(xiàng)稅額范疇，更接近于進(jìn)項(xiàng)稅額，在清算土地增值稅時(shí)無(wú)需恢復(fù)至收入，而應(yīng)相應(yīng)調(diào)整可扣除項(xiàng)的地價(jià)款金額。本文所述問(wèn)題是目前房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)碰到的疑難雜癥。征納雙方在實(shí)務(wù)操作中都需加以關(guān)注并妥善處理。當(dāng)然，也希望有關(guān)部門(mén)能盡快出臺(tái)相關(guān)政策明確處理方法。